Oysaki surekli buyuyen ve karini artiran sirketler var.
Dolara dovize enerjiye bagimli olmayan, hammade problemi, satis problemi, eleman problemi son utucu derdi olmayan.
Bunlari arayip bulmak lazim.
Balon 1 yıl içinde patlayacaktır, nakitte fırsat beklenmelidir
dolar bu fiyatlarda iken, yatırım yapmak mantıklı
faizler insin, şimdi almak mantıklı değil
ömür boyu alacak param olmayacak
Kira çarpanlarının uçtuğu ortamlarda ev almak doğru değildir, beklenmelidir.
İstanbul gibi metropollerde gayrimenkül yatırımı her zaman karlı bir iş olacaktır.
|
|
GYO'larda doğru temel analiz yapabilmek zordur. Daha doğrusu gelecekte ki karını ve değerini doğru hesaplayabilmek zordur.
Yatırım yapan bir gyo ağırlıklı olarak kredi çekerek yatırım yapıyorsa, kur artışı ve faiz yükselmelerinde çok ciddi sıkıntıya girer. İş GYO 2016 12 aylık bilançoda ödediği finansal giderler (kur artışı ve faiz yükselmesinden kaynaklı olan ekstra finansal giderler), bu sene dağıttığı nakit temettüden daha fazlaydı. Kar yarı yarıya tıraşlanmıştı yani.
Ayrıca GYO'lar değer artışını bilançosunda kar olarak gösterir ama bu kar ortada nakit olarak değildir ve borsa sadece nakit karlılığı fiyatlar. Eilnizde çok değerli arsalar olsun, öylece boşa yatıyorsa üzerinde bir proje yoksa borsada bu fiyatlanmaz.
Yatırım yapmayan (panora ve akmerkez gibi) gyo'lara gelince, bunlar ellerinde tek bir avm olan gyo'lar. Her avm günü geldiğinde eskir, modası geçer. Yakınına yapılan yeni bir avm, eskisini vurur. Sonra gün geldiğinde bu eski avm de artık dükkanlar kiraya verilemez veya kiralar çok düşer. O sebeple bu tür gyo'larda 10 yıl ya da 20 yıl sonra ne olacağını bilemezsiniz.
Kısacası GYO'da risk yok gözükse de gerçekte risk çoktur ve bu sebeple borsada hep ucuz fiyatlanırlar.
Bu aslında birazda bizim gyo'ların kötü yönetilmesinden kaynaklı. Yurtdışında her sene dolar bazında temettüsünü arttıran, hisse değeri de düzenli artan gyo'lar mevcut. İleri boyutlarda vergi dilimine girmeyecek boyutta olursa yurtdışı GYO'lar çok çok daha cazip.
Oysaki surekli buyuyen ve karini artiran sirketler var.
Dolara dovize enerjiye bagimli olmayan, hammade problemi, satis problemi, eleman problemi son utucu derdi olmayan.
Bunlari arayip bulmak lazim.
Bacası tüten şirketlerden temettü almak daha mantıklı.
gyo. yat. analizi bana zor geliyor..
Sanayi daha kolay tabi bu işin içinde olmayla alakalı
yıllardır inşaat sektöründe olan biri tabiki diğer insanlara göre doğru gyo şirketini seçebilecektir.. YTD
Kısacası bilmediğiniz sektörden hisse almayın
YTD
hisse.net kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi
yeni hisse topiğiniz hayırlı olsun. Bakan birisi , burası konut topiği sanarak girecek ve ağa takılacak. Güzel pazarlama taktiği.
Ben de bunu diyorum. Dün bunu açıklamaya çalıştım. Teoride mantıklı ama pratikte öyle değil.
Ak merkez'i ele alalım. Bu şirketin tek gm'si var. Başka yatırım yapmıyor bildiğim kadarıyla. Her sene sene başında az çok o sene elde edeceği kar belli.
E peki bunun senede 4-5 kere temettü avansı vermesine engel ne?
Normalde gyo nun mantığı gm almaya parası yetmeyen yada parasi yetip de kiraci vs koşturmak istemeyen adama gm ye yatırım yapma imkanı vermektir.
Amma ikisi için de cazip bi tarafı yok bunun...
SM-A710F cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.
GYO lar ikiye ayrılmalı belki de Akmerkez, panora gibi kira odaklılar ve torunlar, sinpas gibi rant/ yap-sat odaklılar gibi...
GYO (kira odaklı) hisse dediğin zaman benim beklentim şudur. Şirketin 100 hissesi varsa 1'i bende ise; şirket kiraları toplayıp giderleri yaptıktan sonra kalan paranın en az %60-70 inden ayda bir olmasa bile 2-3 ayda bir payıma düşeni almaktır...
SM-A710F cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.
|
|
sorumun 3. şıkkını esasında sayın Patrick Bateman bu başlıktaki yorumuna istinaden koymuştum, hemde bende eski bir anımı canlandırmıştı, kısaca sizlerle paylaşmak isterim.
1989 yılında 10.000 alman markı karşılığında Yapı Kredi almıştım, 1. körfez savaşından hemen sonra hisse düştü. 1997 yılına kadar bekledim, sonra söylene söylene sattım. Alış fiyatımın çok altında sattığımı söylemek isterim. Bu sekiz sene zarfında karını benimle paylaşmaması satmamın en büyük nedenidir. eğer Ereğli Demir Çelik almış olsaydım, bu güne kadar inanın elimde tutardım, satmazdım.
Konu başlığına geri dönersem ''şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım'', bu soruya kendi açımdan cevap verebilmek için karşılaştırma yapmam gerekir. Karşılaştırma yapabileceğim bir üründe bazı GYO hisseleri.
Sayın syılmaz esasında durumu çok iyi özetlemiş. Yatırım yapmayan AVM lerde ben biraz daha sayın syılmazın yorumu üzerinden detaya inmek isterim.
Türkiyenin en eski AVM si İstanbul Galleria idi, yıkıldı tekrar inşa ediliyor, Ankaradaki Ata Kule yıkıldı tekrardan inşa ediliyor (Ata Kule borsaya kote), Ankara karum hala faliyette, Akmerkez ise hala güncelliğini koruyor. Şu noktaya gelmek istiyorum, bu şirketler aynı zamanda arsa sahibi oldukları için işin içine arsa değerinide koymak ve belkide zamanı geldiğinde yıkıp yeniden yapılması gündeme gelebileceğinide hesaplamak gerekebilir. Finansinvestin geçenlerde aracılıkla halka arz ettiği tuzla marina uzun vadeli Tuzla belediyesinden kiralanmıştı, durum orda çok farklı idi
Sizlerle fikirlerimi palaştım, yatırım tavsiyesi değildir.
Saygılarımla
Yer İmleri