PDA

View Full Version : Şuf-a sorunu ve yaşanan tecrübeler



tunazade
31-08-2009, 10:13
Selam Arkadaşlar;
Aranızda olmaktan onur duydum..Danışmak istediğim bir mevzuu var. Şöyleki;

Zaman zaman "şufa sorunu yoktur" tabiri içeren arsa-tarla ilanları görüyoruz.Bir emlakçı Şuf-a sorununun olmadığını nasıl garanti edebiliyor.İmarsız Büyük bir parselin içinde devede kulak bir paya sahipseniz yahut ufak bir hisseyi satmaya çalışıyorsanız şufa hakkı sorunu her daim yokmudur? (imar geçene değin)

Bildiğiniz üreze hisseli arsa satışı toplam arsa (imarlı yada imarsız) satışının yarısından fazlasını oluşturuyor.Hal böyle iken Bir çok kişi hissesarı olduğu arsa yada gayrimenkulün diğer hissedarlarıyla olan ikişkisinden habersiz.Şuf-a sorunu bertaraf edilmiştir yazılan ilanlar görüyoruz..Bu ne demektir.? Yaşanmış kötü olaylar duydum.. ve mahkeme kayıtları okudum.
Konu ile ilgili detaylıca bir açıklama yapabilecek uzman var mıdır?

Şufa sorunu nasıl çözülür, küçük hissedarları koruyucu bir yasa, kanun , kh..kararname vs.var mı?
Hisseli arsa alırken millet kaç hissedarı olduğunu hiç sormuyor.? Hepsi hayatta mı diye sormuyor?

Kısacası şufa sorunu ve hisseli arsa alımına ilişkin ipuçları konulu kapsamlı bir başlık açmak istiyorum..

Kim ne biliyor ve ne yaşadıysa burada paylaşır umarım..

Herkese selam ve muhabbetlerimle..

emlaksan
31-08-2009, 11:22
Merhaba,
Şuf'a hakkı konusundaki bilgi ve tecrübelerimi kısaca paylaşmak istiyorum.


İmarlı yada imarsız hisseli bir tarla-arsa alımı yaptığınızda, şuf'a hakkı söz konusudur. Hissedarlara bildirim yaptıysanız üç ay bildirim yapmadıysanız iki yıl süre ile diğer hissedarların ön alım hakkı (şuf'a) devam edecektir.


Şuf'a sorunu olmayan hisse diye verilen ilanların dayanağı ise '' Şuf'a dan feragatle '' ilişkilidir. Eğer diğer hissedarlar, satılan hisse ile ilgili olarak Noterden Feragatname verirlerse o hisse ile ilgili Şuf'a sorunu ortadan tamamiyle kalkmış demektir.


Bir diğer korunma yöntemi ise aldığınız hisseyi alım fiyatınızdan göstererek, diğer hissedarlara bu durumu bildirip, hissenizi almak isteyen var ise üç ay süreyle bunu beklemenizdir. Bu süre zarfında, ön alım hakkını kullanmak isteyen çıkmaz ise Şuf'a sorunu ortadan kalkmış demektir.


Bu mevzuda uygulanan başka yöntemlerde var. Ancak mahkemelerde muvazaa iddialarına konu olabilirler. Bu durum son derece karmaşık örneklerle doludur. Mahkemelerin verdiği kararlar, Yargıtay içtihatları vs. Benim paylaştığım iki örnek konu hakkındaki en somut ve anlaşılır yaklaşımlardır/yöntemlerdir. Bu yöntemleri güvenle izleyebilirsiniz. Sağlık ve bol kazançlar dilerim.


Selamlar,
Serhan



.

tunazade
31-08-2009, 12:30
Merhaba,
İmarlı yada imarsız hisseli bir tarla-arsa alımı yaptığınızda, şuf'a hakkı söz konusudur. Hissedarlara bildirim yaptıysanız üç ay bildirim yapmadıysanız iki yıl süre ile diğer hissedarların ön alım hakkı (şuf'a) devam edecektir.
Selamlar,
Serhan
.

Teşekkürler Serhan Bey; anlamadığım 2 mesele var;

1-Bahse konu ön alım hakkı tek yönlü olarak Hisse oranına göre diğerinden daha büyük pay sahibi nin ufak hissedarlara olan hakkımıdır? Yoksa ufak hissedarın da büyüğe karşı şuf-a hakkı olabilir mi?

2-Büyük bir arsada ufak bir hisseniz var.Diğer büyük hissedarlarınız periyodik aralıklarla bu büyük parseli hisseli şekilde ufak parçalara bölerek satmaya devam ediyorlar..Yani kendi hissesinin hissedarları oluşsa da toplamda tek parselin hisseleri bölünüyor. (buna terim olarak ne diyorlar bilmiyorum) Ve yeni hissedarlarınız oluşuyor. Hepsinin de hissesi sizinkinden büyük..2 yıllık süre Bunların herbiri için geçerli olsa artı sonsuza doğru ilerler bu mesele..Ve sizin 2 yıllık korunma sürenizin ucu hep açık kalmaz mı?

emlaksan
31-08-2009, 13:00
Teşekkürler Serhan Bey; anlamadığım 2 mesele var;

1-Bahse konu ön alım hakkı tek yönlü olarak Hisse oranına göre diğerinden daha büyük pay sahibi nin ufak hissedarlara olan hakkımıdır? Yoksa ufak hissedarın da büyüğe karşı şuf-a hakkı olabilir mi?

2-Büyük bir arsada ufak bir hisseniz var.Diğer büyük hissedarlarınız periyodik aralıklarla bu büyük parseli hisseli şekilde ufak parçalara bölerek satmaya devam ediyorlar..Yani kendi hissesinin hissedarları oluşsa da toplamda tek parselin hisseleri bölünüyor. (buna terim olarak ne diyorlar bilmiyorum) Ve yeni hissedarlarınız oluşuyor. Hepsinin de hissesi sizinkinden büyük..2 yıllık süre Bunların herbiri için geçerli olsa artı sonsuza doğru ilerler bu mesele..Ve sizin 2 yıllık korunma sürenizin ucu hep açık kalmaz mı?



Sayın Tunazade;
Rica ederim. Bilgi paylaştıkça değer/önem kazanıyor.


1-Ön alım hakkında, hisselerin birbirlerine oranı önemli değildir. Söz gelimi sizin 100 m2 hisseniz var. B şahsın 300, C şahsın 1000 ve D şahsın ise 23.000 m2 olsun. D hissesini E ye sattığında siz yada B,C kişileri, E ye karşı Şuf'a kullanabilir. Buna mani bir durum söz konusu değildir. Sanırım tam olarak sormak istediğiniz şey bu idi.


2- Şimdi burada bir konunun anlaşılması lazım. Siz 100 dönümlük bir arsanın ilk sahibinden 1 dönüm yer aldınız. Sonra 99 dönümün sahibi, 5 dönüm şeklinde satışlar yapmaya devam etti ve her yeni hissedarın payı sizden büyük. Siz her 5 dönüm sahibine alım tarihlerinden itibaren bildirimsizse iki yıl, bildirimli ise üç ay süreyle, ayrı ayrı ve bölünme sınırı-büyüklükleri farketmeksizin/dikkate alınmaksızın Şuf'a kullanma hakkına sahipsiniz. Olayın özü budur. Hadiseyi şuradan kavrayacağız. Kim önce hissedarsa, yeni gelen hissedara karşı ön alım hakkına sahiptir. Ve bu hakkın kullanımını kimin hissesinin küçük yada büyük olduğu etkilemez. En önemli kriter kimin daha önce hissedar olduğuyla ilgilidir. Sağlık ve bol kazançlar diliyorum.

Selamlar,
Serhan




.

tunazade
31-08-2009, 14:06
Evet..Meseleyi şimdi kavradım..

Esasen mevzuat olması gerektiği gibi lakin tabiki iyi niyete bağlı..Burada art niyetli insanlar sizin haberiniz dahi olmadan tapunuzda yazan birim fiyattan yada (küçük eşitse) minimum belediye birim fiyatlarından satın alarak "x" banka hesabına ücretini yatırarak size bir mektup gelmesi olası durumdur.

Burada bir önceki mesajınızda belirttiğiniz gibi, arsanın birim fiyatı çok önem kazanıyor.Bazi yatırımcı tapu masraflarını bahane ederek alım-satım komisyon vs. masrafların düşürülmesini istiyor..Emlakçı da haliyle birim fiyattan tapuya ücreti düşürüyor.Tapu harcı da minimumda kalıyor..

Burada bir tercih sözkonusu; 10 milyarlık arsaya 30 milyar yazdırsa 400 lira extra harç parası ödese kendini güvende hissedecektir.Ama diğer taraftan da arsanın gerçek rayici bu ise diğer hissedarların emlak vergisi matrahı şişecek ve emsal teşkil edeceğinden bazı cezalar da sözkonusu olabilecektir.Velhasıl bu hisseli işler sıkıntılı..

Allah herkesi helal süt emmiş dürüst inlanlarla muhatap eylesin diyorum, yoksa mevzuat, kural kanun vs. filan bir yere kadar. :))

Çok teşekkür eder herkese bol ve helal kazançlar dilerim..

emlaksan
31-08-2009, 17:29
Sayın Tunazade;
Paylaşılması fayda ve önem arzeden böyle bir konuda başlık açtığınız için size teşekkür etmek istiyorum. Herkese sağlık ve bol kazançlar dilerim.
Selamlar,
Serhan



.

Akresi
05-09-2009, 05:27
Biraz daha düşünelim (şeytan azapta gerek) diyelim ki diğer hissedarların alımını engellemek için hisseyi alım fiyatınızdan (yüksek) gösterdiniz. Ve iki yıl içinde 1000 lik imar falan geldi yeni projeler başladı o bölgede ve bu süre içinde gösterdiğiniz fiyat da komik kaldı.

Adamın biri çıkıp 18 ay sonra aaa sen bunu almışsın benden habersiz.... Olmaz benim hakkım der(se/mi?)

Kan çıkar o zaman :)

Yani en sağlamı noter işi onu da kim uğraşacak?

Haksız mıyım?

emlaksan
05-09-2009, 10:40
Sayın Akresi;
Senaryo doğrudur. İmar çalışması belli bir süreçte fiyatları yukarılara taşır, 24 ay içinde tapuda gösterilen fiyatın üstüne çıkabilir ve dediğiniz gibi süreç içinde çıkar birisi bastırır parayı alır. Olasıdır. Ancak şu var, en azından zarar söz konusu olmaz. Üstüne kar almış olur kişi. Şu sıra faizler düşük, döviz yerli yerinde (borsa hesap dışı olmak üzere) sayıyor. Mal elden gider ama kar edilmiştir. Olsa olsa kardan zarar edilir. Ayrıca bir malın fiyatını tapuda aşırı yüksek gösterirseniz, bu kez biri çıkar muvazaa iddiasıyla şuf'a davası açabilir. Bu konu hakikaten hassastır ve dikkat ister. Ben bu olaya çok farklı bir çözüm yolu buldum ancak alenen ifade edemiyorum. Sıkıntıya düşen bir dostumuz olursa hiç şüphesiz yardımcı olurum. Yada hisseli bir yer almak isteyen ve çelişkide kalan bir dost olursa yine gereken ilgiyi gösteririm. Son olarak kan çıkar meselesine gelince :) Bir çok şuf'a davası izledim ve hala içtihatları açısından sonuçları takip etmeye devam ediyorum. Adaletin kesitiği parmak acımaz gibi bir durum oluyor. Elbette üzülen ve ah eden bir çok vatandaş var. Söylenecek bir şey yok. Sağlık ve bol kazançlar.
Selamlar,
Serhan



.

tunazade
05-09-2009, 11:38
Peki Serhan Hocam;

Konuyla pek alakası yok ama; Merak ettim şimdi..

