markoekonomi

Emlak balonu ifadesi, İngilizce “housing bubble“dan türetilen ve emlak fiyatlarının hızlı ve sürekli bir şekilde artarak irrasyonel ve sürdürülemez noktalara yükselmesini anlatmaktadır.

Türkiye’de emlak balonu var mı? Türkiye’de konut balonu şişti mi?
Birçok uzmanın görüşü evet emlak balonu var şeklindedir. IMF Raporuna göre de Türkiye’de emlak balonu vardır. IMF’ye göre ise henüz Türkiye’deki emlak konut balonu patlamayacaktır.

Emlak balonu ya da diğer ifadeyle konut balonu Türkiye’de şişmiştir. Bun durumda Türkiye’nin özellikle son on yılda ekonomik büyüme için seçtiği sektörün inşaat sektörü olmasında payı büyüktür. TOKİ ile başlayan atılımı da eklediğimizde emlak piyasalarındaki artışın, emlak balonunun şişmesinin arka planını doğru okuyabiliyoruz.

Emlak balonu matematiksel hesaplama
Emlak balonu için şöyle bir hesaplama yapılmaktadır: Emlak fiyatları 1.5 yıl boyunca katlanarak sürekli artması gerekiyor. Eğer bu artış kümülatif olarak %15’i geçiyorsa, emlak balonu vardır deniliyor.

Örnek verelim: konut fiyatı 100.000 TL olsun. 1.5 yıl boyunca, 3 aylık periyotlarla yaşanan artışlar sonucunda eğer konut fiyatı 115.000 TL’nin üstüne çıkmışsa, burada emlak konut balonu vardır denilir. Kümülatif artıştan kastedilen ise şudur: 100.000 TL olan evin fiyatı 3 ayda bir %5 artarsa şöyle olur: 3 ay sonra 105.000 TL, 6 ay sonra 110.250 TL, 9 ay sonra 115.762 TL, 12 ay sonra 121.550 TL, 15 ay sonra 127.628 TL, 18 ay sonra ise 134.009 TL olacaktır. Yani 100.000 TL olan evin fiyatı 1.5 senenin sonunda yaklaşık %34’lük artışla 134bin TL olacaktır. Bu durum emlak balonudur.

Emlak balonunda bilinmesi gereken diğer nokta ise, 1.5 yılda artan fiyatların sonraki 1.5 yılda da sürekli azalması gerektiğidir.

Emlak balonu patlarsa ne olur? Konut balonu patlarsa ne olur?
Emlak balonu nedir sorusundan sonra, çok korkulan o soruya gelelim: emlak balonu patlar mı? konut balonu patlarsa ne olur? Maalesef çok kötü şeyler olur. Çünkü bu durumun benzerini ABD 2008 kriziyle yaşadı. ABD’de emlak balonu patladı ve ABD tarihinin en ciddi kriziyle karşı karşıya kaldı.

Peki bu nasıl oldu ve Türkiye için de benzer tehdit neden var? Emlak balonunun patlaması durumunda doğrudan ilk etkilenecek olanlar, uzun vadeli ve yüksek tutarlı konut kredisi alanlar olacaktır.