Originally Posted by
gva74
Oncelikle manupulasyon oldugunu dusunmuyorum. Spekule edilecek bir ortaminda genelpiyasa disindan spesifik olarak hem gyo olmasi hemde isbankasi varligi nedeniyle olabilecegini dusunmuyor, ancak fiyatta olabilecek bir manupulasyon isbankasi olmadan olmayacaktir, kendi hissesinde olabilecek bir olagandisi fiyat hareketinde, isbankasi yada dolayli dolaysiz istirakleri olmaksiniz, bireysel bir hareket ile olabilme olasiligi yok dencek kadar da azdir.
Fiyat baskisinin en onemli belirleyicisi, yuksek enflasyon,bunu yaratan turlu durum ve kosullar icinde ise zayif Turk lirasi..
Genel Usd uzerinden yapilan kiralama islemlerinde, Kanyon'da ufak bir kisim ve marmarapark uzerinden alinan usd bazli kira disinda ,tumune yakini TL ye donmus durumda, eski donemlerde bu bir avntaj iken, etkisi notr dur. Toplam borclanma icinde tahviller dahil, doviz borcu rahatsiz edecek duzeyde degil,en azindan tsgyo daki gibi net bir olumsuzluk yok...
Defter degeri / piyasa degeri arasinda ki oran ise goreceli, eldeki toplam portfoyun degerinin degismesi yukari assagi degerleme anlamina gelir..
buradan cikacak bir yatirim karari yaniltici olacaktir.
son ceyrek,kiralama gelirleri ne baktigimda , Antalya, kizilay ve hipermarket binasi kaynakli bir azalma , bunlarin yerine ise ege perla, iskule 2-9 kat, lodge tarafinda ust hakki gibi yilin diger ceyreklerinden farkli girisler olacak..son ceyrek 46 moi tl gibi bir kira geliri bekliyorum.
ust hakki geliri elde edilen marmarapark da bir degisiklik olmayacaktir,burada usd/tl'nin yukari gidisi, olumlu katki yapabilir azda olsa..
aidat hizmet ve diger gelir kalemlerinde benzer sonuclar olacaktir diye dusunuyorum. Tum bolum gelirleri icinde egeperla etkisi ni 7,5 moi tl bir satis geliri karsiliginda -6 moi gibi bir maliyet ongoruyorum, nette etkisi 1,5miotl gibi...
manzara adalar ve Topkapi projeleri, gelir tablosuna yansimayacaktir,hem teslim yok hemde 2018 ve sonrasina paslanacaktir...
ozetle, 175 moi tl bir brut kar beklentim var, -245 moi tl gibi bir maliyet uzerinden...
toplam genel yonetim gideri 21mio tlcivari , ilave satis ve pazarlam tarafinda ise 13mio gibi bir maliyet dusunuyorum...
neticede esas faaliyet oncesi karlilik, kira uzerinden agirlikli, +140 moi tl gibi... bunda malum konut sektoru uzerindeki baski kaynakli satis gelirlerinin azalmasi ve ozetle 2017 icinde egeperla disinda ki projelerin hesaplamaya dahil olamamasi en onemli etken..
manzara adalar satisi dusunulenin ustunde baskili ve zor geciyor, degerleme azalisi da buun gostergesi ...
yani bu ortamda fiyatlara sasirmamak gerekir, elde edilen kazanca odaklanilirsa bu bugunku durumu acikliyor... burada son ceyrek ve yili etkileyecek gercek gelirler disinda bu ay sonuna dogru aciklanacak degerleme raporlari, ve sionucunda yatirim amacli gm artis ve azalisi ...
burada bir bityenigi olabilir, dikkatli olmada fayda var, olumsuz rakamlar (enflasyon yukari cekecegi beklentisi olsa da, amortisman katsayisinin assagi cekebilir de) hem defter degerini hemde piyasa fiyatini etkilyebilir, yani ya fiyatta yada agizda cokca dolasan dd/pd oraninda bir duzeltme olabilir...
gecen yil portfoyun bir kismi kasim 20 de aciklanmisti, kalani ise 20 aralik civari.. kasim ayi bos gecti bu beni biraz tedirgin ediyor...
ben iyi senaryoda enfalsyon kadar bir yukari acuiklarlar ise eldeki mevcut portfoyde 365 moi tllik bir esas faaliyet geliri yaratir bu da yillikta finansman oncesi 510mio tl nin ustunde bir kar anlamina gelir. finansman tarafinda ise -40mio net gider yaratir diye dusunuyorum...
bu iyi senaryoda 470 moi tl gibi bir kar anlamina gelirki, geleneksel %30 u temettu ve sermaye arttirima ayrilabilir.... gecen yilki gibi fiyat performansi memnun etmesede %7,5 lik bir temettu ve bedelsiz sermaye artisi yaratabilir... bu iyi senaryo disinda,
kisacasi gelen her degerleme raporunu dikkat edin derim.. burada bir olumsuzluk tum dengeleri bozar, kira satis vs vs bunlarda bir surpriz beklemek zor, ama degerleme cok onemli..buna gorepoz alinmasi mantikli olur, piyasa tepkisi nden bir sonuc cikarilir mi ? emlak ile yogun bilgiis olan arkadaslarin yorumlari faydali olur...
enfalsayon %13 lere geldi tl 4.00 den dondu.. gecmis usd bazli getirileri yedi bitirdi.. bu yili degerleme destekli dd/pd anlaminda buralarda korursa, onumuzdeki yil manzara adalar ve ozellikle nef Topkapi, olumlu finansallara destek verecek.. bana gore bu yillara duzenli dagtilmis gozukuyor, buda yonetimin cok da basiretsiz olmadigini gosteriyor...
ve tabii diger riskler sistemetik olmayan bir dolu risk var bildiginiz oralar ormeyeyim...
dgerleme raporlarini kacirmayin bu yilin belirleyicisi eldeki portfoyun degerlemesi olacak
sevgiler
Alıntı yaparak yanıtla
Üye
Gönderi Kuralları
Yer İmleri