Tarlanızla ilgili Tapu dairesi neresiyse gittiniz..Başvuruda bulundunuz, arsanızın diğer hissedarlarınızın adres ve telefon bilgilerini istediniz..Size verirmi tapu dairesi..?

Art niyet değilde sadece tanışmak istiyorsunuz varsayalım :)) Çoğu tapu kütüğünde bırakın cep telefonunu Sabit telefon bilgisi bile yazılı değil çünkü..Bireysel bir vatandaş nufüs kütüğü bilgilerini aldı diyelim Bunlarla nasıl ulaşacak ki ilgili şahsa..Hadi kamu kurumu olsa resmi yolla tc kimlik nosundan bile ulaşır adama..Ama biz vatandaşlar..?

emlaksan
05-09-2009, 12:28
Peki Serhan Hocam;

Konuyla pek alakası yok ama; Merak ettim şimdi..

Tarlanızla ilgili Tapu dairesi neresiyse gittiniz..Başvuruda bulundunuz, arsanızın diğer hissedarlarınızın adres ve telefon bilgilerini istediniz..Size verirmi tapu dairesi..?

Art niyet değilde sadece tanışmak istiyorsunuz varsayalım :)) Çoğu tapu kütüğünde bırakın cep telefonunu Sabit telefon bilgisi bile yazılı değil çünkü..Bireysel bir vatandaş nufüs kütüğü bilgilerini aldı diyelim Bunlarla nasıl ulaşacak ki ilgili şahsa..Hadi kamu kurumu olsa resmi yolla tc kimlik nosundan bile ulaşır adama..Ama biz vatandaşlar..?




Sayın Tunazade;
Sözü edilen tarlada hisseniz var ise sıkıntınız yok demektir. 4982 sayılı Bilgi Edinme Hakkı Kanunu kapsamında, resmi işlem odaklı izahat verilmek şartı ile bir dilekçe ile ilgili Tapu Müdürlüğüne müracaat edebilirsiniz. İşleme konulup, incelenecek, başvuru uygun şekliyle en geç 15 gün içerisinde yanıtlanacaktır. Sadece tanışma isteğine dayandırıp, adres ve telefon isim soyad bilgilerine ulaşmanız zor. Çünkü bu kez kişilerin başka hürriyetlerine yani örneğin gizlilik hakkına aykırı bir durum doğar. Telekomda isim soyadınızı gizleme hakkınız vardır ve buna rağmen her hangi bir memur bu bilgiyi gayri resmi biçimde sizle paylaşır ise bu kez suç işlenmiş olacaktır. Buna rağmen parsel ile ilişiğinizi ispat ederek, paydaş listesiniz, adres - tel bilgileri olmaksızın isterseniz verilecektir. Eğer kişilere Şufa Davası açacaksanız, mahkemeye başvuracaksınız ve mahkeme yazı ile kişi bilgi ve adreslerinin tümünü isteyecek, bundan sonra yasal tebligat süreci başlayacaktır. Ulaşılamayan hissedarlara belki de gazete ilan usulü ile duyuru yapılacaktır. Bazı İzale-i Şuyu davalarında şahit oldum. Tabii bu noktada altını çizerek belirtmek isterim, tüm bu konularda uzman bir hukukçu görüşü alınması şart. Biz konuyu forumda genel-bilgi paylaşımı açısından ve dar kapsamlı şekliyle istişare ediyor, tecrübelerimizi değerlendiriyoruz. Sağlık ve bol kazançlar dilerim.
Selamlar,
Serhan



.

topaz
18-09-2009, 23:30
Teşekkürler. Gerçekten güzel bilgiler yazmışsınız.
Bir çok kişinin göz ardı edeceği noktaların önemini açık açık belirtmişsiniz.
Bu kadarcık bilgiyi bir avukattan almaya kalksaydık, heralde iyi para isterdi.
Biraz daha soru sorsaydık isteyeceği parayı ikiye çıkarırdı.
Zaten arazi davalarının bir çoğunda (yaşadığıma göre değil, duyduğuma göre) avukatlar da bizzat kazanılacak davanın/arazinin bir kısmını almaya göre anlaşma yapıyorlarmış.
Bir çok avukatın malikane gibi evleri olduğunu gördüm, çevresindekilere sorduğumda buna benzer cevaplar aldım şimdiye kadar.
Ama maalesef o malikanelerin içi boştu genellikle, kimse oturmuyordu. Hep garibime gider böyle yerleri sordukça/öğrendikçe.
Madem oturmayacaktın, bu kadar davayı kazanıp niye üzerine bu bina yaptın ?
Diğer taraftan hisseli arazi, kooperatif, ortak işyeri vb konular çoğunlukla hayal edildiği gibi yürümüyor.
En iyi ihtimalle "fillerin ayağını birbirine bağladıktan sonra, kulaklarını çırparak, ses hızını geçmeleri" bekleniyor.
Keşke olabilse...

The Boss
05-10-2009, 12:09
Sn Emlaksan,
Arsa takası yaptığımızda Şuf'a hakkı doğmuoyr diye biliyorum. Doğru mudur?

muratserdar
05-10-2009, 13:43
Sn Emlaksan,
Arsa takası yaptığımızda Şuf'a hakkı doğmuoyr diye biliyorum. Doğru mudur?

Eğer takas yaptığınız arsa v.s müstakil ise Doğru'dur.
Eğer takas yaptığınız arsa v.s hisseli ise Yanlış'tır.

emlaksan
05-10-2009, 14:43
Sn Emlaksan,
Arsa takası yaptığımızda Şuf'a hakkı doğmuoyr diye biliyorum. Doğru mudur?

Her türlü gayrimenkul için geçerlidir fakat muvazaa iddiasına konu olarak açılmış geçmiş tarihli örneklerde takas aleyhine kararlar çıkmıştır. Bu sebeple genel olarak çözümdür diyemiyorum. Muvazaa iddiası her zaman öne sürülebilir. Gayrimenkullerin tek tapu yada hisseli olmaları sonucu değiştirmez.
Selamlar,
Serhan



.

emlaksan
02-11-2009, 13:17
Merhaba,
Konuyu yargıtay içtihatları açısından incelemek gerek ek olarak. Bunu atlamayalım. İlginç sonuçlara ulaşabiliriz diye düşünüyorum.
Selamlar,
Serhan


.

emlaksan
17-11-2009, 09:50
Teşekkürler. Gerçekten güzel bilgiler yazmışsınız.
Bir çok kişinin göz ardı edeceği noktaların önemini açık açık belirtmişsiniz.
Bu kadarcık bilgiyi bir avukattan almaya kalksaydık, heralde iyi para isterdi.
Biraz daha soru sorsaydık isteyeceği parayı ikiye çıkarırdı.
Zaten arazi davalarının bir çoğunda (yaşadığıma göre değil, duyduğuma göre) avukatlar da bizzat kazanılacak davanın/arazinin bir kısmını almaya göre anlaşma yapıyorlarmış.
Bir çok avukatın malikane gibi evleri olduğunu gördüm, çevresindekilere sorduğumda buna benzer cevaplar aldım şimdiye kadar.
Ama maalesef o malikanelerin içi boştu genellikle, kimse oturmuyordu. Hep garibime gider böyle yerleri sordukça/öğrendikçe.
Madem oturmayacaktın, bu kadar davayı kazanıp niye üzerine bu bina yaptın ?
Diğer taraftan hisseli arazi, kooperatif, ortak işyeri vb konular çoğunlukla hayal edildiği gibi yürümüyor.
En iyi ihtimalle "fillerin ayağını birbirine bağladıktan sonra, kulaklarını çırparak, ses hızını geçmeleri" bekleniyor.
Keşke olabilse...



Sayın Topaz;
Yazınızı atlamışım. Güzel tespitler var. Bende ek olarak şunu belirtmek isterim. Bir çok bölgede cebinize 10-50-100 bin koyarak tek tapu yer bulmanız güç. Parseller büyük metrajlı ve tek tapu yerlere küçük ve orta ölçekli yatırım niyeti olanların güçleri yetmiyor. Diğer yandan imar çalışması başlamış veya başlayacak bir yerde, 300-400 m2 hisseye zaman içerisinde 1 adet borçlanmayacağınız daire isabet ediyor. Bizzat yaşadığım yada şahit olduğum bir çok örnekler var. Dolayısıyla aslında hisse alımı mantıklı mıdır? Evet. O halde bana göre en mantıklı yol, bazı kriterlere azami dikkatle hisse alımı yapılmasıdır. Bir örnekle izah etmek gerekirse, şirintepe-doğukent bölgesinde m2 si 300 liradan hisse var. 200 m2 hisseye 1 adet daire alıyorsunuz. Çevre inşaatlarla dolu. Ve 2-3 yıl içerisinde daire edineceksiniz. Ödediğiniz rakam bugün 55-60 bin diyelim. Yeni tarz imarda ortaya çıkan inşaatlarda daireler 130-140 bin civarında satılıyor. Çift asansörlü geniş kullanışlı ve lüks daireler. Bu kazanç bana göre kolay reddedilmez. Biraz dikkatli olunursa cesaretli olmaya gerek kalmaz düşüncesindeyim. Belli kriterler üzerinden hisse alımları mantıklıdır diyebiliriz. Kişisel fikrim bu yönde. Sağlık ve bol kazançlar dilerim.
Selamlar,
Serhan



.

emlaksan
15-12-2009, 08:56
Merhaba,
Bir dostumuzun diğer topikteki sorusu vesilesiyle Yakupabdal 984 parseli incelerken kanuni şufa hakkı kullanımıyla ilgili problem olduğu bilgisine ulaştım. Dolayısıyla bu parsele yatırım yapacak arkadaşların dikkatini çekiyorum. Hisse alınabilir ancak alımdan evvel yapılması gerekenler var.
Selamlar,
Serhan



.

magnet
05-01-2010, 16:51
Sayın Emlaksan, Akçalı benzeri yapı kooperatiflerinde de şufa hakkı sözkonusumudur?

emlaksan
05-01-2010, 21:25
Sayın Magnet;
Sormak istediğiniz şey kooperatif hisseleri arasında Şuf a kullanımı ise böyle bir şey söz konusu olmaz.
Selamlar,
Serhan


.

ilerici
13-01-2010, 19:34
ALINTIDIR: http://www.istanbul.gov.tr/?pid=17&id=428

"Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazın,hissedarlarından bir veya birkaçının hisselerini üçüncü bir şahsa satmaları halinde diğer hissedarların gösterilen satış bedeli üzerinden cebren öncelikle satın alma hakkıdırŞuf'a hakkı kanundan doğabileceği gibisözleşmeyle de konu olabilir. Sözleşmeden doğan şuf'a hakkının tapu siciline şerhi gerekir.

Şuf'a hakkının kullanılması satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay ve her halde 10 yıldır. Bu süreler hak düşürücü süredir.
Şuf'a hakkı sürenin dolması, hak sahibince talepte bulunulması, taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesi hallerinde terkin edilir."

Ek bilgi:
Şuf'a hakkının kullanılmasının 1ay içinde geçersiz hale gelmesi için satışın hissedarlara noter kanalıyla bildirilmesi gerekir.

emlaksan
14-01-2010, 10:03
ALINTIDIR: http://www.istanbul.gov.tr/?pid=17&id=428

"Müşterek mülkiyete konu bir taşınmazın,hissedarlarından bir veya birkaçının hisselerini üçüncü bir şahsa satmaları halinde diğer hissedarların gösterilen satış bedeli üzerinden cebren öncelikle satın alma hakkıdırŞuf'a hakkı kanundan doğabileceği gibisözleşmeyle de konu olabilir. Sözleşmeden doğan şuf'a hakkının tapu siciline şerhi gerekir.

Şuf'a hakkının kullanılması satışın öğrenildiği tarihten itibaren bir ay ve her halde 10 yıldır. Bu süreler hak düşürücü süredir.
Şuf'a hakkı sürenin dolması, hak sahibince talepte bulunulması, taşınmazın hak sahibi adına tescil edilmesi hallerinde terkin edilir."

