şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım

Eurobond faizlerimiz 6.0%-6.5% bandında dengeleniyor bu durumda Tebernüş abinin hesabına göre olması gereken kira çarpanı 15-16 yıl (180-192 ay) ; şuanki fiyatlar 25-40 yıl çarpana denk geldiğine göre; Tebernüş abi de fiyatlar 40%-55% düşer mi diyor özetle?

Alıntı:

---

Originally Posted by adestim

Kira çarpanı nedir; ne olmalı?

Bir gayrimenkul, kaç aylık brüt kira geliriyle kendisini amorti ediyorsa, o rakama kira çarpanı denir…

http://www.tebernuskirecci.com.tr/ki...ali-99434.html

---

Alıntı:

---

Originally Posted by umutabi

Satmaya gönüllü iseniz, şu fiyattan aşağı satmam diye takıntınız yoksa , evi ileride oturma amaçlı tutmuyorsanız ben sizin yerinizde olsam bu aralar üç beş aşağıdan satmaya çalışırdım. Şu anda devletin beleş verdiği can suyu krediler ve beton için verilen düşük faizli krediler çok uzun zaman devam edemez. Benim beklentim 2017 ve sonrası geçmiş yıllara oranla daha yüksek faizler olacak ve tabiki kredi faizleride yükselecek bu durum` da da beton işi başka baharlara kalacak. Oturma amaçlı ev alacaklar için bugünkü düşük faizler ile uzun vadeli kredi kullanıp uygun ev almak ne kadar mantıklıysa ev satmak isteyenler içinde bu ortam o kadar fırsat.

---

Ev alacak ve satacak arkadaslara yardimci olabilmek icin once su sorunun cevabini vermemiz lazim tabi mumkunse. Bugun gelen enflasyon verisinden sonra faizlerin yukselecegi herkesin malumu. Peki ev alacak biri -buyuk seferberlik vatan millet sakarya kredi faiziyle- 0.89 la evini almali mi? Yoksa referandumdan sonra 1.09 gibi bir faizlemi almali. 200.000tl lik kredi icin yaklasim 30.000tl farkediyor. 20 baz puanlik bi artis evin degerini 180.000 bine ceker mi. Sizce hangisi?

MX5 cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

Cevap her zamanki ile aynı:

Vatandaş evi oturmak için alıyorsa, alabildiği ilk anda evini alsın.

Yok yatırım yapmak için 2.'yi, 3.'yü alıyorsa riskler geçinceye kadar beklesin. Ekonomik, sosyal, içsel, dışsal her türlü risk var. Beton karın doyurmayabilir.

ytd

Alıntı:

---

Originally Posted by renkly1i

Ev alacak ve satacak arkadaslara yardimci olabilmek icin once su sorunun cevabini vermemiz lazim tabi mumkunse. Bugun gelen enflasyon verisinden sonra faizlerin yukselecegi herkesin malumu. Peki ev alacak biri -buyuk seferberlik vatan millet sakarya kredi faiziyle- 0.89 la evini almali mi? Yoksa referandumdan sonra 1.09 gibi bir faizlemi almali. 200.000tl lik kredi icin yaklasim 30.000tl farkediyor. 20 baz puanlik bi artis evin degerini 180.000 bine ceker mi. Sizce hangisi?

MX5 cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

---

Faizler yükseldiğinde belki evlerin satış fiyatları düşebilir ama krediyle ev almayı düşünenlerin geliri artacak mı ki 200 bin Tl için ekstra faiz ödeyebilsin ? Sizin dediğiniz nakit parayla ev almayı düşünenler için geçerli olur. Bu benim düşüncemdir kesinlik ifade etmez ama geçmiş tecrübelerime göre olayların bu şekil olacağını düşünüyorum. KREDİLİ ev alabilecek olanlar için bu faizler ne kadar cazipse evini satmak isteyenler içinde mevcut fakat çok fazla sürdürülemez olan düşük kredi faiz ortamı o kadar caziptir.

Benim düşüncem tabiki kesinlik içermez, oturum amaçlı ev almak isteyen ve kredi kullanacaklar için bu düşük faizler bir daha uzun süre görülemeyecek oranlardır, ama konutu yatırım için düşünenler içinse ortam hiç ama hiç uygun değildir . Yükselecek faizler alternatif getiri olarak konuta yatırım yapmış olanların zararına olacaktır. Konut elden çıkarılması güç bir yatırım şeklidir yani likit değildir, hele yüksek faiz ortamlarında elden çıkarmak dahada zorlaşır. Tecrübemdir kesinlikle atmasyon değildir.

Alıntı:

---

Originally Posted by dividend

Daha önce konusu geçti mi bilmiyorum, her ne kadar yazmasam da düzenli okuyucu olarak ben denk gelmedim. Yatırım amaçlı evler ve kira getirilerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarının getirileriyle kıyaslayan bir çalışmanın faydalı olabileceği kanaatindeyim.

