View Full Version : Torunlar GYO - Halka Arzi
Sn Tangerinroad'in izniyle, Torunlar GYO' inin Halka Arz Analizini daha detayli verilerle donatabilmek ve daha kolay takip edebilmek icin buraya kopya ettim.
Umarim halka arz tarihine kadar biraz daha fazla bilgi toplayabiliriz.
Ben sahsimca okudugum tüm bilgileri burada sizlerce paylasacagim. Böylece halka arza katilma konusunda herkez az cok bir fikre sahip olabilir ve kulakdan dolma bilgilerle bu halka arza katilmaz. :)
Herkese Merhabalar,
Yakında Torunlar GYO halka arzı var ve eğer bir aksilik olmazsa bu ayın sonuna doğru borsada olacak. Bugün ise HERHANGİ BİR ŞEKİLDE YATIRIM TAVSİYESİ ANLAMI taşımayan kısa bir değerlerlendirme paylaşmak istiyorum.
Torunlar GYO;
• 8.4 milyon adet hisse ORTAK SATIŞI,
• 47.9 mn adet hisse ise SERMAYE ARTIRIMI YOLUYLA olmak üzere
• toplam (56.3 mn adet hisse) Halka arz edilecek.
• Tüm bu satışlar gerçekleşirse şirketin halka açıklık oranı %25,16 olacak.
• Buna ek olarak 8.4 mn adetlik bir ek satış hakkı var ki o da kullanılırsa eğer o zaman şirketin halka açıklık oranı %28,9 olmuş olacak.
SPK bülteninde bugün çıkan habere göre; İş yatırımın belirlediği fiyat aralığı 5.5-7.5 Lira (Aslında hiç alışık olmadığımız kadar geniş bir fiyat aralığı.)
Bu rakam ne anlama geliyor detaylı tartışmak için izah name ve sirküler görmek lazım ana ilk aşamada bildiğimiz diğer bazı konulardan hareketle birkaç şey söylemek mümkün.
Öncelikle; şirketin Halka arzı ile ilgili çok özetle şöyle bir tablo hazırlanabilir.
http://i55.tinypic.com/2cfz7zp.jpg
Bu tablo aslında her şeyi açıklamakta. Ancak, elimden geldiğince objektif olamaya çalışmakla birlikte Sübjektif bir yorum olduğunu baştan kabul ederek şunları söyleyebilirim
Avantajlar;
1. Önemli bir iskonto ile halka arz ediliyor. Eğer taban fiyattan çıkarsa şirket %42 iskonto ile halka arz edilmiş olacak ki bana göre oldukça güzel bir iskonto oranı. Son zanlarda sektördeki ortalama ıskonto oranları biraz düştü ve şu sıralar %30’ların biraz üstünde.
2. Şirket her ne kadar esas sözleşmesinde belirtmemişse de %50 temettü sözü ile geliyor. Burada temettünün nakit temettü mü bedelsiz mi olduğu da soru işareti. Ancak en azından böyle bir açık çek verilmesi bence talebi olumlu etkilemesi gereken -özellikle uzun vadeli yalıtımcılar açısından- bir unsur.
3. Halka arzda yurtiçi yatırımcılara sadece %20 (%10 bireysel %10 kurumsal şeklinde) satış yapılacak. Bu da büyük olasılıkla yerli yatırımcıların halka arzda taleplerinin karşılanamaması sonucunu getirecektir. Halka arzdan yeterince alamayan yerli yatırımcının halka arz sonrasında bir talep yaratabilir bu da hisse performansına olumu yansıyabilir.
Dezavantajlar;
1. Bu yıl içinde yapılan neredeyse hiçbir gayrimenkul yatırım ortaklığı halka arzı başarılı olamadı. Bu halka arzın şu ana kadarki en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı halka arzı olacak olması insanları biraz korkutacaktır gene başarısız olur mu diye?
2. Hemen bir ay sonra Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı halka arzı gerçekleşecek ki büyük bir arz olacak. Her ne kadar şirketlerin portföy yapıları farklı olsa da acaba, Torunlara gelmesi muhtemel talebin bir kısmını engelleyebilir mi?
3. Büyük yatırımlar var yapılması planlanan ve bu yatırımlar orta adede bilançoyu bozabilir ve özellikle ilk bir kaç yılda kötü finansal sonuçlara neden olabilir. Bu da haliyle temettü beklentilerini olumsuz etkileyebilir.
Halka arzı içerde İş yatırım, dışarıda ise JP Morgan düzenliyor Deneyimli ve güçlü aracı kurumlar.
Sonuç olarak, artıları ve eksileri olan ama şahsen başarılı olacağına inandığım ve halka arzdan sonra para kazandırabileceğini düşündüğüm bir arz. Dilerim her kes için hayırlı ve bol kazançlı olur.
Saygılarımla
Tangerineroad
......Torunlar'ın 50 yıla yakın geçmişi bulunan, Türkiye'de gıda ağırlıklı bilinen bir şirket olduğunu belirten Torun, 1996 yılında gayrimenkul alanına girmeyi karar verdiklerini anlattı.
Torunlar GYO'nun bugüne kadar hayata geçirdiği Zafer Plaza, Ankamall, Deepo Outlet, Korupark gibi projelerini hatırlatan Torun, kriz dönemlerinde de devam ettirdikleri yatırımlarını, önümüzdeki dönemlerde de sürdüreceklerini bildirdi.
Türkiye gibi krizlerin, bürokrasinin olduğu bir ülkede projeleri hayata geçirmenin kolay olmadığını ifade eden Torun, daima çok çalıştıklarını, tevazuyu elden bırakmadıklarını, Türkiye için önemli projelere imza attıklarını dile getirdi.
Torun, başarılarını artık yatırımcılarla paylaşmanın zamanının geldiğini düşündüklerini ve halka arz sürecini başlattıklarını belirterek, “Toplamda 2 milyar 640 milyon liralık portföy değeri olan proje grubundan bahsediyoruz. Gerçekten küçümsenmeyecek büyüklük. Ulusal ve uluslararası yatırımcılar için büyük bir ölçek” dedi.
Torunlar GYO'nun yatırımlarının yüzde 89'unun AVM'lerden oluştuğunu, bu yönüyle diğer GYO'lardan ayrıştığını anlatan Torun, şirket portföyünün yüzde 60'ının da gerçekleşmiş projelerden meydana geldiğini söyledi.
Aziz Torun, halka arzdan elde edecekleri kaynaklarla yatırımlara devam edeceklerini belirterek, “Önümüzdeki 3 yıl içinde 800 milyon lira yatırım yapmayı hedefliyoruz” dedi.
Gazetecilerin sorularını da yanıtlayan Torun, Torunlar GYO'nun büyüklüğüyle, özellikleriyle farklı bir yapıya sahip olduğunu, hisselerinin büyük bölümünü yabancı yatırımcılara ve fonlara satmayı planladıklarını, halka arzın ilgi göreceğini düşündüklerini söyledi.
Bundan sonraki sürecin kendilerinin dışında gelişeceğini anlatan Torun, konjonktürel olarak olağanüstü şartlar olmadığı takdirde yıl sonundan önce halka arzın gerçekleşmesini beklediklerini ifade etti.
Torun, bir soru üzerine, Torunlar GYO'nun, halka arz düşünen Emlak GYO ile farklı kulvarda olduğunun altını çizerek, “Elimizdeki arsaları değil gerçekleştirdiğimiz projeleri portföye koyarak halka arz oluyoruz. Özellikle temettü beklentisi olan yatırımcıların bizi tercih edeceğini düşünüyoruz. Piyasa herkese yetecek kadar büyük” diye konuştu.
Torun, temettüye ilişkin bir soru üzerine de, şirketin her yıl karının yüzde 50'sini temettü olarak dağıtmayı planladığını bildirdi.
Aziz Torun, portföy değeri 2 milyar 640 milyon liralık bir şirketin yüzde 25'ini halka arz ettiklerini hatırlatarak, halka arzdan elde edilecek gelirin de bu ölçekte olabileceğini söyledi.
TORIUM AVM EKİM AYINDA HİZMETE GİRECEK
Torunlar GYO Finanstan Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı İsmail Kazanç ise Torunlar GYO'nun geliştirdiği yatırımlar ve finansal performansı ile ilgili bilgi verdi.
Kazanç, Torunlar GYO'nun portföyünde yer alan ve projelendirme çalışmaları devam eden yatırımları arasında Mall Of İstanbul, Torun Tower, Kemankeş Butik Otel ve Multi Turkmall ortaklığı ile Samsun AVM projesi bulunduğunu hatırlatarak, “Her biri kendi alanında farklı özelliklerle dikkat çeken bu projelerin 2010-2011 yılı içerisinde başlatılması planlanmaktadır” dedi.
Kazanç, Torunlar GYO'nun İstanbul'daki ilk AVM yatırımı Torium Alışveriş Merkezi'nin ise 22 Ekim 2010 tarihinden itibaren ziyaretçilerini ağırlamaya başlaması beklendiğini bildirdi.
Toplantıda verilen bilgiye göre, 30 yılı aşkın süredir inşaat sektöründe faaliyet gösteren Torunlar Şirketler Grubu'nun bir iştiraki olan Torunlar GYO'nun halka arz öncesi 176 milyon 100 bin lira olan ödenmiş sermayesinin halka arz sonrası 224 milyon liraya yükseltilmesi planlanıyor.
Torunlar GYO'nun yüzde 21,38'i sermaye artırımı, yüzde 3,77'si ise ortak satışı yoluyla olmak üzere, yurt içi ve yurt dışında gerçekleşecek halka arzıyla birlikte halka açıklık oranının yüzde 25,16 olması öngörülüyor. Piyasa ve talep koşullarına bağlı olarak Torunlar GYO, halka arz oranının yüzde 15'i kadar daha ek satış gerçekleştirebilecek.
Torunlar GYO'nun 2010 yılı haziran ayı itibariyle net satışları 49,9 milyon lira, net karı 147,9 milyon lira, faaliyet karı ise 138,7 milyon lira olarak gerçekleşti.
2,9 milyar lira aktif büyüklüğe sahip şirketin özkaynakları ise 2 milyar lira seviyesinde.
http://www.emlakhabermerkezi.com/torunlar-gyo-halka-arz-ediliyor.htm
Dogruyu söylemek gerekirse, bu halka arzla ilgilenmeye, "şirketin her yıl karının yüzde 50'sini temettü olarak dağıtmayı planladığını" okuyunca, basladim. Tabiiki kar yapabilirse, bu kadar yatirim planlamasi var iken. ;) (“Önümüzdeki 3 yıl içinde 800 milyon lira yatırım yapmayı hedefliyoruz")
Anlayamadigim rakamlar sunlar:
Torunlar GYO'nun 2010 yılı haziran ayı itibariyle
net satışları 49,9 milyon lira,
net karı 147,9 milyon lira,
faaliyet karı ise 138,7 milyon lira olarak gerçekleşti.
49,9m satis ile, 138,7m faaliyet kari yapabilmesi !???
ve net karinda, faaliyet karindan daha yüksek olarak 147,9m olmasi.
Bu 2010 haziran ayi bilancosunu bulursak, belki olusumu daha net görebiliriz.
"2,9 milyar lira aktif büyüklüğe sahip şirketin özkaynakları ise 2 milyar lira seviyesinde."
Bu rakamlara göre borcluluk orani (2,9 milyar-2,0 milyar TL) / 2,9 milyar TL = 31 % ile yüksek olmayan bir borcluluk orani.
....Türkiye’nin altı ilinde yaptıkları gayrimenkul ve AVM yatırımlarıyla dikkat çeken Torunlar GYO, yıl sonuna kalmadan SPK’dan alacağı vize ile hisselerinin dörtte birinin satışına başlamak istiyor.
Özellikle İstanbul, Ankara, Antalya, Bursa, Samsun ve Muğla’daki yatırımlarıyla AVM alanında Türkiye sathına yayılacakları mesajını veren Torunlar GYO’nun halka arz öncesi 176 milyon 100 bin TL olan ödenmiş sermayesinin halka arz sonrası 224 milyon TL’ye yükseltilmesi planlanıyor....
....AVM ağırlığı yüzde 60 olacak
Bu yıl sonuna kadar ise Türkiye’nin en büyük üçüncü AVM’si olarak nitelendirdiği Torium’u İstanbul’da açacaklarını ve Nish İstanbul konut projesini sahiplerine teslim edeceklerini belirten Torun, “Bizim yatırımlarımızın yüzde 89’u kira getirisi olan AVM’lerden oluşuyor. Geliştireceğimiz yeni projeler için üç yıllık bir süreçte 858 milyon TL yatırım planlıyor. Bu yatırımlarla AVM yatırımları tüm portföyün içinde yüzde 60’a gelecek. Yani yatırımlarımız arsalarda ve geliştirilecek projelerde değil, gelir getiren yatırımlarda toplanıyor” dedi.
http://www.milliyet.com.tr/halka-arz-icin-son-donemece-girdi/ekonomi/haberdetay/01.09.2010/1283553/default.htm
Sirketin/GYO 'inin bayagi AVM agirlikli oldugu görülüyor. Gelecek 5 senede AVM kiralarinin sürdürebilirligini arastirmak sanirim mantikli olacakdir.
SPK'ya sunulan taslak izahnameden alinti alışveriş merkezi projeleri RiSK FAKTÖRLERi
...2.1.2 Alısveris merkezleri ve diğer ticari gayrimenkul projeleriyle ilgili pek çok risk mevcuttur.
Ana faaliyetimiz, Türkiye‟de alışveriş merkezi projeleri geliştirilmesi ve bu alışveriş merkezlerinin mülkiyetidir. Ticari amaçlı gayrimenkul geliştirme faaliyeti, mali performansımızı ve gayrimenkullerimizin değerini etkileyebilecek riskleri içermektedir. Bu risk faktörleri arasında şunlar yer almaktadır:
• Türkiye‟nin ulusal, bölgesel ve yerel ekonomik koşullarında meydana gelen değişiklikler
• Arsa fiyatlarındaki artış
• Gayrimenkul piyasasının döngüsel yapısı dahil olmak üzere sektördeki genel eğilimler
• Yerel piyasa koşulları, gayrimenkul talebinde düşüş veya projelerimizin kabul görmemesi
• Hükümetin politikaları, faiz oranları ve enflasyon nedeniyle yeni inşaatlara yönelik talepteki büyümenin kısıtlanması
• Bütçelenen maliyetin aşılması
• İlave finansman maliyetlerinden dolayı projede gecikme olması
• Projelerimizle ilgili izin ve onayların alınması
• Faaliyette olan ticari gayrimenkullerde kiralanan alanın beklenenden düşük olması
• Kiraların beklenenden düşük olması
12
• Kiracıların kaybedilmesi ve yerine yeni kiracı bulmakta gecikme veya zorluk yaşanması
• Perakende kiracılardan elde edilen gelirlerde genel bir azalma olması
• Birden fazla önemli sabit kiracının iflas etmesi veya acz haline düşmesi
• İmar, finansman, sigorta ve vergi ile ilgili olanlar dahil olmak üzere kamu kurumlarının kanun, kural ve yönetmelikleri, ve
• Geliştirme projelerimize zarar verebilecek veya bu projelerin ilerlemesinde gecikmeye yol açabilecek, deprem gibi doğal afetler.
Gelirimizin büyük bir kısmını alışveriş merkezi projelerinin geliştirilmesi ve bunlar üzerindeki mülkiyetimizden elde etmekteyiz ve yukarıda belirtilen genel faktörlerden bir ya da daha fazlasında meydana gelebilecek olumsuz bir değişiklik, faaliyetimizi, faaliyetlerimizin sonuçlarını ve mali durumumuzu önemli ölçüde ve olumsuz bir şekilde etkileyebilir.
30 Haziran 2010, 31 Aralık 2009, 31 Aralık 2008 ve 31 Aralık 2007 tarihleri itibariyle net yükümlülük/ yatırılan sermaye oranı aşağıdaki gibidir: („000 TL)-- taslak izahnameden!
...................................Haz. 2010 2009 2008 2007
Toplam yükümlülükler..... 791.642 637.976 623.281 470.163
Hazır değerler............... 262.288 72.639 80.168 137.441
Net yükümlülük............. 529.354 565.337 543.113 332.722
Özkaynaklar............... 1.953.071 1.805.168 1.269.527 1.143.564
Yatırılan sermaye ............176.100 176.100 176.100 100.000
Net yük./özkaynak oranı........ %27 %31 %43 %29
Burada göze batan rakamlar:
Net yükümlülükler 2007 den 2010 a, 332 den 529 milyona cikmis, ama ayni anda özkaynaklar 1.1 milyardan, 1,95 milyara yükselmis. Ve böylece net yükümlülükler/özkaynaklar orani 27% e düsmüs. Fena degil!
Torunlar GYO -
Izahname: http://torunlargyo.com.tr/pdf/yatirimciiliskileri/izahname/izahname.pdf
Mali tablolar: http://torunlargyo.com.tr/mali_tablolar.html#detay
Sirküler: http://torunlargyo.com.tr/pdf/yatirimciiliskileri/izahname/sirkuler.pdf
yusufcengiz
08-10-2010, 23:57
Bilgilendirmenden dolayı teşekkür ederim epikur
30 Haziran 2010 itibariyle ve bu tarihte sona eren dönem için, raporlanabilir bölümler
itibariyle endüstriyel bölümlere göre gruplanmıs bilgiler asağdaki gibidir: (1.000 TL)
............................Toplam ..................Amortisman...................... .. Istiraklerden
.............................bölüm.... Brüt......... ve itfa......... Yatırım ...........elde edilen
.............................geliri....... kar ..........paylar .......harcamaları....... gelir(**)
Zafer Plaza AVM........ 4.200.... 3.063
Antalya Deepo AVM... 5.494..... 4.612........... -.................. 83................... -
Korupark AVM......... 17.973.... 15.093
Ankamall,................. -.............. -............ -................. -................. 10.449
Korupark Konutlar.... 21.122..... 10.479........ -............... 1.098.................. -
NishIstanbul Projesi... 149............ -........... -............. 21.582.................. -
Torium Projesi........................................... ............... 41.320
Mall of Istanbul Projesi........................................... .... 8.417
Torun Tower Projesi........................................... ..............23
Diğer........................ 918........... 548....... 188............... 487.................. 562
Toplam.................. 49.856....... 33.795...... 188............ 73.010............. 11.011
Ana gelir ve ana kar görüldügü gibi Korupark AVM den ve Korupark Konutlardan geliyor!
Zafer Plaza ve Antalya Deepo orta halli gelir ve karlar.
Torium Alışveriş Merkezi'nin ise 22 Ekim 2010 tarihinden itibaren ziyaretçilerini ağırlamaya başlaması beklendiğini- bildiriliyor. Demekki oradanda kisa vadede güzel bir gelir olusacak.
Mall of Istanbul Projesi ve Torun Tower'in ise halen insaatlari baslamamis.
149 sayfalik izahnamede sahiden bircok detaylar var.
Mesela sayfa 50 de, sirketin "Sahip Olunan Maddi Varlıklara Iliskin Bilgiler"i
Bu tabelada tüm
Varliklar (Arsa, AVM, Isyeri, Depo vs.)
Edinilen Tarih
Metrekareleri
Yeri (Il/Ilce)
Defter degeri
Kullanim Amaci
Kapasite Kullanım Oranı
ve Yillik Kira Gelirleri........listelenmis.
Bu listeyle defter degeri toplam yaklasik 2,58 milyar TL olan varliklar burada siralanmis.
Sahiden cok ilginc. Halka arza katilirsaniz nerelere ortak oldugunuzu mutlaka görmek isterseniz. :)
Mesela 628.845.023 TL degerindeki, 123.742 metrekarelik Mall Of Istanbul- Basaksehir arsasinina ortaksiniz.
Aslinda tüm izahname hem emlak piyasasi konusunda, hemde alisveris merkezleri/isyeri/konut pazari, kiralari, problemleri üzerine cesitli bilgiler ve görüsler sunuyor.
Yani uzun vadeli GYO yatirimi yapmak isteyenler icin neredeyse bir "must read", yani okunmasi gereken bir döküman. :)
Bilgilendirmenden dolayı teşekkür ederim epikur
Tesekkürler sn yusufcengiz. Umarim buradaki bilgiler hepimize katilim konusunda biraz fikir verir.
böle bi konuda hassasiyet gösterip forumda konu ettiginiz için tşk. bencede diger gyo lardan farkı avm ler üzerine calışması ve kira gelirlerinin asıl kaynaklarını oluşturması .. diger gyo larda bu yok..
livingston
09-10-2010, 13:15
bilgiler için gerçekten teşekkürler....ama aklınızdan cıkarmayın
yenın alındıgı yerde birinci , eskinin atıldıgı yerdede sonuncu olmayın....
designer
09-10-2010, 13:32
Ben MRGYO halka arzına katıldım. 1.42 fiyatı ile % 35 iskontolu idi. Daha ilk gün 1.27 gördü. Daha sonra en düşük 1.18 gördü.
Halka arza katılmak icin arz sonrası daha düşük fiyattan alınamıyacağı öngörülüyor olmalı. One minute daha da halka arza katılmam diyorum.
Bumerang
09-10-2010, 14:50
bu BURSA DA bulunan KORUPARK MI ACABA BILGIN VARMI
Uzun vadeli yatirimla ilgili halka arz katilim konusunda bir fikir edinebilmek icin aslinda yeni hissenin piyasadaki hisselere göre olan "durumu" karsilastirilir.
Önce GYO piyasasinin 27.08. deki son analizini gösteren tabloyu buraya ekliyorum, Sn Yalinin izniyle.
Gayri Menkul Yatırım Ortaklığı Sektörü
2010/06 dönemi bilançolar ve 27/08/2010 günü kapanış fiyatlarına göre düzenlenmiştir.
http://i36.tinypic.com/2vmc4qu.jpg
Sonucda yatirim konusunda piyasadaki senetler yeni senete karsin... tabiiki rakip. Halka arza sirf "ilk günlerin fiyat yükselme olasiligina" katilmak isteyenleri bir yana birakirsak ve bu "yatirimcilarin" büyük bi cogunlugunu olustursada! :)
Ama bu yil yapilan GYO halka arzlarina bakilirsa MGYO, TSGYO...): Kisa vadeli kar icin girilen halka arz katilimlari sonucda - mecburen - uzun vadeli yatirima dönüsdü-zarar realize edilmediyse.
O yüzden halka arza katilmadan evvel su karari vermek lazim: Fiyat hangi nedenlerden olsada, düserse, senedi uzun vadeli tutmaya razimiyim? Yani isteyerek razimiyim?
Ve uzun vadeli tutmak icin nedenlerim varmi: Sirket temettü ödüyormu? Veya burada....vaadedilen 50% kar dagitim orani ve olasi bir temettü ödemesi...gercekcimi? Sirketlerin iskonto oranlari birsey ifade ediyormu?
Mesela su haber analiz edilebilinir:
http://www.finansgundem.com/haber/oku/manset/35846/gyo_sektorunun_6_favori_hissesi
....İSKONTO ORANI ÖNEMLİ
Peki GYO hisselerin nasıl seçilmeli? Öncelikle şirketin portföyüne ve projelerine dikkat edilmesi gerektiğini söyleyen Ekspres Yatırım Genel Müdür Yardımcısı Sinan Gökşen, diğer kıstasları ise şöyle sıralıyor: “Ayrıca şirketin nakit akışının düzgünlüğü, proje geliştirme için yeterli bilgi birikimi ve arsa stoğu olması da önemli. Periyodik olarak temettü ödemesi yapıp yapmadığı da incelenmeli. Değerleme açısından ise şirketin net aktif değerine göre iskontosu ve sektör iskontosuna bakılabilir. Benzer şirketlere göre de karşılaştırılma yapılabilir.”
Gedik Yatırım Araştırma Uzman Yardımcısı Tuğba Saygın da borsada işlem gören bir gayrimenkul yatırım ortaklığı hissesi seçilirken, piyasa değeri ve net aktif değerine göre oluşan prim/iskonto oranına bakılması gerektiğini düşünüyor. Yatırımcı için “iskonto oranı yüksek” hisselerin cazip olduğunu ifade eden Saygın, otaklığın toplam portföy değerine hazır değerler, alacaklar, diğer aktiflerin eklenmesi ve portföy değerinden borçların düşülmesiyle ulaşılan net aktif değeri de önemli buluyor. GYO’lar açısından birim pay değerinin önemine de dikkat çeken Saygın, bunun da GYO’nun net aktif değerinin pay sayısına bölünmesiyle bulunduğunu hatırlatıyor. Prim/iskonto oranı ise hissenin o tarih itibariyle piyasa fiyatının birim pay değerine bölünmesiyle elde ediliyor.
Bütün bunlara bakıldığında, 6 Eylül 2010 itibariyle en yüksek iskonto oranıyla işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığının yüzde 44.2 ile Atakule GYO olduğu görülüyor. Atakule’yi yüzde 42.4 iskonto oranıyla Pera GYO, yüzde 41.9’le de İş GYO izliyor...
Yani sonucda....tavsiyeler cesitli. Ama fiyatin kisa vadede hangi yöne gidecegine dair bir ipucu vermiyor ve veremezde....
Birde 04.10.2010 tarihli asagidaki tabloya göre 17 imkb ye kota GYO sirketlerinin son net aktif degerleri, pd/net aktif degerleri ve F/K oranlari verilmis.
http://www.sekeryatirim.com/Raporlar/ozel_raporlar/GYO_04.10.2010.pdf
(Ben resim yapistirmayi beceremiyorum. Yapabilen varsa...direk tabloyu ekleyebilir.)
Torunlar GYO... sonucda bu tabloya dahil olacak ve prim iskontosu bakimindan yerini alacak.
Tüm bilgilerin burada verilmesi...herkezin "kendi kararini olusturmasi" konusunda önemli. Katilimi tavsiye eden sonucda bir cok kisi/kurum/yayin organi vs. olacakdir. :)
bu BURSA DA bulunan KORUPARK MI ACABA BILGIN VARMI
Izahnameye göre...evet.
"....Operasyonel kiralama gelirleri ağırlıklı olarak alısveris merkezlerinden elde edilen kira gelirleri
ve hafriyat alanı kira gelirlerinden olusmaktadır.