Ek bilgi:
Şuf'a hakkının kullanılmasının 1ay içinde geçersiz hale gelmesi için satışın hissedarlara noter kanalıyla bildirilmesi gerekir.




Sayın İlerici;
Enteresan bir konuya temas etmişsiniz. Size teşekkür etmek isterim. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı forum gündemine ilk defa taşınan bir konudur.
Daha önce bahsettiğimiz normal Şuf a Hakkı kullanımından farklıdır. Sık rastlanmasa da incelenmeye ve bilgi paylaşımına kesinlikle değer.
Selamlar,
Serhan



.

oyucel
14-01-2010, 12:39
söz konusu gayrimenkulun babadan çocuğa hibe veya miras yoluyla geçmesi durumunda da şuf'a hakkı doğarmı?

muratserdar
14-01-2010, 12:56
söz konusu gayrimenkulun babadan çocuğa hibe veya miras yoluyla geçmesi durumunda da şuf'a hakkı doğarmı?

Mirasta şufa yoktur.Hibe de yokmuş.Ayrıca Hibe,bence tercih edilmemesi gereken bir devir yoludur.Tapu harcı,alım satım harcının 2 katı+karşılıksız edınımden dolayı vergı doğmaktadır.

Bağış,trampa ve sermaye koyma gibi tasarruflara karşı şuf'a hakkı kullanılamaz "gayesinde hibe ve buna benzer maksatlar bulunan akitlerde,görünürde satış şekli bulunsa bile,akdin gerçek maksadı satış olmadığı halde,satış hakkındaki hükümlerin onlara tatbik edilmesi hem yasa koyucunun maksadına,hemde esas hukuk prensiplerine aykırı düşer.Bu husus 27.3.1957 gün ve 12/2 syl.İBK'nda açıkca vurgulanmış ..."6.HD.13.6.1990 gün,E.8143,K.8605 (YKD 1990/10,sh:1467)/Yapılan işlemin"satış"değil de trampa olması halinde,şuf'a hakkının kullanılamayacağı.6.HD. 8.12.1953 gün,E.7986,K.6433 (İBD 1954/5,sh:326) / Alıcının satın aldığı hisseyi aynı gün karısına bağışlamısının,şuf'a hakkının kullanılmasına etkili olmayacağı.(Dönmez İ.,Tapu İptal Davaları,sh:818) /Paydaşın (davacının) kanuni şuf'a hakkını kullanmasını önlemek amacıile tapuda bağış şeklinde gösterilmiş olan işlemin gerçekte satış olduğu iddiasıyla,muvazaa (BK.m18) nedeniyle -davalı adına olan-tapu kaydının iptali ile eski haline getirilmesi için dava açılabileceği.(1.HD.16.9.1980 gün,E.8880,K.10700(YKD 1981/2,sh:155) / ....' nin hibe yolu ile iktisap eylediği hisseyi,sonradan .......'e hibe etmesinden dolayı davacının şuf'a davası ikamlesine hakkı bulunmamış ve bu hususta davacı tarafından muvazaa iddiası ile ileri sürülmemiş olmasına göre itirazlar yerinde değildir.4.HD.9.10.1954 gün,E.5527,K.4749)(Türkhukuk sitesinden Çalıntıdr)

emlaksan
15-01-2010, 08:26
Bilgi;


Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan ön alım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden 10 yıl geçmekle sona erer. Yasal Şuf a hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler, sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır. Kanuni Şuf a hakkında hak düşürücü süre, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde iki yıl geçmekle düşer diye tanımlanmıştır.


(Türk Medeni Kanunu)



.

emlaksan
16-01-2010, 16:07
Sayın Oyucel;
Mirasen intikallerde hiç bir vakit Şuf a kullanımı kabul edilmez. Hibe de ise eğer hibe gerçek ise örneğin babadan oğula aile içi hibe söz konusu ise yine Şuf a kullanımı kabul edilmez görüşündeyim. Hibe hükmi şahıslara yapılıyorsa yine doğası gereği Şuf a kullanım hakkı doğmayacaktır fikrindeyim. Gerçi hükmi şahıslar genel olarak hisseli bağış kabul etmezler diye bilgim var. Ancak hibeyi 3.şahıslara yapıyorsanız, o halde risktende söz edilebilir. Çünkü hakikaten hibe maksadını açıklayabilecek gerçeğe dayalı veriler olmalıdır. Bu durumda pekala hibenin gerçekte satış olduğu iddiası gündem oluşturup davaya konu olabilir. Yani muvazaa iddiası öne sürülebilir. Bu kez hibeyi kabul edenin durumu ispat etmesi gerekecektir. Bu trampa içinde geçerlidir. Yargıtay içtihatıyla ilgili örnek o dava ve dosya içeriği için geçerli bir hüküm içerir ki her yeni muvazaa iddiası kendi gerçekleri içinde tekrar değerlendirilerek hüküm altına alınır kanaatindeyim. Kişisel düşüncelerim bu yönde. Tabii en doğrusu hukukçu görüşü almak olacaktır.
Selamlar,
Serhan



.

ilerici
29-01-2010, 03:14
Sayın Emlaksan, forumda verdiğiniz bilgilerden oldukça faydalanmaktayım, bu konudaki paylaşımınız için teşekkür ederim.

Sözleşmeden doğan Şuf'a hakkı için http://eksperendeksi.com/index.php?sayfa=bilgi adresinden bulduğum biraz daha açıklayıcı bilgi eklemek isterim:

Şuf'a hakkı kanundan doğabileceği gibisözleşmeyle de konu olabilir. Sözleşmeden doğan şuf'a hakkının tapu siciline şerhi gerekir.

Akdi şuf'a hakki nedir?
Taşınmaz malin üçüncü kişiye satılması durumunda şuf'a hakki sahibine, tek taraflı irade beyanıyla ve ayni satış koşulları ile taşınmaz mali öncelikle satın alma hakkinin yazılı bir sözleşmeyle verilmesidir. Sözleşmeden doğan şuf'a hakki sadece ilk satışta kullanılabilir. Tapu siciline şerh verildiği surette, bu şerhte belirtilen süre içinde ve şartlar dairesinde herhangi bir malike karşı ileri sürülebilir. Ancak, tapu siciline şerh edilmedikçe sadece sözleşmeyi yapanları bağlar, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Şerh için ise sözleşmenin noterce düzenlenmiş olması gerekir. Akdi şuf'a hakki kullanılırken sözleşmede tayin olunan bedel, sözleşmede bedel tayin edilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki bedel, şuf'a bedeli olarak ödenmelidir. Şuf'a sözleşmesine, tarafların kimlikleri, hakkin konusunu oluşturan taşınmazın cinsi, vasıfları, tapu kayıt tarihi ve numaraları, hakkin süresi, şuf'a bedelinin miktarı, ödenme şekli, hakkin kimlere karşı ileri sürülebileceği ve devredilip devredilemeyeceği yazılmalıdır.
--------------------------------------------------------------------------

ŞUF'A DAN FERAGAT

Hisseli taşınmazlarda,hissedarlar dışında üçüncü kişilere satış yapılması halinde diğer hissedarların kanunen öncelikli satın alma hakları bulunmaktadır. Söz konusu bu haktan paydaşlar isterlerse feragat edebilmektedir. Feragat halinde,feragatte bulunan hissedarlar bir birlerine karşı bu haktan yararlanamazlar.

Kanuni şufa hakkından feragat için Tapu Sicil Müdürlüğü veya noterlikçe feragat sözleşmesinin düzenlenmesi gerekmektedir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi halinde söz konusu sözleşmenin tescili için Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı gerekecektir. Tescili talepte bulunacak kişiler feragatte bulunan hissedarlar veya onların temsilcileri olacaktır.

emlaksan
29-01-2010, 03:54
Sayın İlerici;
Rica ederim. Bende değerli paylaşımlarınız için teşekkür ederim.
Selamlar,
Serhan


.

Trados
17-03-2010, 21:12
Sayın Emlaksan;
Öncelikle bilgilendirdiğiniz için çok teşekkür ederim. Bu başlığı görünce, beni ilgilendiren bir durum olduğu için sormak istedim. Ben de üçüncü şahıs olarak hisseli bir arsaya dahil oldum. Şimdi kafamın karıştığı husus, diğer ortakların şuf'a hakkı süresi. İki tane süre belirtmişsiniz. Teki 2 diğeri ise 10 yıl (her hâldeki şuf'a hakkı) olarak. Bu konuyu açar mısınız biraz? Şimdi diğer ortakların bana karşı şuf'a hakkı kullanmaları için 2 yılları mı var yoksa 10 yılları mı? Şimdiden teşekkür ederim.

emlaksan
17-03-2010, 22:42
Sayın Trados;
Rica ederim. Sizin yaptığınız alımda diğer hissedarların şufa kullanım hakları 2 sene dolduğunda bitecektir. Sözleşmeden doğan şufa hakkında süre 10 yıldır.
Selamlar,
Serhan


.

kazanture
31-03-2010, 19:24
2 gündür kafama takılıyor sonunda soracak bir yer buldum galiba.
Bir adadan hisse aldım. Adadan imar temmuz 2009 da geçmiş.
Ben hisseyi 1 ay önce aldım. Toplam 80000 TL civarı ödedim.Emlakçı aracılığı ile aldım harç ne dediyse verdim tapuya ne kadar ödendi onu bile bilmiyorum. Bütün işlemleri emlakçı halletti.
Yalnız geçenlerde tapuma baktığımda satış bedelini çok daha düşük gördüm. Sonra bir arkadaşım beni bu şufa konusunda uyardı. Emlakçıya sordum tapuda hep düşük yazdığını söyledi. Şufa olmaz zaten imar yeni geçti falan gibi şeyler dedi.
İlerde başıma şufa davası problemi çıkar mı? Bu konuda ne yapabilirim tapuya başvurup satış bedelini düzeltme şansı var mı? Bu konuda gerçekten bilen birileri yardımcı olabilir mi? Gerçekten canımı sıkıyor bu ihtimal. Tüm birikimimi üzerine kredi çekerrek bu arsaya yatırdım bilenler lütfen yardım etsin.