Ankara'da yaşadığım için fiziken gördüğüm, takip edebileceğim halka açık olan iki gyo'yu inceledim. Birincisi şehrin en lüks denebilecek avm'si panora. Son iki yılda hisse başı yaklaşık 45 kuruş temettü vermiş ve genel olarak kira gelirini temettü olarak dağıtıyor, ortakları şehrin ve ülkenin önde gelenlerinden. Bu şirketin hissesi şuanda 4,00-4,2 arasında dalgalanıyor, yani 10 yılın altında bir kira çarpanı var. İkincisi ise ankamall nam-ı diğer yggyo burdaki çarpan bir miktar daha yüksek olsa da panoraya yakın seviyede ve ortakları ağırlıklı olarak gimat esnafı. Bu şirketlerin büyüme gibi çok bir dertleri yok ancak gelirini düzenli olarak dağıtıyorlar ve çarpanları ev kirasına göre çok daha cazip. İş yeri kira çarpanları elbetteki daha düşük ama kurumsal olmayan esnafla uğraşmak hiç çekici gelmediğinden büyük sermaye yoksa yatırım amaçlı iş yeri hiç cazip gelmiyor.

Gayrimenkuldeki ikinci getiri faktörü olan değer artışının Ankara'da zaten düşük olduğunu burda yaşayanlar pekala biliyordur. Yaşam merkezi de yer değiştirdiğinden bu gyolarda değer artışının şehrin genel seviyesine paralel olduğunu düşünüyorum. Likiditesinin yüksek olması ayrı bir avantaj.

Tapu elimde olmalı mülk benim olmalı yaklaşımını bir kenara bırakarak bu şirketlerin hisseleri ile eve yatırım yapmanın artısını eksisini değerlendirmekte fayda olduğunu düşünüyorum.

---

GYO yatırımcısıyım bende, panora gyo temettü oranı ile cazip ama yatırım yapmayan ve portföyü çeşitli olmayan (tek bir avm'den ibaret) bir gyo uzun vade için ciddi riskler barındırıyor. Her avm günün birinde cazibesini kaybeder, yeni kurulan bir avm eskisini tamamen gözden düşürebilir. Böyle bir durumda elde ki tek varlığın değeri çok düşecek.

GYO'da olsa borsada yatırım yapmanın bana göre birinci anlamı düzenli yatırım yapıp büyümeye çalışan bir şirkete ortak olarak, büyümesinden faydalanmak.

Bende gyo olarak sadece işgyo var. Son 3 yılda nakit temettüsünü %100 arttırdı, gayrimenkulünüz olsa kirasını en fazla %33 arttırabilirdiniz. Yatırımlarının önemli bir kısmı tamamlanmış olsa da devam eden yatırımları mevcut ve benim görüşüm 2020 sonuna kadar kira gelirlerini arttırmaya devam edecek.

Alıntı:

---

Originally Posted by umutabi

Yalnız ben oturum amaçlı ev alacak olsam Ağaoğlu`nun yada Dap gibi firmaların yaptığı anlamsız projelerden o kadar para verip daire almam. Bu fiyatlar uzun vadeli sıfır faizli diye lanse ediliyor ama yemeyin herşey fiyatlara yedirilmiş, bu fiyatlardan bu projelerden daire alırsanız uzun süre son tüketicisi olursunuz.

---

doğrudur.. sıfır faiz diye bi şey matematik olarak mümkün değil, %12 ile fon bulan banka sıfır faizle yada %5.6 (10 yıl- aylık 0.47) ile satamaz, hükümet kafasına silah dayamış olsa bile satamaz.. bankanın yaptığı en fazla kar marjından biraz fedakarlık olabilir, 4 puan değil 1-2 puan karla satıyordur..

aradaki faiz farkını müteahit öder bankaya, dolayısıyla fiyata yedirmek zorundadır.. bu kampanyaya dahil projelerde aslında en cazip olanı dap'ın validebağ projesi- 5 katlı apartmanlar.. ama satıcı dap ise semtine bile uğramamak gerekir- 2 kere 2 dört.. oturmak için olanı ayrı ama yatırım amaçlı olarak marka projelerden asla konut alınmaz.. güvenilir kira geliri olan ticari mülk olabilir, ege ve marmara'da tarla oabilir uzun vade için..

bi arkadaşın bahsettiği gibi temettü ödeyen gyo'lar olabilir.. ankara'da avm işleten gyo'ları bilmiyorum, tek avm'den ibaret portföyler risklidir syılmaz'ın dediği gibi.. ama mesela torun gyo çok cazip değerlemelerde, güçlü bir portföyü var- çatır çatır kira topluyor.. zayıf tarafı ettiği kara göre düşük temettü ödemesi, ama kazandığı parayı doğru yatırımlara kanalize ediyor, doğru kağıt bence..

GYMO için diyecek fazla bir şeyim yok, tek bildiğim karlarını paylaşmakta fazlasıyla cimri davranmaları ve karlarını sonuçta bana faydası olmayan sözde yeni yatırımlara harcamaları. Borsada ki şirketlerin güvenirlilikleri yaptıkları türlü madrabazlıklar nedeniyle iyi sorgulanmalıdır aksi olsaydı gymo`larının çoğunun piyasa fiyatı görünen defter değerlerinin altında olmazdı.