Sirket‟in faal alısveris merkezleri, Ankara Ankamall, Bursa Korupark, Bursa Zafer Plaza ve Antalya Deepo‟dur.
Ankamall, sirketin istiraklerinden Yeni Gimat‟a aittir.
Bursa Korupark ve Antalya Deepo‟nun isletmesi için iliskili Sirketlerden Torun AVM,
Bursa Zafer Plaza için ise Zafer Plaza Isletmeciliği A.S. ile sözlesme imzalanmıstır."
goldiewilson
09-10-2010, 15:39
bu BURSA DA bulunan KORUPARK MI ACABA BILGIN VARMI
Orası olması lazım... korupark avrupadaki en büyük 3 avm den biri bildiğime göre bir de bu halka arzda yabancılara satış iskontolu mu olacak bir bilginiz var mı
böle bi konuda hassasiyet gösterip forumda konu ettiginiz için tşk. bencede diger gyo lardan farkı avm ler üzerine calışması ve kira gelirlerinin asıl kaynaklarını oluşturması .. diger gyo larda bu yok..
Prensipte evet, ama bazi GYO lardada AVM portföyü ve/veya kira gelirleri mevcut:
"....Kira geliri almak için portföyde binası yüksek olan GYO’lar arasında ise Akmerkez GYO yüzde 98.2 ile ilk sırada. Akmerkez GYO’nun 2009’da ekspertiz değerinin yüzde 10 azaldığını ama diğer AVM’lerin değerinin arttığını belirtelim. Onu yüzde 84 ile İş GYO ve yüzde 73.9 ile Sağlam GYO takip ediyor."
http://www.finansgundem.com/haber/oku/ichaber/19094/undefined/print
"...Ayrıca proje üretip satışlarla daha fazla kazanma peşinde olan GYO’lar da var. Bunlar portföylerinde gayrimenkul projeleri yüksek olanlar. EGS GYO yüzde 98.2 ile en yüksek portföye sahip. Onu yüzde 94 ile Y&Y GYO ve yüzde 87 ile Doğuş-GE GYO izliyor...."
Bu tip GYO lar "muntazam gelir" konusunda daha zayif. Daha cok projeler üreterek büyüme yolundalar, ve haliyle riskleri gibi, getirileride daha güzel olabilir.
..... bir de bu halka arzda yabancılara satış iskontolu mu olacak bir bilginiz var mı
Valla izahnameye bakdim. Öyle bir sey göremedim. Tecrübesi olan arkadaslar varsa bu konuda...bakmalarini rica ederim.
Yatirimci tarifiyle ilgili izahnamede sunlar var:
9.29 Halka arzda yatırımcılara tahsis ve dağıtım esasları:
a) Nitelikli yatırımcılar, bireysel yatırımcılar, ortaklığın çalıĢanları ve diğer
yatırımcı kategorilerine tahsis edilen oranlar:
Torunlar GYO halka arzında, yatırımcılar aĢağıda belirtilen gruplar halinde kategorize
edilmiĢtir.
i. Yurt Ġçi Bireysel Yatırımcılar: Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti vatandaĢları ile
yurt dıĢında iĢçi, serbest meslek ve müstakil iĢ sahipleri dahil Türkiye‟de
ikametgah sahibi gerçek ve tüzel kiĢiler ile yerleĢmek niyetiyle bir takvim yılı
içinde Türkiye‟de devamlı olarak 6 aydan fazla oturanlar da dahil olmak üzere,
aĢağıda tanımlanan Yurt Ġçi Kurumsal Yatırımcılar ve Yurt DıĢı Kurumsal
Yatırımcılar tanımları dıĢında kalan tüm gerçek ve tüzel kiĢilerdir.
ii. Yurt Ġçi Kurumsal Yatırımcılar: Yatırım fonları, özel emeklilik fonları,
menkul kıymetler yatırım ortaklıkları, risk sermayesi yatırım ortaklıkları,
gayrimenkul yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta Ģirketleri,
portföy yönetim Ģirketleri, ipotek finansmanı kuruluĢları, emekli ve yardım
sandıkları, vakıflar, 17.7.1964 tarihli ve 506 sayılı Sosyal Sigortalar Kanununun
geçici 20 nci maddesi uyarınca kurulmuĢ olan sandıklar ile kamuya yararlı
dernekleri
iii. Yurt DıĢı Kurumsal Yatırımcılar: Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında
32 Sayılı Karar‟la tanımlanan dıĢarıda yerleĢik olan, yatırım fonları, emeklilik
fonları, yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta Ģirketleri, portföy
yönetim Ģirketleri, ipotek finansmanı kuruluĢları, emekli ve yardım sandıkları ve
vakıflardır. Paylar, Türk mevzuatı uyarınca Ġstanbul Menkul Kıymetler
Borsa‟sında iĢlem görecek Ģekilde halka arz edildiğinden dolayı, bu kategoriden
talepte bulunan yatırımcılar payları Türkiye‟de satın alacaklardır.
Halka arz edilecek payların;
5.635.295- TL nominal değerdeki (%10) kısmı Yurt Ġçi Bireysel Yatırımcılara,
5.635.295- TL nominal değerdeki (%10) kısmı Yurt Ġçi Kurumsal Yatırımcılara ve
45.082.352- TL nominal değerdeki (%80) kısmı Yurt DıĢı Kurumsal Yatırımcılara
gerçekleĢtirilecek satıĢlar için tahsis edilmiĢtir. Ek SatıĢ hakkının kullanılması
durumunda ek satıĢ hakkına konu olan paylar da yukarıdaki oranlara sadık kalınarak
dağıtılacaktır.
Sayfa 14 de birde söyle bir sey buldum:
"Paylar “Talep Toplama” yöntemi ile satılacaktır. Halka arz edilecek paylar için 3 isgünü boyunca
talep toplanacaktır.
Yurt içi Bireysel Yatırımcılardan talep fiyat aralığı tavanından toplanacaktır.
Yurt içi ve Yurt DıĢı Kurumsal Yatırımcılardan ise fiyat aralığı içinde farklı fiyatlardan farklı talep adetleri
seklinde talep toplanacaktır."
Artk fiyat sonucda degisikmi olabilir diyor, yoksa yalnizca talep belirleme degisik, ama fiyat herkez icin ayni olucakdir mi demek istiyor...bilmiyorum. Bu konularda tecrübeli/bilgili olan profesyonel birinin yardimina kesinlikle ihtiyacimiz var. :)
Bumerang
09-10-2010, 16:40
ankaradakı ANKAMMALL bılıyorum gercekten cok buyuk ve park yerı bulmak bıle zor, bursa koru park bılıyorum cok buyuk alan uzerıne kurdular doıluluk oranı % 98 evlerını desenız keza aynı, zafer plaza desenız doluluk oranı % 100 tam merkezın ıcınde arsanın degerını bıle tahmın edemezsınız.
.....zafer plaza desenız doluluk oranı % 100 tam merkezın ıcınde...... arsanın degerını bıle tahmın edemezsınız.
Valla arsa degerini bilmiyorum ama, komple Zafer Plaza (BKA=brüt kiralanabilir alani= 25.500 m²)...... 142 milyon TL ile defterlerde gözüküyor.
Kira geliride senelik 8,4 milyon TL.
Metrekareye yillik yaklasik 330 TL kira gibi - aylik 27 TL/m² yapmakda, yani yaklasik 18 $/m² gibi (dolar kurunu ortalama 1,50 kabul edersek)
Pek bilgim yok, ama yüksek gibi görünsede, sanirim piyasa fiyatlari. 100 metrekarelik bir dükkana 1800 $ gibi kira yapiyor! Dedigim gibi, avm kira fiyatlarini bilen arkadaslar varsa, belki yorumlayabilir.
spekulaterist
09-10-2010, 22:40
şirket çok büyük şirket eminimki borsada hisse senedi takip edipte bursa şehrinde yaşayıp bu kağıdı almayyacak bir borsacı tahminimce yok herhalde sadece bursadaki zafer plaza , koru park yeter. ve buda cabası :) ankamall yeter diyorum
şirket ne zaman halka arz edilecek tahminen arkadaşlar ?
Talep toplama tarihi: 13-15 Ekim 2010
Fiyat Araligi: 5,50 - 7,50 TL
http://torunlargyo.com.tr/pdf/yatirimciiliskileri/portfoy_tablolari/TorunlarGYOBuyukBROSUR.pdf
acemice bi soru olacak ama... talep toplama nasıl işliyor .. açılış seansı gbimi yada müzayede gbimi oluyor..
önce alan beş bucuk sonra dan alanlara yedi bucuga kadar cıkabilirmi .. bu anlama mı geliyor bu fiyat aralğı...cevap için şimdiden tşk.
Jantrader
10-10-2010, 05:51
Gözü kara bir adam patron. Gayrimenkul sektörüne girdiğim günlerde Hüsnü Özyeğin'in elinden son dakika hamlesi ile ünlü telsim arsası ihalesini almıştı. Gözü kara tanımı aslında yeterli değil tanıyanlar görenler bilenler duyanlar daha başka sıfatlar kullanır/kullanıyor :)
Şahsen ben sektörün içinden birisi olarak temettü gelirine odaklı gyo ları tavsiye ederim. Birisi ben büyüyeceğim diye benim paramı istiyorsa ona paramı emanet etmem. Herkes kendi hesabını yapacaktır mutlaka ama aynı iskontoya sahip büyümeyen ama düzenli temettü veren gyo lar ki onların neler olduğu belli benim tercihim olurdu.
Ticari gayrimenkul piyasasında çok fazla risk var. Konut geliştirenlerin riskleri özellikle büyük proje yapanlarda bence çok daha az. En azından proje lansmanı yapılır yapılmaz zaten çoğu konutu satıyorlar. Para cash geliyor, o parayla inşaat yapılıyor, yüksek IRR düşük risk en baba en ballı gayrimenkul yatırımı bence budur. Avm de ise duran bir varlığa para yatırıyorsunuz, karınınız 8-12-16 yılda almak üzere. Artık ekonomik duruma göre ve rekabete göre karınız zararını artıyor azalıyor. En başta bölgenin en büyük AVMsi değilseniz yani sizin AVMnize rakip varsa bu size engel ayrıca hele de Anadolu'da yada Büyük Şehirlerin çok merkezi olmayan yerlerinde bolca arsa yada arsaya dönüştürülebilir kamu/özel sektör arazileri bulunuyor ki bu da AVMniz konusunda soru işareti...Cevahir AVM çok mükemmel bir örnek. Ne o bölgede başka bir AVM var rakip olabilecek ne de arsa var rakip AVM yapılabilecek. Cevahir'i neden halka açmazlar? Ben olsam ben de açmam :) Tekel!!! Akmerkez'in durumuna bakın, sonra Metrocity'nin durumuna yada Profilo'ya bakın bir zamanlar hangi markalar ne kadar kira veriyordu ne kadar insan trafiği vardı şimdi durum nasıl!!! Yakın gelecekte bazı AVMler kapanmak durumunda kalacak ofise dönüşecek olanlar var hatta yıkılıp yerine konut vs yapılacak olanları görücez.
Torunlar GYO'nun zincirlikuyu tower projesi gerçekten önemli, neden o proje başlamadan arza kalkıştılar bende soru işareti bıraktı...Ya ortam müsait ya da yatırım için nakit gerekti...
Hayırlı olsun herkese...
...."Gözü kara tanımı aslında yeterli değil tanıyanlar görenler bilenler duyanlar daha başka sıfatlar kullanır/kullanıyor
"Gözü kara"nin biraz daha abartilmis sekli "deli cesareti olan", hatta "cilgin" gibi bir sey'dir. Yorumlar bu yöndemi?
Bir sorumda söyle: Sürekli temettü vermeye razi olan sirketler ne yazikki, devamli, muntazam gelirleri olan sirketler... mesela kira geliri gibi.
Projeler yürüten, büyümeye odaklananlar ise birakin temettü ödemeyi, devamli finansman arayisi icinde. Yani acik bir celiski var.
Yatirimci olarak büyüme ile temettü geliri arasinda secim yapmak mecburiyetinde gibiyiz.
Torunlar GYO ikisinide ayni anda vaad ederek, biraz soru isaretleri yaratiyor. Yani temettü ödeme vaadi pek gercekci degil gibi.
3. Neden simdi... sorusu icin, dogru cevaplari bence yazmissiniz bile: Hem ortam müsait... hemde yatırım için nakit gerekli... :)
http://www.emlakkulisi.com/9689_torunlar_dan_yenibosna_ya__nis__bir_proje
eski bir haber ama okumakta fayda var
kombassan la ilintili olması kafamda soru işareti bıraktı onun haricinde niş istanbul gerçekten güzel bir proje özellikle geceleri çok şık gözüküyor
maxellans
10-10-2010, 14:37
fiyat aralığı çok yüksek değil mi?
Temettü ödeme vaadi gercekci gibi görünmüyor, diyerek, sirketin ahini pesinen almayalim. :)
Izahnamede ve verilen bilgilerde bununla ilgili somut 2 bölüm buldum:
1)
9.6 Kardan Pay Alma Hakkına iliskin Bilgi:
a) Hak kazanılan tarih: ihraç edilen paylar; sermaye artırımının tescil edildiği/yeni pay alma
hakkına iliskin sirkülerin yayımlandığı hesap dönemi itibariyle temettüye hak kazanır, kar elde edilmesi ve kar dağıtımına genel kurulca karar verilmis olması halinde ilk kez 2010 yılının karından temettü hakkı elde eder. Mevcut payların satısında halka arza katılarak pay alanyatırımcılar kar elde edilmesi ve kar dağıtımına genel kurulca karar verilmiĢ olması halinde ilk kez 2010 yılının karından temettü hakkı elde eder.
2)
Kar Dağıtım Politikası
Yönetim Kurulumuzun 16 Eylül 2010 tarihinde yapılan toplantısında ;
Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemeleriyle çelişmemek kaydıyla, Ortaklığın her yıl dağıtılabilir karının %50 si oranındaki tutarı temettü olarak dağıtılması hususunun Genel Kurul Onayına sunulmak üzere gündeme alınmasına,
İlke olarak bu kar dağıtım politikasının Ortaklığın uzun dönemli büyümesinin gerektirdiği yatırım ve diğer fon ihtiyaçları ile ekonomik koşullardaki olağanüstü gelişmelerin gerektirdiği özel durumlar hariç olmak üzere sürdürülmesi politikası benimsenmiştir.
Niyet kesinlikle var. Ama hem "Ortaklığın uzun dönemli büyümesinin gerektirdiği yatırım ve diğer fon ihtiyaçlar" denilerek, hemde "olağanüstü gelişmelerin gerektirdiği özel durumlar haric" diyerek, büyük bir acik kapi birakiliyor...
Ama tarifi yapilan en azindan birinci madde zaten sirketin ana hedefleri arasinda..... yani sirket uzun dönemli yatirimlarla büyümek istiyor!? :biggrin:
Ee...hem büyüme istemek, ve ayni anda.. ama büyüme icin yatirim ve fon ihtiyacim olabilir, ve o zamanda karin yüzde ellisini dagitmayabilirim yani temettü ödemeyebilirimmi demek?
Ve karin yüzde 50 sini dagitarak yinede planladigi büyümeyi devam ettirebilirmi?
Sonucda, yönetimin samimiyetine ve dürüstlügüne kalmis bir karar gibi ve ben yönetimi ve sirketin basindaki karar veren insanlari tanimiyorum. Sirketi taniyan arkadaslar belki fikirlerini belirtebilirler.
Birde....belki tekrarlamak gerekir, burdaki temettü üzerine ince eleme sIk dokuma isi, yalniz sirketi uzun vade tutmak isteyenler ve temettü geliri bekleyenler icin gerekli bir arastirma.
Senedin ilk günlerdeki performansi icin, kesinlikle... manasiz bir sorgulama.
Sanirim ilk günlerin "hareketini" daha cok o anki arz/talep durumu, sürü psikolojisi ve korku ile para kazanma arasindaki rekabet vs. belirliyecekdir. :yes:
Bir arkadas, talep toplama nasil oluyor, müzayede falan gibimi diye sormusdu.
Izahnameyi tekrar biraz calistim. (Dedigim gibi, üsenmeyip, okuyunca, bayagi bir bilgi var orada- isin amatörü olarak herseyi hemen dörtdörtlük anlayamasak da. Ve korkmayin...yazilanlar...Türkce.) :)
9.14 Satıs yöntemi ve basvuru Ģekli:
Paylar “Talep Toplama” yöntemi ile satılacaktır.
Yurt içi Bireysel Yatırımcılardan talep fiyat aralığı tavanından toplanacaktır.
Yurt içi ve Yurt Dısı Kurumsal Yatırımcılardan ise fiyat aralığı içinde farklı fiyatlardan farklı
talep adetleri Ģeklinde talep toplanacaktır. Her bir fiyat aralığının içerisinde kalmak kaydıyla, 10 Kurus fiyat adımlarında olmak kaydıyla 5 farklı fiyat seviyesinden farklı miktardaki taleplerini konsorsiyum üyelerine iletebilecekleri gibi taleplerini fiyattan bağımsız olarak talep ettikleri lot adedi seklinde veya fiyattan bağımsız olarak talep ettikleri toplam pay bedeli seklinde de konsorsiyum üyelerine iletebilirler.
....Öncelikle, nihai halka arz fiyatının belirlenmesi ile birlikte nihai talep adedi belirlenecektir:
• Yurt içi Bireysel Yatırımcılar için tavan fiyat ile nihai halka arz fiyatı arasındaki
farkın ilave pay talebine dönüstürülmesini isteyen yatırımcıların bu yöndeki talepleri dikkate alınarak nihai talep adedi belirlenecektir.
Aslinda acik ve net: Ky talebini maksimum fiyattan bildiriyor, yani 7,50 den!
Örnek: Talep formunda 1000 adet talep bildirildi- Karsiligi olan 7.500 TL araci kuruma yatiriliyor veya teminat falan.
Nihai halka arz fiyati belirlendikden sonra...atiyorum...fiyat 6,50 TL olursa, ister 1000 adeti alip, 6.500 TL ödüyor. Isterse 7.500 TL'sine 1150 adet gibi alabiliyor.
Kademeli teklif verme, yalnizca kurumsallara özel.
Ha, nihai fiyat nasil belirlenecek denirse: Söyle yaziyor:
Nihai halka arz fiyatı ise yurt dısı ve yurt içi kurumsal
yatırımcılardan gelecek taleplerin değerlendirilmesi sonucunda, Is YATIRIM‟ın önerileri de
dikkate alınarak Torunlar GYO, Aziz Torun, Mehmet Torun ve Torun Pazarlama A.S. tarafından belirlenerek kesinlestirilecektir.
Yani nihai fiyat karari... gelen talep dogrultusunda, patronlarda. :)
Ve verilen talep teklif adeti, nihai fiyat 5,50 TL olsada, 7,50 de olsa, karsilanacak. Acikcasi, fiyatin bizim icin (herkez icin) kac olucagi...belli degil. Fiyat kacda olsa...alma taahhütü veriyoruz yani. Hmmm bilmiyorum, dogrumu anladim? Profesyonel bilgiye ihtiyacimiz var. Arkadaslar? :)
Ama en gec pazartesi, Is Yatirima konuyu yazili sormak istiyorum.
Eger anladigim gibiyse:: Ne kadar fazla arkadas, para kazanma askiyla ve umuduyla talep gönderirse, fiyat sonucda o kadar maksimum olan 7,50 TL'ye yaklasacakdir...saniyorum. :yes:
Ama senetlerin 80% + 10%, yani yüzde doksani kurumsal yatirimcilara ayrildigi icin, sanirim nihai fiyatin belirlenmesinde ky talebi cok daha az bir rol oynayacak. Fiyati belirliyecek olan en büyük etken kurumsallarin kademeli teklifleri olacak gibi görünüyor.
Yinede olayin sürpriz tarafi bana büyük görünüyor. :wink:
Umarim "bu beyin firtinasiyla" bircok arkadasin fiyat olusum ve talep verme konusundaki sorularina cevap verebildim. Sonucda kimsenin prosedürü az cok bilmeden talep vermesini istemeyiz.
Ama "bilen birinden" yazdiklarimin teyidini veya düzeltmesini alabilirsem, cok sevinirim. :yes:
Ek not:
Taleplerin toplandıktan sonra, halka arzdaki 5,50 ile 7,50 TL olan fiyat aralığındaki nihai fiyatın 18 Ekim'de belli olacağını kaydeden Torun, 22 Ekim gibi de piyasalarda işlem görmesinin beklendiğini ifade etti.
http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/16000796.asp
Birde, benim gibi yurtdisinda yasayanlar veya tv/reklam seyretmeyenler icin....tv kampanyasi :)
http://www.mediacat.tv/video/videoizle/baslik/Torunlar_GYO_Halka_Arz_Reklam_Kampanyası/videoId/490
Güzel. Endirek ve mecazi tarafi yüksek. Gösterisdi, bas döndürücü binalardi, alis veris merkezleriydi falan... yok. ;)
dream404
10-10-2010, 17:34
torunların borsada işlem gören başka hisseleri var mı ??
dream404
10-10-2010, 17:36
halka arzlar son zamanlarada çok can yaktı, örnek mrgyo, o bakımdan dikkatli olmakta fayda var derim ben açıkçası.
İMKB'de işlem gören 17 GYO'nun toplam portföy değerinin 5 milyar TL'nin biraz üzerinde olduğunu belirten Torun, Torunlar GYO'nun portföy değerinin ise 2,65 milyar TL ile SPK kurul kaydına girip, onay almış olan en büyük portföy değerine sahip GYO olduğunu vurguladı.
....... yani demişki borsadaki 17 gyo nun yarısı kadar büyüğüz bizz...
tangerineroad
10-10-2010, 20:27
Sn Tangerinroad'in izniyle, Torunlar GYO' inin Halka Arz Analizini daha detayli verilerle donatabilmek ve daha kolay takip edebilmek icin buraya kopya ettim. Umarim halka arz tarihine kadar biraz daha fazla bilgi toplayabiliriz. Ben sahsimca okudugum tüm bilgileri burada sizlerce paylasacagim. Böylece halka arza katilma konusunda herkez az cok bir fikre sahip olabilir ve kulakdan dolma bilgilerle bu halka arza katilmaz. :)
Sn Epikur,
Dikkat çekici olması açısından çok doğru bir girişim olmuş elinize sağlık. Nitekim ilgi gerçekten daha yüksek ve daha çok katılım var. Ancak Temel analiz başlığı altında bu tür analizleri vermeye karar vermemin altında yatan sebep konu başlığını ilk açtığımda yazdığım yazıda aslında var.
Hatırlatacak olursam;
Herkese merhabalar,
Bu konu başlığı altında son zamanlarda forumda özellikle sayılarının fazlaca olduğunu gördüğüm halka arz mağdurlarının belki de belli ölçülerde önüne geçmeye yönelik; analiz ve değerlemeler üzerine tartışmalar yapılmasını önermek istiyorum. Tamamen temel verilere yönelik ve haber, duyum... vs paylaşmak yerine "analiz" paylaşılmasını önemle rica ediyorum.
Saygılarımla
Görüyorum ki; buraya post edilen onlarca yazıdan bir kaç tanesi hariç, çok önemli bir kısmı maalesef gazetelere sipariş edilen PR veya IR yazıları (Haka ilişkiler, Yatırımcı İlişkileri). Yani bir nevi reklam yazıları. Dahası forumlarda sadece copy paste yapıldıpı iin bir dezenformasyondan başka da işe yaradığı söylenemez. Son 10 yıldır onlarca halka arzın içinde oldum, hem düzenleyen hem de konsorsiyuma katılan şirket çalışanı olarak. Bu işin en önemli kısmı bu tür haberlerdir ve hemen hepsi siparişle yazılır. Buradaki maalesef KY ise bu haberlerin gazıyla alım-satım kararlarını veriyor. Oysa sektörü ve şirketleri bilen profesyoneller veya deneyimli yatırımcılar bu lafları yutmuyor. Benim amacımda bilgi ve deneyimlerini paylaşacak insanların gerçek analizlerinin az-çok (her ne kadar YTD diyorsak da ) karar alma sürecine katılmasıydı.
Bir diğer nokta, İzahname ve sirküler; halka açılan hiçbir şirket beni almayanı demez. Ne kadar güzel hazırlanmış ve objektif olduğu ileri sürülürse sürülsün, bir izahname o şirket hisselerini satmak üzere hazırlanmıştır. İzahnamelerdeki bilgilerden analiz yapılması hayati öneme sahiptir. Yoksa halka arz zedelerin arasında görebiliriz kendimizi.
Hasılı kelam, paylaşımlar için herkese teşekkür ederim. Ancak belirtmeliyim ki bilgi kalabalığı kafa karışıklığından başka bir şey yaratmazsa eğer faydadan çok zarar getirir. Ham bilgi (izahname dahil) işlenmeden analiz edilmeden hiç bir işe yaramaz. Lütfen dikkat edelim.
Benim ilk yazım ise izahname çıkmadan kabaca yapılmış bir değerlendirme, fırsatım olursa incelemek ve bir değerlendirme paylaşmak isterim ama paylaşımlarda herşeyi göndermek yerine seçici olursak herkesin bundan daha fazla faydalanacağı görüşündeyim.
Saygılarımla
Tangerineroad
Sn Tangerineroad,
aslinda burda verilen linkler ne kadar yayin organlarinin vs. olsada, daha cok sayisal veya sirket bilgileri icin verilmisdir. Bunlari okumanin ve degerlendirmenin yarari vardir, zarari sinirlidir. Benim korkum, bilgi fazlaligindan cok, bilgilerin degerlendirilmemesi veya sorgulanmamasidir. Yani verilen tüm bilgilerin yaninda, aslinda halka arza katilayimmi... senet arzdan sonra yükselirmi tavsiyesi beklenmesidir. Fakat burada herkezin kendi fikrini olusturmasi umulmaktadir. Hatta dahada fazla, herkezin birseyler ekleyip, sirket ve halka arz üzerine olan bilgilerin tamamlanmasidir. Bu tabiiki bir ümittir, ama yüzlerce ky arasinda 3-5 akli basinda yatirimcinin bile ne bekledigini bilerek bu halka arza katilmasi veya katilmamasi...bir kazancdir...diye düsünüyorum. :)
kombassan la ilintili olması kafamda soru işareti bıraktı onun haricinde niş istanbul gerçekten güzel bir proje özellikle geceleri çok şık gözüküyor
kombasan olayını biraz açarmısın dostum
Jantrader
11-10-2010, 11:58
:) Aynen öyle...Tanıyanlar daha iyi tanımlar...