kazanture
31-03-2010, 20:10
Şöyle bir karar buldum:
T.C. YARGITAY
6.Hukuk Dairesi
E:2002/119
K:2002/212
T:22.01.2002
• ŞUFALI PAYIN DEĞERİNİN TESBİTİ -OBJEKTİF İYİNİYET KURALI
• ŞUFALI PAYIN DEĞERİNİN EKONOMİK VE OBJEKTİF NEDENLERLE DEĞİŞMESİ
ÖZET : Diğer paydaş ile davalı arasında gerçekleştirilen ve şufa hakkının kullanılmasına yol açan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan şufa davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, sözleşmede gösterilen eski bedelle, payın tescilini talep etmesi objektif iyi niyet kuralı ile bağdaştırılamaz. Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elinden çıkardığı gayrimenkul payı yerine, eline geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek imkanından yoksun bıraktığı için adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç yaratır.
( 743 s. MK. m. 2, 658, 659 )
( 4721 s. MK. m. 2, 732 )
( YİBK. E : 1949/13, K : 1951/5, T: 20.06.1951 )
( YİBK. E : 1990/4, K: 1991/3, T: 08.11.1991 )
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı şufa davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
Dava şufalı payın iptali ile tescili istemine ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere, bozma kararının gereğinin yerine getirilmiş olmasına süre ve taksim savunmasının kanıtlanamamış bulunmasına göre davalı tarafın aşağıdaki bendin kapsamını dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Bedele ilişkin temyize gelince;
Şuf'alı pay 18.11.1997 tarihinde davalıya satılmış, davacı ise 12.11.1998 günü dava açarak, payın iptali ve adına tescilini istemiştir. Davalı, şuf'alı payların değerinin yeniden tesbitini savunmuştur.
Uyuşmazlık, şuf'a bedelinin satış tarihindeki bedel mi, yoksa dava açıldığı tarihte saptanacak bedel mi olacağının tesbitinde toplanmaktadır. Şuf'a bedelinin satışı ile, davalı arasındaki anlaşmada kararlaştırılan bedel olması gerekeceğine dair yasada bir açıklık yoktur. Bu nedenle objektif olayların yarattığı kıymet değişikliklerinin, satıştan uzunca bir süre geçirildikten sonra açılan şuf'a davalarında, davayı açan paydaşın ödeme borcuna yansıtılması icap eder. 20.06.1951 gün ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da hakimin hükümden önce tayin edeceği uygun bir süre içinde şuf'a bedelinin yatırılmasına karar vereceği, daha sonra kaydın düzeltilmesine hükmedeceğinin açıklanması, bu görüşü doğrulamaktadır.
Özellikle, diğer paydaş ile, davalı arasında gerçekleştirilen ve şuf'a hakkının kullanılmasına yol açan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden uzunca bir süre geçtikten sonra açılan şuf'a davalarında, davacı paydaşın ekonomik ve objektif nedenlerle değişmiş yeni bedeli ödemeksizin, sözleşmede gösterilen eski bedelle, payın tescilini talep etmesi M.K.nun 2.maddesinde tanımlanan objektif iyi niyet kuralı ile de bağdaştırılamaz. Böyle bir davranış, davalıyı zorunlu olarak elinden çıkardığı gayrimenkul payı yerine, eline geçen para ile aynı nitelik ve değerde bir başka gayrimenkul edinmek imkanından yoksun bıraktığı için fevkalade adaletsiz ve hakkaniyet duygusunu zedeleyici bir sonuç yaratır. 8.11.1991 gün 1990/4-1991/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararında da, iyi niyet iddiasının hukuki mahiyeti itibariyle def'i değil, itiraz niteliğinde bulunduğu vurgulandığından bu nitelikteki bedele yönelik iddianın yargılama sona erinceye kadar iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağına tabi olmadan, davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkündür.
Açıklanan nedenlerle, şuf'a hakkının kullanıldığı tarihte şuf'alı payın değerinin tesbit edilip bedelin yatırılmasına hükmedilmesi gerekirken, satış tarihindeki şuf'a bedelinin yatırılmasına karar verilerek davanın kabulü hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 22.01.2002 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Bu durumda Şufa hakkı kullanılsa bile bilirkişi tarafından arsanın değerinin belirlenip o değer üzerinden işlem yapılır kanımca?

emlaksan
01-04-2010, 01:31
Sayın Kazanture;
İncelediğim en son içtihatta konu tapu bedeli üzerinden bağlanmış. Yarın daha detaylı inceleyip bilgi girerim. Sağlıkla kalın.
Selamlar,
Serhan

.

kazanture
01-04-2010, 08:50
Peki böyle bir risk var demek ki.
Şu an bana açılmış herhangi bir şufa davası yok, tapuya gidip bir dilekçe ile satış bedelini düzeltmem mümkün müdür?
Bu konuda şöyle bir yazı buldum:
"Maliye Bakanlığı’nın, bu durumda olanlarla ilgili 1989/7 sayılı Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi var. Genelge ile yapılan açıklamaya göre;
Gayrimenkulün alım-satım bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek değerin, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre pişmanlıkla beyan edilmesi mümkündür. Bu durumda, zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk eden pişmanlık zammını, dilekçe ile haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyenler, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerini yükseltmiş olurlar (Bu konuda geniş bilgi için Bkz. Av. Zuhal KIZILOT, "Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değerinin Sonradan Yükseltilebileceği", Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005).
"

Bu şekilde tapudaki düşük gösterilmiş değer düzeltilebilir mi?
Dilekçeyi bir avukatla beraber mi yazmalıyım?

emlaksan
01-04-2010, 10:36
Sayın Kazanture;
Sabah yazılarınızı bir kez daha okudum. Ben düşüncelerimi yazacağım. Ancak muhakkak konunun uzmanı bir hukukçu görüşü alınız. Satın aldığınız yerden imar geçmiş olsa da yasa açık ve işleminizle ilgili diğer paydaşların ön alım haklarının devam ettiği görüşündeyim. Alım satım bedelinin düzeltilmesine ilişkin yapılacak girişim de ayrı bir muvazaa iddiasını gündeme taşıyabilir diye düşünüyorum. İşin başına dönüp tabloyu dikkatle incelediğimde, son içtihatta verilen kararda söz konusu gayrimenkulün bedeli düşük görünüyor olsa da herkes aslında hissenin değerinin kat kat fazla olduğunu biliyor. Sonuçta orada bir vergi kaçağı var. Ve sanırım hissenin bedelini düşük göstermek suretiyle vergi kaçıranlar bu işin sonucuna katlanır mantığı ön plana çıkıyor. Ki sizin aslında böyle bir gayeniz de yok. İşleminizde süniyet yok. Fakat yasaları bilmeniz gerekiyor. Ben bilmiyordum diyemiyorsunuz sonuçta. Hiç olmasa satışı yapan emlakçının mesleği açısından bunları düşünmesi, bilmesi ve sizi doğru yönlendirmesi gerekirdi. Bu satırlarda en kötü senaryoyu baz alarak düşüncelerimizi paylaşıyoruz. Dolayısıyla mutlaka başınıza böyle bir şey gelecek diyemeyiz. Aslına bakarsanız kabaca bir tahminle ifade etmek gerekirse yapılan hisse satışlarına açılan şuf a davalarının işlemlere oranının % 1 i geçmeyeceği düşüncesindeyim. İstatistik veri değildir. Tahminidir. Son olarak hukukçu görüşü almanızın zaruri olduğunun altını tekrar çizmek istiyorum. Sağlıkla kalınız.
Selamlar,
Serhan

.

Maltioglu
01-04-2010, 13:50
Serhan bey, bu emlak konusunun tamamen yabancısıyım.Miras yoluyla kalan müstakil tapulu evi ve iki parsel arsa üzerinde yapılı 3 daireli binayı kardeşimle rızai taksim şeklinde bölüştük.Binanın iskanı alınmış tapuya tescili yapılmamış.Anlaşmamız gereği 1-2 nolu daireler kardeşimin, 3 nolu daire de (sözde ) benim.Elimde sadece arsa hissesi bulunmakta ve ben bu daireyi satmak istiyorum.Herhangi bir sorun yaşar mıyım. Teşekkürler.

emlaksan
01-04-2010, 14:29
Sayın Maltioğlu;
Binanın iskanı alınmışsa tapuya tescilininde yapılmış olması gerekir diye düşünüyorum. Daireler murisin üzerindeyken, bedel farkı gözetilmeksizin miras taksim sözleşmesi yapmak suretiyle tapuya gidilmiştir. Bu sözleşmeye göre yazılı olan şekliyle dairelerin bölüşümü mümkündür. Siz elinizdeki belgeleri getirin, bunlar üzerinden inceleyip detaylı bilgi verelim. Daha sağlıklı olacaktır.
Selamlar,
Serhan

.

Maltioglu
01-04-2010, 14:52
Serhan bey, ilginize tekrar teşekkür ederim.iki hissedarız.Bınanın biri müstakil tapulu, oldukça eski ''rızaen taksim ''sonucu benim adıma kaydedildi. Diğer bina iki parsel üzerinde,zamanında babamla birlikt e yapmaya calıştık, çalışma hayatı nedeniyle benim uzak kalmam babamın yaşlılığı nedeniyle de iskan olmasına rağmen tapuya bina tescili yapılmadığını vafatından sonra öğrendik.Zamanın darlığı nedeniyle en kestirme yoldan taksimin yapılmasını istedim.bu işlerden anlayan bir arkadaş ta yardımcı oldu.Arsası üzerinde ''bedel-miktar farkı gözetmeksizin rızaen taksim '' şeklinde arasayı bölüşmemize rağmen mevcut binanın 1 ve 2 nolu daireler kardeşime 3 nolu dairenin de bana ait olduğuna dair resmi kayıt mevcut değil. Ben dairemi satmak istiyorum, ne yapmam gerekir, sorun yaşar mıyım ? teşekkürler.

muratserdar
01-04-2010, 14:59
Peki böyle bir risk var demek ki.
Şu an bana açılmış herhangi bir şufa davası yok, tapuya gidip bir dilekçe ile satış bedelini düzeltmem mümkün müdür?
Bu konuda şöyle bir yazı buldum:
"Maliye Bakanlığı’nın, bu durumda olanlarla ilgili 1989/7 sayılı Vergi Usul Kanunu İç Genelgesi var. Genelge ile yapılan açıklamaya göre;
Gayrimenkulün alım-satım bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek değerin, Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesine göre pişmanlıkla beyan edilmesi mümkündür. Bu durumda, zamanında ödenmeyen tapu harcı ile tahakkuk eden pişmanlık zammını, dilekçe ile haber verme tarihinden başlayarak 15 gün içinde ödeyenler, gayrimenkulün tapu harcına esas olan değerini yükseltmiş olurlar (Bu konuda geniş bilgi için Bkz. Av. Zuhal KIZILOT, "Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değerinin Sonradan Yükseltilebileceği", Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005).
"

Bu şekilde tapudaki düşük gösterilmiş değer düzeltilebilir mi?
Dilekçeyi bir avukatla beraber mi yazmalıyım?

1-Burda bahsedilen,tapuda düzenlenen resmi senette bilidirilen satış bedeli,Eğer ki taşınmazın rayiç bedelinden düşük beyan edilmişse,Vergi dairesinde ödeyeceğiniz tapu harcı ve cezasıdır.

2-2005 den sonra Tapu daireleri taşınmazın rayiç bedelinin altında kesinlikle satış yapmıyor.(öncesinde vatandaş beyanı esastı,2005 ten sonra belediye rayiç bedeli olmadan satış yapılmıyor) Daha doğrusu,gerçek satış bedeli, rayiçin bedelin altında ise resmi senette bundan bahsederek ,diyelimki 20 lire rayiç bedelli taşınmaza 10 liraya satmıştır ibaresini ekleyerek ancak tapu harcını rayiç bedeli olan 20 liradan almak suretiyle işlemi yaptığından,artık bu tür eksik harç ve cezası ödeme durumu sözkonusu değildir.

