...::: Beyaz Yaka İçin Tasarruf ve Yatırım Koçluğu-2 :::...

[Miriel]

Şu an başta döviz piyasası olmak üzere, bist vs serbest piyasa hükümleri geçerli değil bence. Şu ortamda mevcut %70 altın+%30 deva pozisyonumu bozmazdım ben...eldeki hisse ne, alınması planlanan hisse ne vs...bu detaylar önemli.

Ama şahsi tercihim, şu 1-2 ay içinde bir türbülans beklediğimden, portföylerde fazla hareket önermem. Arkayı sağlama alıp, mümkün olduğunca tedbirli ilerlemek lazım.

Tesekkur ederim.

Aslinda daha fazla detay verebilirim fakat soru cok kisisellesmis olur. Ana fikrinizi anladigimi dusunuyorum.

[diproyal]

Bence şu şartlarda 240 kira çarpanı olan evler hala çok sayıda var. Evin %25-30unu peşinatla, kalanı düşük kredi oranlarıyla alınması avantajlı. Konut endeksine bakın, yıllık ortalama %10-15 arası değerlenmiş. Kira getirisini de ekleyince riski düşük iyi bir yatırım imkanı oluşturuyor.
Tabi tercih sizlerin ama kira da oturanlar için bence şart. Kira da oturmayanlar içinse, nüfusu artan bölgelerde 1 tane yatırım için ev alınması kötü bir tercih olmaz

Sn. Tasarrufcu,

240 çarpanlı yani 20 fiyat kazançlı bir yatırımı geleceğe yönelik olarak 4 kaldıraç kullanarak kira(temettü) gelirlerini dikkate alarak yıllık ortalama %10-15 arası nominal getiri ile avantajlarını sayısal olarak değerlendirdiniz mi?

Örneğin 720k tutarında bir ev için brüt 3k (vergi sonrası 2.550) kira alıyorum. Evi alırken %25 peşinat cebimden çıkar. Kalan bedel için kredi gerekir. Bu bedele 22k+döner sermaye tapu harcı öderiz. 3k civarında banka masrafı çıkar. Ufak tefek masrafları ve sahibinden aldığınız varsayımı altında 25k komisyon harcanır.

%0.74 faiz ile 180 ay vadeli olarak 4834 tl para çıkışınız olur. Yıllık bazda bakarsanız 58k gider olurken ilaveten 5.4k vergi ve 1k civarında da emlak vergisi çıkar.

Yıllık ortalama %10-15 arası değerlenen bir varlığıa ilk etapta 265k yatırım yapıp ilave olarakta yaklaşık 29k (65k-36k) yatırım yapmak ne kadar mantıklıdır bilemiyorum. Kiranın ve vergilerin %10 arttığı varsayımı ile bu yatırımın pozitif nakit akımına döneceği ilk ay 70 ay sonradır.

Bu hesaplamada karşı taraf riski göz ardı edilmiş olup yanlışım var ise düzeltilirse sevinirim.

Ben de %.64 faiz ile 12 ay ötelemeli 15 yıl vadeli kredi ile konut alanlardanim. Kiraya vermek icin degil, ihtiyaç icin diyelim.
Aldığım konutun değerlenmesini satmayı düşünmediğim icin dert etmiyorum.
3 yılda %60 ila %80 arası enflasyon bekliyorum. Bu durumda çektiğim kredinin geri ödemesi çok kolay olacak diye hesaplıyorum.
Bu hesabı bir de bu açıdan yapın.


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

Kira çarpanı 250. Ama asıl avantaj, kiraya göre ev sahibi olmak çok daha avantajlı (kendi evinde oturma avantajı)
Ayrıca aylık 0.64 gibi bir enflasyon uzun süre gözükmeyecektir diye düşünüyorum.


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

Sn. Serkan74,

3 yılda %60 ila %80 arası enflasyon oluşursa tüm değerlemeler farklı hale gelir.
Diğer yandan okuduğum kadarıyla tüketim amaçlı 250 kira çarpanlı konut satın almışsınız. Dolayısıyla benim analizim tamamen yatırım amaçlı idi. Diğer bir ifade ile bir yatırım yaparız ve ardından belli bir bir süre sonra o yatırımdan çıkarız şeklindedir. Maalesef Türkiye'de konut yatırımı sonsuz süreli yapılıyor ve çıkış yapılmadığından dolayı tam olarak kâr ya da zarar hesaplanamıyor.