Temettü ve yatırım çelişkisi benim anlayışıma göre bazı durumlarda aslında yok şöyleki; Torunlar örneğine bakınız; Büyümek için finansmanı "proje finansmanı" dediğimiz mevcut gayrimenkulleri ipotek verip karşılığında banka kredisi yolu ile 2-3 yıl geri ödemesiz sonra 3-6-12 aylık faiz+ana para ödemeli 7-10 yıla yayılan bir şekilde çözmeye çalışıyorlar...Mevcut gayrimenkullerin önemli bir kısmı ipotekli karşılığında ciddi miktarlarda krediler var. Tüm gayrimenkul fonları bu şekilde çalışırlar konut geliştiriciler dahil...Yani aslında varlık değerleri çok önemli...2007-8de kredi alanların değerlemeleri 2009-10da daha düşüktü 2011de eski seviyelerinde olacak gibi, ancak eski seviyeleri geçemezse bu fizibilite açısından kötü çünkü kredilerde faiz çalışıyor ve bu 4-5 seneyi bulunca acıtmaya başlıyor...Varlıklarınızın değeri artmamışken faiz ödemeleri nedeniyle kazancınız finansmana gitmiş oluyor. Ayrıca deflasyon ve rekabet gibi başka riskler de var ki bunlar başka bir konu...Diğer bir örnek ISGYO mesela; yada AGYO NUGYO VKGYO gibi çok aktif olmayan hatta durağan olan GYOlarda durum daha farklı...Öncelikle bunların finansman olayları yok, üstüne düzenli gelirleri olduğundan muhtemelen kasalarında para var, şimdi bu gyo lar yeni projeye başlayacaklarında finansman problemleri ya hiç olmayacak yada çok az olacak. Temettü-Yatırım ilişkisinde Torunlar örneğinde ciddi çelişkiler var; hem temettü vereceğiz diyorlar hem de büyük yatırım yapacağız açıklamaları mevcut. Diğer gyo örneklerinde ise bu durum sözkonusu değil...
Şahsen ISGYOyu çok dengeli buluyorum, çok ciddi bir gayrimenkul portföyüne sahip ve düzenli bir büyüme planları var. Faizlerin bu denli düşük olduğu ortamda risk almayıp büyük projelere girişmemiş olmalarını da önemli buluyorum. Kasasında belki 200 milyon tl si var ve piyasa değeri 900 milyon tl bile değil...Üstelik ne kiralama problemi var ne boşluk ne de ciddi bir rekabet problemi var...GYO yatırımı için bundan iyisi şamda kayısı...
"Gözü kara"nin biraz daha abartilmis sekli "deli cesareti olan", hatta "cilgin" gibi bir sey'dir. Yorumlar bu yöndemi?
Bir sorumda söyle: Sürekli temettü vermeye razi olan sirketler ne yazikki, devamli, muntazam gelirleri olan sirketler... mesela kira geliri gibi.
Projeler yürüten, büyümeye odaklananlar ise birakin temettü ödemeyi, devamli finansman arayisi icinde. Yani acik bir celiski var.
Yatirimci olarak büyüme ile temettü geliri arasinda secim yapmak mecburiyetinde gibiyiz.
Torunlar GYO ikisinide ayni anda vaad ederek, biraz soru isaretleri yaratiyor. Yani temettü ödeme vaadi pek gercekci degil gibi.
3. Neden simdi... sorusu icin, dogru cevaplari bence yazmissiniz bile: Hem ortam müsait... hemde yatırım için nakit gerekli... :)
Jantrader
11-10-2010, 12:06
Bir anekdot daha...ISGYO krizde 0.49 tl yi gördü...Yani 225 milyon tl den işlem gördü...Yıl sonu itibariyle kasasında oluşacak nakit herhalde buna çok uzak olmaz :) Üstüne kuleler, banka şubeleri, kanyon, arsalar vs vs...Hani gayrimenkul fiyatları yarıya değil de 4te birine düşse bile kasasındaki nakit yeter(di)...İşte bu da güzel bir "mania" örneği...Geçenlerde aynı durumu yaşadığım 2 örnek daha vermiştim...2001 krizinde toprak factoring(şimdiki creditwest) 0.54 kurus temettü verecekti ama 0.45 ten işlem görüyordu yada gecen yıl Migros 14 tl temettü vereceğini açıkladı resmi olarak saatlerce 2-3 kademe oynadı kağıt 19tl civarında...Sonra millet 37 milyar tl den işlem gören GARAN almak için sıraya girer...Ne önceki 3 örneği ne de son örneği akılla mantıkla anlamak mümkün değil...Torunlar GYOnun yatırım planlarını da aynı şekilde anlayamıyorum doğrusu...Sektörün içinden gelen birisi olduğum için kötümser olabilirim ama 2007-8 in çok uzağındayız yaw...Ben ne yapayım...
Tesekkürler, Sn Jantrader,
temettü amaclimi, büyüme amaclimi ile ilgili kafamdaki celiskileri sayenizde cözebildim ve olayi anlattiklariniz ile birlikte simdi daha iyi kavrayabildim.
Zaten sirket acikcada söylüyor, 2014 e kadar 800-900 milyon TL'lik yatirim karari aldiklarini ve büyüme odakli olduklarini.
Bu büyümenin finansmani hem dediginiz gibi ipotekli 3 varlik üzerinden (bakiniz izahname, Sayfa 43; toplam yaklasik 500 milyon$), üstünede 300-400 milyon TL halka arz geliri ile rahat saglanmis gibi. Halka arzda gelen pay direk özsermayeye girdiginden, geriye alinan kredilerin faizleri ve geri ödemeleri kaliyor. Bence fazla problem olarak gözükmüyor. Cünkü isleyen AVM'ler icinde bayagi düzenli gelir topluyor.
Yalniz bu büyüme asamasinda temettü ödemek istemesi biraz "anlasilmaz" oluyor, uzun vadeli yatirimcilara bir sirinlik gibi.
Ve sene sonu icin bir kar öngörüsü okuyamadim dökümanlarda. Son 2010/6 da gösterdigi 148 milyon TL net karda (satis gelirleri=50 milyon TL gibi), zaten "gayrimenkul deger artislarindan" kaynaklanmis. Sanki kagit üzerinde gibi. - Anlamadigimdan böyle söylüyorum. :)
Izahname, sayfa 22'de: sirket‟in döviz cinsinden sahip olduğu varlık ve yükümlülüklerin konsolidasyon düzeltmeleri görülebilir.
Sonucda, "büyüme amacli" bir sirket oldugu benim icin kesinlesdi. Temettü öder veya ödemez, bu 2. planda kaliyor.
...Temettü ve yatırım çelişkisi benim anlayışıma göre bazı durumlarda aslında yok şöyleki; Torunlar örneğine bakınız; Büyümek için finansmanı "proje finansmanı" dediğimiz mevcut gayrimenkulleri ipotek verip karşılığında banka kredisi yolu ile 2-3 yıl geri ödemesiz sonra 3-6-12 aylık faiz+ana para ödemeli 7-10 yıla yayılan bir şekilde çözmeye çalışıyorlar...Mevcut gayrimenkullerin önemli bir kısmı ipotekli karşılığında ciddi miktarlarda krediler var. Tüm gayrimenkul fonları bu şekilde çalışırlar konut geliştiriciler dahil...Yani aslında varlık değerleri çok önemli...2007-8de kredi alanların değerlemeleri 2009-10da daha düşüktü 2011de eski seviyelerinde olacak gibi, ancak eski seviyeleri geçemezse bu fizibilite açısından kötü çünkü kredilerde faiz çalışıyor ve bu 4-5 seneyi bulunca acıtmaya başlıyor...Varlıklarınızın değeri artmamışken faiz ödemeleri nedeniyle kazancınız finansmana gitmiş oluyor. Ayrıca deflasyon ve rekabet gibi başka riskler de var ki bunlar başka bir konu...Diğer bir örnek ISGYO mesela; yada AGYO NUGYO VKGYO gibi çok aktif olmayan hatta durağan olan GYOlarda durum daha farklı...Öncelikle bunların finansman olayları yok, üstüne düzenli gelirleri olduğundan muhtemelen kasalarında para var, şimdi bu gyo lar yeni projeye başlayacaklarında finansman problemleri ya hiç olmayacak yada çok az olacak. Temettü-Yatırım ilişkisinde Torunlar örneğinde ciddi çelişkiler var; hem temettü vereceğiz diyorlar hem de büyük yatırım yapacağız açıklamaları mevcut. Diğer gyo örneklerinde ise bu durum sözkonusu değil...
Genel olarak... "Halka Arz" la ilgili bilgiler - ne kadar akademik olsada- temel bilgiler. :)
http://www.uzmantv.com/sirketler-neden-halka-arz-yapar
http://www.uzmantv.com/halka-arz-icin-fiyat-nasil-belirlenir
http://www.uzmantv.com/halka-arz-satislari-nasil-takip-edilir
UZMAN TV...görüntülü "hayat ansiklopedisi" imis. Neler varmis megerse. :yes: Bravo! Ben sevdim.
...ve gözünü seveyim...google'in. Arastirmaci ruhlar icin inanilmaz bir hazine. ;)
tangerineroad
11-10-2010, 14:38
Merhaba Arkadaşlar,
Ben hem Sayın Jantrader'e bir soru sormak hem de kendi kısa değerlendirmemi paylaşmak istiyorum. Sektörü ben de dışarda izlerim az çok. Ama sektörün içinden gelmek haliyle çok farklı eminim ki ve sn jantrader daha çok detaylara hakimsinizdir.
Bu tür kira geliri odaklı gayrimenkul şirketlerini, gayrimenkulleri üzerinden getiri sağlayan birer finansal enstrüman gibi görerek değerlemek tercih edilir. Burada GYO ve gayrimenkul geliştirme şirketlerinde değerlemelerde kullanılan "implied yield on properties" denen bir oran vardır: Şirketin elindeki kiralanabilir varlıkların --ya da gavurca Rentable Property-- değeri ile o varlıkların yarattğı nakit akımlarını karşılaştıran bir oran. Ben bu rakamı borçları da düşüdükten sonra ve 5,5 hisse fiyatından halka arzı baz alarak Torunlar için yaklaşık %18-19 hesaplıyorum ki sektör ortalamalarının --ki halka açık şirketlerde için bu aralar %7-8 civarında-- oldukça üstünde. Yani şirketin nakit akımları kiralanabilir varlıklarına göre neredeyse sektördeki diğer şirketlere göre iki-üç kat kadar daha cazip. Elbette, gelecekteki nakit akımlarını dikkate aldığınızda gündemdeki yatırımlar nedeniyle bu rakamın aşağıya gelmesi normal. Ama mevcut koşullarda bu şirket (İşGYO’da dahil olmak üzere ki %9 property yield’e sahip) sektördeki pek çok şirketten çok daha ucuzu halka arz ediliyor gibi geliyor bana! Siz ne dersiniz?
Daha önceki belirttiğim hususları tekrar hatırlatmaya gerek duymadan;
Öncelikle temettü konusu sizin de dediğiniz gibi biraz şirinlik olsun diye yapılan bir şey burada bence de. Malum, şirketin önümüzdeki dönemde finansman ihtiyacının olacağı aşikar ve bu durumda temettü ödemek çok zor olacak. Ama biliyorsunuz şirketler nakit temettü ödemek zorunda değil ve genelde bedelsiz hisse vererek (bedelsiz sermay artırımı aslında) temettü ödedik diyip çıkıp gidiyorlar. Buna benzer birşey görmemiz burada da kuvvetle muhtemel gibi duruyor.
Onun ötesinde;
Şirketin borçluluğuna gelince. Borçlarından dolayı bir eleştiri geldi şirkete ama sektörü bilen arkadaşlar da kabul edeceklerdir ki “risklerine rağmen” borç kullanmak özsermaye finansmanın dada ucuz bir finansman seçeneğidir. Bu anlamda %35-40’lardaki bir Debt/equity (borç/ özsermaye) rasyosu çok da sıkıntı yaratacak bir durum değil ve uzun vadede ciddi ekonomik darboğazlar yaşamazsak bana göre şirketin uzun vadede ROE’si (özsermaye karlılığını) destekleyecek bir durum.
Ayrıca, şirketin portföyünün yeterince çeşitlendirilmiş ve oldukça güzel varlıkları içeren bir yapıda olduğunu düşünüyorum. İstanbul’da büyüme aksları üzerinde; proje geliştirmeye oldukça müsait arsaları var ve büyüme + daha sağlıklı nakit akımları anlamında güzel fırsatlar yaratabilir şirket için.
Risklere gelince; Daha once belirttiğim risklerin ötesinde,
Kiracıların önemli bir kısmı perakende sektöründen ve ekonomideki dalgalanmalara bunlar çok duyarlılar. Dolayısıyla taban kira+ciro kirası şeklindeki gelirleri olan bu kiracalardan sğalanan kira cirosunda ciddi daralmalar yaratabilir…
Toplam portföyün %55-60 civarındaki kısmı daha geliştirme aşamasında olan projelerden oluşuyoır. Bu da hem nakit akışlarının öngürlebilirliği hem finansman yükünde sıkıntı yaratacaktır.
Şirketin 113 mn avro ve 204 mn dollar döviz açık pozisyonu var. Gelirlerin çok büyük kısmının yabancı para bazında olması şirkete döviz açık pozsiyonunu kısmi kısmen hedge etme imkanı sağlıyor ama bu açık pozisyon önemli bir diğer risk!!!
Şirketin inşaat projelerini grup içi şirketler yapıyor anladığım kadarıyla?!? Bence dikkate alınması gereken bir diğer risk…! Grup içi bu tür işlemlerden ben hep korkarım ki özellikle inşaat işlerinde tehlikeli. Bilenler bilir!
Onun dışındaki konular genel olarak burada zaten paylaşıldı. Herkesin emeğine sağlık;
Sonuç olarak; Herkesin görüşüne saygı duymakla birlikte, Eldeki kısıtlı bilgilere rağmen kabaca yaptığım hesaplamalara göre; eğer alt limitten halka arzı gerçekleşirse bence oldukça cazip bir iskontoyla şirket halka arzediliyor. Bu konudaki görüşüm değişmiş değil.
Saygılarımla
Tangerineroad…
Tesekkürler, Sn Jantrader,
temettü amaclimi, büyüme amaclimi ile ilgili kafamdaki celiskileri sayenizde cözebildim ve olayi anlattiklariniz ile birlikte simdi daha iyi kavrayabildim.
Zaten sirket acikcada söylüyor, 2014 e kadar 800-900 milyon TL'lik yatirim karari aldiklarini ve büyüme odakli olduklarini.
Bu büyümenin finansmani hem dediginiz gibi ipotekli 3 varlik üzerinden (bakiniz izahname, Sayfa 43; toplam yaklasik 500 milyon$), üstünede 300-400 milyon TL halka arz geliri ile rahat saglanmis gibi. Halka arzda gelen pay direk özsermayeye girdiginden, geriye alinan kredilerin faizleri ve geri ödemeleri kaliyor. Bence fazla problem olarak gözükmüyor. Cünkü isleyen AVM'ler icinde bayagi düzenli gelir topluyor.
Yalniz bu büyüme asamasinda temettü ödemek istemesi biraz "anlasilmaz" oluyor, uzun vadeli yatirimcilara bir sirinlik gibi.
Ve sene sonu icin bir kar öngörüsü okuyamadim dökümanlarda. Son 2010/6 da gösterdigi 148 milyon TL net karda (satis gelirleri=50 milyon TL gibi), zaten "gayrimenkul deger artislarindan" kaynaklanmis. Sanki kagit üzerinde gibi. - Anlamadigimdan böyle söylüyorum. :)
Izahname, sayfa 22'de: sirket‟in döviz cinsinden sahip olduğu varlık ve yükümlülüklerin konsolidasyon düzeltmeleri görülebilir.
Sonucda, "büyüme amacli" bir sirket oldugu benim icin kesinlesdi. Temettü öder veya ödemez, bu 2. planda kaliyor.
...Sonuç olarak;....Eldeki kısıtlı bilgilere rağmen kabaca yaptığım hesaplamalara göre; eğer alt limitten halka arzı gerçekleşirse bence oldukça cazip bir iskontoyla şirket halka arzediliyor. Bu konudaki görüşüm değişmiş değil.
Saygılarımla
Tangerineroad…
Sn Tangerineroad, verdiginizdetayli bilgiler ve görüsleriniz icin cok tesekkürler. Sahiden GYO piyasasi konusunda ufkumuz gittikce gelisiyor.
Arti sirketin politikasinin temettü ödeme amacli degil, büyüme amacli oldugunda hemfikir olmamiz beni sevindirdi. Benim gibi bir amatörün bir uzmandan teyit almasi güzel bir sey.
Borclanma ve riskler konusundaki görüslerinizede aynen katiliyorum. Ve "property yield" isimli bir orani ilk defa duydum. Ama bunu halka arz katilimina karar vermek icin ciddi bir "hard fact" olarak görüyorum. Piyasadaki sirketlere göre sirketin oraninin bu kadar cazip oldugunu tahmin etmiyordum. Bunun icinde cok tesekkürler. :cool:
Sanirim böyle bir degerlendirmeyi veya orani araci kurumlardan bile alamayiz - en azindan ky olarak.
Su an icin tek bir sorum kaldi: Eski bir yorumumda yazdigim gibi ky nin nihai fiyatini bilmeden talep adetini bildirmesi gerektigi seklinde anladim ve bu adeti bildirdikden sonra fiyat 5,50 de olsa, 7,50 de olsa bildirdigi adeti almasi gerektigini. Bu dogru bir yorumlamami?
tangerineroad
11-10-2010, 17:44
Katkısı olan herkese ben de teşekkür ederim;
Property yield: Aslında hayatımızın bir döneminde eminim hepimiz hesaplamışzdır veya hesaplaycağız ev almaya kalktığımızda. Çok kaba haliyle (değerlemelerde biraz daha detay hesaplamalar ve varsayımlar yapılır ama) property yield, 200 bin liraya bir ev aldığınızı varsayınız. Bu evi ayda 1000 lira liaraya kiraya verseniz yıllık kira geliriniz 12000 lira olur. Sizin property yieldiniz ise 12000/200000=%6 olur. Yani, 200 bin lira yatırım yaparak bana yıllık %6 faiz gertiren bir tahvil almışım gibi bir durum olur. (Bunun bir başka versiyonu da o yatırımın kendini kaç yılda geri ödediğidir. Örneğimizde 200 bin liralık yatırım kiralarda artış olmasa kendini 200000/12000=16,6 yılda geri öder.) (vergiler kira artışları vs detaylara girmiyoruz)
Halka arz; “Fiyat Aralığı ile Talep Toplama” yöntemi ile yapılacak. Bu yöntemde bir tavan ve taban fiyat belirlenir ve yatırımcılardan taleplerini tespit edilen fiyat aralığının tavanından (Torunlar 7.5) girmeleri istenir. Nihai satış fiyatı ise, tespit edilen fiyat aralığı içerisinde kalacak şekilde ve talep toplama süresinin sonunda gelen talep çerçevesinde belirlenir. Fiyatın nasıl belirlendiği ise ayrı bir konu. Yani bildiğimiz tek şey, oluşacak fiyatın 5,5-7,5 arasında olacağı ve bizim bu talebimizin talep toplama süreci sonunda oluşacak fiyata göre karşılanacağıdır. Burada bir ön talep toplama falan olmadığından verdiğiniz talep nihai taleptir.
Aslında burada genel olarka bir haksızlıktan da bahsetmek mümkün. Fiyat Aralığı ile Talep Toplamada normalde aracı kurum öncelikle potansiyel yatırımcılarla görüşür (road showlar) ve bağlayıcı olmayan fiyat teklifleri alır, sonuçta alınan teklifleri değerlendirip nihai halka arz fiyatını belirler. Ama son zamanlarda karma bir yöntem olarak, fiyat belirlemesinde yerli ve yabancı kurumsal yatırımcılara karşı fiyat aralığı ile talep toplama yöntemini kullanır ve burada oluşan fiyata göre küçük yatırımcılara karşı sabit fiyatla talep toplama yöntemini kullanır. Dolayısıyla küçük yatırımcının fiyat oluşumuna müdahalesi olamaz. Ayrıca bu fiyatın ne kadar kolay manipüle edilebilceğini de söylememe gerek yok sanırım?!?
Diğer tarftan, bu işin iki ucu pis bir tarafı olduğunu söylemek gerek. Talep çok iyi değilse fiyat aşağı banda yakın gelir büyük olasılıkla. Böylece, ucuza alırız hisseyi halka arazdan ama kötü bir arza da katılmış oluruz!!!.. Diğer taraftan talep iyi gelirse yukarı banda yakın bir fiyat oluşur ve halka arzdan sonra yükseliş marjını (düşen iskontodan dolayı) kısmış oluruz.
Hayırlısı inşallah
Sn Tangerineroad, verdiginizdetayli bilgiler ve görüsleriniz icin cok tesekkürler. Sahiden GYO piyasasi konusunda ufkumuz gittikce gelisiyor.
Arti sirketin politikasinin temettü ödeme amacli degil, büyüme amacli oldugunda hemfikir olmamiz beni sevindirdi. Benim gibi bir amatörün bir uzmandan teyit almasi güzel bir sey.
Borclanma ve riskler konusundaki görüslerinizede aynen katiliyorum. Ve "property yield" isimli bir orani ilk defa duydum. Ama bunu halka arz katilimina karar vermek icin ciddi bir "hard fact" olarak görüyorum. Piyasadaki sirketlere göre sirketin oraninin bu kadar cazip oldugunu tahmin etmiyordum. Bunun icinde cok tesekkürler. :cool:
Sanirim böyle bir degerlendirmeyi veya orani araci kurumlardan bile alamayiz - en azindan ky olarak.
Su an icin tek bir sorum kaldi: Eski bir yorumumda yazdigim gibi ky nin nihai fiyatini bilmeden talep adetini bildirmesi gerektigi seklinde anladim ve bu adeti bildirdikden sonra fiyat 5,50 de olsa, 7,50 de olsa bildirdigi adeti almasi gerektigini. Bu dogru bir yorumlamami?
....Halka arz; “Fiyat Aralığı ile Talep Toplama” yöntemi ile yapılacak. Bu yöntemde bir tavan ve taban fiyat belirlenir ve yatırımcılardan taleplerini tespit edilen fiyat aralığının tavanından (Torunlar 7.5) girmeleri istenir.
Nihai satış fiyatı ise, tespit edilen fiyat aralığı içerisinde kalacak şekilde ve talep toplama süresinin sonunda gelen talep çerçevesinde belirlenir. Fiyatın nasıl belirlendiği ise ayrı bir konu. Yani bildiğimiz tek şey, oluşacak fiyatın 5,5-7,5 arasında olacağı ve bizim bu talebimizin talep toplama süreci sonunda oluşacak fiyata göre karşılanacağıdır.
...Burada bir ön talep toplama falan olmadığından verdiğiniz talep nihai taleptir.
Tamam, demekki dogru yorumlamisim. Benimde anladigim gibi. Sonucda fiyati bilmeden teklif veriyoruz, yani belli bir adet satin almayi taahhüt etmis olacagiz, fiyat kac ciksada. Aslinda cok can SIKICI bir durum.
.....Talep çok iyi değilse fiyat aşağı banda yakın gelir büyük olasılıkla. Böylece, ucuza alırız hisseyi halka arzdan ama, kötü bir arza da katılmış oluruz!!!.. Diğer taraftan talep iyi gelirse yukarı banda yakın bir fiyat oluşur ve halka arzdan sonra yükseliş marjını (düşen iskontodan dolayı) kısmış oluruz.
Hayırlısı inşallah
Evet, gelen talebe göre... her halükarda...yüksek beklenti varsa, senete yüksek fiyat ödeniyor. Beklentiler, yani talep düsükse...fiyatta düsük oluyor. :frown:
Birakin, böyle olunca, katilimci ne umacagin, ne isteyeceginii bile bilemez......fiyat düsükmü olsun, yoksa yüksekmi olsun? :ayy:
Neyse, dediginiz gibi...hayirlisiyla. Bunlari bilmek bile....sonradan sasirmakdan... kesinlikle daha iyidir.
Her tarafda yapilan düz halka arz reklamlarindan sonra sizlerin sayesinde..burada araci kurumlardan bile alamayacagimiz bayagi ciddi bilgiler birikti. Ve herkezin az cok isine yaradi.
Elinize, yüreginize saglik.
Jantrader
11-10-2010, 21:07
Halka açık bir AVM var; AKMGY...Akmerkez AVMler ve kiraları ve son kira trendleri üzerine güzel bir örnek...Ben bakma ihtiyacı duymuyorum az çok tahmin edebiliyorum kiraların durumlarını...2011-12 den önce 2007-8 seviyelerinin geçilmesi zor, bu nedenle bence tüm avm lerin değerleri düşmüştür. Peki nasıl oluyorda değerleme şirketi bahsettiğiniz değer artışını bulabiliyor? Burada teknik bir detay var...Gelecekteki nakit akışlarını belli bir iskonto değeriyle bugüne indirgeyip bir değer buluyorlar. Peki son dönemde değişen ne? Tabii ki discount oranı değişti, genelde eurobond faiz oranı kullanılır ve faizler düştüğüne göre discount oranı da AVM sahibinin lehine gelişmiştir...Yani daha az kira, daha yüksek gayrimenkul değeri...
Diğer bir konuda şu, değerleme yapılırken future cash flow u yani nakit akışlarını belli bir oranda büyütürler, eskiden olsa neyse derdim de, bu düşük faiz ortamında o kira artışları makul değil.. Yani ya discount oranını ya da kira artışlarını kullan makyaj için, ortam müsaitken hepsini pozitif kullanmak tamamaen sanal değer ortaya çıkartır...