3-Eğer ki tapu da gerçek satış bedelinden değildde,rayiç bedeli üzerinden yaptınız.Herhangi bir yasak ve cezası yok.
Ancak taşınmaz hisseli ise,rayiç bedeli,satış bedelinden düşük ve sizde rayiç bedelinden alım satım yapmış iseniz.Bu bedelin yükseltilmesi mümkün değildir.Tapu da düzenlenen alım satım resmi senedine sonradan bedel veşart değişikliği sunamazsınız.Vergi dairesine de gidip 20 liraya aldım tapuda 10 dan yaptık 20 beyan etmek istiyorum dersen,seni kırmazlar aradaki 10 liranın tapu harcını ve cezasını senden alırlar.Ancak yatırdığın bu para,sana karşı açılacak şufa davasında senin elini güçlendirmez.bilesin.
Şufa davasına karşı,mahkemede aslolan düzenlenen alım satım resmi senedindeki satış bedelidir.
Sen Mahkemede elini kuvvetlendirmek için deliller sunman lazım.Misal Tapuda alım satım bedellerinin daha az harç ödemek, genelde rayiç bedelinden yapıldığını ancak satış bedelinin o olmadığını,satış bedelininde 20 lira olduğunu kanıtlayıcı mesala parayı bankadan havale yapmış olmanız bile sizin için bir delildir.
4-Hissedarlarla konuşursun iyi niyetli kişilerdir.Belki dava açmazlar.o zamanda gidip noterden şufa hakkından feragat muvafakatneamesi düzenlersin.
5-şufada 10 yıl süre vardır.10 yıl dava açacaklarmı diye beklemektense noterden tebligat yap 1 ay süresi vardır.1 ay içerisinde dava açmazlarsa sorun yok.Dava açarlarsada yapacak bişey yok (var da yasal değil
ben olsam kafa göz dalarım dava açana,ama sana tavsiye etmiyorum,cezası var)

emlaksan
03-04-2010, 10:21
Serhan bey, ilginize tekrar teşekkür ederim.iki hissedarız.Bınanın biri müstakil tapulu, oldukça eski ''rızaen taksim ''sonucu benim adıma kaydedildi. Diğer bina iki parsel üzerinde,zamanında babamla birlikt e yapmaya calıştık, çalışma hayatı nedeniyle benim uzak kalmam babamın yaşlılığı nedeniyle de iskan olmasına rağmen tapuya bina tescili yapılmadığını vafatından sonra öğrendik.Zamanın darlığı nedeniyle en kestirme yoldan taksimin yapılmasını istedim.bu işlerden anlayan bir arkadaş ta yardımcı oldu.Arsası üzerinde ''bedel-miktar farkı gözetmeksizin rızaen taksim '' şeklinde arasayı bölüşmemize rağmen mevcut binanın 1 ve 2 nolu daireler kardeşime 3 nolu dairenin de bana ait olduğuna dair resmi kayıt mevcut değil. Ben dairemi satmak istiyorum, ne yapmam gerekir, sorun yaşar mıyım ? teşekkürler.


Sayın Maltioğlu;
Şufa ile ilgili sorunuz üzerine yaptığım incelemede vardığım sonuç şöyledir. Hissedarlar iki kişiden ibarettir. Bu iki kişi arasında anlaşma olduğuna nazaran 3.kişiye yapacağınız satışta alıcıya karşı şufa kullanılması söz konusu olmaması gerekir. Tapuda kayıt olmaması konusuna gelince, yapılan bina, projeye göre yapılmışsa ve proje tastik görmüşse, tapuya kat irtifakı liste beyanı yapılarak tescilleriniz sağlanabilir. Kat irtifakı kurulmamış bir binada iskan alındı şeklindeki beyanınız anlaşılamamıştır. Bunun için ek açıklamalar yapmanız gerekmektedir. Eğer Ankara da yaşıyorsanız, elinizdeki belgelerle ofisimize gelin karşılıklı fikir teatisinde bulunarak konuya açıklama yada ihtiyaç var ise çözüm getirelim. Görüşmek dileği ile..
Selamlar,
Serhan

.

ilerici
22-04-2010, 15:59
Peki şufa hakkı olan hissedara noterden nasıl bir yazı yazılması gerekiyor ?

emlaksan
22-04-2010, 18:59
Sayın İlerici;
Notere gittiğinizde şuf a hakkından feragatname tanzim ettireceksiniz. Detaylar için hukukçu görüşü almanızı öneririm.
Selamlar,
Serhan

.

emlaksan
25-04-2010, 01:48
Merhaba,

Şufa hakkı kullanımları konusunda bilgi kirliliği oluştu diye düşünüyorum. Kanuni şufa hakkı kullanımı ile sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkı kullanımı birbiriyle aynı şey değildir. Kanuni şufa hakında hisseyi alan kişi diğer paydaşlara alımı hakkında bilgi tebliğ ederse bu durumda paydaşların ön alım hakkı kullanım süresi (şufa hakkı) 90 gündür. Ve 91.günden itibaren bu hak düşer. Eğer hisseyi alan kişi diğer paydaşlara bu durumu tebliğ etmez ise diğer paydaşlar bu hisseyi 24 ay süre ile satın alma hakkına sahiptirler. Tabii tapuda görünen değer üzerinden.. Yani bu noktada tapuda gösterilen değerin önemi ortaya çıkmaktadır. 30 bin liralık hisse alınıyorsa 3 bin lira değil 30 bin + lira şeklinde göstermek icabeder. Bu önemli hususun altını çizmek istiyorum.

Sözleşmeden doğan şufa hakkında ise paydaşlardan biri, bir diğerine hisse satarken birlikte notere giderek sözleşme tanzim ettirirler. Ve buna göre hisseyi satan A kişisi hisseyi satın alan diğer paydaş olan B kişisinden, aldığı hisseyi 3.şahsa satmamasını isteyebilir. Bu sözleşme tapuya şerh edildikten sonra B kişisi her hangi birisine (3.şahsa) A dan aldığı hisseyi satarsa, A kişisi sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkını kullanarak hisseyi 3.şahıstan satın alabilir. Sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkında süre en fazla 10 yıldır. Bu noktada belirtmeliyim ki sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkı sık rastlanır bir durum değildir. Ayrıca tapuda şerh olduğundan, her hangi biri bu durumu bile bile hisseyi zaten satın almaz. Sözleşmeden kaynaklanan şufa hakkı kullanımında insanların habersizce mağdur olma ihtimali yoktur. Tapu memurları gayrimenkuller üzerinde varsa şerh haciz gibi durumları alıcılara bildirirler.

Selamlar,
Serhan

.

xdemir
28-04-2010, 18:45
selamlar
aile içinden dışarı yapılan satışlarda taşınmazların aile içindekilerin öncelikli alım hakları varmıdır.
örnek bir bina daireler babadan kardeşlere pay edilmiş yada satılmış olabilir kardeşlerden birisi dairesini satmak isterse diğer hardeşlerin hakları nelerdir.

emlaksan
29-04-2010, 00:45
Sayın Xdemir;
Bir gayrimenkulde hissedar olarak bulunan akraba yada yabancı kişiler paydaş oldukları halde hisselerini birbirlerine satarlarsa şufa hakkı kullanımı söz konusu olmaz. Çünkü akraba olsun yada olmasın taraflar ilgili yerde zaten paydaştır. Ancak hisse bir 3.şahsa satılırsa bu kez geriye kalan paydaşların 3.şahsa karşı ön alım hakları doğar.
Selamlar,
Serhan

.

Cemtec
03-07-2010, 21:54
1-Burda bahsedilen,tapuda düzenlenen resmi senette bilidirilen satış bedeli,Eğer ki taşınmazın rayiç bedelinden düşük beyan edilmişse,Vergi dairesinde ödeyeceğiniz tapu harcı ve cezasıdır.

2-2005 den sonra Tapu daireleri taşınmazın rayiç bedelinin altında kesinlikle satış yapmıyor.(öncesinde vatandaş beyanı esastı,2005 ten sonra belediye rayiç bedeli olmadan satış yapılmıyor) Daha doğrusu,gerçek satış bedeli, rayiçin bedelin altında ise resmi senette bundan bahsederek ,diyelimki 20 lire rayiç bedelli taşınmaza 10 liraya satmıştır ibaresini ekleyerek ancak tapu harcını rayiç bedeli olan 20 liradan almak suretiyle işlemi yaptığından,artık bu tür eksik harç ve cezası ödeme durumu sözkonusu değildir.

3-Eğer ki tapu da gerçek satış bedelinden değildde,rayiç bedeli üzerinden yaptınız.Herhangi bir yasak ve cezası yok.
Ancak taşınmaz hisseli ise,rayiç bedeli,satış bedelinden düşük ve sizde rayiç bedelinden alım satım yapmış iseniz.Bu bedelin yükseltilmesi mümkün değildir.Tapu da düzenlenen alım satım resmi senedine sonradan bedel veşart değişikliği sunamazsınız.Vergi dairesine de gidip 20 liraya aldım tapuda 10 dan yaptık 20 beyan etmek istiyorum dersen,seni kırmazlar aradaki 10 liranın tapu harcını ve cezasını senden alırlar.Ancak yatırdığın bu para,sana karşı açılacak şufa davasında senin elini güçlendirmez.bilesin.
Şufa davasına karşı,mahkemede aslolan düzenlenen alım satım resmi senedindeki satış bedelidir.
Sen Mahkemede elini kuvvetlendirmek için deliller sunman lazım.Misal Tapuda alım satım bedellerinin daha az harç ödemek, genelde rayiç bedelinden yapıldığını ancak satış bedelinin o olmadığını,satış bedelininde 20 lira olduğunu kanıtlayıcı mesala parayı bankadan havale yapmış olmanız bile sizin için bir delildir.
4-Hissedarlarla konuşursun iyi niyetli kişilerdir.Belki dava açmazlar.o zamanda gidip noterden şufa hakkından feragat muvafakatneamesi düzenlersin.
5-şufada 10 yıl süre vardır.10 yıl dava açacaklarmı diye beklemektense noterden tebligat yap 1 ay süresi vardır.1 ay içerisinde dava açmazlarsa sorun yok.Dava açarlarsada yapacak bişey yok (var da yasal değil
ben olsam kafa göz dalarım dava açana,ama sana tavsiye etmiyorum,cezası var)


Şu anda ben böyle bir durum yaşıyorum maalesef.
Toplam 15 dönüm bir arsanın 5 dönümünü rayiç değerden aldım (tüm para banka havalesi ile gönderildi). Bu rayiç değer tapuya da yazıldı.
Satan bir şirketti ve bu rayiç değerin hemen üzerine satış bedeli olarak rayiç değerin üçte birine tekabül eden bir meblağ yazdırmış. Tapu dairesindeki hazırlıkları onlar yapmıştı. Bu düşük değeri ancak tapu önüme imza için konunca farkettim ve tereddüte düştüm. O da "arsayı nasıl olsa şahıs olarak uzun vadeli tutmak için aldığımı, dört yıl geçtikten sonra yapılacak satışta zaten gelir vergisinden muaf olduğunu" söyleyerek beni ikna etti. Bir ay sonra diğer hissedar durumu öğrenmiş , tapu satış değerini de tapu dairesinden araştırarak görmüş ve arsayı rayiç değerin üçtebirine benden almak için şufa davası açacakmış. Bütün harçları belediyenin rayiç değerinden ödenmiş, parası banka üzerinden gönderilmiş böyle bir durum için fikir beyan edebilirseniz ve ben destekleyecek yargıtay kararı vs.. verebilirseniz memnun olurum. (Not: Şufa hakkı diye birşeyi hiç bilmiyordum).

emlaksan
04-07-2010, 06:11
Sayın Cemtec;
Bu başlık altında girilen tüm bilgileri okursanız sorunuzun şufa hakkı ile ilgili bölümüne net yanıt alacaksınız. Bunun yanı sıra yazdıklarınızdan anladığım o dur ki fiilen can sıkıcı bir durumla karşı karşıyasınız ve üstelik gidişatta gayet ciddi. Bu durumda kesinlikle bir hukukçu görüşü almalısınız. Olmazsa olmaz.
Selam ve saygılarımla,
Serhan


.

tatumella
01-12-2010, 13:59
değerli forum dostları
bu konuyla ilgili bir sorum olacak,
100 dönümlük bir tarla içerisinden hisse alıyorsunuz arsanın sahibi sizden önce x sayıda kişiye
parseller satmış olsun siz bu tarladan parsel aldığınızda,
size karşı şufa hakkı kullandılar ve elinizdeki hisseyi aldılar diyelim
bu durumda sizde,sizin aldığınız tarihten sonra bu tarladan hisse alan kişilere karşı şufa hakkı kullanarak onların hissesine talip olabilirmisiniz?

emlaksan
02-12-2010, 11:40
Sayın tatumella;
Siz bir pay aldınız ve size karşı parselde bulunan bir hissedar şufa hakkını kullandıysa bu durumda sizin parselle ilişkiniz kalmayacağından ileriye yönelik olarak hisse alacaklara karşı şufa hakkınız olmayacaktır. Yada siz bir pay aldınız ve size karşı şufa hakkı kullanan olmadı çünkü önlemlerinizi aldınız diyelim. Bu durumda sizden sonra hisse alanlara karşı dilerseniz şufa hakkı kullanabilirsiniz. Tabii önlem almadılarsa.
Selamlar,
Serhan

