şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2

**hkm** · 11-10-2021, 18:19

Aslında daha iyi bir yöntem var,sarı sitede emlak endeksi diye bir opsiyon var her emlakta son 4 yıllık artışlar yüzdesel olarak veriliyor.Misal benim baktığım bölgede 1 yıllık artış yüzde 41,dört yıllık artış yüzde 66.Yani üç yıl yatmış bir yıl patlamış fiyatlar

**Tasarrufcu** · 11-10-2021, 19:38

Hocam bugün istenirse ev alınabilir. Konut işinde lokasyon çok önemli. İstanbulun x semtinde fiyatlar çok artmış olabilir ama Çankırının bir ilçesinde bu artış hareketi başlamamış olabilir.
Kredi oranları şuan yüksek. Şahsen şuan bu kredi oranları ile (aylık 1.37) alacağım evi %10-20 arası iskontolu alamadığım taktirde, yatırım için ev almayı düşünmem.

Originally Posted by bisikletci

Yinede bana cok ilginc geldi. Faiz gercek enflasyonun yarisi ama bu borcu almak insanlara mantiksiz geliyor.

En az %30 enflasyon var. Bunun ileriki yillarda dusecegine inanan varmi? Pek mumkun degil.

Enflasyon %30 iken ev fiyatlari daha dusuk artamazki.

**thinktank** · 12-10-2021, 10:00

Originally Posted by bisikletci

Kime sorsan enflasyon en az %30 diyor. Hatta baskalari var %40 50 gidiyor
Bu kadar yuksek bir enflasyon ortaminda konut kredisi faizi aylik %1.37 yillik %17.94
https://www.hesapkurdu.com/konut-kre...0-ay-700000-tl
Dunyanin hangi ulkesinde gercek enflasyonun yarisi oraninda konut kredisi veriliyor? Ben hic duymadim
Konut kredisini alan icin korkunc avantajli gozukuyor.
Yada belki ben bir seyler kaciriyorum?

Çok doğru bir konuya deyiniyorsunuz sayın bisikletci, enflasyonist ortamda görece düşük faizle borçlanıp mal mülk almak teoride çok bereketli ve bir o kadarda karlı bir iştir. Ancak kanımca bir anomalinin tam ortasındayız ve devam edecek gibi gözüküyor. Devlet uzun süreden beri aldığı kararlarla gayrimenkul yatırımcısını piyasadan uzaklaştırdı. Alim satımdan kaynaklanan değer artış kazancının vergilendirilmesi, belediye emlak vergilerinin yükseltilmesi, değerli konut vergisi, doviz ile kiralamaların yasaklanması, hissedilen enflasyonun %30-40 civarında olmasına rağmen eski sistem tüfe üfe toplamının ikiye bölünmesinde çıkan oran ile bile kira artışının yasaklanarak 12 aylık Tüfe ortalamasının alınması (2021 Ekim kira artış oranı % 16,42), kira vergilerinde kademelerin yükseltilip istisna oranının düşürülmesi, tapu rayiç oranlarının yükseltilmesi gibi daha birçok ekleme yapabiliriz... Liberal ekonomilerde yatırımcıyı küstürürsen, inşaatlarda böyle azalır, artan nüfus yoğunluğundan kiralarda zıp zıp artar... Sanmayınki yatırımcı finansman ucuz, o ne kadar güzel boş evlerin kiralarıda artıyor diye gayrimenkul işine geri döner... İnsanların gelirleri artmadığı için uzun vadede kiracıların kiralarını ödeme konusunda zorlanacağını biliyor.... Hane gelirinin dörte biri kiraya gider, normal budur...

İhtiyaç sahibi, kendi oturumu için ev aradığında ve kredi ile birlikte maliyet hesapladığında rakamlar ürkütücü geliyor. Çünkü ikinci ev fiyatları son 4 senede % 70-100 artarken belki onun geliri bu fiyatların yarısı kadar artmış, haliyle üstüne birde en düşük % 1,37 faiz gelince durum ortada... Peki 5 senelik bir zaman zarfında ihtiyaç sahibi gelirindende olabilir, bilinç altından bunuda hesaplıyordur, kolay değil...

Madalyonun diğer tarafına bakıncada inşaat maliyetleri ortaya çıkıyor... Hatırlatmakta yarar görüyorum 29.12.2017 dolar 3,77 TL den euro 4,51 TL den kapatmış... Bu gün dolar 9 TL, 2022 12 ay vadeli dolar kuru bugün 11 TL den işlem görüyor... İkinci el ev fiyatları 4 senede % 70-100 artarken gayrimenkul fiyat artışlarının devam etmesi çok normal gibi görünüyor...

Yatırımcı piyasadan çekilmiş, ihtiyaç sahibi kararsız çekimser, kiralar artıyor, müteahhit inşaat yapmıyor fiyatları protesto ediyor... Bilemedim, ben belki yanlış yorumluyor olabilirim fakat gayrimenkul sektörüne bir cisim yaklaşıyor sanki...

**hkm** · 12-10-2021, 11:20

Sn thınkthank son zamanlarda okuduğum en sağlam analizlerden biri,teşekkürler.

**Cautionary** · 12-10-2021, 11:56

Bu düzen böyle devam etmez, ev sahipleri de enayi değil. Herkes ev almak yerine kirada oturmayı mantıklı buluyorsa, gün gelir işler tersine döner diyordum 2 yıl kadar önce.. Ben bunları söylerken "param var, ama enayi değilim, paramı değerlendirir, almamın çok zor olduğu evde kiramı rahat rahat öder yaşarım" diyordu bazı arkadaşlar.

Bence geç bile kalmıştı kira artışı...bundan sonra neler olacağını hep birlikte göreceğiz. "iyi de gelir artmıyor, kim ödeyecek bu paraları" diyenler korosuna şöyle diyordum. ödeyemezsen, merkezden daha uzakta, mahalle arasında, daha eski, konforsuz evlere downgrade olursun, hayat yine devam eder sonuçta, ama senin yaşam kaliten düşer.

Neyse, büyük konuşmamak lazım yani...ne demişler sular çekilince karıncalar balıkları yer, sular yükselince balıklar karıncaları..her zaman ki döngü.

Bu arada son not. oturduğum 480 daireli sitede son bir yılda kiralık ilanı görmüyorum demiştim..yönetime sohbet arasında sordum, meğerse arada bir çıkıyormuş, ama ilana düşmeden hemen kapışılıyormuş. En son 3 ay önce 3000 e bi tane kiralanmış. Şu an kiralık yok, bir tane varmış, satmaktan vaz geçmiş..kiraya verebilirmiş, 4500 istiyormuş

son durumun ne hale geldiğine küçük bir örnek!

**Purplelake** · 12-10-2021, 14:27

Nüfus artışı, göç, yüksek maliyetler nedeniyle arz sıkıntısı. Konuttaki artışların sebebi bunlar. Türkiye gibi riskli sayılabilecek ülkelerde en risksiz yatırım aracı denebilir. Son 30-40 yıla bakın dolara karşı yenilmeyen bir yatırım. Dezavantajları, kiracıyla uğraşma, yüksek vergiler. Kiralar ev fiyatlarına göre zaten düşüktü. 1 milyonluk evler yılda % 4 gibi kira getiriyor. Diğer enstrümanlar bunun üzerinde olduğundan, kiraların da yükselmesi gerekiyordu, şu anda onu yaşıyoruz.