Son olarakta, zaman geçtikçe rakip artar yani rekabet artar ve bu da kiralarda düşüşe neden olur, ancak bu hiçbir zaman yansıtılmamakta, bunu da + risk primi olarak iskonto oranına eklemek gerekir ki bunu da yaptıklarını zannetmiyorum...Ben olsam ben de yapmam, işveren ne derse değerlemeci onu yapmak durumunda yoksa bidaha o değerlemeciye yaptırmaz işi, eee o kadar gayrimenkul var, o kadar iş üstelik 3-6-12 ayda bir yenilecek, garantili iş...
Şimdilik aklıma gelen eleştiriler bunlar...Çok incelediğimi söyleyemem ama sektörün içinden olduğum için ne nasıl ne amaçla yapılır iyi biliyorum...
Ben hala gyo yatırımında en önemli riskin deflasyon riski olduğunu düşünüyorum, hele bu kadar borç varken ve üstelik teminatlar gayrımenkulün kendisi iken, yukarıda örneğini verdiğim ISGYO vb gyo ları daha makul buluyorum...
Tesekkürler, Sn Jantrader,
temettü amaclimi, büyüme amaclimi ile ilgili kafamdaki celiskileri sayenizde cözebildim ve olayi anlattiklariniz ile birlikte simdi daha iyi kavrayabildim.
Zaten sirket acikcada söylüyor, 2014 e kadar 800-900 milyon TL'lik yatirim karari aldiklarini ve büyüme odakli olduklarini.
Bu büyümenin finansmani hem dediginiz gibi ipotekli 3 varlik üzerinden (bakiniz izahname, Sayfa 43; toplam yaklasik 500 milyon$), üstünede 300-400 milyon TL halka arz geliri ile rahat saglanmis gibi. Halka arzda gelen pay direk özsermayeye girdiginden, geriye alinan kredilerin faizleri ve geri ödemeleri kaliyor. Bence fazla problem olarak gözükmüyor. Cünkü isleyen AVM'ler icinde bayagi düzenli gelir topluyor.
Yalniz bu büyüme asamasinda temettü ödemek istemesi biraz "anlasilmaz" oluyor, uzun vadeli yatirimcilara bir sirinlik gibi.
Ve sene sonu icin bir kar öngörüsü okuyamadim dökümanlarda. Son 2010/6 da gösterdigi 148 milyon TL net karda (satis gelirleri=50 milyon TL gibi), zaten "gayrimenkul deger artislarindan" kaynaklanmis. Sanki kagit üzerinde gibi. - Anlamadigimdan böyle söylüyorum. :)
Izahname, sayfa 22'de: sirket‟in döviz cinsinden sahip olduğu varlık ve yükümlülüklerin konsolidasyon düzeltmeleri görülebilir.
Sonucda, "büyüme amacli" bir sirket oldugu benim icin kesinlesdi. Temettü öder veya ödemez, bu 2. planda kaliyor.
Jantrader
11-10-2010, 21:49
Yield konusu Torunlar için kullanılamaz, çünkü portföyün az bir kısmı gelir üretmekte. Projeksiyon yapılan değer var vs.
Değerleme de İNA-İndirgenmiş Nakit Akışı Analizi kullanılır, Nakit akışları iskonto oranıyla bugüne indirilir, mesela 10 yıllık geliri indirdiniz eee geriye 10 yıl sonra elinizde kalan binalar vs var, işte onların değerinin hesaplanmasında yield kullanılır. Aslında birbirinin yerine kullanılabilecek çok sayıda rasyo ve değer var sonuçta ne ile bulduğunuzdan çok neye dayanarak bulduğunuz önemli...
ISGYO çok farklı bir gyo, çünkü kira gelirleri ISBANK ve grup şirketlerinden bir de Kanyon var, Kuleleri, Şubeleri vs düşünün. Çok fazla arsası da yok yani duran varlık az, para basıyor şirket...
Kredi kullanarak büyümek bence çok riskli, herhangi bir zamanda değiliz "deflasyon" kelimesi son FED açıklamasında bile var. Şimdi deflasyonist bir krizden bahsetmeyelim, sadece minik krizlerden bahsedelim...100 milyon dolar kredi kullanıyorsunuz, 2 yıl ödemesiz 5 yıl geri ödemeli olsun, teminatta 150 milyon dolar değerindeki AVMniz olsun...2011de yine ufak bir kriz çıktığını düşünelim ve nakit sıkışıklığına girdiniz ve başka projelerin de kredi ödemeleri var. Bankaya gidiyorsunuz ve 150 milyon dolarlık AVMnin kalan 50 milyon dolarlık teminat potansiyelini kullanmak istiyorsunuz ama banka değerlemesinde AVMnin değeri 120 milyon dolara düşüyor ve banka yönetim kurulu teminat/ipotek/değerleme oralarını sizin aleyhinizde küçültme kararı alıyor tüm AVMler için, eee ne de olsa risk var, kiralar düştü, fiyatlar geriledi...Sizin kredi için kullanılabilir ipotek yetersiz geliyor mevcut kredi için ve banka yeni teminat istiyor. Hadi kredi sözleşmesi sizden yana ve bundan yırttınız ama hala paraya ihtiyacınız var. Ne yapacaksınız? Eğer kabul edilebilir başka geyrimenkulünüz varsa teminat için, yeni kredi alabilirsiniz ama ne umduğunuz kadar ne de umduğunuz şartlarda alabilirsiniz. Sonuçta bu gidişat sizi batırır, eğer çok geç değilse gayrimenkul satmak isteyeceksiniz! Tabii alıcı bulabilirseniz üstelik 2 sene evvel 150 milyon dolar eden AVM ye 100 veren çıkmıyor olacak...Zaten deflasyonist süreci başlatan da bu süreçtir...Önce teminatlar eriyor sonra kredi talebi düşüyor ve en sonunda satış yapmanız gerekiyor, tüm piyasa bu duruma düştüğü için o da mümkün olmayınca olay patlıyor...
Bu kadar acı olmasa da bunun benzerini 2001 de gördük taa ki 2004-5e kadar az çok sürdü bu gayrimenkulde...Pek çok gayrimenkulün üzerinde ipotek vardı, yüzlerce değerli arsa ve bina satılıktı...Şimdilerde m2 si 20-30bin dolar denen yerler 2-3bin dolardı ve çok sayıda vardı bunlardan...
ISGYO örneğini bu yüzden verdim...Bu kadar sağlam bir portföye sahip olmalarına rağmen nede hala yatırım yapmıyorlar anlaşılır değil...YKGYO krizden kısa bir süre sonra personelinin büyük kısmını işten çıkarmıştı...Dogus-GE yi ele alalım...ne için kuruldu şu an ne yapıyor? Hani GE nin yapacağı yatırımlar gayrimenkule?...
Torunlar bana göre çok çok riskli işler yapıyor, ancak bu süreci sağ salim atlatırsa bir numaralı GYO olur veşimdi alanda iyi kazanır...
İnşaatı kendilerinin yapmalarının iyi tarafı belli kötü tarafı da...Eğer güvenmiyorsanız patrona zaten hiç ortak olmayın, bu konuda hiçbir fikrim yok...
Merhaba Arkadaşlar,
Ben hem Sayın Jantrader'e bir soru sormak hem de kendi kısa değerlendirmemi paylaşmak istiyorum. Sektörü ben de dışarda izlerim az çok. Ama sektörün içinden gelmek haliyle çok farklı eminim ki ve sn jantrader daha çok detaylara hakimsinizdir.
Bu tür kira geliri odaklı gayrimenkul şirketlerini, gayrimenkulleri üzerinden getiri sağlayan birer finansal enstrüman gibi görerek değerlemek tercih edilir. Burada GYO ve gayrimenkul geliştirme şirketlerinde değerlemelerde kullanılan "implied yield on properties" denen bir oran vardır: Şirketin elindeki kiralanabilir varlıkların --ya da gavurca Rentable Property-- değeri ile o varlıkların yarattğı nakit akımlarını karşılaştıran bir oran. Ben bu rakamı borçları da düşüdükten sonra ve 5,5 hisse fiyatından halka arzı baz alarak Torunlar için yaklaşık %18-19 hesaplıyorum ki sektör ortalamalarının --ki halka açık şirketlerde için bu aralar %7-8 civarında-- oldukça üstünde. Yani şirketin nakit akımları kiralanabilir varlıklarına göre neredeyse sektördeki diğer şirketlere göre iki-üç kat kadar daha cazip. Elbette, gelecekteki nakit akımlarını dikkate aldığınızda gündemdeki yatırımlar nedeniyle bu rakamın aşağıya gelmesi normal. Ama mevcut koşullarda bu şirket (İşGYO’da dahil olmak üzere ki %9 property yield’e sahip) sektördeki pek çok şirketten çok daha ucuzu halka arz ediliyor gibi geliyor bana! Siz ne dersiniz?
Daha önceki belirttiğim hususları tekrar hatırlatmaya gerek duymadan;
Öncelikle temettü konusu sizin de dediğiniz gibi biraz şirinlik olsun diye yapılan bir şey burada bence de. Malum, şirketin önümüzdeki dönemde finansman ihtiyacının olacağı aşikar ve bu durumda temettü ödemek çok zor olacak. Ama biliyorsunuz şirketler nakit temettü ödemek zorunda değil ve genelde bedelsiz hisse vererek (bedelsiz sermay artırımı aslında) temettü ödedik diyip çıkıp gidiyorlar. Buna benzer birşey görmemiz burada da kuvvetle muhtemel gibi duruyor.
Onun ötesinde;
Şirketin borçluluğuna gelince. Borçlarından dolayı bir eleştiri geldi şirkete ama sektörü bilen arkadaşlar da kabul edeceklerdir ki “risklerine rağmen” borç kullanmak özsermaye finansmanın dada ucuz bir finansman seçeneğidir. Bu anlamda %35-40’lardaki bir Debt/equity (borç/ özsermaye) rasyosu çok da sıkıntı yaratacak bir durum değil ve uzun vadede ciddi ekonomik darboğazlar yaşamazsak bana göre şirketin uzun vadede ROE’si (özsermaye karlılığını) destekleyecek bir durum.
Ayrıca, şirketin portföyünün yeterince çeşitlendirilmiş ve oldukça güzel varlıkları içeren bir yapıda olduğunu düşünüyorum. İstanbul’da büyüme aksları üzerinde; proje geliştirmeye oldukça müsait arsaları var ve büyüme + daha sağlıklı nakit akımları anlamında güzel fırsatlar yaratabilir şirket için.
Risklere gelince; Daha once belirttiğim risklerin ötesinde,
Kiracıların önemli bir kısmı perakende sektöründen ve ekonomideki dalgalanmalara bunlar çok duyarlılar. Dolayısıyla taban kira+ciro kirası şeklindeki gelirleri olan bu kiracalardan sğalanan kira cirosunda ciddi daralmalar yaratabilir…
Toplam portföyün %55-60 civarındaki kısmı daha geliştirme aşamasında olan projelerden oluşuyoır. Bu da hem nakit akışlarının öngürlebilirliği hem finansman yükünde sıkıntı yaratacaktır.
Şirketin 113 mn avro ve 204 mn dollar döviz açık pozisyonu var. Gelirlerin çok büyük kısmının yabancı para bazında olması şirkete döviz açık pozsiyonunu kısmi kısmen hedge etme imkanı sağlıyor ama bu açık pozisyon önemli bir diğer risk!!!
Şirketin inşaat projelerini grup içi şirketler yapıyor anladığım kadarıyla?!? Bence dikkate alınması gereken bir diğer risk…! Grup içi bu tür işlemlerden ben hep korkarım ki özellikle inşaat işlerinde tehlikeli. Bilenler bilir!
Onun dışındaki konular genel olarak burada zaten paylaşıldı. Herkesin emeğine sağlık;
Sonuç olarak; Herkesin görüşüne saygı duymakla birlikte, Eldeki kısıtlı bilgilere rağmen kabaca yaptığım hesaplamalara göre; eğer alt limitten halka arzı gerçekleşirse bence oldukça cazip bir iskontoyla şirket halka arzediliyor. Bu konudaki görüşüm değişmiş değil.
Saygılarımla
Tangerineroad…
daha dün gibi hatırlıyom sngyo halka arzında, çok büyük bir beklenti vardı ama kağıt işlem görmeye başlayınca halka arz fiyatını bile göremedi, düştü. aylar sonra halka arz fiyatına anca ulaştı.
Gördüğüm kadar ile hiç bir arkadaş bahsetmemiş;
hissede fiyat istikrarı olarak yapılması planlanan yada halka arzdan sonra uygulanacak fiyat istikrarı konusunda bilgi varmı? Bilen arkadaş paylaşırsa mennun oluruz.
Jantrader
11-10-2010, 22:36
Fiyat istikrarından bahsedilmiş sirkülerde ama miktar ve nasıl olacak açık değil...
Gördüğüm kadar ile hiç bir arkadaş bahsetmemiş;
hissede fiyat istikrarı olarak yapılması planlanan yada halka arzdan sonra uygulanacak fiyat istikrarı konusunda bilgi varmı? Bilen arkadaş paylaşırsa mennun oluruz.
şimdi bu kadar bilgili adamlara böyle de soru sorulmaz diyeceksiniz ama cehaletimi hoşgörün: bu arza katılırken herkez aynı fiyattan mı maliyetlenecek, yoksa 5.5 7.5 arasındankim ne tutturusa mı? ben bu arza katılmayı düşünüyorum ama talep toplamaya mı katılayım yoksa arz olduğu gün borsadan mı alayım? talep toplamaya hangi fiyattan fiyat vermeliyim?
Jantrader
11-10-2010, 22:38
daha dün gibi hatırlıyom sngyo halka arzında, çok büyük bir beklenti vardı ama kağıt işlem görmeye başlayınca halka arz fiyatını bile göremedi, düştü. aylar sonra halka arz fiyatına anca ulaştı.
SNGYO halka arzında sonra önce düştü sonra prim yaptı ancak borsaların düşüşüne rastladı çıkışı ve 2007 sonundan itibare borsaya uydu halen de uymaya devam ediyor...
Jantrader
11-10-2010, 22:39
şimdi bu kadar bilgili adamlara böyle de soru sorulmaz diyeceksiniz ama cehaletimi hoşgörün: bu arza katılırken herkez aynı fiyattan mı maliyetlenecek, yoksa 5.5 7.5 arasındankim ne tutturusa mı? ben bu arza katılmayı düşünüyorum ama talep toplamaya mı katılayım yoksa arz olduğu gün borsadan mı alayım? talep toplamaya hangi fiyattan fiyat vermeliyim?
NŞA da tek fiyat belirlenir ama büyük fonların vs iskontolu fiyattan mal aldığı vs söylenir ne kadar doğru bilemem ama çok zamanlar doğru çıkıyor...
NŞA da tek fiyat belirlenir ama büyük fonların vs iskontolu fiyattan mal aldığı vs söylenir ne kadar doğru bilemem ama çok zamanlar doğru çıkıyor...
peki sana göre arz fiyatı kaç olacak???
Fiyat istikrarından bahsedilmiş sirkülerde ama miktar ve nasıl olacak açık değil...
Evet, iyi niyet aciklamasi gibi bir sey....Yoruma acik gibi. Degerlendirebilecek tecrübeli bir arkadas olursa, güzel olur.
Ve sanirim bu seneki, basarisiz halka arzlarda böyle bir Fiyat istikrar Aciklamasi yokdu.
Izahnameden, (sayfa 117)
9.36 Piyasa yapıcı ve piyasa yapıcılığın esasları ile fiyat istikrarına iliĢkin iĢlemler:
a. Fiyat Ġstikrarının GerçekleĢtirilmesinin Planlanıp Planlanmadığı:
Fiyat istikrarı iĢlemlerinin gerçekleĢtirilmesi planlanmaktadır.
b. Fiyat Ġstikrarı ĠĢlemlerini GerçekleĢtirebilecek Aracı Kurumun Ticaret Ünvanı:
ĠĢ Yatırım Menkul Değerler A.ġ.
c. Fiyat Ġstikrarı ĠĢlemlerini GerçekleĢtirebileceği Zaman Aralığı:
Payların ĠMKB‟de iĢlem görmeye baĢlamasından itibaren 30 gün süre ile fiyat istikrarı iĢlemi
yapılması planlanmaktadır.
d. Fiyat Ġstikrarı ĠĢlemlerinin Yerine Getirilmesine Yönelik Garantinin Olup Olmadığına
ĠliĢkin Açıklama:
ĠĢ Yatırım Menkul Değerler A.ġ. Ortaklığımız paylarına yönelik olarak fiyat istikrarı
iĢlemlerinde bulunmayı planlamaktadır. Ancak, ĠĢ Yatırım Menkul Değerler A.ġ. fiyat
istikrarı iĢlemlerini kesin olarak yerine getireceğine iliĢkin bir taahhüt vermemektedir. ĠĢ
Yatırım Menkul Değerler A.ġ. fiyat istikrarı iĢlemlerine hiç baĢlamayabileceği gibi, fiyat
istikrarı iĢlemlerinde bulunması halinde de, gerekçesini açıklamak suretiyle, bu iĢlemi istediği
her an sona erdirebilir.e.
Fiyat Ġstikrarını Sağlayıcı ĠĢlemlerinin Amacı:
Fiyat istikrarını sağlayıcı iĢlemlerde amaç, payın fiyatının halka arz fiyatının altına düĢmesi
halinde alımda bulunarak fiyat istikrarına katkıda bulunmaktır. Ancak bu iĢlem, herhangi bir
fiyat taahhüdü niteliğinde değildir ve fiyat istikrarı iĢlemlerinin gerçekleĢtirildiği dönemde
payın piyasa fiyatı piyasa koĢullarına göre olması gereken fiyata göre yüksek olabilmektedir.
Jantrader
11-10-2010, 23:04
peki sana göre arz fiyatı kaç olacak???
Başarılı olacağını sanmıyorum arzın...Hangi arz başarılı olabildiki avm yatırımcısı gyo başarılı olsun...En düşükten biraz yüksek olailir fiyat bu mantığımla...
Belki de çok ucuzdur arz birşey diyemem ama kendi gözlemim böyle...5.5-7.5 olduğuna göre %10-15i 6 tlden felan gidebilir diyorum...
MAKİNİST
11-10-2010, 23:38
Naçizane düşüncem...
Son yıllarda Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının halka arz amacı;ellerinde kalan,satamadıkları gayrimenkullerden ettikleri zararın en azından bir kısmını büyük,küçük borsa yatırımcısına ödetmek diye düşünüyorum...
Hiç kimse acayip kâr ettiği bir işi başkası ile paylaşmaz...
Jantrader
12-10-2010, 01:48
Bence yanlış düşünüyosunuz. Çünkü "son yıllarda" dediğinize bakarsak neler arz edildi bir bakalım..."SNGYO, MRGYO, TSGYO..." MRGYO turizm ağırlıklı, TSGYO nun ise Pendorya hariç AVM portföyü boş, SNGYO ya gelince satış rakamları ortada bence oldukça başarılılar...Bu nedenle "satamadıkları" demek yanlış olur ama "ucuz finansman" yada "kısmi satış" üstelik biraz da pahalı satış diyebiliriz çünkü kontrol yönetim vs güçleri ellerinde kalıyor halka arz edilen senetlerin neredeyse hiçbir hakkı yok, sadece para veriyorsunuz patron istediği gibi kullanıyor vs...
Naçizane düşüncem...
Son yıllarda Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının halka arz amacı;ellerinde kalan,satamadıkları gayrimenkullerden ettikleri zararın en azından bir kısmını büyük,küçük borsa yatırımcısına ödetmek diye düşünüyorum...
Hiç kimse acayip kâr ettiği bir işi başkası ile paylaşmaz...
size şükranlarımızı arz ederiz efendim
maxellans
12-10-2010, 10:24
Halka arz fiyatı çok yüksek bence imkb de işlem görmeye başladığı ilk gün taban yapacaktır...
tangerineroad
12-10-2010, 10:33
Sn Jantrader çok teşekkürler açıklamalarınız için.
Oldukça faydalı oldu benim için. Açıklamalarınız üzerine bir kaç sorum daha olacak. Hem öğrenmek hem de zihin jimnastiği açısından.
Birincisi, property yield’in torunlar için neden kullanılamayacağını biraz açar mısınız? Dediğiniz gibi mülklerin az bir kısmı gelir yaratıyor ama gelir yaratan mülklerinin sağladığı nakit akımı şirketin net varlık değerine göre oldukça yüksek. Bu olumlu bir şey değil midir?
Bir diğer sorum, İNA kullanmaktan bahsettiniz
Bu konuyla ilgili olarak;
İskonto oranı ne almak gerek sizce bir GYO için. Torunlar özelinde ne olmalı?
10 yıldan sonra elde kalan bina vs var ve bunlar için yield hesaplanır demişsiniz. Bu binalar 10 yıl sonra işlemez hale mi geliyor. Nakit yaratmaya devam etmiyor mu? (Mesela Zafer plaza 10-15 yıllık bir mülk ve hala para kazanıyor. Bunu ilk kurulduğunda nasıl değerleyecektik?)
Değerlemede bir terminal value hesaplamaz mısınız? Neden sadece 10 yıllık nakit akımlarını indirgiyorsunuz?
Halka açıklarda PE, PBV, EV/EBITDA gibi sanayi şirketlerinde kullanılan oranlar GYO’larda pek işe yaramıyor malum. Torunlar veya diğer GYO şirketini değerlerken veya değerleme yerine karşılaştırırken ne gibi oranlara bakmamızı önerirsiniz?
ISGYO için, para basıyor demişsiniz. Gerek fiyatalama gerekse operasyonel risk anlamında gurup içi kiralamalar sizce bir risk unsuru mudur?. Ayrıca, benim hesaplarıma göre (operasyonel gelir anlamında) ISGYO, 47-48 mn dolar Kira geliri, 7-8 mn dólar da hizmet geliri elde eder. 17-18 mn dólar da operasyonel gider yazar (üs hakkı geliri falan bunlar operasyonel gelire dahil etmiyorum). Dolayısıyla, net nakit akımı bu şirketin 38 -40 mn dólar falan eder. Şu anda mevcut koşullarda Torunların yaklaşık net Nakit akımı 30 mn dólar kadar falan. Bu noktadan bakarsak, arada iki şirket arasında nakit akımı anlamında öyle aman aman büyük bir farkı yok bence. Kaldı ki ISGYO yeni projesi olmayan bir şirket. Bu nakit akımlarını büyütebilecek bir potansiyel sunmuyor yatırımcısına. Dahası, bir şirketin bastığı para yatırımcı için temettüye dönüşürse daha anlamlı değil mi? Şirket son 10 yılda 5 kez temettü ödedi ve bunların toplam ederi (enflasyonu falan dahil etmedim) 100 mn TL civarı. Oplam piyasa değerinin 7’de 1’i. Dolayısıyla öyle yatırımcı dostu bir şirket gibi de durmuyor. Bu açıdan bakınca ISGYO’yu tercih etmek için daha güçlü bir arguman gerekmez mi?
Borç kullanma konusuna gelince,
Bugün CAPM’den kabaca bir sermaye maliyeti (costo of equity) hesaplarsanız Türkiye için (şirketine ve şirketin Pazar riskine göre az çok değişir ama) Dolar bazında %10-12 civarında bulursunuz. Borç maliyeti (cost of debt) ise (gene şirektine göre değişir ama) dólar bazında uzun vadede %5-7 ya olur ya olmaz. Hele son zamanlarda dólar libor %1-2’lerde + 2-2,5 risk primi olsa %5’ler de kolayca borçlanabiliyor şirketlerin çoğu. Burdan baktığınızda finansıngenel mantığı açısından kredi kullanmak her halükarda daha avantajlı.
Risk meselesine gelince, deslasyonist bir krizde borç ne kadar riskliyse, özsermaye finansmanı da o kadar risklidir bence. Sonuçta sizin anlattığınız gayrimenkul fiyatlarının düşmesi, teminat erimesi, borçlanamama/fon bulamama ve yükümlülükleri yerine getirememe süreci sizi bir likidite krizine götürür ki sarmalı kıramazsanız dediğiniz gibi herhalükarda batarsınız. Ama şahsen ben batarsam, kendi paramla değil, aldığım borçla batmayı tercih ederim :)
“Deflasyonist kriz“ konusu heyecanlı bir konu. Ayrı bir ortamda konuşmak isterim. Japonya bunu yıllarca yaşadı. ABD ve Almanya da bunun sinyalleri alınıyor ama ülkemizde deflasyonist bir baskının olduğunun işareti bence hala yok. Dünyada ise, evet korkuluyor çünkü ilacı yok. Ama FED’in başına Bernankenin getirilmesi sizce tesadüf mü? Ben açıkçası bu kadar likidite bolluğunda kısa vadede beklemem ama bu likiditeyi geri çekerken yaşanacakları düşünemiyorum. Bu anlamda size katılıyorum.
GYO’ların geneli için ise size kısmen katılıyorum. Onları da ayrıca konuşmak isterim. Burada konu kalabalığı olur sadece.
Torunlar’ların riskli projeler yapması konusu ise; o konuda da size katılırım ama halka arza endeksin bu seviyesinden katılan birisinin hiç bir zaman uzun vadeli (iki yıl üç yıl) düşünmemesini öneririm acizane. Ben şahsen halka arzdan sonra +-%20’lik bir hareketten sonra (zarar da edebiliriz ki %20 zarara katlanma limitidimdir) hiç acımam satarım. Daha uzun vadeli yatırım için ise ekonomide ve endekste yeni denegelierin oluşmasını beklerim. Bu sadece Torunlar için değil tüm hisseler için geçerli!!
Saygılarımla
tangerineroad
12-10-2010, 10:38
Kaliteli bir fikir alışverişi yapılıyor gördüğüm kadarıyla ve herkes sağlam argümanlar ile görüşünü palaşıyor. Siz de nedne pahalı bulduğunuzu paylaşırsanız hepimiz adına daha faydalı olacaktır. Malum yarın süreç başlıyor.
Selamlar
Halka arz fiyatı çok yüksek bence imkb de işlem görmeye başladığı ilk gün taban yapacaktır...
Sn Tangerineroad, Sn Jantrader,
burada vermis oldugunuz detayli bilgiler ve görüsler icin cok tesekkürler.
Forumda bu kadar rakamlara ve verilere dayanan seviyeli görüs bildirmelerine ender rastlanmaktadir. Zaten anlayabildigim kadariyla görüs ayrılıklari daha cok verileri kullanim ve yorumlanmasi üzerine.