.

tevres
07-12-2010, 02:41
Sayın Emlaksan,

size özel mesaj yazdım ancak posta kutunuz dolu olduğundan mesajı alamayacağınız uyarısı gelince diğer dostlardan özür dileyerek buraya yazıyorum
Sayın Emlaksan,

Küplücede bir ev almak üzereyim. (28 Aralıkta tapu işlemi yapılacak) Ben arsanın (980 m2 de 2 kargir ev görünüyor) 1/4 ünü alıyorum. Şufa hakkından gerçekten çok korkuyorum. Ev çok kötü durumda. Ben yaptırdıktan sonra diğerleri şufa hakkı kullanmasın diye evi aldığım bedel üzerinden göstereceğim. Ancak yine de huzursuzum.
Bu konuda yardımlarınız rica ediyorum.
İyi çalışmalar dileklerimle

Servet TİMUR
timur@itu.edu.tr

emlaksan
07-12-2010, 03:17
Sayın tevres;
Öncelikle gönlünüze göre güzel bir yatırım yapmanızı dilerim. Bahsettiğiniz konu hakkında fazlaca bilgili değilim. Yerinizde olsam ilçe belediyesinin ilgili bölümüne müracaat edip, (sözlü biçimde) bilgi almaya çalışırdım. Böylelikle konu hakkındaki soru işaretleriniz büyük ölçüde ortadan kalkar düşüncesindeyim. Sağlık ve bol kazançlar dilerim.
Selamlar,
Serhan

.

tevres
07-12-2010, 04:06
Sayın Serhan Bey,

Gecenin bu saatinde vermiş olduğunuz bilgi için çok teşekkür ederim. İyi çalışmalar dileklerimle

emlaksan
07-12-2010, 04:11
Sayın tevres;
Rica ederim. İyi çalışmalar.
Selamlar,
Serhan

.

istanbulkey
10-02-2011, 19:12
Merhabalar arkadaşlar.Çok zor ve karmaşık bir problemim var.Arsadan topulu bir dükkanımız var 80 m2,aynı binada yan tarafımızda bir okadar başka bir dükkan daha var.Babam şartlar gereği zamanında dükkanı ortadan bölüp(40m2) 2 dükkan olarak kiraya verdi.caddeye bakan tarafını dışarıdan birisine dükkanın arka tarafınıda mecburen yan taraftaki dükkana verdi.Sonra ön tarafı o kiracıya satttı.Yan dükkanın kıraladığı arka tarafıda diğer kıracıya satacaktı fakat fiyatta sorun çıktı adam nasıl olsa artık 40 m2 kendi dükkanına bağladığı için istediğimiz fiyatı vermiyor.Bu adamın bizden çok fazla hissesi var aynı zamanda o dükkanında sahibi.Özetle.40 m2 dükkanıma giriş yok-Hissesmiz yanlış satışlardan dolayı neredeyse hesaplattık 6 metre kadar gözüküyor adam kira veriyor ama herhangi bir kıra sözleşmeside yok.İstersem hiç bir hak vermem ispat bile edemessiniz diyor.Ne yapmam lazım güçlüler hep kazanacak mı yardımcı olmanız ümidiyle :(((((((((((

emlaksan
10-02-2011, 23:15
Sayın istanbulkey;
Merhaba. Yarın öğleden sonra bana telefon ile ulaşabilirseniz konuyu anlatırken size yönelteceğim sorulara vereceğiniz cevaplara göre bir çıkış noktası yakalayabilir miyiz bakalım. .0532 5544294
Selamlar,
Serhan

.

emlaksan
10-02-2011, 23:33
Sayın tevres;
Geçmiş yazılara göz gezdirirken sorunuzu tekrar okudum. Aklıma izlenilebilir mantıki bir yol geldi. Sanırım alımı yapmışsınızdır. Bedeli ödediğiniz raiç değerden göstereceğinize göre tadilat yapmadan evvel yaptığınız alımı diğer paydaşlara bildiriniz. Bunu noter vasıtasıyla yapmalısınız. Böylelikle 24 ay huzursuz beklemek yerine 90 gün bekleyişe geçer, 91.gün eğer şufa hakkını kullanan biri çıkmamışsa tadilatınızı yapar ve huzurla yatırımınızın keyfine varabilirsiniz. Her nasıl olduysa çok geç bir saatte ve büyük ihtimalle dikkatimin dağılmış olduğu yorgun bir anımda sorunuza kapalı yanıt vermişim. Ancak hiç bir kaybınız yok. Önerdiğim yöntemi hala kolayca uygulayabilirsiniz. Size sağlık ve bol kazançlar dilerim.
Selamlar,
Serhan

.

secbul20
29-03-2011, 02:02
Yararlı bir topik olduğunu düşündüğüm için üst sıralarda görmek istedim (sorunu olanlara veya sorun yaşamak istemeyenlere).

emlaksan
15-04-2011, 21:21
Teşekkür ederiz.
Selamlar


.

boreas06
04-05-2011, 15:14
Peki bir arsa aldınız , şufa hakkınız diğer hissedarların toplu olarak mı açması gerekir yada 1'inin haberi var sa o da açabilir mi ?
Ayrıca tapu da yazılan değeri bu önemli konuyu öğrendikden sonra tekrar yukarı çektirebilir miyiz ?
Bilgi verebilirseniz sevinirm , iyi çalışmalar.

emlaksan
04-05-2011, 17:00
Sayın boreas06;
Şufa meselesinde hissedarlarının tümü değil isteyen hakkını kullanır. Ve değeri ne gösterdiyseniz o noktadan alır. Tabii bariz bir muvazaa yoksa. Değeri tekrar değiştirmeniz mümkün değildir. En başta dikkatli olmanız gerekir. Her ne kadar sık karşılaşılan bir durum olmasa da benim için risk almadan hareket etmek esastır. Bunu tüm dostlara öneriyorum.
Selamlar

.

boreas06
04-05-2011, 17:44
Tapudan değiştirilmez mi ? Peki böyle bir dava açılırsa ne kadar sürede sonuçlanır ? Bunu 1 yıl sonra açılmasıyla hemen açılması da dava sonucunu etkiler öyle degil mi hakim açısından ? yani şuan imar yok 6 ay sonra imar çıkınca olaki dava açılırsa hakim dava açanın da kötü niyetini anlamaz mı ?

emlaksan
05-05-2011, 13:13
Merhaba,
Tapudaki değeri nasıl değiştireceksiniz? Bu olmaz. Ancak başka birine satış yaparak arttırımda bulunabilirsiniz ki bu kez aradaki fark üzerinden vergi doğar. Gerçekte böyle bir gelir temin edilmemesine rağmen. Kanuni Şufa Hakkı kullanımı ile ilgili süre bildirimli 3 ay iken bildirimsiz 2 yıldır. Sağlıkla kalın.
Selamlar,
Serhan

.

abrakadabra
09-05-2011, 16:24
serhan bey kafama takılan bir soruyu diğer arkadaşlarımızada yol göstermeniz için buradan sormak istedim:
alımını 3 sene kadar önce yaptığımız arsada satış bedeli 17.500olarak görünenbir hissem için bugün satış yaparken bu hissede ne görünürse sorun çıkmaz yada çıkar yani belirli bir yönerge varmıdır? ayrıca şufa ile ilgili herhangi bir sorunu kalan diğer hissede yaşarmıyız?
yeni satış bedelinin tapuda devir sırasında görünmesi gereken değer hakkında incelikler varmıdır?.
burdan cevaplanması halinde sakıncası olacak cevaplarınız için özel mesajınızda olabilir.
umarım tam olarak anlatmak istediğimi anlatabilmişimdir.
kanuni bir sorumluluğa girmemek için soruyorum. dalavere çevirmek için değil.
yanlış anlaşılmasın..ayrıca 17.500 tl ye alındığı görünen hissemde 20.000 yazarsa yada 25.000 yazarsa yukarda belirttiğiniz vergiden ne kadar etkilenirim?
kolay gelsin..

emlaksan
09-05-2011, 16:59
Merhaba,
Teşekkür ederim. Şufa hakkı konusunda geriye kalacak hisse açısından sizin adınıza bir sorun çıkmayacaktır. Diğer yandan alımda gösterilen 17.500 TL ile satışta beyan olduğu farzolunan 20.000 TL arasındaki 2500 TL ye gelir vergisi doğar. Sizin alım tarihiniz üzerinden 4 yada 5 yıl geçmişse her ne kadar göstermiş olursanız olun aradaki farka vergi doğmayacaktır. Bilgim bu istikamette.
Selamlar,
Serhan

.

boreas06
10-05-2011, 10:11
Yani 17500 e aldığımız arsayı , satarken yeni alan kişi 20000-25000 gösterirse , 2 alış farklı olduğu için vergi mi doğar bunu kim öder ? Konuyu tam anlatmanz mümkünmü. teşekkürler.

emlaksan
10-05-2011, 10:21
Merhaba,
2011 yılı Mayıs ayında 17.500 TL ye aldığınız arsayı - üzerinden 5 sene geçmeden - 20.000 TL ye sattığınızı düşünelim. Bu noktada kim kazanç sağladı? Siz. O halde gelir vergi size doğacaktır. Alıcıyı bağlayan bir durum yok. Aynı arsayı 2016 Haziranında 150.000 TL ye de satsanız kazandığınız farka vergi doğmamaktadır. Kriter zamandır.
Selamlar,
Serhan

.

boreas06
10-05-2011, 11:14
Ustat 20000 tl ye satarsak gelir vergisi ne kadar olmaktadır ? Ayrıca gelir versiginden muaf olmak için yıl ne kadar geçmesi gerekmektedir ? Bilgiler için çok teşekkürler . Çok saolun.

[NIRVANA]
10-05-2011, 16:46
İstanbul anadolu yakası için işinin gerektirdiği detaylara hakim, hesap kitap bilen, risk analizinden haberdar, ileriye dönük projeksiyon tutabilecek, zekama saygısızlık etmeyecek, bana göz var nizam var dedirtmeyecek bir emlak danışmanına ihtiyacım var (emlakçı değil). Önerebileceği birileri olan var mıdır ?

birisi
10-05-2011, 17:08
sayın boreas06

Gelir vergisini 2006 yılı ve öncesinde edinilmiş gayrimenkulllerinizi 4 yıl içerisinde
daha sonraki edinilmiş gayrimenkullerinizi 5 yıl içerisinde satmanız halinde değer
artış kazanç doğmaktadır.Ancak 2010 yılı için 7.700 tl istisna vardır.bunun üstünde kazancınız var ise 2011 mart ayında bildirimde bulunmanız gerekecek di.



mesala; 2007 yılında rayiç bedeli 20.000 tl aldığınız bir gayrimenkulü 2010 yılında henüz beş yıl dolmadan 27.000 tl ye elden çıkarttığınız zaman değer artış kazancınız 7.000 tl olup istisna rakamın altında kaldığından dolayı vergi beyan ve ödemeniz gerekmeyecektir.

Eğer bu işi sürekli yapıyorsanız yani bir ticari kazanç haline getirdiyseniz tespit edilmesi halinde vergi mükellefiyeti açtırıp geçmişe dönük beyannameleri ve ilgili bildirimleri geriye dönük sizden talep edebilirler.

olurda başınızda böyle bir iş varsa 6111 sayılı af kanunu uzatıldı çok daha ucuz bir şekilde yararlanıp, kurtulabilirsiniz.



özellikle burdan bütün arkadaşlara tavsiyem genellikle insanlarımızın başına bazı işler geliyor .

mesala aldığı gayrimenkulü emlak rayiç bedelle düşük gösterdikten sonra 2 yıl sonra satışa çıkardığınız zaman alan kişide neyden aldıysam onu gösteririm derse bittiniz.