Tekrar hayırlı olsun.

[Tasarrufcu]

Sn diproyal,
Sanırım siz konutu yatırım aracı olarak görmüyorsunuz?
Sebebi nedir? Yada hangi şartlarda konut için yatırım şartları oluşmuş olur sizin için ?

[Calibra]

cauti hocam siz bir ara yükselen çelik listeme aldım demiştiniz.
hatta şirketin bir açıklaması vardı malımızın arkasındayız gibisinden onun üstüne söylemiştiniz.
Güncel görüşünüz var mı tavandan esnemiyor

[diproyal]

Sn diproyal,
Sanırım siz konutu yatırım aracı olarak görmüyorsunuz?
Sebebi nedir? Yada hangi şartlarda konut için yatırım şartları oluşmuş olur sizin için ?

Sn. Tasarrufcu,

Menkul kıymet piyasaları ile ilgilendiğim kadar gayrimenkul kıymet piyasaları ile ilgileniyor ve yatırım olarak görüyorum. Sonuçta hanehalkları belli bir gelir elde eder. Bu gelirden bir miktar tasarruf eder. Hanehalkı bu tasarufu da reel kazanç elde edebileceği para ve sermaye piyasalarına yönlendirir. Bu yönlendirmede amaç sürdürülebilir düşük oynaklıkta reel kazanç elde edebilmek çoğu hanehalkının yatırım tercihi arasında yer alır.

Bu çerçevede geniş anlamda gayrimenkul, daha dar anlamda konutu da yatırım olarak görürüm. Ancak likidite eksikliği, çıkış problemi ve karşı taraf riskleri bir miktar bu konuda çekimser yaklaşmama neden oluyor. Özellikle borçlar hukuku olarak gayrimenkul yatırımında mülk sahibine kiracı ile eşit davranmıyor. Bunlar fiyatlamadan bağımsız olarak bu konuyla ilgili ilk görüşlerim.

Likidite eksikliği ve çıkış problemi ile ilgili olarak Gayrimenkul Sertifikası iyi bir çözümdü ve piyasa fiyatlaması dışında olduğunu düşündüğüm bir dönemde de sabit getirili bir menkul kıymet gibi düşünerek Park Mavera III Gayrimenkul Sertifikasına yatırım yapmıştım. Ancak piyasa henüz gelişmedi.

Buna ek olarak bankalardaki problemli taşınmazları almayan gayrimenkul yatırım fonları ile kasasında piyasa değerinin üzerinde nakit bulunduran gayrimenkul yatırım ortaklıkları "gayrimenkul" için iyi yatırım şartlarına örnek olabilir. Ancak bunların likidite durumları yatırım için dikkate alınmalı eğer illikit ise nispeten daha yüksek bir iskonto ile değerlendirilmelidir.

Hangi şartlarda konut için yatırım şartları oluşmuş olur sorusuna ise Türkiye'nin 10 yıl ve üzeri yabancı para borçlanmalarının dönüş süresinden daha iyi şartlar oluştuğunda diye cevap verebilirim. Arsa, tarla ve arazi ve benzeri sermaye kazancı sağlayan yatırım araçlarının ise bilgi kadar şansta gerektirdiğini düşünüyorum. Bu nedenle iyi bir arazi Gayrimenkul Yatırım Fonu fena olmaz ama iyi incelemek şart.

[şef]

endeks den 2 sıfır atılması beklenmiş, daha önceki gibi yukarı bekleyenleri avlamak istemişler. 3-5 kat çıkmış hisseler , yukarı giderken % 10, aşağı giderken % 5. bu borsanın dengesini bozuyor, düşüş de % 10 olmalı ki, ak koyun kara koyun belli olsun.

[Cautionary]

cauti hocam siz bir ara yükselen çelik listeme aldım demiştiniz.
hatta şirketin bir açıklaması vardı malımızın arkasındayız gibisinden onun üstüne söylemiştiniz.
Güncel görüşünüz var mı tavandan esnemiyor

Beğendiğim hatta bir ara aldığım bir firma...bedelsiz açıklayınca kıymete bindi, böyle dallama bir borsamız var işte. Bu fiyatlardan kesinlikle ilgilenmiyorum artık.

[nilkiz]

Sanırım artık zopa zamanı