Tekrar saygilar.
bireysel yerli yatırımcıya %10 verilecekmiş aracı kurum aradı zaten istediğimiz miktar gelmiyecekmiş...tereddütlerim var hala bu şirket hakkında...
bireysel yerli yatırımcıya %10 verilecekmiş aracı kurum aradı zaten istediğimiz miktar gelmiyecekmiş...tereddütlerim var hala bu şirket hakkında...
Anlayamadım. "...zaten istediğimiz miktar gelmiyecekmiş" demek, talebin yüksek, arzin düsük oldugu manasına gelmiyormu? Yani..halka arz sonrası için iyi bir haber degilmi?
sasmazkerim
12-10-2010, 14:35
evet diğer gyo lara baktığımız zaman aslında banada fiyatı çok yüksek geldi. fakat iyi reklam yatılar ilk hafta yükselmez mi dersiniz?
Halka arz fiyatı çok yüksek bence imkb de işlem görmeye başladığı ilk gün taban yapacaktır...
Jantrader
12-10-2010, 16:10
Torunlar'ın bilançosunu incelemedim eğer mevcut nakit yaratan mülklerin (kira gelirleri) toplam net varlık değerine göre yüksekse yield anlamlı olabilir yine de dikkat etmeniz gereken borçlar krediler kira düşüşleri vs konusundaki riskler var burada. Ama tamamen nakit üreten(AGYO mesela) bir gyo olsaydı yield i daha efektif ve güvenle kullanabilirdik. Ben çok sayıda arsa ve projeleri var diye biliyorum bu nedenle güvenilir bulmuyorum şimdilik yield i...
İskonto olarak Eurobond faiz oranı almış olmalılar, değerleme raporunun tamamı var ise internet sayfalarında orada ne aldıklarını belirtmek zorunda olduklarından görebilirsiniz ama bazı değerleri saklayarak özet vermişte olabilirler. Hangi vade için hangi oranı aldıklarını bilemiyorum ama DİBS yada EUrobond faiz oranı alınır, Değerlemeleri yapan Prime'in yönetici ortağı Cem Bey eskiden böyle alırdı (Colliers'in uzantısı zaten Prime, Colliers raporları böyledir) Bu faiz oranına risk primi eklenir, bu değerleme uzmanı(şirketi) ile müşteri arasındaki ilişkiye göre değişir...Sonuçta discount ratio diye bir oran bulunur, bu oran uygulanır INAya...
Şimdi 10 yıl için nakit akışlarını discount ediyorsunuz, bunlar kira gelirleri, ama hala bina ortada, işte onun da bir değeri var, işte orada terminal value hesaplıyorsunuz anlatmak istediğim buydu zaten. Proje aşamasında fizibilitesini yaparken de benzer bir değerleme yapılır.
Aslında her gyo ya sahip olduğu mülkler üzerinden teker teker bakmak anlamlı olabilir. bence en makulü bu, yoksa yield, nav, npv, portföy değeri vs gibi bilinen rasyoları kullanmaktan başka yapacak birşey yok. Örneğin TSGYO nun bildiğim kadarıyla elinde Pendorya ve Tophane tarafındaki iş hanlarından başka bir bir mülk yok. Pendorya'ya ayrı, İşhanına ayrı ayrı bakarsınız, sonra toptan bakabilirsiniz, hem portföye hakim olursunuz hem de fırsatları görebilirsiniz.
ISGYO para basıyor derken siz yanlış anlamışsınız, ben şu gyo bundan daha ucuz işte rasyolara göre şu daha iskontolu vs demedim dikkat ederseniz risk olayından bahsettim ve ISGYO AGYO VKGYO gibi yeni proje üretmeyen borcu harcı olmayıp kar üreten gyo ların daha makul olduğunu düşündüğümü söyledim. Yoksa en hızlı büyüme potansiyeli olanlar en çok proje yapanlardır bu açık. Ben gayrimenkul sektörünün kaymağının yendiğini özellikle AVMler konusunda epey yol alındığını düşünüyorum ayrıca sektörü kısa vade de pek iyi görmüyorum, belki çok karamsarım ama projeksiyonlar mevcut ekonomik şartlara göre çok fazla iyimser...İşte bu nedenlerle ISGYO AGYO vb gyo ları daha makul buluyorum.
ISGYOnun portföyü çok kaliteli ve kiracıları çok sağlam...Grup içi kiralamaları risk değil aksine + değer olarak görüyorum.
Kredi faizleri isterse sıfır olsun bunu geriye ödeyemedikten sonra hiçbir anlamı yok...Ben deflasyonist kriz olur/olmaz demiyorum böyle bir risk var diye düşünüyorum işte bu nedenle beni bir analist olarak düşünün benim değerleme yaparken aldığım discount oranı bir hayli yüksek. Sanırım ne düşündüğümü anlatabilmişimdir. Bu discount oranı Torunlar için daha yüksekken ISGYO AGYO örnekleride daha düşük çünkü bir takım riskler orada yok.
Şimdi şöyle düşünün ben bahsettiğim riskleri bizzat yaşadım yada gördüm yada çok yakınından geçtim bu nedenle bazı şeyleri yaşamadan anlamıyor insan diyeyim size.
Krizin tam ortasında aynı zamanda ortağımız da olan creditor %10(euro) faiz çekti, düşünün ortağım bu ve %7-8 gibi borçlanabildim. Aynı durum tekrar yaşanırsa Torunlar'ın finansında oturuyor olmak istemezdim. 2008 krizinde çok sayıda küçük orta büyüklükte firma zor durumda kaldı hatta battı, GYOlar daha sağlam dengeli bir portföye sahipler finansmanları da daha uzun vadeye yayılmış durumda ancak benzer bir durumda
onların durumları da farklı olmayacaktır. Burada %40-50 düşüşlerden bahsetmiyorum %15-20 bile düşse kiralar/fiyatlar ciddi etkilenirler. ISGYOnun borcu yok, kira gelirleri düşer, portföy değeri düşer ama krize felan girmez...
TIM in büyük üyelerinin kurduğu Hanyapi projesini durdurdu, sonra hem fiyat düşürdü hem de geç teslimden dolayı kira ödemesi yaptı satışlarına, şu an da şirket fiilen iş yapmıyor. Taşyapı bir zamanların en agresif şirketiydi şu an piyasada aktif olarak yok, Emaar bir dolu arsa aldı onlarda çekildi köşeye, Ne Biskon(Safir) ne Doğan(Trump) iyi satış yapamamışlar duyduğum kadarıyla zaten Safir'in teslimat çokkk gecikti. Devam eden bir tek Zorlu var büyüklerden onun da parası var, paraya da faiz veren yok, inşaat maliyetleri düşükken aldık arsayı tamamlayalım projeyi dedi sanırım, bir de İstanbul'un en güzel yerinde arsa, başka da rakibi yok...Sonuçta gayrimenkul sektörü 2007-8 in çok gerisinde ve dediğim gibi 2011-12 de ancak eski seviyelerini geçebilecek hem iş hem de değer olarak, işte bu nedenlerle riskler ortada diyorum...Bu denli risklerin olduğu ortamda riskli bir sektörün en riskli gyo suna yatırım yapmak için bedavadan biraz pahalı olmalı hisse ve dediğiniz gibi kısa vade düşünülmeli...
Sn Jantrader çok teşekkürler açıklamalarınız için.
Oldukça faydalı oldu benim için. Açıklamalarınız üzerine bir kaç sorum daha olacak. Hem öğrenmek hem de zihin jimnastiği açısından.
Birincisi, property yield’in torunlar için neden kullanılamayacağını biraz açar mısınız? Dediğiniz gibi mülklerin az bir kısmı gelir yaratıyor ama gelir yaratan mülklerinin sağladığı nakit akımı şirketin net varlık değerine göre oldukça yüksek. Bu olumlu bir şey değil midir?
Bir diğer sorum, İNA kullanmaktan bahsettiniz
Bu konuyla ilgili olarak;
İskonto oranı ne almak gerek sizce bir GYO için. Torunlar özelinde ne olmalı?
10 yıldan sonra elde kalan bina vs var ve bunlar için yield hesaplanır demişsiniz. Bu binalar 10 yıl sonra işlemez hale mi geliyor. Nakit yaratmaya devam etmiyor mu? (Mesela Zafer plaza 10-15 yıllık bir mülk ve hala para kazanıyor. Bunu ilk kurulduğunda nasıl değerleyecektik?)
Değerlemede bir terminal value hesaplamaz mısınız? Neden sadece 10 yıllık nakit akımlarını indirgiyorsunuz?
Halka açıklarda PE, PBV, EV/EBITDA gibi sanayi şirketlerinde kullanılan oranlar GYO’larda pek işe yaramıyor malum. Torunlar veya diğer GYO şirketini değerlerken veya değerleme yerine karşılaştırırken ne gibi oranlara bakmamızı önerirsiniz?
ISGYO için, para basıyor demişsiniz. Gerek fiyatalama gerekse operasyonel risk anlamında gurup içi kiralamalar sizce bir risk unsuru mudur?. Ayrıca, benim hesaplarıma göre (operasyonel gelir anlamında) ISGYO, 47-48 mn dolar Kira geliri, 7-8 mn dólar da hizmet geliri elde eder. 17-18 mn dólar da operasyonel gider yazar (üs hakkı geliri falan bunlar operasyonel gelire dahil etmiyorum). Dolayısıyla, net nakit akımı bu şirketin 38 -40 mn dólar falan eder. Şu anda mevcut koşullarda Torunların yaklaşık net Nakit akımı 30 mn dólar kadar falan. Bu noktadan bakarsak, arada iki şirket arasında nakit akımı anlamında öyle aman aman büyük bir farkı yok bence. Kaldı ki ISGYO yeni projesi olmayan bir şirket. Bu nakit akımlarını büyütebilecek bir potansiyel sunmuyor yatırımcısına. Dahası, bir şirketin bastığı para yatırımcı için temettüye dönüşürse daha anlamlı değil mi? Şirket son 10 yılda 5 kez temettü ödedi ve bunların toplam ederi (enflasyonu falan dahil etmedim) 100 mn TL civarı. Oplam piyasa değerinin 7’de 1’i. Dolayısıyla öyle yatırımcı dostu bir şirket gibi de durmuyor. Bu açıdan bakınca ISGYO’yu tercih etmek için daha güçlü bir arguman gerekmez mi?
Borç kullanma konusuna gelince,
Bugün CAPM’den kabaca bir sermaye maliyeti (costo of equity) hesaplarsanız Türkiye için (şirketine ve şirketin Pazar riskine göre az çok değişir ama) Dolar bazında %10-12 civarında bulursunuz. Borç maliyeti (cost of debt) ise (gene şirektine göre değişir ama) dólar bazında uzun vadede %5-7 ya olur ya olmaz. Hele son zamanlarda dólar libor %1-2’lerde + 2-2,5 risk primi olsa %5’ler de kolayca borçlanabiliyor şirketlerin çoğu. Burdan baktığınızda finansıngenel mantığı açısından kredi kullanmak her halükarda daha avantajlı.
Risk meselesine gelince, deslasyonist bir krizde borç ne kadar riskliyse, özsermaye finansmanı da o kadar risklidir bence. Sonuçta sizin anlattığınız gayrimenkul fiyatlarının düşmesi, teminat erimesi, borçlanamama/fon bulamama ve yükümlülükleri yerine getirememe süreci sizi bir likidite krizine götürür ki sarmalı kıramazsanız dediğiniz gibi herhalükarda batarsınız. Ama şahsen ben batarsam, kendi paramla değil, aldığım borçla batmayı tercih ederim :)
“Deflasyonist kriz“ konusu heyecanlı bir konu. Ayrı bir ortamda konuşmak isterim. Japonya bunu yıllarca yaşadı. ABD ve Almanya da bunun sinyalleri alınıyor ama ülkemizde deflasyonist bir baskının olduğunun işareti bence hala yok. Dünyada ise, evet korkuluyor çünkü ilacı yok. Ama FED’in başına Bernankenin getirilmesi sizce tesadüf mü? Ben açıkçası bu kadar likidite bolluğunda kısa vadede beklemem ama bu likiditeyi geri çekerken yaşanacakları düşünemiyorum. Bu anlamda size katılıyorum.
GYO’ların geneli için ise size kısmen katılıyorum. Onları da ayrıca konuşmak isterim. Burada konu kalabalığı olur sadece.
Torunlar’ların riskli projeler yapması konusu ise; o konuda da size katılırım ama halka arza endeksin bu seviyesinden katılan birisinin hiç bir zaman uzun vadeli (iki yıl üç yıl) düşünmemesini öneririm acizane. Ben şahsen halka arzdan sonra +-%20’lik bir hareketten sonra (zarar da edebiliriz ki %20 zarara katlanma limitidimdir) hiç acımam satarım. Daha uzun vadeli yatırım için ise ekonomide ve endekste yeni denegelierin oluşmasını beklerim. Bu sadece Torunlar için değil tüm hisseler için geçerli!!
Saygılarımla
Jantrader
12-10-2010, 16:18
bireysel yerli yatırımcıya %10 verilecekmiş aracı kurum aradı zaten istediğimiz miktar gelmiyecekmiş...tereddütlerim var hala bu şirket hakkında...
Dostum ben bu arzın başarılı olacağını sanmıyorum, fazlaca büyük. Eğer başarılı olursa piyasa hakkında daha olumlu düşünebilirim ama hem büyük bir arz hem de riskli bir gyo bana göre...
tangerineroad
12-10-2010, 18:23
Tekrar teşekkür ederim Sn Jantrader.
Benim ufkumu açan bir yazıydı eminim ki hepimiz için faydalı olmuştur.
Bir iki ekleme yapmama izin verin lütfen.
Normalde bir endüstri şirketi için değerleme yapıyor olsaydık Eurobond faizinden türetilen ve bahsettiğiniz risk primleri ve beta ile ile adjust edilen bir WACC hesaplamak mantıklı olacaktır. Ancak bu tür GYO veya Gayrienkul şirketleri için CAP RATE denen bir oran kullanılır. Bu oran genelde WACC’den düşük, Cost of Debt’ten yüksektir. Şirket için %10 dolar bazlı WACC cost of debt olarak %6 alınmış değerleme raporunda. Dolayısıyla aslında bence bu şirket için %10’dan daha düşük bir iskonto oranı ile daha yüksek bir değerleme çıkarılabilir. Bence %9 cap rate kullanmak bile şirketin değerini önemli ölçüde değiştirecektir. Ayrıca FCFE ve FCFF kullanmanıza göre kullancağınız iskonto oranınızda değişecektir ancak, o detaylar gereksiz.
Sanırım benim terminal value dediğim şey sizin yield dediğiniz şeye denk geliyor. Bir kavram kargaşası olmuş. Teknik olarak yanlış anlamaları önlemek için bir düzeltme yapmam gerek. Ömrü sonsuz kabul edilen bir şirketin belli bir sure için cash flowlarının tahmin edilmesinden sonra, geriye kalan dönem için sonsuza giden bir değerinin bulunmasına Terminal Value hesaplama denir, yield hesaplama değildir. Şirketin varlıkları üzerinden elde ettiği nakit akımlarının varlık değerine oranı ise property yield’dir. [İşim gereği şirket değerleme, kurumsal finans işlerini az-çok biliirm. Ayrıca, fiili olarak yapmamakla birlikte SPK Gayrimenkul Değrleme Uzmanlığı lisansım var (iş tecrübem olmadığından geçerli bir lisans değil tabi). Bu anlamda gayrimenkul değerlemeye kafa yoruğumu ve literature az-çok bildiğimi da söyleyebilirim ama saha deneyimim olmaması önemli bir eksiklik. Siz de anladığım kadarıyla fiili olarak sektörde çalışıyorsunuz. Bilgi ve deneyimlerinizden faydalanmak isterim.]
GYO sektörünü kısa vadede pek iyi görmediğinizi söylemişsiniz ancak, bu sector, sektörün doğası gereği uzun vadeli düşünülmesi gereken bir sektor. Bir projenin tamamlanması bir kaç yıl, adam gibi nakit akımı yaratması gene bir kaç yıl toplamda en az 3-5 senelik vade perspektifleri ile düşünülmesi gerek. Ha konut veya AVM tarafında bir arz fazlası oluştu, piyasa henüz bu arz fazlasını absorbe edemedi derseniz bir yere kadar katılırım size ama sektörün uzun vadede bence önü açık.
ISGYO’yu halka arz sürecinden beri izliyorum Sn jantrader. Şirketin içini - operasyonlarını iyi bilirim. Sizinle ayrıca konuşmak ve bilgilerimizi paylaşmak isterim. Belki sizin fikrinizi değiştirebilirim :) Ya da hatırlatma olması için 2002 krizinden sonra İşbankası’nın İşGYO’ya yaptıklarını hatırlamanızı öneririm. Grup içi ilişkileri tekrar gözden geçirmenize neden olabilir.
“Kredi faizleri isterse sıfır olsun bunu geriye ödeyemedikten sonra hiçbir anlamı yok...” demişsiniz. Borçları geri ödeyemeyen bir yatırım yatırımcısına da tatminkar nakit akımı sağlayamayan bir yatırımdır. Dolayısıyla feasible bir yatırım değildir. Bu yatırım baştan premature doğmuştur, yapılmamalıdır. Diğer taraftan, bu konu ile ilgili teorik/pratik bazışeyleri netleştirmek için, taaa üniversite de finansal yönetimin derslerindeki sermaye bütçelemesi konu başlıklarına dönmek gerek. Bir şirketin yatırım kararları alırken, optimum sermaye bileşenini sağlaması gerek. Burada da şirketin yabancı kaynak imkanlarını gözardı etmesi/kullanmaması çok büyük finansal hata olur. Ben şirket sahibi olsam ve borçlanmadan sadece equity ile yatırım yapalım diyen bir finansçım olsa işten kovarım!
Krizle ilgili hassasiyetiniz çok haklı. Ama deflasyonist kriz sistemik bir risktir ve tüm şirketleri etkiler. Eğer bir analist olarak deflasonist risk var diye Torunlara daha yüksek bir risk primi yüklüyorsanız ve diğerlerine yüklemiyorsanız sizin Torunlar için BETA varsayımınız çok yüksek demektir. Son üç yıl için tüm GYO’ların BETA’larına baktım az önce. PEGYO gibi spekülatif bir hissenin bile tarihsel BETA’sı sadece “1”. Yani pazardan daha riskli değil. Dolayısıyla bence deflasyonist bir kriz korkusuyla Torunlara daha fazla vurmak yanlış olur bence değerleme mantığı açısından.. [Şirketlerin historic BETA’ları pek anlamlı değil ve ben gelecekte daha yüksek BETA varsayıyorum derseniz o da ayrı bir tartışma konusudur.]
Sizin bahsettiğiniz riskleri yaşama konusunda; 1998 yılında Asya krizi patladığında bir bankanın (eskide kaldığından söyleyebilirim TEB) krediler bölümündeydim. Ne kadar acımasız olduklarını bilirim. 2000-2001-2008 yıllarında da yatırım bankalarında çalışıyordum. İşim halka açık şirketleri incelemekti. İnanın bana, ben de bu riskleri ve riskler gerçekleştiğinde olabilecekleri çok iyi biliyorum. Şahsen krizde hiçbir şirketin finansçısı koltuğunda olmak istemem. Ama şunu söylemeliyim, ISGYO ortada yokken Torunlar vardı. Bu şirketin 1998-2001-2008 krizlerini atlattığını düşünürsek ben sizin kadar kötümser değilim. Kaldı ki Türkiye’yi derinden etkileyen bir kriz olurda İşbankasının batık kredileri olması olasılığını ve bu kredilere mahseben el konulan gayrimenkulleri ISGYO’ya ittirilmesini (Geçmişte olan şeylerdir bir daha olmayacağını söylemek ise çok iddealı olur) dikkate almak gerek.
Krizde kiraların düşmesi ve şirketin gelirlerinin olumsuz etkilenmesi konusuna katılıyorum. Nitekim eski yazılarımda bahsettim.
Verdiğiniz başarısız proje örenekleri ile ilgil olarak ise; çoğu konut ağırlıklı projeler ve konut projelerinin başarısız olmasının kriz dışında pek çok sebebini size sayabilirim. Ama krizin etkilerini de (şirketler üzerinde yarattığı riski değilde satın alma isteği üzerindeki olumsuz etkiden dolayı) yadsımıyorum.
Her neyse. Güzel bir beyin fırtınısı oldu. Ama konudan yavaş tavaş sapmaya başladığımız hissediyorum ve ISGYO yermesi ve Torunlar övmesine dönüyor ne yazık ki. Kimseye faydası olmayacak bir tartışma olur :)
Katkılarınız ve yanıtlarınız için tekra teşekkürler ve saygılar
Tangerineroad
Üstadim, katkilariniz ve görüsleriniz icin biz tüm amatör yatirimcilar size ve sn jantrader'e tesekkür ederiz. Elinize saglik.
Dedigim gibi konulari bu denli detayli araci kurumlarin uzmanlariyla bile görüsemiyoruz. :super:
Dostum ben bu arzın başarılı olacağını sanmıyorum, fazlaca büyük. Eğer başarılı olursa piyasa hakkında daha olumlu düşünebilirim ama hem büyük bir arz hem de riskli bir gyo bana göre...
ben almaya pek taraftar değildim arzı yapan aracı kurum zaten talebinizin çok ufak bir kısmı gelecek dedi...bakalım doğru çıkacak mı? şöyle bir durumda var iş yatırım inanmadığı halka arzları yapmıyor...eğer şirkete inanmışsa halka arzına giriyor...
Arkadaşlar bireysel yerli yatırımcıya %10 verilecekmiş deniyor ama daha geçen AKSEN'de de aynı durum oldu. Diğerlerinden yeterli talep gelmeyince bireysel yerli yatırımcının talebinin tamamını hatta fiyat farkından oluşabilecek farkı bile hisse olarak veriyorlar.
1-Eğer belirtilen oranlara riayet edilirse (bireysel yerli yatırımcıya %10 vd.)
2-yabancılara ve kurumsal yatırımcılara iskontolu verilmesse
olumlu olabilir.
ha birde imkb şuan şaha kalkmış durumda; işlem görmeye başladığı zaman kar satışı vb. diğer olumsuzluklara rastlamassa iyi sonuç verebilir.
Jantrader
12-10-2010, 23:30
Dostum ben yatırım ve proje geliştirme başta olmak üzere danışmanlık, satış&pazarlama, satış sonrası hizmetler, inşaat, finans dahil gayrimenkul sektörünün pek çok farklı bölümünde çalıştım. Daha çok yatırım ve proje geliştirme de çalıştığım için daha çok yatırımcı, gayrimenkul fonu, yatırım bankaları ile çalışmış olsamda, gayrimenkul sektörünün farklı taraflarıyla çalışma fırsatım oldu konut satın alan müşteriler dahil buna:)
Şu ana kadarki piyasa tecrübeme göre yatırım piyasasının durumu 2007-2008 in oldukça gerisinde, bu nedenle piyasa görüşüm pozitif değil. Ne zamanki yatırım piyasası düzelir o zaman boğa olmanın zamanıdır gyo hisseleri de dahil tabii bu benim böyle...Herkesin farklı düşüncesi vardır elbette...
Discount oranı aslında her proje için farklıdır çünkü devam eden bir projenin riskleri ile çalışır durumdaki AVMnin riskleri aynı değildir bu yüzden discount oranı her bir mülk için farklıdır farklı olmalıdır. Ayrıca Mülk ün başka özellikleri de önemlidir risk priminde. Mesela Cevahir ile Profilo için ben aynı risk primini kullanmazdım yada İstanbul ve başka bir şehir içinde aynı şeyi düşünürdüm...Bunlar teknik detaylar elbette ama bildiğiniz üzere %1 bile ciddi farklar ortaya çıkıyor...
Terminal value yu yield yada cap rate ile hesaplarsınız, örneğin %10 cap rate alıyorsanız 10 yıl sonraki cash flow/%10 ile terminal value bulur onu kabul edersiniz, pratikte cap rate=yield kullanmış olursunuz.
Yield daha çok halk ağzında yada 2 piyasayı karşılaştırırken kullanılabilecek bir rasyo. Mesela Eskişehir öğrenci kentidir kiralar yüksek 12 yılda çıkartıyor kira evin değerini ama Mersin'de konut stoğu fazla bu da 16 yıllık kira ile ev değerine ulaşmanıza neden oluyor vs. %8, %6 yieldlar olmuş oluyor.
Bu arada Sizi tebrik ederim benim lisansım yok, ihtiyaç duymadım ama almayı düşünüyorum yakın zamanda...Değerleme de yapmadım neredeyse hiç...Zaten biz proje geliştirme ve yatırım tarafında sadece ve sadece IRR kullanıyoruz...TÜM yatırımcılar IRR sorar ve IRRa nasıl ulaşılmış onu sorgular...
Sektörün kısa vadede görünümünü pek iyi görmemekle birlikte, uzun vade de size katılıyorum hatta yabancıların banka alımlarının sırf mortgage yani konut sektöründeki potansiyel için olduğunu düşünüyorum.
ISGYOda haklı olabilirsiniz ancak benzer bir durumda diğer gyo ların çok daha kötü yönetileceği! nden eminim. En iyisi ISGYOdur. Ben öyle şeyler gördüm biliyorumki ISGYOdaki ufak tefek transactionlar devede kulak bile kalmaz. Zaten C tipi hisse sahibi olmanın riski burada, şirkete ortaksınız ama koyun gibisiniz, patron ise hem size göre hem daha az hisseye(göreceli) hem de çok yüksek güce sahip.
Borçlanma konusunda Size sonuna kadar katılıyorum hatta ben son ipoteksiz gayrimenkulle bile şu ortamda uzun vadeli kredi almak için ne gerekiyorsa yapardım, boş boş teminat olarak kalacağına kasada nakit olarak kalsın belki de günün birinde işe yarar...Zaten biliyosunuz libor+2-3 faizler...Parayı taşıma maliyeti risklerden daha düşük bana göre...Ancak biz patron değiliz ve KY gözü ile bakıyoruz bu nedenle borçlu şirketler riskli bize...