örnek a kişisi 2007 yılında 50.000 aldığı arsayı emlak bedeli 12.000 tl ye gösterip ona göre tapudaki masrafını düşünüp az ödemiştir.2011 yılında arsa değerlendiği için satmak istemişdir. ve bunun karşılığında 150.000 tl satıp alıcıda 150.000 tl gösterelim ona göre şirket aktifine alacam derse değer artış kazancınız 138.000 tl arkadaşlar ve bunun vergisi inanın şirketlerdeki gibi %20 değil kademeli yani karşınıza çıkan rakam tahminen 42.000 tl olacak



not:yeniden değerleme yapılmamıştır.

abrakadabra
11-05-2011, 09:41
Merhaba,
Teşekkür ederim. Şufa hakkı konusunda geriye kalacak hisse açısından sizin adınıza bir sorun çıkmayacaktır. Diğer yandan alımda gösterilen 17.500 TL ile satışta beyan olduğu farzolunan 20.000 TL arasındaki 2500 TL ye gelir vergisi doğar. Sizin alım tarihiniz üzerinden 4 yada 5 yıl geçmişse her ne kadar göstermiş olursanız olun aradaki farka vergi doğmayacaktır. Bilgim bu istikamette.
Selamlar,
Serhan

.


sayın boreas06

Gelir vergisini 2006 yılı ve öncesinde edinilmiş gayrimenkulllerinizi 4 yıl içerisinde
daha sonraki edinilmiş gayrimenkullerinizi 5 yıl içerisinde satmanız halinde değer
artış kazanç doğmaktadır.Ancak 2010 yılı için 7.700 tl istisna vardır.bunun üstünde kazancınız var ise 2011 mart ayında bildirimde bulunmanız gerekecek di.



mesala; 2007 yılında rayiç bedeli 20.000 tl aldığınız bir gayrimenkulü 2010 yılında henüz beş yıl dolmadan 27.000 tl ye elden çıkarttığınız zaman değer artış kazancınız 7.000 tl olup istisna rakamın altında kaldığından dolayı vergi beyan ve ödemeniz gerekmeyecektir.

..............
üstad zaman kriteri 5 yıl ama; 2007 de aldığım ama 2011 de (şu anda) satmak istediğim payım için diyelimki arada doğan 2500 tl fark için vergiden muafmı olacağım şimdi. veya herhangi bir gelir vergisi beyanatı vermem gerekiyormu? usulsüzlük gibi bir problemle karşılaşmamak için bunu öğrenmem gerekiyor. 7500 tl lik alım satım arasındaki fark baraj oluyorsa 2500 tl lik bir farkın başıma iş açması sözkonusu değil ise sorunsuz bir şekilde satışımı yapmam gerekir olarak anlıyorum( gelir vergisi açısından) doğrumudur?
( memur adama 100 liralık vergi bile çok geliyor kusura bakmayın. yılda yarımbuçuk enflasyon zammıyla ne edeceğimizi şaşırdık.
bazen eksi enflasyon çıktığında o fark kadar paramızı geri alacaklar diyede ödüm kopuyorsa doğal olarak ruh halimizi düşünün! bu kadarcık para tartışılırmı diye kızmayın aman..))

boreas06
11-05-2011, 11:03
Şimdi 2011 yılında yer aldıysak bu tapuda düşük gösterildiyse bunu ilerde satarken nerelere dikkat edilmesi gerek , bu işi devamlı yapmıyorum hayatım da ilk kez yaptım. Saygılar , değerli bilgiler için de teşekkürler.

birisi
11-05-2011, 15:00
üstad zaman kriteri 5 yıl ama; 2007 de aldığım ama 2011 de (şu anda) satmak istediğim payım için diyelimki arada doğan 2500 tl fark için vergiden muafmı olacağım şimdi. veya herhangi bir gelir vergisi beyanatı vermem gerekiyormu? usulsüzlük gibi bir problemle karşılaşmamak için bunu öğrenmem gerekiyor. 7500 tl lik alım satım arasındaki fark baraj oluyorsa 2500 tl lik bir farkın başıma iş açması sözkonusu değil ise sorunsuz bir şekilde satışımı yapmam gerekir olarak anlıyorum( gelir vergisi açısından) doğrumudur?
( memur adama 100 liralık vergi bile çok geliyor kusura bakmayın. yılda yarımbuçuk enflasyon zammıyla ne edeceğimizi şaşırdık.
bazen eksi enflasyon çıktığında o fark kadar paramızı geri alacaklar diyede ödüm kopuyorsa doğal olarak ruh halimizi düşünün! bu kadarcık para tartışılırmı diye kızmayın aman..))

doğru anlamışsın sayın abrakadabra tapudaki alış ve satış rakamlarının arasındaki fark 2010 yılı için 7.700 kazanç istisna kapsamında.

birisi
11-05-2011, 15:12
Şimdi 2011 yılında yer aldıysak bu tapuda düşük gösterildiyse bunu ilerde satarken nerelere dikkat edilmesi gerek , bu işi devamlı yapmıyorum hayatım da ilk kez yaptım. Saygılar , değerli bilgiler için de teşekkürler.

Diyelim ki 5 yıl dolmadan sattığın takdirde tapudaki göstereceğin o günkü rakam emlak rayiç bedeli ne ise en az onu tapuda göstereceksin.
Ancak alıcı kişi senden aldığı gayrimenkulü ipotek ederek kredi kullanarak alırsa bazı bankalar satıcının hesabına gerçek bedeli gönderirler ve o şekilde alıcının gayrimenkulüne ipotek koyarlar. ilerde vergi denetmenleri banka kayıtlarını esas aldıkları takdirde tapu harcı masrafında eksiklik ve usulsülük hem de değer artış kazancınında artış ve usulsüzlük bulurlar.Bilmem anlatabildim mi

emlaksan
11-05-2011, 19:52
Sayın birisi;
Emeğinize sağlık. Paylaşımlarınız için teşekkür ederiz.
Selamlar

.

birisi
12-05-2011, 10:47
rica ederim ne demek sizin vermiş olduğunuz bilgilerin yanında benimkinin lafımı bile olmaz.

emlaksan
12-05-2011, 11:11
Rica ederim. Bu platformda bilgilerini koşulsuz biçimde paylaşan tüm dostlara teşekkür ederiz. Bilgi paylaşıldıkça önem, değer ve anlam kazanmaktadır.
Selamlar

.

apageon
17-05-2011, 19:27
İyi günler


Değerli arkadaşlar benim aileme ait İstanbul da 1/5000 planlı bir parcel de hisse tapulu arsamız var.
Yıllar önce parceldeki herkes kaçak olarak evlerini yaptı bizde yapmak istedik ancak bir müteahhit kazasına uğradık yapamadık daha sonrasında da bu boğaz kanunu çıktığı ve diğerleri kaçaK olarak evlerini yaptığI için belediyelerden kendimize izin alamadığımızdan bugüne kadar yapma imkanı bulamadık. Şu an bizim parcel de 1-2 yer boş diğer yerlere inşaat yapılmış durumda,geçen yanımızdaki arsa sahibi bizim arsamızı almak istedi ancak verdiği rakamla İstanbul şartlarında 1 daire bile almak zor. Bende arsayı başka birilerine satma kararı aldım , ancak hisseli arsaların satışlarında şufa hakkı olduğunu öğrendim.
Sonraki araştırmalarında aslında içinde olduğum durumun epey karmaşık olduğunu fark ettim.
Belediyeden araştırma yaptım bizim parcel de % 15 imar hakkı varmış ancak tabi orda her yerde ev var, oraya bir şey yapmak isteseniz bile diğer hisse sahiplerinden izin almanız gerekiyor dediler, açıkçası bu durumda ben birazda diğer hak sahiplerinin hakkımı yediklerini düşünüyorum şu durumda, çünkü bu arazide ( 5000 m2 parcel ) eğer anlaşmalı olarak kaçak olmadan %15 kısıma site tarzı bir yer yapılsaydı hepimize daireler düşecekti. Ama şimdi onlar evlerinde ben kirada oturuyorum. Şu durumda ne üzerine bir şey yapabiliyorum nede satabiliyorum.sadece her yıl vergisini ödüyorum.yeni evlendim ve kiradayım buda biraz canımı sıkıyor açıkçası, inşaat yapma imkanım olsa değerli bir arsa çünkü tam cadde üzerinde ama bu hisse işi ümitlerimi bitirdi.
Sormak istediğim ben hisse sahiplerine ne gibi bir dava açabilirim , hisseden çıkmak veya benim arsamı satın almaları için.yada nasıl bir planla bu arsamı değerlendirebilirim.

Saygılarımla

emlaksan
17-05-2011, 20:31
Sayın apageon;
Parsel içerisinde bulunan paydaşlarınıza İzale i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası açabilirsiniz. Açık arttırma usulü uygulanmaktadır. Davayı açan siz olacaksınız ve ya hissenizi alacaklar yada siz diğer tüm hisseleri alacaksınız. Belki de 3.şahıslar arttırmaya katılacak ve sizle diğer paydaşların hisselerinin tamamını alacaklar. Arttırmaya sadece hissedarlar katılsın istiyorsanız bu konuda tüm ortakların muvafakatına ihtiyaç duyacaksınız. Diğer yandan 5000 m2 arsanın 500 m2 si sizde 1000 m2 si diğer bir paydaşta ve geri kalan 3500 m2 si de büyük ortakta ise o halde avantaj büyük paydaşta demektir. Arsanın m2 değerini temsilen 250 TL olarak belirleyelim. 3500 m2 ye sahip paydaş 250 . 1500 = 375.000 TL ödeyecekken siz 4500 . 250 = 1.125.000 TL ödeyeceksiniz. Şimdi işin hassas noktasına geldik. Büyük ortak niçin avantajlı? Çünkü arsanın gerçek değeri m2 başına 250 TL olsa dahi büyük metraja sahip paydaş size biraz daha fazla ödeyerek yeri almak isteyebilir. Çünkü alan daima kazançlı olacaktır. Yani 100 . 1500 = 150.000 TL ek maliyete katlanarak pekala arsanın tamamına sahip olabilir. Siz 100 . 4500 = 450.000 TL ek maliyet ile birlikte toplamda 1.575.000 TL ödemeye razı olacak mısınız? Ayrıca İzale i Şuyu masraflı bir davadır. Bu boyutunu da gözönünde bulundurmalısınız. Sorunuz hakkındaki kişisel düşüncelerim bu istikamettedir. Size sağlık ve bol kazançlar dilerim.
Selamlar,
Serhan

.

ahmetd76
18-05-2011, 00:06
Yani kısacası bol bol sabrınız, en az 2-3 sene bekleyecek vaktiniz, arada diğer hisse sahiplerinin tehditine vs dayanacak cesaretiniz, masrafları çekecek bol paranız varsa izalei şuyu. Ki bu durumda, tüm hisseleri alsanız bile adamlara yaptıkları evlerin bedelini ödemek zorunda kalabilirsiniz (yanlış bilmiyorsam).

Aksi takdirde direk sat kurtul olayı. Şufa hakkında benim bildiğim tapuda beyan ettiğiniz satış bedeli üzerinden ön alım hakkı kullanabiliyorlar. Gerçek satış bedeli hatta emin olmak için %15-20 üzerinde satış bedeli belirtirseniz sorun olmaz gibi. Ama 100.000'e satıp tapuya 20.000 yazdırırsanız sanırım adam da gidip onu 20.000'e sattığınızın elinden alabiliyor.


Sayın apageon;
Parsel içerisinde bulunan paydaşlarınıza İzale i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası açabilirsiniz. Açık arttırma usulü uygulanmaktadır. Davayı açan siz olacaksınız ve ya hissenizi alacaklar yada siz diğer tüm hisseleri alacaksınız. Belki de 3.şahıslar arttırmaya katılacak ve sizle diğer paydaşların hisselerinin tamamını alacaklar. Arttırmaya sadece hissedarlar katılsın istiyorsanız bu konuda tüm ortakların muvafakatına ihtiyaç duyacaksınız. Diğer yandan 5000 m2 arsanın 500 m2 si sizde 1000 m2 si diğer bir paydaşta ve geri kalan 3500 m2 si de büyük ortakta ise o halde avantaj büyük paydaşta demektir. Arsanın m2 değerini temsilen 250 TL olarak belirleyelim. 3500 m2 ye sahip paydaş 250 . 1500 = 375.000 TL ödeyecekken siz 4500 . 250 = 1.125.000 TL ödeyeceksiniz. Şimdi işin hassas noktasına geldik. Büyük ortak niçin avantajlı? Çünkü arsanın gerçek değeri m2 başına 250 TL olsa dahi büyük metraja sahip paydaş size biraz daha fazla ödeyerek yeri almak isteyebilir. Çünkü alan daima kazançlı olacaktır. Yani 100 . 1500 = 150.000 TL ek maliyete katlanarak pekala arsanın tamamına sahip olabilir. Siz 100 . 4500 = 450.000 TL ek maliyet ile birlikte toplamda 1.575.000 TL ödemeye razı olacak mısınız? Ayrıca İzale i Şuyu masraflı bir davadır. Bu boyutunu da gözönünde bulundurmalısınız. Sorunuz hakkındaki kişisel düşüncelerim bu istikamettedir. Size sağlık ve bol kazançlar dilerim.
Selamlar,
Serhan

.

apageon
18-05-2011, 02:15
iyi sabahlar

Öncelikle cevaplarınız için teşekkür ederim.Serhan bey ve ahmet bey ben durumu biraz daha açmak istiyorum müsadenizle.
bizim parcelde yaklaşık 18 civarı hisse sahibi var , öyle çok büyük hisseili kimse yok.bizim arsamız 265 m2 ancak zamanında ana cadde için 100 m2 si alındı devlet tarafından , cadde bizim arsanın önünden geçti diğer insanların arsalarında pek azalma olmadı ama bizim arsamız yarı yarıya azaldı.beldiyeye sorduğumda sizin arsanız halen 265 m2 dediler ama tabi 265 m2 yer artık o parcelde birbirinden çok uzakta bulunan 4 -5 arsanın toplam ediyor, diğer yerler hep bina oldu.hemen yanımızdaki bina sahibi bizim arsamınız almak istiyor uzun zamandır parceldeki birkaç bizim gibi yeride almış önce ama biz sonra ev yapma şansımız olur diye satmadık bu arsayı,100,000 tl teklif etti 265 m2 tapu için.ancak tabi bu miktar çok az bu tapu için.benim bu hisseli tapu yüzünden ev yapma şansımda çok zor zaten 15 senedir bekliyoruz.bu şahsa satmakta istemiyorum pek ama elimizdende bir şey gelmiyor, belediye bizim parcelin yanına kadar 18 uygulaması yaptı 2 sene önce ancak bizim parcele dokunmamış.
benim izalei suyu davası açıpta diğerlerinin arsalarını almak gibi bir niyetim vede param yok, tek istediğim arsamı bir şekilde değerine yakın bir miktarda satmak yada ev yapabilmek.

sizce ne yapmak bu şartlarda uygun olur , 18 uygulaması bekleyip bir gün ev yapabileceğimi mi ümit etmek.
bu zata satıp kurtulmak mı yada dava açıp o şekildemi elden çıkarmak ???

Saygılarımla

emlaksan
18-05-2011, 07:47
Merhaba,
Rica ederim. Eğer alım gücünüz yoksa bence dava son seçenek olmalı. Diğer yandan payınız için önerilen bedel az ise o halde 3.şahıslara satmaya çalışın. Hisseniz talep görebilir diye düşünüyorum. İmar uygulamasını beklemekte seçenek olabilir. Umarım gönlünüze göre bir sonuç alırsınız.
Selamlar,
Serhan

.

apageon
18-05-2011, 10:15
Tekrar teşekkürler cevabınız için , diyelim ben arsamı alacak birisini buldum , bu durumda zor gözüküyor gerçi :)) çünkü arsanın % 15 e imar izni var şu an ama benim yerim tapuda gözüken 265 m2 değil sadece 150 m2 kaldı yol geçtiği için.

ben yinede bir şekilde arsamızı alacak birisini buldum diyelim diğer hisse sahipleri bunu öğrendi ve Şufa haklarını kullanmak istediler ( Ahlaki olarak istememeleri lazım sanırım ) , bu durumda arsamızı çok ucuz bir fiyata alma şanları varmı ? eğer öyle bir durum olursa nasıl bir tedbir almak gerek sizce ?

Saygılarımla

emlaksan
19-05-2011, 09:08
Merhaba,
Şufa Hakkı kanuni bir haktır. Gayrimenkulün - paydaşlarının rızaları dışında - bölünmesine engel teşkil etmektedir. Eğer siz hissenizi 3.şahsa satacaksanız o halde alım satım bedelini gerçek satış değeri üzerinden göstermelisiniz. Bu durum 3.şahsın mağduriyetini önleyecektir. Sağlıkla kalınız.
Selamlar,
Serhan

.

apageon
19-05-2011, 10:15
teşekkürler emlaksan bey.tabiki şufa hakları varsa kullanmalarına birşey demek yanlış olur ama benim durumumda değil sanırım.ahlaki olarak yanlış olur dememim sebebide bu
çünkü zamanından arsamızın yarısından yol geçti diğer hissedarların ise çoğuna dokunmadı bile yol kesintisi.
benim sormak istediğim diyelim be bu arsayı örnek 200.000 tlye 3 sahısa satacağım bedelide bunun üzerinden göstereceğim, diğer hissadarlar şufa hakkını kullanırlarsa
arsamızı nekadara alabilirler. yani bizim zararımız ne olur ? diyelim hisse sahipleri şufa hakkını kullanarak 100,000 tlye alabileceklerse ( şufa hakkı daha ucuza alma şansı veriyor mu ortaklara ??? ) o zaman satış ihtimalide mantıksız olur arazimiz için.
saygılarımla

emlaksan
19-05-2011, 10:30
Sayın apageon;
Rica ederim. Durumunuz açısından haklı olabilirsiniz. Ben işin tabiyatı açısından değerlendirme yapmaya çalıştım. Bu noktada tapu da ne göstermişseniz o bedel 3.şahsa ödenir. Yani 200 bin. Siz satıcı olduğunuzdan bir problem yok adınıza. Paydaşlar şufa haklarını alıcıya karşı kullanabilirler. Sağlıkla kalınız.
Selamlar

.

apageon
19-05-2011, 10:37
teşekkürler emlaksan bey cevablarınız için.
bir konuya kafa takıldı ancak bu cevabınızda , hissedarlar sadece alıcıya karşı şufa haklarını kullanabilirler demişsiniz, peki ozaman bu noter kanalı ile satışı bildirme işinide alıcının mı yapması lazım ozaman ?
yani ben satıcı olarak satıp gerisine karışmam durumu doğru bir tespitmi sizce ?

emlaksan
19-05-2011, 10:43
Sayın apageon;
Rica ederim. Noter bildirimini alıcı yapar. Satıcıyla ilgili bir problem yok.
Selamlar

.

apageon
23-05-2011, 15:56
ilgi ve alakanıza teşekkür ederim. Bekleme kararı aldık birazdaha bakalım ömrümüz yetecekmi buraya ev yapmaya :)))
İNŞALLAH çözüm üretebilen bir belediye gelirde bizde herkes gibi kendi evimizde oturabiliriz.
SAygılarımla

emlaksan
24-05-2011, 19:10
Sayın apageon;
Rica ederim. Öyle veya böyle gayrimenkule yatırım yapmışsanız ve imar çalışması içindeyse o halde sonuna kadar beklemenizde fayda var. İnşallah her şey gönlünüzce olur.
Selam ve saygılarımla,
Serhan

.

yahya-
25-05-2011, 18:02
800m2 arsanın 4/1 bizim a-b-c-d paydaş var a hissesini 3.şahsa sattı bu 4 paydanın üzerinde oturdukları tek katlı evleri var uzun zamandır oturuluyor anlıyacağınız rızai taksim var gözüküyor biz şufa hakkı açtık karşi tarafda savunmada rızai taksim var diyerek savunma yaptı öğrenmek istediğim konu mahkeme sonucu sizce lehimize sonuçlanması için ne yapmak gerekir bu durumda rızai tasim olan yerlerde şahıs 3. şahsa satabiliyormuş ve arsayı alan mütahit bize daha sonra izalei şuur davası açabilirmi teşekkür ederim

emlaksan
26-05-2011, 15:03
Sayın yahya-;
800 m² arsa üzerinde 4 adet gecekondu mu var? Ve bunlardan biri sizin doğru mu anlıyorum?
Selamlar

.

emlaksan
26-05-2011, 20:01
Sayın yahya-;
Telefonla görüştük. Kolaylıklar diliyorum.
Selamlar

.

yahya-
26-05-2011, 20:08
Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz, paydaşlarca, özel olarak taksim edilip herbir paydaş belirli bir kısmı kullanırken, bunlardan biri kendisinin tasarrufundaki yeri ve ona tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa; satıcı, zamanında o yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda pay satışı şeklinde yapılan işlem nedeniyle şufa hakkını kullanması MK.nun 2. maddesinde yer alan objektif iyiniyet kuralı ile bağdaşmaz. Kötüye kullanılan bu hak kanunen himaye görmez. 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca bu hususun davanın her aşamasında ileri sürülmesi, hatta mahkemenin kendiliğinden' nazara alması gerekir. Savunmanın tevsii bu gibi durumlarda söz konusu değildir. Davanın bu bakımdan reddi gerekir.

yahya-
26-05-2011, 20:43
Geçerli bir fiili taksim için öğreti bir takım kriterler getirmiş, uygulamada da bu kriterler benimsenmiştir. Örneğin, "Uygulamada Önalım Davaları" adlı eserinde Soysal ÖZENLİ'nin bu konudaki görüşü şöyledir; Önalım hakkının kullanılmasını önleyecek nitelikte bir paylaşmanın varlığından söz edebilmek için bu paylaşımda; zaman (önalım hakkının kullanıldığı andan çok daha önceki bir zamanda taksimin yapılmış olması) , bağımsız hareket edebilme (her hissedarın pay karşılığı aldığı parça ile ilgili olarak diğer hissedarların rıza ve kabulüne ihtiyaç duymadan her türlütasarrufta bulunabilme olanağına sahip olması), eylem (her bir hissedar yönünden taksimin gerçekleşmiş bulunması) , yasal unsur (paylaşıma-ifraza- yasaların imkan vermiş bulunması) ve irade unsurunun (tüm paydaşların taksime katılmış olmasının) varlığı araştırılmalıdır.Kanuni Önalım Hakkı adlı eserinde (Sitemiz üyesi) Sn.Doç.Dr. Şükran T.ŞIPKA, Yargıtay'ın önceki kararlarındaki "Her paydaş belirli bir kesimi uzun süreden beri tasarruf etmekte ise, her paydaşın yeri müstakil bir taşınmaz niteliği almış demektir" şeklindeki yorumlarını eleştirmekte, HGK'nun 29.06.1990 tarihli ve 6.321/441 sayılı kararında ise "bütün paydaşların katıldığı bir anlaşma bulunmadıkça bazı müşterek maliklerin müşterek malın belirli kısımlarını kullanmaları halinde pay satışında diğer paydaşların kanuni şuf'a hakkını kullanmasının amacına uygun olduğunun belirtildiğine işaret etmektedir.

yahya-
26-05-2011, 20:43
herşey için teşekkür ederim

emlaksan
27-05-2011, 08:38
Kolaylıklar dileriz.
Selamlar

.