Sistemik risk değil default riske bakıyorum ben çünkü gayrimenkul sektöründeki bir kriz bu saatten sonra bazı fonları birkaç ayda batıracaktır. Piyasada sadece faizleri bile ödemekte zorlanan 3-4 kez kredi yenilemesi yapılmış pek çok gayrimenkul yatırımı var. Doğası gereği gayrimenkul krize yakalandı mı, taze kaynak gerekir, eğer gayrimenkul dışı yatırımlarınızdan dolayı finansman sağlayamıyorsanız panik durumunda ortada kalırsınız. Gayrimenkulün likit olmaması en büyük problemidir malum. Benim ISGYO AGYO VKGYO NUGYO vb gyo lar için böyle bir risk düşüncem yok ama Torunlar için liste başı diyebilirim. Halka arz başarılı olursa bu durum değişecek bir süre bile olsa kasada nakit olacak, aslında halka arz otomatik olarak riskleri azaltıyor Torunlar da KY açısından...
Torunlar ın GYO dışındaki finansallarını bilemiyorum ama GYOları oldukça büyük, bu yüzden risk sanırım büyük oranda gyo üzerinde. Bunu öyle bir durumda görürüz. Gıda toptancısı oldukları için orada krizlerden olumlu etkilenmiş olduklarını düşünüyorum. Gıda sektörü en az etkilenen sektör ve belki de stokları kar yazmıştır açık pozisyonları azdır ne de olsa hacimleri yüksek toptancı olduklarından...
Konut sektörü daha az riskli bence çünkü perakende satabiliyorsunuz ve konutlar daha maketken satılıyor, ben %100ünü sattığımız projenin inşaatına 4 ay sonra başladığımızı ve 6-8 ayda bitirdiğimizi hatırlıyorum. Zaten yüksek IRR için bu çok önemli. Ben konut yatırımcısı olsam ilk bakacağım şey bu olurdu. Ayrıca konut ihtiyaç ve krizde olsa satış yapabilirsiniz ama AVMnizi parçalamanız çok olası değil ve parça parça satsanız bile ticari bir yatırım olduğundan konut kadar şansınız yok...
Torunlar yada ISGYO yerme övmesinden çok farklı bakışları yansıtıyoruz, bu güzel...Yoksa neyin nasıl ne kadar kazandıracağı gelecekte oluşacak şartlara bağlı onları da şu an bilemediğimiz için bizimkisi sadece umut...
Ben teşekkür ederim...
Tekrar teşekkür ederim Sn Jantrader.
Benim ufkumu açan bir yazıydı eminim ki hepimiz için faydalı olmuştur.
Bir iki ekleme yapmama izin verin lütfen.
Normalde bir endüstri şirketi için değerleme yapıyor olsaydık Eurobond faizinden türetilen ve bahsettiğiniz risk primleri ve beta ile ile adjust edilen bir WACC hesaplamak mantıklı olacaktır. Ancak bu tür GYO veya Gayrienkul şirketleri için CAP RATE denen bir oran kullanılır. Bu oran genelde WACC’den düşük, Cost of Debt’ten yüksektir. Şirket için %10 dolar bazlı WACC cost of debt olarak %6 alınmış değerleme raporunda. Dolayısıyla aslında bence bu şirket için %10’dan daha düşük bir iskonto oranı ile daha yüksek bir değerleme çıkarılabilir. Bence %9 cap rate kullanmak bile şirketin değerini önemli ölçüde değiştirecektir. Ayrıca FCFE ve FCFF kullanmanıza göre kullancağınız iskonto oranınızda değişecektir ancak, o detaylar gereksiz.
Sanırım benim terminal value dediğim şey sizin yield dediğiniz şeye denk geliyor. Bir kavram kargaşası olmuş. Teknik olarak yanlış anlamaları önlemek için bir düzeltme yapmam gerek. Ömrü sonsuz kabul edilen bir şirketin belli bir sure için cash flowlarının tahmin edilmesinden sonra, geriye kalan dönem için sonsuza giden bir değerinin bulunmasına Terminal Value hesaplama denir, yield hesaplama değildir. Şirketin varlıkları üzerinden elde ettiği nakit akımlarının varlık değerine oranı ise property yield’dir. [İşim gereği şirket değerleme, kurumsal finans işlerini az-çok biliirm. Ayrıca, fiili olarak yapmamakla birlikte SPK Gayrimenkul Değrleme Uzmanlığı lisansım var (iş tecrübem olmadığından geçerli bir lisans değil tabi). Bu anlamda gayrimenkul değerlemeye kafa yoruğumu ve literature az-çok bildiğimi da söyleyebilirim ama saha deneyimim olmaması önemli bir eksiklik. Siz de anladığım kadarıyla fiili olarak sektörde çalışıyorsunuz. Bilgi ve deneyimlerinizden faydalanmak isterim.]
GYO sektörünü kısa vadede pek iyi görmediğinizi söylemişsiniz ancak, bu sector, sektörün doğası gereği uzun vadeli düşünülmesi gereken bir sektor. Bir projenin tamamlanması bir kaç yıl, adam gibi nakit akımı yaratması gene bir kaç yıl toplamda en az 3-5 senelik vade perspektifleri ile düşünülmesi gerek. Ha konut veya AVM tarafında bir arz fazlası oluştu, piyasa henüz bu arz fazlasını absorbe edemedi derseniz bir yere kadar katılırım size ama sektörün uzun vadede bence önü açık.
ISGYO’yu halka arz sürecinden beri izliyorum Sn jantrader. Şirketin içini - operasyonlarını iyi bilirim. Sizinle ayrıca konuşmak ve bilgilerimizi paylaşmak isterim. Belki sizin fikrinizi değiştirebilirim :) Ya da hatırlatma olması için 2002 krizinden sonra İşbankası’nın İşGYO’ya yaptıklarını hatırlamanızı öneririm. Grup içi ilişkileri tekrar gözden geçirmenize neden olabilir.
“Kredi faizleri isterse sıfır olsun bunu geriye ödeyemedikten sonra hiçbir anlamı yok...” demişsiniz. Borçları geri ödeyemeyen bir yatırım yatırımcısına da tatminkar nakit akımı sağlayamayan bir yatırımdır. Dolayısıyla feasible bir yatırım değildir. Bu yatırım baştan premature doğmuştur, yapılmamalıdır. Diğer taraftan, bu konu ile ilgili teorik/pratik bazışeyleri netleştirmek için, taaa üniversite de finansal yönetimin derslerindeki sermaye bütçelemesi konu başlıklarına dönmek gerek. Bir şirketin yatırım kararları alırken, optimum sermaye bileşenini sağlaması gerek. Burada da şirketin yabancı kaynak imkanlarını gözardı etmesi/kullanmaması çok büyük finansal hata olur. Ben şirket sahibi olsam ve borçlanmadan sadece equity ile yatırım yapalım diyen bir finansçım olsa işten kovarım!
Krizle ilgili hassasiyetiniz çok haklı. Ama deflasyonist kriz sistemik bir risktir ve tüm şirketleri etkiler. Eğer bir analist olarak deflasonist risk var diye Torunlara daha yüksek bir risk primi yüklüyorsanız ve diğerlerine yüklemiyorsanız sizin Torunlar için BETA varsayımınız çok yüksek demektir. Son üç yıl için tüm GYO’ların BETA’larına baktım az önce. PEGYO gibi spekülatif bir hissenin bile tarihsel BETA’sı sadece “1”. Yani pazardan daha riskli değil. Dolayısıyla bence deflasyonist bir kriz korkusuyla Torunlara daha fazla vurmak yanlış olur bence değerleme mantığı açısından.. [Şirketlerin historic BETA’ları pek anlamlı değil ve ben gelecekte daha yüksek BETA varsayıyorum derseniz o da ayrı bir tartışma konusudur.]
Sizin bahsettiğiniz riskleri yaşama konusunda; 1998 yılında Asya krizi patladığında bir bankanın (eskide kaldığından söyleyebilirim TEB) krediler bölümündeydim. Ne kadar acımasız olduklarını bilirim. 2000-2001-2008 yıllarında da yatırım bankalarında çalışıyordum. İşim halka açık şirketleri incelemekti. İnanın bana, ben de bu riskleri ve riskler gerçekleştiğinde olabilecekleri çok iyi biliyorum. Şahsen krizde hiçbir şirketin finansçısı koltuğunda olmak istemem. Ama şunu söylemeliyim, ISGYO ortada yokken Torunlar vardı. Bu şirketin 1998-2001-2008 krizlerini atlattığını düşünürsek ben sizin kadar kötümser değilim. Kaldı ki Türkiye’yi derinden etkileyen bir kriz olurda İşbankasının batık kredileri olması olasılığını ve bu kredilere mahseben el konulan gayrimenkulleri ISGYO’ya ittirilmesini (Geçmişte olan şeylerdir bir daha olmayacağını söylemek ise çok iddealı olur) dikkate almak gerek.
Krizde kiraların düşmesi ve şirketin gelirlerinin olumsuz etkilenmesi konusuna katılıyorum. Nitekim eski yazılarımda bahsettim.
Verdiğiniz başarısız proje örenekleri ile ilgil olarak ise; çoğu konut ağırlıklı projeler ve konut projelerinin başarısız olmasının kriz dışında pek çok sebebini size sayabilirim. Ama krizin etkilerini de (şirketler üzerinde yarattığı riski değilde satın alma isteği üzerindeki olumsuz etkiden dolayı) yadsımıyorum.
Her neyse. Güzel bir beyin fırtınısı oldu. Ama konudan yavaş tavaş sapmaya başladığımız hissediyorum ve ISGYO yermesi ve Torunlar övmesine dönüyor ne yazık ki. Kimseye faydası olmayacak bir tartışma olur :)
Katkılarınız ve yanıtlarınız için tekra teşekkürler ve saygılar
Tangerineroad
Jantrader
12-10-2010, 23:33
ben almaya pek taraftar değildim arzı yapan aracı kurum zaten talebinizin çok ufak bir kısmı gelecek dedi...bakalım doğru çıkacak mı? şöyle bir durumda var iş yatırım inanmadığı halka arzları yapmıyor...eğer şirkete inanmışsa halka arzına giriyor...
Olabilir açıkçası sevinirim de, hisse portföyü taşıyor olsam numunelik bile olsa katılır/alırdım. Coca Cola arzını bile becerememişlerdi 2004te sanırsam ki Coca Cola bu boru değil:) Ortama şartlara göre değişiyor başarı...Bakalım ne kadar başarılı olabilecekler...Mutlaka ön talep almışlardır, öyle dedilerse bir bildikleri vardır...
kisa vade icin: talep toplama gunleri piyasalara dikkat etmek gerekir. ani bir gelisme talebi dondurabilir. ornegin akfen arzi yapilirken parmak olayi denen sok gelisme oldu ve halka arz da tam olarak yapilamadi. 2. olarak, islem gormeye basladigi gun de onemli. ornegin son pazartesi gunu o coskulu seansta acilsaydi hemen yukari yapardi bence. bunlar biraz da sans isi. acilacagi gun nasil bir piayasa olacak bilemeyiz. bir de yabanci-yerli olayi var. yabanci fazla gelmez ve ky ne isterse onu verirlerse, yani ky'nin talebi yuksek oranda karsilanirsa, kisa vade icin birsey beklenmez. bu arada bu mevzular uzun vadeli yatirimciyi cok baglamaz. son olarak da, arap sermayesi ragbet ederse iyi bir halka arz olur aksi durumda zor.
uzun vade: portfoydeki gayrimenkuller ve projeler guzel bence. hepsi bilinen mulkler. o yeni yapilacak kulenin de yeri cok iyi. avm yatirimlari da cok iyi calisir bence. yillarca para basar. amerika'da 50 senelik avm'ler var ozel bir durum yok ise bos yer bulamazsiniz. yani mal-mulk kismi bence iyi. zaten cok guzel bilgi paylasimi yapmis arkadaslar forumda, cok detayli ve kaliteli yorumlar var. oradan da okuyup aklimiza yatan seyleri dikkate almaliyiz.
hoslanmadigim seyler de var. mesela hem cok buyuk yatirimlar diyor patron, hem de temettu diyor. fazla ballandirmis. bir de insaatlari kendilerine ait baska bir sirket yapacaksa o iyi degil. kaymagini karini o sirket yer, halka acik olan gyo'ya birsey birakmazlar. bir de reklamlara bazi mulklerin resimlerini koymuslar, ama bakiyoruz buradaki hissesi yuzde 15 yuzde 30 filan bazilarinda. bu da goz boyama amacli, hoslanmadim.
tangerineroad
13-10-2010, 08:45
Günaydın herkese,
Sn Jantradere, açıklamalar iin bir daha teşekkür ederek başlayım.
Son aldığım bir iki ek bilgi paylaşmak istedim.
1- Emlak GYO halka arzı iptal edilirse sizce TORUNLAR’a etkisi nasıl olur? En son aldığım haberlere göre, halka arzdan vazgeçilmiş. Gerekçe Emlak GYO fiyatı beğenmemiş! Teyit edebilen olursa sevinirim. (Şahsi görüşüm Torunlar için olumlu olacaktır.)
2- Fiyatlama daha önce de bir vesile ile söylemiştim bir nevi karma yöntem ile belirlenecek. Yabancılar fiyatı belirleyecek ve yerliler belirlenen fiyattan alacaklar. Şu anda ise yurtdışı piyasalarda inanılmaz bir IPO ve SPO çılgınlığı var ve bu durum Torunların fiyatının yüksek yabancı talebi görmesini engelleyebilir. Ya da Talep görmek için fiyatın düşük tutulmasına ve bir iskonto verilmesine! Bu da aslında halka arz sonrası performans için olumlu olabilir.
3- Hemen hemen tüm hesaplamalarda halka arz fiyatının 5.5 lira gelceğini varsaydık. Bence 6,5 liranın üstündeki fiyatlarda Torunların bir cazibesi KALMAZ. Dolayısıyla fiyat arttıkça hissenin IPO (halka arz) sonrası performansı kötü olacaktır. (Burada patronun açgözlüğü önemli. 5,5 lira ile 7,5 lira arasında şirkete giren para açısından neredeyse 100 mn TL oynuyor!!!)
4- Portföydeki mülklerle ilgili bir konuya dikkat çekmek lazım. Aslında Sn Jantrader’in vurguladığı ve haklı olduğu bir nokta. Portföyün nerdeyse ¼’ünü oluşturan tek bir arsa var. Başakşehir’de. Ekspertiz değeri 600 küsür mn dolar. Bunun değerlemesindeki bir değişiklik (yukarı veya aşağı yönde) şirketin net aktif değerine göre prim iskontosunu ciddi değiştirir. Burada bir proje geliştirilmeye başlaması değeri artırabilir tersine ekonomide sıkıntıya girdiği bir dönemde hala proje geliştirilememişse portföyde de ciddi kayıplar yaratbilir.
Talep girmek için bence son günleri beklemek daha mantıklı. Bir izlemekte ve gidişattan haberdar olmakta fayda var.
Herkese Hayırlı bol kazançlar
Saygılar
Tangerineroad
maxellans
13-10-2010, 11:18
yabancılara daha düşük fiyata veriolar yerliye 7.5 tl ye olmaz bu iş açık açık ortada imkb nin ilk günü taban yapacak....
Güzel kardesim..... yazilanlari bir daha okusan. Yanlis yorum yapmadan!
Pazartesi günü herkeze tek fiyat olusacak! Yalniz.... nihai fiyat olusmadikca...ky maksimal fiyattan (7,50) teminat veriyor. Fiyat...atiyorum...6,50 olacak olursa, gerisini geri aliyor veya daha fazla senet alabiliyor...diye anladim.
Umarim simdi anlasilmisdir.
.......1- Emlak GYO halka arzı iptal edilirse sizce TORUNLAR’a etkisi nasıl olur?
En son aldığım haberlere göre, halka arzdan vazgeçilmiş. Gerekçe Emlak GYO fiyatı beğenmemiş! Teyit edebilen olursa sevinirim. (Şahsi görüşüm Torunlar için olumlu olacaktır.)
Pardon.......Internette böyle bir haber yok!
Insider haberimi? Dedikodumu? Gerceklik payi ne kadar olabilir...diye merak ettim.
3- Hemen hemen tüm hesaplamalarda halka arz fiyatının 5.5 lira gelceğini varsaydık. Bence 6,5 liranın üstündeki fiyatlarda Torunların bir cazibesi KALMAZ. Dolayısıyla fiyat arttıkça hissenin IPO (halka arz) sonrası performansı kötü olacaktır. (Burada patronun açgözlüğü önemli. 5,5 lira ile 7,5 lira arasında şirkete giren para açısından neredeyse 100 mn TL oynuyor!!!)
Bence Yönetim/Patron toplayabildigi maksimal parayi kaldiracakdir. Sirket büyümek istiyor ve paraya ihtiyac var. Patronun, yatirimcilarda kazansin diye, fiyati 6,50 de belirleyecegini...sahsen...hic zannetmiyorum. Eger talep arzi asarsa, fiyat 7,50 TL olacakdir, diye kabul ediyorum.
Ve bu bencede Türkiyede "normal" uygulama, patron acgözlülügü degil. :)
Ama bunlar tabiiki sahsi görüslerim.
tangerineroad
13-10-2010, 13:36
İnternet haberi değil. Benim haberi aldığım yer, bence sağlam.
Ama, başka bir yerden duyan eden olursa veya aksini söyleyen güzel olur...
Pardon.......Internette böyle bir haber yok!
Insider haberimi? Dedikodumu? Gerceklik payi ne kadar olabilir...diye merak ettim.
tangerineroad
13-10-2010, 13:40
Rasyonel olanı aslında patron açısından elbette en yüksek parayı kaldırmaktır. Ama uzun vadede baktığınızda bunun SPO'su var bunun muhtemel Tahvil ihracçları var vs. Dolayısıyla Yatırımcıları da düşünmesi gerekecektir. Dahası, bu tek başına belirlenen bir fiyat değildir. Aracı kurum ve şirket fiyat aralığı konusunda zaten mutabıktır ve minimuma da şirket razıdır ki süreç devam etmektedir. Ayrıca fiyat aralığını şiket ve AK birlikte belirlese de fiyatı yatırımcı talebi belirliyor. Kaç oluru tahmin etmek falcılık olur. Ama eğer 7.5 liradan arz gerçekleşirse daha önce yazdığım tüm olumlu şeyleri SİLİN. Bence hiç bir cazibesi kalmaz bu halka arzın...
Bence Yönetim/Patron toplayabildigi maksimal parayi kaldiracakdir. Sirket büyümek istiyor ve paraya ihtiyac var. Patronun, yatirimcilarda kazansin diye, fiyati 6,50 de belirleyecegini...sahsen...hic zannetmiyorum. Eger talep arzi asarsa, fiyat 7,50 TL olacakdir, diye kabul ediyorum.
Ve bu bencede Türkiyede "normal" uygulama, patron acgözlülügü degil. :)
Ama bunlar tabiiki sahsi görüslerim.
Jantrader
13-10-2010, 13:51
Yabancı yatırımcılar Emlak GYO ya daha çok güvenirler ve iptal durumu varsa ki cumaya kadar açıklanması durumunda Torunlar'a pozitif bir katkısı olabilir. Emlak GYO nun fiyatı beğenmemesi diye birşey sözkonusu olamaz bence çünkü hangi özelleştirme fiyat düşük diye ertelendi ki? Talep yok diye ertelenir bir özelleştirme yada halka arz yoksa fiyat önemli değildir. Kaldı ki endeksin geldiği seviyeler ortada. Bu seviyeleri beğenmemişlerse diyecek birşey yok. Ben bu halka arzın epeyce büyük olduğunu düşünüyorum, başarılı olma şansı biraz düşük, başarı kriterim 6.5 tl den tüm arzın gerçekleşmesidir. EmlakGYO çok daha büyük bir arz, böyle birkaç arz daha yapılırsa borsanın likiditesi düşecektir bu da endekse olumsuz yansır derinlik azalır diğer taraftan yeni yatırımcılar geleceğinden orta uzun vade olumlu olur piyasa için...
Ekonomi iyileştikçe faizler artacağından ve hızla artacaktır sanıyorum bu durumda risk primleri düşmesine rağmen discount oranı yükselecektir bu da teknik olarak daha düşük portföy değeri anlamına gelir. Psikolojik olarak durum daha pozitifken teknik olarak daha negatif olacak bu durumdan AVMler negatif, konutlar pozitif etkilenecektir, aklımızda bulunsun. Şahsen psikolojiyi daha önemli buluyorum.
Günaydın herkese,
Sn Jantradere, açıklamalar iin bir daha teşekkür ederek başlayım.
Son aldığım bir iki ek bilgi paylaşmak istedim.
1- Emlak GYO halka arzı iptal edilirse sizce TORUNLAR’a etkisi nasıl olur? En son aldığım haberlere göre, halka arzdan vazgeçilmiş. Gerekçe Emlak GYO fiyatı beğenmemiş! Teyit edebilen olursa sevinirim. (Şahsi görüşüm Torunlar için olumlu olacaktır.)
2- Fiyatlama daha önce de bir vesile ile söylemiştim bir nevi karma yöntem ile belirlenecek. Yabancılar fiyatı belirleyecek ve yerliler belirlenen fiyattan alacaklar. Şu anda ise yurtdışı piyasalarda inanılmaz bir IPO ve SPO çılgınlığı var ve bu durum Torunların fiyatının yüksek yabancı talebi görmesini engelleyebilir. Ya da Talep görmek için fiyatın düşük tutulmasına ve bir iskonto verilmesine! Bu da aslında halka arz sonrası performans için olumlu olabilir.
3- Hemen hemen tüm hesaplamalarda halka arz fiyatının 5.5 lira gelceğini varsaydık. Bence 6,5 liranın üstündeki fiyatlarda Torunların bir cazibesi KALMAZ. Dolayısıyla fiyat arttıkça hissenin IPO (halka arz) sonrası performansı kötü olacaktır. (Burada patronun açgözlüğü önemli. 5,5 lira ile 7,5 lira arasında şirkete giren para açısından neredeyse 100 mn TL oynuyor!!!)
4- Portföydeki mülklerle ilgili bir konuya dikkat çekmek lazım. Aslında Sn Jantrader’in vurguladığı ve haklı olduğu bir nokta. Portföyün nerdeyse ¼’ünü oluşturan tek bir arsa var. Başakşehir’de. Ekspertiz değeri 600 küsür mn dolar. Bunun değerlemesindeki bir değişiklik (yukarı veya aşağı yönde) şirketin net aktif değerine göre prim iskontosunu ciddi değiştirir. Burada bir proje geliştirilmeye başlaması değeri artırabilir tersine ekonomide sıkıntıya girdiği bir dönemde hala proje geliştirilememişse portföyde de ciddi kayıplar yaratbilir.
Talep girmek için bence son günleri beklemek daha mantıklı. Bir izlemekte ve gidişattan haberdar olmakta fayda var.
Herkese Hayırlı bol kazançlar
Saygılar
Tangerineroad
nicke gerek yok
13-10-2010, 16:01
torunların portföy çok güzel , düzenli gelir , üstelik karın %50 sini temettü olarak dağıtacağını teyit etmiş.
toplam arz miktarı 400 küsür milyon, %80 yabancı da zaten. 320 milyon civarı para yapar. burada çok ahkam kesen var yok başarılı olmazmış falan . ben talep ettiğimin yarısını aalbilirmiyim diye düşünürken .
dünyada öyle bir dolar bolluğu varken torunlar a gelecek talep 2-3 kat olmazsa bende birşey bilmiyorum.
y.t.d.
tangerineroad
13-10-2010, 16:27
Emlak GYO nun fiyatı beğenmemesi diye birşey sözkonusu olamaz bence çünkü hangi özelleştirme fiyat düşük diye ertelendi ki? Talep yok diye ertelenir bir özelleştirme yada halka arz yoksa fiyat önemli değildir.
Sn Jantrader. Bu bir ihale ile özelleştirme olsa kabul ederim ama halka arz yoluyla gerçekleşleştirileceğinden fiyatı önceden görme ve bu fiyatı beğenip beğenmeme imkanları her zaman vardır. Bu süreçte halka arz durdurulabilir. Bunun dışında, yapıldıktan sonra dahi iptal edilen özelleştirmeler hatırlıyorum. Bunun gerekçesi rekabetçi bir ihalenin olmaması veya yeterli talep gelmemesi nedeniyle adil fiyat oluşmaması gibi bir çok gerekçe arkasına sığınılabilir ama temelinde beğenilmeyen fiyat vardır. Ayrıca, özelleştirmelerde her ne fiyatta olursa olsun satalım mantığında olduklarını sanmıyorum. Ben şahsen -siyasi bir görüş olarak algılanmasın lütfen--hükümetin bu konudaki stratejisini son derece başarılı buluyorum. Diğer taraftan endeks seviyeleri ile ilgili bizce acayip riskli seviyelerde ama dışardan da öyle görünüp görünmediği çok önemli. Bence pek de öyle bakılmıyor piyasamıza ve görünen o ki oluk oluk para giriyor piyasaya.(Bu sağlıklı birşey mi bilmiyorum ama durum bu!)
Ekonomi iyileştikçe faizler artacağından ve hızla artacaktır sanıyorum bu durumda risk primleri düşmesine rağmen discount oranı yükselecektir bu da teknik olarak daha düşük portföy değeri anlamına gelir. Psikolojik olarak durum daha pozitifken teknik olarak daha negatif olacak bu durumdan AVMler negatif, konutlar pozitif etkilenecektir, aklımızda bulunsun. Şahsen psikolojiyi daha önemli buluyorum.
Faizlerle ilgili olarak; faizler artacaktır, risk primi düşecektir. Dolayısıyla discount rate artar diyorsunuz. Ama belki azalır. Burada faiz artış hızı ve risk primi düşüşü arasındaki ilişkinin büyüklüğü önemli. (Bu arada son zamanlarda hem risk primleri –bkz CDS- hem de faizler birlikte düştü.) Ayrıca faizler belli ölçülerde enflasyon beklentilerini içerir. İyiye giden bir ekonomide düşük enflasyon beklentileri enflasyona bağlı risk primini de düşürecektir. Belirttiğiniz gibi, faizlerde bir artış kaçınılmaz olacak, hele ekonomide aşırı ısınma ve buna bağlı olarak enflasyonist baskı hissedilirse bir faiz artırım sürecine girilir ama burada bence asıl önemli olan reel faizler ki o da şu anda neredeyse negatif (%7,7 benchmark bono getirisi yıllık enflasyon beklentisi %7-8) Dolayısıyla buradaki trend bence daha önemli olcaktır.
tangerineroad
13-10-2010, 16:30
Başarılı olmayı şirketin hisselerini satması, halka arza yüksek talep gelmesi anlamında diyorsanız bence burada hemen herkes hem fikir.
Ama başarıyı biz yatırımcılar; halka arz sonrası hisse performansı olarak algılıyoruz ve bence orası gerçekten soru işareti.
Ben de fiyatın tabana yakın gelmesi şartıyla iyimser olanlardanım ama umarım yanılmam!!
torunların portföy çok güzel , düzenli gelir , üstelik karın %50 sini temettü olarak dağıtacağını teyit etmiş.
toplam arz miktarı 400 küsür milyon, %80 yabancı da zaten. 320 milyon civarı para yapar. burada çok ahkam kesen var yok başarılı olmazmış falan . ben talep ettiğimin yarısını aalbilirmiyim diye düşünürken .
dünyada öyle bir dolar bolluğu varken torunlar a gelecek talep 2-3 kat olmazsa bende birşey bilmiyorum.
y.t.d.
torunların portföy çok güzel , düzenli gelir , üstelik karın %50 sini temettü olarak dağıtacağını teyit etmiş.
toplam arz miktarı 400 küsür milyon, %80 yabancı da zaten. 320 milyon civarı para yapar. burada çok ahkam kesen var yok başarılı olmazmış falan . ben talep ettiğimin yarısını aalbilirmiyim diye düşünürken .
dünyada öyle bir dolar bolluğu varken torunlar a gelecek talep 2-3 kat olmazsa bende birşey bilmiyorum.
y.t.d.
sayın nicke gerek yok,
çok iddalı ve net bir bir açıklama olmuş yukarda o kadar çok detay yazı varki okuyanın aklı karışmıyor değil aynı yorum içinden al alma çıkartabilinir ama sizinki net olmuş
şimdi bu yorumunuzdan sonra yapılacak her yorumda ben bu netliği arıyacağım
yani ya siyah ya beyaz ilgililere duyrulur
nicke gerek yok
13-10-2010, 17:01
şimdi 7.50 den fiyat açılsa , piyasa değeri 1,7- 1,8 milyar tl olur . 6 aylıkta 140 milyon civarı karı avr. yıllık en kötü 250 diyelim. benim analizde yıllık karı 10 ile çarparsak , eğer bulunan değer piyasa değerinden fazla ise , hisse fiyatı fazla , yoksa düşüktür. ben kendi düşünceme göre fiyat da düşük. konjoktür de borsaya açılma konusunda olabilecek en güzel dönemde . daha ne diyelim , ben kendi açımdan torunlardayım ,, kimseye de karışmam .
kesinlikle de yatırım tavsiyesi değildir.
Jantrader
13-10-2010, 17:15
Borsanın tarihi zirvesinde olduğu bir zamanda halka arzın ertelenmiş olmasının nedeni "fiyatın beğenilmemesi" olamaz bence. Ayrıca son halka arzlardan hangisi başarılı olabildi ki? İşte bu nedenle ben erteleme/iptal nedeninin fiyat değil telep yetersizliği olduğunu düşünürüm. Bir de emlak GYO nun portföyü konut/arsa içerikli, Torunlar'a göre daha spekülatif, tek büyük artısı devlete ait olması. Torunlar'ın arz başarısı portföyü icabı daha başarılı olmalı ancak riskler açısından Emlak GYO daha şanslı. Para giriyor evet ama son aylarda hatta haftalarda hiçbir yatırım haberi duymadım ben, bu gelen para spekülatif sıcak para, bugün var yarın daha fazla var sonraki gün hiçbiri yok...Torunlar GYO nun halka arzı tam da zirvelerde-hem imkb hem dax dow vs- borsaların tepelerde olduğu zamana denk geldi, bakalım ne kadar talep gelecek fiyat ne derece yüksek olacak...Önemli bir gösterge benim için...
Şu an kullanılan discount oranı yani eurobond faizleri yükselecek, bu nedenle artacak discount oranı, ama risk primleri şu anki discount oranındakinden çok değişmeyecektir, değerle şirketi benim risk kabul ettiğim şeyleri risk diye kabul etmez çünkü spk böyle bir şey yapın demiyor. Bu nedenle discount oranı artacaktır ve NAV düşecektir ileride yalnız hisse fiyatının iskontosu azalacağından hisse fiyatına bunun etkisi olmaz diye düşünüyorum. Aslında kavram karmaşası şu anki değerleme raporu ve dayanakları ile benim kafamdaki değerleme yatırım raporum ve düşüncelerim arasındaki farklılıktan ileri geliyor.
Enflasyon riski GYO hissesi için pozitif olur yani enflasyon gayrimenkule yaradığı gibi borclar reel bazda eriyeceğinden katmerli olur Torunlar a...Ucuz para ile yapmışsınız almışsınız, fiyatlar artmış, sizde bunu kiralara uygulayacaksınız ve varlıklarınızın fiyatları artacak ama borclar düşük kalacak, en iyi durumdur en iyi senaryodur bu tabii kriz boyutuna ulaşması hariç...
Sn Jantrader. Bu bir ihale ile özelleştirme olsa kabul ederim ama halka arz yoluyla gerçekleşleştirileceğinden fiyatı önceden görme ve bu fiyatı beğenip beğenmeme imkanları her zaman vardır. Bu süreçte halka arz durdurulabilir. Bunun dışında, yapıldıktan sonra dahi iptal edilen özelleştirmeler hatırlıyorum. Bunun gerekçesi rekabetçi bir ihalenin olmaması veya yeterli talep gelmemesi nedeniyle adil fiyat oluşmaması gibi bir çok gerekçe arkasına sığınılabilir ama temelinde beğenilmeyen fiyat vardır. Ayrıca, özelleştirmelerde her ne fiyatta olursa olsun satalım mantığında olduklarını sanmıyorum. Ben şahsen -siyasi bir görüş olarak algılanmasın lütfen--hükümetin bu konudaki stratejisini son derece başarılı buluyorum. Diğer taraftan endeks seviyeleri ile ilgili bizce acayip riskli seviyelerde ama dışardan da öyle görünüp görünmediği çok önemli. Bence pek de öyle bakılmıyor piyasamıza ve görünen o ki oluk oluk para giriyor piyasaya.(Bu sağlıklı birşey mi bilmiyorum ama durum bu!)
Faizlerle ilgili olarak; faizler artacaktır, risk primi düşecektir. Dolayısıyla discount rate artar diyorsunuz. Ama belki azalır. Burada faiz artış hızı ve risk primi düşüşü arasındaki ilişkinin büyüklüğü önemli. (Bu arada son zamanlarda hem risk primleri –bkz CDS- hem de faizler birlikte düştü.) Ayrıca faizler belli ölçülerde enflasyon beklentilerini içerir. İyiye giden bir ekonomide düşük enflasyon beklentileri enflasyona bağlı risk primini de düşürecektir. Belirttiğiniz gibi, faizlerde bir artış kaçınılmaz olacak, hele ekonomide aşırı ısınma ve buna bağlı olarak enflasyonist baskı hissedilirse bir faiz artırım sürecine girilir ama burada bence asıl önemli olan reel faizler ki o da şu anda neredeyse negatif (%7,7 benchmark bono getirisi yıllık enflasyon beklentisi %7-8) Dolayısıyla buradaki trend bence daha önemli olcaktır.
Jantrader
13-10-2010, 17:47
Hesabınız çok doğru, sizin gibi düşünsem ne var ne yok Torunlar GYO alırdım. "Double digit yields again in Turkish Real Estate Market" manşeti attıracak görüntü var çünkü...Ama işim icabı çok projeksiyon gördüm ve geleceği satın aldığımıza göre, ben gelecek göremiyorum bu nedenle başarılı olup/olamayacağını sorguluyorum. Ancak okumuşsanız ilgi duyan herkesi numunelik bile olsa almaları konusunda teşvik ettim. Ancak kendi datalarım var gayrimenkul fiyatları ve kiralar üzerine...Yaklaşık %15 aşağıdayız 2007-8 den ve daha kötüsü yaz aylarında(genelde kiralıkların aktif olduğu) İstanbul'da kiralar düştü(artmamış olması bile kötü). Bu nedenle daha bile kötümserim 3 ay öncesine göre...Önümüzdeki yıl bu yıldan zor geçecek, basılan paralar iş yapmazsa son 2 yıldaki, son 2 yıldaki %15 deflasyon %25lere vuracaktır ve panikle neler olabilir görebiliriz. Bakınız bir yabancı fon(gayrimenkul fonu) YKGYO hissesinde epey mal topladı ama kriz fon mon tanımıyor. YKGYOnun grafiğine bakarmısınız nasıl bir sell-off görülmüş, malı veren kurtuldum diye sevinmiş...
Ben yanılabilirim ama para kaybetmemiş olurum, Siz iyi tahmin etmişsinizdir iyi para kazanırsınız yada tam tersi...Bunu zaman gösterecek. Yoksa portföyü beğenilmeyecek gibi değil...
şimdi 7.50 den fiyat açılsa , piyasa değeri 1,7- 1,8 milyar tl olur . 6 aylıkta 140 milyon civarı karı avr. yıllık en kötü 250 diyelim. benim analizde yıllık karı 10 ile çarparsak , eğer bulunan değer piyasa değerinden fazla ise , hisse fiyatı fazla , yoksa düşüktür. ben kendi düşünceme göre fiyat da düşük. konjoktür de borsaya açılma konusunda olabilecek en güzel dönemde . daha ne diyelim , ben kendi açımdan torunlardayım ,, kimseye de karışmam .
kesinlikle de yatırım tavsiyesi değildir.
Jantrader
13-10-2010, 17:50
Herkes iyimser yada herkes kötümser olsa piyasa olmaz zaten, en sağlıklısı budur bence...Zaten biz burada tartışarak öğreniyoruz konserve yemiyoruz.
sayın nicke gerek yok,
çok iddalı ve net bir bir açıklama olmuş yukarda o kadar çok detay yazı varki okuyanın aklı karışmıyor değil aynı yorum içinden al alma çıkartabilinir ama sizinki net olmuş
şimdi bu yorumunuzdan sonra yapılacak her yorumda ben bu netliği arıyacağım
yani ya siyah ya beyaz ilgililere duyrulur
Is Yatırım'dan fiyat istikrar işlemleriyle ilgili detaylı bilgi almak mümkün olmadı. Sanırım "ellerini" belli etmek istemiyorlar.
Prensip olarak talep oranının bireysel yatırımcılardan bayağı yüksek olduğu bildirildi. Yani talep toplamada istenilen adetin ancak ufak bir bölümü yatırımcılara verilecek gibi.
Esas fiyatı belirleyecek talep zaten yurtdışı kurumsallardan gelecek ve o da şu an belli değil veya söylenmiyor.
Nihai fiyat ve dağıtım sonuçları 18 Ekim'de açıklanacak. Ve ilk işlem günü olarakda gelecek hafta perşembe veya cuma günü olarak planlanıyormuş.
Burada bilgi edinmek yerine tiyo bekleyen tüm "yatırımcı arkadaşlara": Bu işin tiyosu yok! Herkez kendi fikrine ve risk algılamasına göre katılır veya katılmaz. Bu konuda kimse bir tavsiye veremez.
Detaylı görüs bildiren ve bizlerle paylaşan Sn. Tangerineroad ve Sn Jantrader arkadaslarımada çok teşekkür ederim. :super:
Katılmak isteyen herkeze bol şanslar.
Bu kadar yazı yazdı, kendisi napıyor diyenlere borç olarak yazıyorum: Belli bir talep adetinde bulundum.
Recidivist
14-10-2010, 17:52
Endeks 70.000'ken alacağınız kağıt anca "Halka" arz edilir zaten...
Bugün biraz alış talimatı verdim inşallah hayırlı olur.
nicke gerek yok
15-10-2010, 14:10
gelen talep miktarı bugün açıklanır mı bilgisi olan var mı.
Ben de uzun vadeli aldım hayırlı olsun alan herkese
6.50 den arzı gerçekleştirirse eger bu yatırımcı için degecek fiyattır. Kagıdın arzdaki iskontosunu da düşünürseniz,
bence yatırımcıyı üzmeyecek en kötü ihtimalle 7.00 üzeri işlem görmeye başlayacaktır. Diye düşünüyorum kendi adıma...
En son karar size aittir...
6.50 den arzı gerçekleştirirse eger bu yatırımcı için degecek fiyattır. Kagıdın arzdaki iskontosunu da düşünürseniz,
bence yatırımcıyı üzmeyecek en kötü ihtimalle 7.00 üzeri işlem görmeye başlayacaktır. Diye düşünüyorum kendi adıma...
En son karar size aittir...
Size hak veriyorum, sn mitoci.
6,50 gibi bir fiyat hem talep oldugunu gösterir, hemde yukari dogru (orta vadeli olarak bile) sanirim güzel bir potansiyel birakir. Umarim yönetim, uzun vadeli düsünür... ama pek emin de degilim. Malum..Türkiyede herseye bayagi kisa vadeli, daha dogrusu "dar acILI" bakiliyor. Yani halka arzdan maksimum nakit toplanma istegi (yani 7 üzeri bir fiyatla) belli olursa, sirketin niyetide az cok belli olur.
Artik hayirlisiyla....
Jantradera sektorun icinden datayli bilgiler icin ayrica tesekkurler...
edidiğim bilgilere göre hisse tavan fiyatından halka arz edilecek...talep yüksek çıkmış...
Recidivist
16-10-2010, 18:15
edidiğim bilgilere göre hisse tavan fiyatından halka arz edilecek...talep yüksek çıkmış...
Millet aranıyor desenize:)
arkadaşlar ne zaman işlem görmeye başlayacak bilen var mı?
Jantrader
16-10-2010, 23:57
edidiğim bilgilere göre hisse tavan fiyatından halka arz edilecek...talep yüksek çıkmış...
Çok iyi haber hem Torunlar hem borsa hem de ekonomi için...Gayrimenkul sektörü içinse hepsinden iyi...
Yarın açıklama gelir IS Yatırımdan...
Recidivist
17-10-2010, 00:18
Çok iyi haber hem Torunlar hem borsa hem de ekonomi için...Gayrimenkul sektörü içinse hepsinden iyi...
Yarın açıklama gelir IS Yatırımdan...
Sizce tavan fiyattan Torunlar alan bir şahıs kısa ve orta vadede ne kadar kar elde edebilir? Heralde endeks 100.000 olacak...
Jantrader
17-10-2010, 03:25
Sizce tavan fiyattan Torunlar alan bir şahıs kısa ve orta vadede ne kadar kar elde edebilir? Heralde endeks 100.000 olacak...
Ben bu konu başlığı altında fikirlerimi belirttim, Gayrimenkul sektörünün içinde olduğum için yakın geleceğe umutla bakamıyorum dedim ve buralardan kağıt almam da taşımam da...Zaten avatarım 60-65binden beri bear yani ayı...2009da hisse taşıdım ve az zamanda çok kar bıraktı üstelik risk maliyetler anlamında çok düşüktü şimdi ise risk daha yüksek ancak piyasanın momentumu daha kuvvetli. Bu nedenle 80-90bin aralığına kadar çıkabilir(belki) borsa daha fazla değil bana göre, sonra 50-60bin aralığına kadar düşmeli ilk etapta(tepeden 20-30bin puan)...Sonrasına bakıcaz...
Torunları buradan alan ne kadar kazanır bilemem ama büyük kısmını yabancı aldığına göre, bu yabancının bir fikri olsa gerek...Büyük para almışsa umut var demektir...Şimdilik görüşüm bu...Daha net yorum yapabilmek için önümüzdeki 1-2 haftayı görmek lazım...Şahsen ben sektörün içinden birisi olarak gyo hissesi almazdım hele ki Torunlar gibi risk taşıyan, agresif büyüyen...
Uzun vadede elindeki portföy çok güzel...Zorlu Center için 10.000 EUR/m2 satış fiyatı konuşuluyor...Torunlar'ın Zincirlikuyu arsası da çok güzel bir yerde hatta bana göre Levent'ten bile güzel bölge orası...Ekonomi güzelleştikçe riskler azaldıkça değerlemeler değişir artar, Bugün 7.5 olan Torunlar yarın 1.5 ta olabilir 17.5 ta...Zamana ve şartlara bağlı...
Recidivist
17-10-2010, 14:22
Görüşlerinize saygı duyuyorum sayın Jantrader...
Bana bu seviyelerden halka arz edilen kağıdı kimse aldıramaz. Sonuçta benim tercihim böyle, beni bağlar..Alanlara da saygılar, tilki uykusu iyidir unutmasınlar...
BEDESTENLİ
17-10-2010, 19:59
edidiğim bilgilere göre hisse tavan fiyatından halka arz edilecek...talep yüksek çıkmış...
hepsi alınmış..kimseye bırakılmamış...
EURO/USD
17-10-2010, 22:42
girsemmi girmesemmi fiye düşüyorum ama ... sanırım girmeyecem.. abd de seçimler sonrası global çete dünyayı kana bulayabilir....
ne zaman hesabımda görünür.
ne zaman hesabımda görünür.
bende göremiyorum hesabımda
halka arz fiyatı 7.30 olarak belirlenmiş.
nicke gerek yok
18-10-2010, 10:39
arz da tüm hisseleri satmışlar ancak yabancıdan neredeyse hiç talep yok , bu kötü, yerliler hisseyi rezil etmesinler de o yeter .
yabanci yok kurumsal yok.. kurumsalda 16 milyon lotun 15 milyonu torunlar gida tam anlamiyla halka arz olmus ......
alan bireysel yatirimci olmus....
Arkadaşlar bireysel yerli yatırımcıya %10 verilecekmiş deniyor ama daha geçen AKSEN'de de aynı durum oldu. Diğerlerinden yeterli talep gelmeyince bireysel yerli yatırımcının talebinin tamamını hatta fiyat farkından oluşabilecek farkı bile hisse olarak veriyorlar.
1-Eğer belirtilen oranlara riayet edilirse (bireysel yerli yatırımcıya %10 vd.)
2-yabancılara ve kurumsal yatırımcılara iskontolu verilmesse
olumlu olabilir.
ha birde imkb şuan şaha kalkmış durumda; işlem görmeye başladığı zaman kar satışı vb. diğer olumsuzluklara rastlamassa iyi sonuç verebilir.
inşallah sonu aynı olmaz...
Jantrader
18-10-2010, 18:13
Resmi açıklama yapıldı mı? Kaynak verebilecek olan var mı?
Jantrader
18-10-2010, 18:36
KAP'tan ilk açıklamaları buldum...Durum benim beklediğimden de KÖTÜ...
Halka arz başarısız ve tam bir fiyasko...(Akçay'ım seni kandırmışlar :))...
Halka arz dağılımı aşağıda...Torunlar Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş. 15.205.115 lot almış, afiyet bal şeker olsun...
http://666kb.com/i/bnmhrim0t7tvh52xn.gif
Jantrader
18-10-2010, 19:17
peki sana göre arz fiyatı kaç olacak???
Başarılı olacağını sanmıyorum arzın...Hangi arz başarılı olabildiki avm yatırımcısı gyo başarılı olsun...En düşükten biraz yüksek olailir fiyat bu mantığımla...
Belki de çok ucuzdur arz birşey diyemem ama kendi gözlemim böyle...5.5-7.5 olduğuna göre %10-15i 6 tlden felan gidebilir diyorum...
Nitekim benim kriterlerime göre başarısız olduğu gibi, beklentimden de kötü arz sonuçları.
Olabilir açıkçası sevinirim de, hisse portföyü taşıyor olsam numunelik bile olsa katılır/alırdım. Coca Cola arzını bile becerememişlerdi 2004te sanırsam ki Coca Cola bu boru değil:) Ortama şartlara göre değişiyor başarı...Bakalım ne kadar başarılı olabilecekler...Mutlaka ön talep almışlardır, öyle dedilerse bir bildikleri vardır...
Sevinirdim ama gören göz sevindirmiyor...
torunların portföy çok güzel , düzenli gelir , üstelik karın %50 sini temettü olarak dağıtacağını teyit etmiş.
toplam arz miktarı 400 küsür milyon, %80 yabancı da zaten. 320 milyon civarı para yapar. burada çok ahkam kesen var yok başarılı olmazmış falan . ben talep ettiğimin yarısını aalbilirmiyim diye düşünürken .
dünyada öyle bir dolar bolluğu varken torunlar a gelecek talep 2-3 kat olmazsa bende birşey bilmiyorum.
y.t.d.
Talebin tamamı karşılanmış, Ayrıca Torunlar Gıda'nın elinde de epey mal var, onlarda gelecek piyasaya...
şimdi 7.50 den fiyat açılsa , piyasa değeri 1,7- 1,8 milyar tl olur . 6 aylıkta 140 milyon civarı karı avr. yıllık en kötü 250 diyelim. benim analizde yıllık karı 10 ile çarparsak , eğer bulunan değer piyasa değerinden fazla ise , hisse fiyatı fazla , yoksa düşüktür. ben kendi düşünceme göre fiyat da düşük. konjoktür de borsaya açılma konusunda olabilecek en güzel dönemde . daha ne diyelim , ben kendi açımdan torunlardayım ,, kimseye de karışmam .
kesinlikle de yatırım tavsiyesi değildir.
Hesabınız çok doğru, sizin gibi düşünsem ne var ne yok Torunlar GYO alırdım. "Double digit yields again in Turkish Real Estate Market" manşeti attıracak görüntü var çünkü...Ama işim icabı çok projeksiyon gördüm ve geleceği satın aldığımıza göre, ben gelecek göremiyorum bu nedenle başarılı olup/olamayacağını sorguluyorum. Ancak okumuşsanız ilgi duyan herkesi numunelik bile olsa almaları konusunda teşvik ettim. Ancak kendi datalarım var gayrimenkul fiyatları ve kiralar üzerine...Yaklaşık %15 aşağıdayız 2007-8 den ve daha kötüsü yaz aylarında(genelde kiralıkların aktif olduğu) İstanbul'da kiralar düştü(artmamış olması bile kötü). Bu nedenle daha bile kötümserim 3 ay öncesine göre...Önümüzdeki yıl bu yıldan zor geçecek, basılan paralar iş yapmazsa son 2 yıldaki, son 2 yıldaki %15 deflasyon %25lere vuracaktır ve panikle neler olabilir görebiliriz. Bakınız bir yabancı fon(gayrimenkul fonu) YKGYO hissesinde epey mal topladı ama kriz fon mon tanımıyor. YKGYOnun grafiğine bakarmısınız nasıl bir sell-off görülmüş, malı veren kurtuldum diye sevinmiş...
Ben yanılabilirim ama para kaybetmemiş olurum, Siz iyi tahmin etmişsinizdir iyi para kazanırsınız yada tam tersi...Bunu zaman gösterecek. Yoksa portföyü beğenilmeyecek gibi değil...
İstanbul kira ve satış rakamları her geçen ay daha da kötüye gidiyor bana göre..."Gayrimenkul Yatırım" ve "Gayrimenkul Borsası" konu başlıklarını açıp zaman zaman bilgi vermek isterim.
Borsanın tarihi zirvesinde olduğu bir zamanda halka arzın ertelenmiş olmasının nedeni "fiyatın beğenilmemesi" olamaz bence. Ayrıca son halka arzlardan hangisi başarılı olabildi ki? İşte bu nedenle ben erteleme/iptal nedeninin fiyat değil telep yetersizliği olduğunu düşünürüm. Bir de emlak GYO nun portföyü konut/arsa içerikli, Torunlar'a göre daha spekülatif, tek büyük artısı devlete ait olması. Torunlar'ın arz başarısı portföyü icabı daha başarılı olmalı ancak riskler açısından Emlak GYO daha şanslı. Para giriyor evet ama son aylarda hatta haftalarda hiçbir yatırım haberi duymadım ben, bu gelen para spekülatif sıcak para, bugün var yarın daha fazla var sonraki gün hiçbiri yok...Torunlar GYO nun halka arzı tam da zirvelerde-hem imkb hem dax dow vs- borsaların tepelerde olduğu zamana denk geldi, bakalım ne kadar talep gelecek fiyat ne derece yüksek olacak...Önemli bir gösterge benim için...
Emlak GYO arzı iptal edilirse şaşırmam, ne de olsa Emlak Gıda diye bir grup şirketi yok.
edidiğim bilgilere göre hisse tavan fiyatından halka arz edilecek...talep yüksek çıkmış...
Ahh Is Yatırım ahhhh, pis gaz vermiş...
Çok iyi haber hem Torunlar hem borsa hem de ekonomi için...Gayrimenkul sektörü içinse hepsinden iyi...
Yarın açıklama gelir IS Yatırımdan...
Sevincimiz yarıda kaldı...
Sizce tavan fiyattan Torunlar alan bir şahıs kısa ve orta vadede ne kadar kar elde edebilir? Heralde endeks 100.000 olacak...
Ben bu konu başlığı altında fikirlerimi belirttim, Gayrimenkul sektörünün içinde olduğum için yakın geleceğe umutla bakamıyorum dedim ve buralardan kağıt almam da taşımam da...Zaten avatarım 60-65binden beri bear yani ayı...2009da hisse taşıdım ve az zamanda çok kar bıraktı üstelik risk maliyetler anlamında çok düşüktü şimdi ise risk daha yüksek ancak piyasanın momentumu daha kuvvetli. Bu nedenle 80-90bin aralığına kadar çıkabilir(belki) borsa daha fazla değil bana göre, sonra 50-60bin aralığına kadar düşmeli ilk etapta(tepeden 20-30bin puan)...Sonrasına bakıcaz...
The END...
Şimdi Torunlar Gıda ne yapacak ona bakıcaz ama görünen köy pek iyi şeyler söylemiyor...Bireysel yatırımcı epey talep etmiş...Kısa vadeciler yabancının yetersizliği nedeniyle satışa geçerlerse 7.30un altında kalır sonrasında ise Torunlar Gıda nın mallar piyasaya gelebilir...
torunların portföy çok güzel , düzenli gelir , üstelik karın %50 sini temettü olarak dağıtacağını teyit etmiş.
toplam arz miktarı 400 küsür milyon, %80 yabancı da zaten. 320 milyon civarı para yapar. burada çok ahkam kesen var yok başarılı olmazmış falan . ben talep ettiğimin yarısını aalbilirmiyim diye düşünürken .
dünyada öyle bir dolar bolluğu varken torunlar a gelecek talep 2-3 kat olmazsa bende birşey bilmiyorum.
y.t.d.
yorumsuz...
tangerineroad
18-10-2010, 19:55
İş değişikliği nedeniyle foruma ve piyasalara bakamıyordum.
Rakamlar çok kötü arkadaşlar... Fiyat bence yüksek, Yabancı tarafta talep yetersiz... Piyasadaki iskontoau civarında (hatta daha az) bir iskonto..
Yabancılar almadı yerlilere ittirilmiş oldu. Yani, yabancı adama fahiş fiyata takamadıklarını maalasef ki yerli yatırımcıya arzetmişler.
Torunlar gıdanın aldığı da sonradan piyasadan halka "sunulacak" mallardır büyük olasılıkla!!!
Hayırlı ve de uğurlu olsun hepimize!!!!
Recidivist
19-10-2010, 01:10
Millet aranıyor desenize:)
Görüşlerinize saygı duyuyorum sayın Jantrader...
Bana bu seviyelerden halka arz edilen kağıdı kimse aldıramaz. Sonuçta benim tercihim böyle, beni bağlar..Alanlara da saygılar, tilki uykusu iyidir unutmasınlar...
Dedik bu endekste anca "halka" arz edilir diye...Alanlar hayrını görsün şimdi...
Dedik bu endekste anca "halka" arz edilir diye...Alanlar hayrını görsün şimdi...
biraz zor gorunuyor.... neyse gayrimenkul zaten geleneksel olarak uzun vadeli bir yatirim aracidir.
ellerindeki malı usta bi aracı kurumla degerlendirirlerse daha yukarıdan rahat rahat satarlar derim .. mall ellerinde cünkü piyasada cok mal yok yabanıların almadıgı iyi olmuş . napcaktı yabancı sanki elindemi tutacaktı . oda size yedirmeye calşacaktı burada hemde yukarı çekip çekip verirdi :) sekiz on liradan bile alırdınız bu hisse gidiyor diye. gene aynısı olacak ama daha insaflı olacaktır olay enazından yukarı cekip eurom daki olay gibi pat diye inmez aşagılara daha teknik yani insaflı olurlar diyorum.. alanlara hayırlı olsun hisse hissedir, yatırımdır. bekleyen kazanır hemde hakkıyla.
Değerli yorumcular,
50 yaşımdan sonra ilkokul 1' e yeniden başladım.(BORSA)
Her gün okuyorum. Öğrenmeye çalışıyorum. Mukayese yapıyorum.. Anlamaya çalışıyorum..
Saf ve samimi duygular içinde "Türkiye'nin BORSA ile kalkınacağını " zannediyorum..
Ancak şu ana kadar edindiğim izlenim.. Fıkradaki gibi...Taşlar bağlı, köpekler serbest..
Yazılar arasında GAYRİMENKUL DEĞERLEME geçtiği için sormak istiyorum. CEVAP VEREN OLURSA MUTLU OLURUM.
1-Torunlar Gıda değerlemesinde: "Mesela 628.845.023 TL degerindeki, 123.742 metrekarelik Mall Of Istanbul- Basaksehir arsasinina ortaksiniz." deniyor. Metrekaresi 3400 DOLAR gibi bir rakam hesapladım..
2- SİNPAŞ Bomontide 4000 metrekare arsasını 35 milyon dolar cıvarında değerle sattı.(KAP). Metrekare 8750 DOLAR.
3- NETTUR Bomontide (SİNPAŞ arsasının aynı paftasında ) 17000 metrekare arsayı AĞAOĞLU'na 25 milyon dolara sattı (KAP) Metrekare 1500 DOLAR.
Torunların arsası eğer gerçekçi değerlenmediyse (abartıldıysa) varlıklar içindeki payı itibariyle bilançoyu çok etkiler...
SİNPAŞIN değerlemesiyle yola çıkılırsa NETTUR yöneticileri 150 milyon DOLAR etmesi gereken arsayı 25 milyon DOLAR'a satarak (gerçek değerinin altıda birine) 125 milyon DOLAR ucuza vermiş oluyorlar. (DELİ PARA)..
Bu GAYRİMENKUL DEĞERLEME'ler hangi mantık içinde yapılır? Ne kadar güvenebiliriz? Köpeklerin bağlanması, taşların serbest kalması için ne yapılmalıdır?
Saygılarımla...
Jantrader
19-10-2010, 17:27
Değerlemeyi yapan şirketi hatta değerleme yapan isimleri sektörden tanıyorum, bana göre piyasanın en dürüst şirketlerindendir. Öncelikle Colliers'ın uzantısı, sonra diğer şirketler gibi "iş" sıkıntıları pek yok, fiyatları yüksektir bu nedenle vs...
Örnek verdiğiniz arsalar farklı yerlerde, muhtemelen farklı kullanımları var, farklı taks ve kaksları yani inşaat izinleri var...Değerleri aynı olmayacaktır...
Mesela Beyoğlu'nda bir arsanın m2 si 50.000 dolar bile olabilir yada çok değerli diye düşündüğümüz Etiler'de bir arsanın m2si 5000 dolar etmeyebilir...Çünkü Beyoğlu'ndaki arsa otel imarlıdır ve yüksek emsali vardır, Etiler'deki okul imarlıdır ve düşük emsali vardır...
Arsanın değerlendirmesini yaparken değerlemeciler önce bu arsanın izinlerini araştırırlar sonra buraya ne yapılabiliri bulup ona göre bu arsa üzerine proje geliştirirler, bu projenin fizibilitesine göre bir değer bulurlar...Bundan başka emsal arsa bulunup onun m2 satış fiyatı üzerinden de bir rakam elde edilebilir...
Sonuçta şunu da söyleyeyim arsanın değerinden çok bu değere nasıl ulaşıldığı yani nelerin varsayıldığı ve ne gibi iskonto oranlarının kullanıldığı beni enterese eder...Fizibilite raporuna 3-5 takla attırıp değeri katlamak mümkün benim gözümde...
Torunlar GYO nun gayrimenkulleri çok değerli ancak piyasa çok kötü bu nedenle bu zamanda para etmez belki ama 7 sene sonra 7.5 değil 75 tlden alırım...
Değerli yorumcular,
50 yaşımdan sonra ilkokul 1' e yeniden başladım.(BORSA)
Her gün okuyorum. Öğrenmeye çalışıyorum. Mukayese yapıyorum.. Anlamaya çalışıyorum..
Saf ve samimi duygular içinde "Türkiye'nin BORSA ile kalkınacağını " zannediyorum..
Ancak şu ana kadar edindiğim izlenim.. Fıkradaki gibi...Taşlar bağlı, köpekler serbest..
Yazılar arasında GAYRİMENKUL DEĞERLEME geçtiği için sormak istiyorum. CEVAP VEREN OLURSA MUTLU OLURUM.
1-Torunlar Gıda değerlemesinde: "Mesela 628.845.023 TL degerindeki, 123.742 metrekarelik Mall Of Istanbul- Basaksehir arsasinina ortaksiniz." deniyor. Metrekaresi 3400 DOLAR gibi bir rakam hesapladım..
2- SİNPAŞ Bomontide 4000 metrekare arsasını 35 milyon dolar cıvarında değerle sattı.(KAP). Metrekare 8750 DOLAR.
3- NETTUR Bomontide (SİNPAŞ arsasının aynı paftasında ) 17000 metrekare arsayı AĞAOĞLU'na 25 milyon dolara sattı (KAP) Metrekare 1500 DOLAR.
Torunların arsası eğer gerçekçi değerlenmediyse (abartıldıysa) varlıklar içindeki payı itibariyle bilançoyu çok etkiler...
SİNPAŞIN değerlemesiyle yola çıkılırsa NETTUR yöneticileri 150 milyon DOLAR etmesi gereken arsayı 25 milyon DOLAR'a satarak (gerçek değerinin altıda birine) 125 milyon DOLAR ucuza vermiş oluyorlar. (DELİ PARA)..
Bu GAYRİMENKUL DEĞERLEME'ler hangi mantık içinde yapılır? Ne kadar güvenebiliriz? Köpeklerin bağlanması, taşların serbest kalması için ne yapılmalıdır?
Saygılarımla...
arkadaşlar borsadan pek anlamam şimdi ne olur bu hissenin değeri açılışta
Jantrader
19-10-2010, 20:15
arkadaşlar borsadan pek anlamam şimdi ne olur bu hissenin değeri açılışta
Çok olumlu bir açılış olmayacağı kesin gibi...Ben almış olsaydım ilk günlerden kurtulmaya çalışırdım...Yine de nasipte ne varsa o olur derim...
harslan37
19-10-2010, 23:32
İş değişikliği nedeniyle foruma ve piyasalara bakamıyordum.
Rakamlar çok kötü arkadaşlar... Fiyat bence yüksek, Yabancı tarafta talep yetersiz... Piyasadaki iskontoau civarında (hatta daha az) bir iskonto..
Yabancılar almadı yerlilere ittirilmiş oldu. Yani, yabancı adama fahiş fiyata takamadıklarını maalasef ki yerli yatırımcıya arzetmişler.
Torunlar gıdanın aldığı da sonradan piyasadan halka "sunulacak" mallardır büyük olasılıkla!!!
Hayırlı ve de uğurlu olsun hepimize!!!!
usta ihlas yayın holding hakkındada yazılarını hesaplamalarını bekliyoruz...
Sonuçta şunu da söyleyeyim arsanın değerinden çok bu değere nasıl ulaşıldığı yani nelerin varsayıldığı ve ne gibi iskonto oranlarının kullanıldığı beni enterese eder...Fizibilite raporuna 3-5 takla attırıp değeri katlamak mümkün benim gözümde...
Torunlar GYO nun gayrimenkulleri çok değerli ancak piyasa çok kötü bu nedenle bu zamanda para etmez belki ama 7 sene sonra 7.5 değil 75 tlden alırım...
Teşekkür ederim.
Yabanci kurumsal yatirimcilar mesela emlak gyo arzini bekledikleri icin buna ilgi gostermemis olabilirler. Zaten su an piyasada buyuk arzlar olmakta mesela Brezilya petrol sirketi gecen ay tam 70 milyar dolarlik bir arz gerceklestirdi. Bu arz sirasinda mesela hindistan komur sirketinin halka arzi vardi. Butun bunlar bu arza olan yabanci ilgiyi dusurmus olabilir. Ben hala Turkiye ve yabanci borsalarda cok ucuz fiyatlarda islem goren hisseler oldugunu dusunuyorum buda arza ilgiyi dusurmus olabilir. Halka arz fiyati her zaman olmasi baz alinmali uzun zaman yatirim yaparken ve islem fiyati mesela arz fiyatinin % 30 altina dustugunde orta vade icin izlenmelidir. Eger piyasada nakit sikintisi varsa borsada fiyatlar dusuktur ama likit fazlasida balon yaratir. Mesela 2001 yilinda nakit fazlasi vardi ve o zaman yapilan halka arzlardan sonra 1 ayda %300 gibi fiyat artislari olurdu bu ta ki bankacilik krizine kadarsurdu. Piyasadan nakit kacincada fiyatlar cok ucuzladi ve mesela o zamanin hisselerini alanlar simdi inanilmaz paralar kazandi. Torunlar hisseleri islem gununden sonra dusecektir. Belli bir seviyede alimlar gelmeye baslayacak takaslar degisecek yataya gelecektir. Eger ileride likilite fazlasi olur piyasada cok para donerse fiyati 15 tl de olur. Fakat ben bir yeni bir krize kadar oyle bir artis beklemem. Ozellikle emtia fiyatlari ilerde artacaktir ve su an ucuz fiyatlarla dunya piyasalarinda bir cok madencilik sirketigoze carpiyor. 2018'de deger bakimindan 15-20 lira olabilir ama surekli borsada islem yapan biriyseniz halka arz kotu bir secenek. Cok parasi olan ugrasmam alayim atayim bir yere diyorsaniz alinmaliydi sadece.
Yabanci kurumsal yatirimcilar mesela emlak gyo arzini bekledikleri icin buna ilgi gostermemis olabilirler. Zaten su an piyasada buyuk arzlar olmakta mesela Brezilya petrol sirketi gecen ay tam 70 milyar dolarlik bir arz gerceklestirdi. Bu arz sirasinda mesela hindistan komur sirketinin halka arzi vardi. Butun bunlar bu arza olan yabanci ilgiyi dusurmus olabilir. Ben hala Turkiye ve yabanci borsalarda cok ucuz fiyatlarda islem goren hisseler oldugunu dusunuyorum buda arza ilgiyi dusurmus olabilir. Halka arz fiyati her zaman olmasi baz alinmali uzun zaman yatirim yaparken ve islem fiyati mesela arz fiyatinin % 30 altina dustugunde orta vade icin izlenmelidir. Eger piyasada nakit sikintisi varsa borsada fiyatlar dusuktur ama likit fazlasida balon yaratir. Mesela 2001 yilinda nakit fazlasi vardi ve o zaman yapilan halka arzlardan sonra 1 ayda %300 gibi fiyat artislari olurdu bu ta ki bankacilik krizine kadarsurdu. Piyasadan nakit kacincada fiyatlar cok ucuzladi ve mesela o zamanin hisselerini alanlar simdi inanilmaz paralar kazandi. Torunlar hisseleri islem gununden sonra dusecektir. Belli bir seviyede alimlar gelmeye baslayacak takaslar degisecek yataya gelecektir. Eger ileride likilite fazlasi olur piyasada cok para donerse fiyati 15 tl de olur. Fakat ben bir yeni bir krize kadar oyle bir artis beklemem. Ozellikle emtia fiyatlari ilerde artacaktir ve su an ucuz fiyatlarla dunya piyasalarinda bir cok madencilik sirketigoze carpiyor. 2018'de deger bakimindan 15-20 lira olabilir ama surekli borsada islem yapan biriyseniz halka arz kotu bir secenek. Cok parasi olan ugrasmam alayim atayim bir yere diyorsaniz alinmaliydi sadece.
Aldık attık kenara bakalım bir miktar. Bakalım yarın ve sonrası ne olacak. Torunların patronunun bir sözü vardı. Torunlar gyo yu bir gayrimenkuldan daha çok kazandırcak bir yatırım aracı yapmak istiyoruz şeklinde. Umarım doğru söylemiştir. 7,3 den olması talebin iyi olduğunu gösteriyor. Nasip bakalım bekliycez.
KAP'tan ilk açıklamaları buldum...Durum benim beklediğimden de KÖTÜ...http://666kb.com/i/bnmhrim0t7tvh52xn.gif
Hocam, buraya koymus oldugun bu tablo icin cok tesekkürler. Benim sahsen böyle bir tablonun varligindan bile haberim yokdu. (KAP'da bende arayarak ayni tabloyu sonunda bu sabah bulabildim.) Ve "halka arz macerami" aninda kestim.
Tüm nette yurtdisi kurumsal yatirimcilar rakamlarindaki bu "uyumsuzlugu" gösteren baska bir yorum veya degerlendirme bulamadim. Ne bireysel nede kurumsal.
Aldigim ders su: Sizin ve sn tangerinroad'in gibi tecrübeli arkadaslarin yorumlarini ve degerlendirmelerini okuyabilmek benim icin büyük sans. Tekrar tesekkürler.
dream404
21-10-2010, 11:38
halka arzlar son zamanlarada çok can yaktı, örnek mrgyo, o bakımdan dikkatli olmakta fayda var derim ben açıkçası.
10/10/2010 tarihinde böyle demişim. beni yanıltmadı. Son zamanlardaki halka arzlar can yakıyor..Halka neyi arz ediyorlar onu sorgular oldum...
pasifikli
21-10-2010, 11:47
Halka arz halka ırz olmuş artık
Jantrader
21-10-2010, 16:39
Halka arz şöyle böyle olmuş olsaydı emin olun çok daha olumsuz düşünürdüm şu an o kadar olumsuz düşünmüyorum çünkü hala satılacak mal var!!! Bunu ya 6-7 arasına verecekler vermeye çalışacaklar yada yukarı çekip çekip verecekler...Bu kullanılabilir...Yani buradan daha ekmek çıkar düşüncesindeyim...Neden ilk gün bastılar aşağı onu anlamadım, ben olsam ilk gün bari yukarı çekerdim ama demekki saklanamayacak kadar kötü oldu arz...Dediğim gibi daha arz bitmedi ilginç gelişmeler olabilir TRGYO da...
Hocam, buraya koymus oldugun bu tablo icin cok tesekkürler. Benim sahsen böyle bir tablonun varligindan bile haberim yokdu. (KAP'da bende arayarak ayni tabloyu sonunda bu sabah bulabildim.) Ve "halka arz macerami" aninda kestim.
Tüm nette yurtdisi kurumsal yatirimcilar rakamlarindaki bu "uyumsuzlugu" gösteren baska bir yorum veya degerlendirme bulamadim. Ne bireysel nede kurumsal.
Aldigim ders su: Sizin ve sn tangerinroad'in gibi tecrübeli arkadaslarin yorumlarini ve degerlendirmelerini okuyabilmek benim icin büyük sans. Tekrar tesekkürler.
Özlü1957
22-10-2010, 01:10
borsamızda hala o kadar iskontalı hisse varken bu rakam çok uçuk alanlara allah acısın ne yaparsın piyasada insanları gaz gibi görenler var....................arzlar sonrası bir kaç yıl bekliyene iyidir.........................
borsamızda hala o kadar iskontalı hisse varken bu rakam çok uçuk alanlara allah acısın ne yaparsın piyasada insanları gaz gibi görenler var....................arzlar sonrası bir kaç yıl bekliyene iyidir.........................
Eski bi yazida Tangerineroad üstadin yazdigi gibi, arz fiyati "biraz" patronun olaya yaklasimini ortaya cikardi. :)
Arti... arza katilan büyük cogunluk cok kisa vadeci ky oldugundan ilk günkü senet hareketiyle hayal kirikligi büyük oldu. Fiyatin sanki daha gidecek yolu var gibi. Sn Tangerineroad zaten makul görünen bir fiyat seviyesi vermisti, animsayabildigim kadar.
Görünen o ki halen yolda olan halka arzlara tümüyle cekingen davranmak su siralar en uygun "yatirimci davranisi" olacak.
Torunlardaki fiyaskonun nedenini biraz arastirmak icin, eski yazilari karistirdim- hem yaptigimiz hatalari bulmak icin, hemde - sahsimca- nerede yanlis varsayimlarda bulundugumu ögrenmek icin.
Asagida bir yazimi yorumlama ihtiyaci hissettim.
.....Ne kadar fazla arkadas, para kazanma askiyla ve umuduyla talep gönderirse, fiyat sonucda o kadar maksimum olan 7,50 TL'ye yaklasacakdir...saniyorum. :yes:
Dogru söylemem gerekirse, öngörümün bu kadar dogru cikabilecegini aslinda düsünmemisdim. :aww:
Ama senetlerin 80% + 10%, yani yüzde doksani kurumsal yatirimcilara ayrildigi icin, sanirim nihai fiyatin belirlenmesinde ky talebi cok daha az bir rol oynayacak. Fiyati belirliyecek olan en büyük etken kurumsallarin kademeli teklifleri olacak gibi görünüyor.
Bu varsayimim külliyen yanlis cikdi. :frown:
Kurumsal yatirimcilara ayrildigi denilen, (arzin toplam 90% i) "kurumsal talep yetersizligi" nedeniyle bireysel ky ye yikilacagini ben sahsen düsünemisdim. Yani daha dogrusu 80% yabanci kurumsallara ayrilan payin, hadi hepsi olmasada, büyük bir bölümünün, yabanci kurumsallara "verilecegini" saniyordum ve böyle okumusdum.
Sanirim yabancilarin verdigi teklif ve kademeler daha makul seviyelerdeydi -(belki 5,50 ile 6,50 arasi falan-bilemeyiz tabiiki) ama bireysel yatirimci tarafindan gelen spekülatif teklifin cömertligiyle - para daha tatli geldi ve yabanci yatirimciyla "uzun vadeli bir calisma" yerine, 7,50 den teklif vermeye mecbur edilen korumasiz ky ye tüm hisseler "yikildi".
Eski yazilarda, sn tangerineroad'in bir yorumu vardi, patron davranisi, acgözlülük ve samimiyet ile ilgili. Üstad yüzde yüz olayi cözmüs ve dogru vurgulamis. :yes:
Yazik tabiiki. Daha dogrusu yaziklar olsun!
Yinede olayin sürpriz tarafi bana büyük görünüyor. :wink:
Evet, cok kötü bir sürpriz oldu.
Nedenide net: Fiyati etkilemesi beklenen, "yabanci kurumsallara ayrilan pay" yazilmis oldugu gibi yabancilara verilmedi (düsük fiyat verdiler kesin), bu yüzden verilmis olan bu "taahhütten sapilarak... maksimum fiyattan... haklari kisiltilmis olan ky ye "yikildi"!
Amatör biri ve ilk defa halka arza katilan biri olarakda...bence olay bu.
Ve....bir dahaki halka arz katilimi konusunda ben "dersimi aldim".
Yazdiklarimi yorumlayabilen/teyit edebilen/düzelten "uzman arkadas" olursa cok sevinirim.
ben halka arza katilmadim ancak takip ettim olanlari. bu halka arzin bu sartlarda iptal edilmesi ya da en azindan ileri bir tarihe ertelenmesi gerekirdi. ancak cok ucuz davrandilar. yuzde 80 hisseyi yabanciya ayirmislar. ancak yabancidan talep gelmemis. boyle olunca da yabanciya tahsis edilen hisseleri talepte bulunan kucuk yatirimciya verdiler. diyelim ki ben yerli bir yatirimci olarak talepte bulundum. talepte bulunurken hisselerin cok buyuk kismi yabanciya ayrildi diye biliyorum cunku aciklama boyle. ancak sonra mac oynanirken kural degistiriyorlar. halka arzi geri cekmemek icin mallari yerliye bol keseden veriyorlar. boyle sey olmaz. spk halka arz seferberligi yapinca halka arz yapmak kolaylasinca halkin parasi deniz yemeyen domuz dusuncesiyle borsaya gelmek icin kuyruga girdi pekcok sirket. bu cok tehlikeli. tamam duzgun arzlara lafimiz yok ama etraf firsatci doldu.
bakin yillar evvel coca cola icecek halka arzi vardi. talep toplama surecinden sonra tum hisseleri satabilecegi kadar talep gelmesine ragmenanadolu grubu halka arzi geri cekti. cunku talep yeterli fakat cok yuksek degildi. yatirimci zarar gormesin dediler. torunlar ise kimsenin gozunun yasina bakmamis, olay budur.
Jantrader
26-10-2010, 02:23
Mal alıcı varken diye bir söz vardır...Yakınlarımın çok değerli bir arsaları var ancak çok ortaklı, satış için karar verene kadar 2008 geldi, tam alıcılar sıradayken fiyat artırdılar ve sonrasında kriz çıktı, şimdi eskiden verilen tekliflerin bile altına satmaya razılar ama bu sefer de alıcı yok...Bana göre şu anki piyasa 2007-8 den çok uzak hatta 2005-6dan bile kötü de fiyatlar sanal olarak şişmiş durumda olduğundan henüz tam anlaşılabilmiş değil durum...
ariakastr
26-10-2010, 11:50
Açıkcası Türkiye'de halka arzlara niye halen güven var anlayabilmiş değilim. Şöyle bir geçmişe bakalım, nerdeyse hepsi hüsranla sonuçlanmıştır. Patron ahlakından, vs bahsedenlerde var ve bunu da anlamıyorum. Söz konusu para olduğu zaman, ahlaklı patron bulmak neredeyse imkansızlaşır. Türkiye'de kar payı dağıtım oranlarına da bir göz atın isterseniz...
Bu firmanın ilk reklamlarını bir arkadaşımın evinde tv izlerken gördüm. "Kim bunlar, niye reklam yapıyorlar ki" diye sordular. "Yeni bir halka arz yolda" demektir dedim. Adam reklamlarla çok güzel pazarladı şirketini ve gene olmadık bir rakkamdan sattı hisselerini. Yabancıların ilgi göstermemesi çok doğal çünkü realistik rakkamlar yok ortada. Benimde anlayamadığım bir şekilde, nedense bizim ülkemizde halen çok fazla talep var halka arzlara ve haliyle sevgili patronda hisselerini "çok isteyen" ky servis etti.
Amerika'da çok kullanılan "invisible hand" yani görünmez el diye bir deyim vardır. Piyasaları kendi haline bırakırsanız, herkesin kendisi için en iyisini yapacağı ve doğal olarak genelinde iyiye gidileceği düşüncesini benimser özet olarak. Türkiye'de firmalar kar payı dağıtmaz ama buna rağmen herhangi bir negatif etkisi olmaz onlara. Çünkü bizim piyasamız bunu cezalandırmaz(ceza derken, yatırımcıların bu tarz şirketlere ilgi göstermemesini kastediyorum. SPK tarafından verilen bir ceza değil). Türkiye'de ki her halka arz hüsranla ve sömürülen ky lar ile sonuçlanır ama bizim piyasamız bunlarıda cezalandırmaz. Spekülatif hisseler ile ky her gün soyulur ancak ky onları halen yonca,akbank ve iş bankasından daha çok sever ve ilgi gösterir. Bizim ülkemizde "görünmez el" yoktur anlayacağınız...
Bugüne kadar halka arzlardan dilim yanmadı ama çokda girmedim. En son TTKOM a girdim, o zaman ki bir broker arkadaşlarımdan birinin büyük övgüleri üzerine. Zarar da etmedim, sembolik bir karla çıktım ama para da kazanamadım. O günden sonra bir daha halka arzlara girmem dedim ve girmiyorumda. Buralarda ne kadar dil dökülse az diye düşünüyorum, bir sonraki halka arzda da yine aynı şeyler yaşanacaktır. Türkiye'de değerinin altında veya tam değerinde halka arz olacağını ummayın...
halodayı
26-10-2010, 23:56
Halka arz lara bende katılmıyorum.Allahtan ben bu tecrübeyi bir arkadaşımın başına gelenlerden sonra kazandım.
Powered by vBulletin® Version 4.2.3 Copyright © 2024 vBulletin Solutions, Inc. All rights reserved.