2 yıl sonrası için kazanç/zarar tahmininiz nedir?
Merhaba,
Bu forumda ilk mesajım. Bu gm sertifikasını da geçen sene bu zamanda yapılan halka arz haberlerinden duydum. Her ne kadar halka arzdan sertifika almamış olsam da son 2-3 haftadır konu ile biraz ilgiliyim. Sizlerle paylaşacağım bazı tespitlerim ve size bazı sorularım var.
Geçen yıl 42,5’den arz ettiler ve şu an 34 lira varsayarsak fiyatı şu an tam olarak %20lik bir kayıp söz konusu halka arzdan sertifika alanlar için. Gayrimenkule topraktan girince kazandırır derler ama bunun karşılığı sertifikadan ilk kez girince %20 kaybettirdi ki bu herhalde bize özgü bir durum maalesef. Halbuki sektör temsilcileri nasıl da gaz veriyor bugün aldın aldın, yarın gmenkul fiyatlarının arkasından yetişemezsin… diye. Burada bir pazarlama oyunu var gibi geliyor bana.
Sertifikanın 1 yıllık fiyat grafiğine baktığımızda düzenli bir düşüş içinde maalesef. 3 yılın bir yılı bitti ve 2 yıl sonra bu aylarda sertifika karşılıkları yatırımcılara ödenmeye başlanacak. Sanırım en önemli ve kazın ayağının belli olacağı yer orası…
Kap’ta yapılan son duyuruya göre
Satışta Olan Konutların Ortalama Satış Fiyatları
Daire Tipi Adet Toplam Satış Fiyatı (₺) Toplam Genel Brüt (m2) Ortalama Satış Fiyatları (₺) Ortalama m2 Fiyatı (₺)
2+1 154 118.469.000,00 20.790,34 769.279,22 5.698,27
3+1 37 38.668.000,00 6.930,77 1.045.081,08 5.579,18
4+1 15 17.913.000,00 3.278,84 1.194.200.00 5.463,21
5+1 51 73.163.000,00 11.711,71 1.434.568,63 6.247,00
TOPLAM 257 248.213.000,00 42.711,66 965.809,34 5.811,36
Satışı Gerçekleşen Konutların Ortalama Satış Fiyatları (Kümülatif)
Daire Tipi Adet Toplam Satış Fiyatı (₺) Toplam Genel Brüt (m2) Ortalama Satış Fiyatları (₺) Ortalama m2 Fiyatı (₺)
2+1 91 56.244.355,13 12.076,98 618.069,84 4.657,15
3+1 43 37.062.857,85 8.012,24 861.926,93 4.625,78
4+1 11 10.231.759,40 2.278,54 930.159,95 4.490,49
5+1 69 81.286.154,55 15.799,96 1.178.060,21 5.144,71
TOPLAM 214 184.825.126,93 38.167,72 863.668,82 4.842,45
Şirket elindeki 471 konutun 214ünü satmış (%45i) ve 257si satılmayı bekliyor. Liste fiyatlarının m2si 5800 lira, satılanların ortalama fiyatı da 4842 lira. Ayrıca Şubat 2018’de satılan konutların ortalama m2 fiyatları da 5044 TL’ye geliyor. (Bu arada projede 723 konut, 9 blok var. 218 konut olan 3 blok sertifikalı, 6 blok ise klasik usul satılıyor ve duyuruya göre toplamda 471 daire var. 723-218-471=34. Bu 34 daire nerede, bir bilgisi olan var mı?)
M2sini 5000 desek şu anki 3400 TL’lik sertifika fiyatına göre %47’lik bir kazanç imkanı var ki bence bu çok iyi bir oran 2 yıl için. 2 yıl sonra elde kalanların satılacağını ve o zamanki rakamın şu ankinden daha fazla olacağını varsayarsak bu kazanç oranı daha da yukarıya çıkıyor.
Yalnız satış fiyatlarına ilişkin eski duyurulara da bakarsak her ay itibariyle konutların liste fiyatları ve ortalama satış fiyatları artıyor. Fiziki ortamda bu böyle iken gel gör ki bu gmenkullerin borsa karşılığı olan sertifikaların fiyatları istikrarlı bir şekilde düşüyor. Bu işte bir tezat var???
Ben satış ofisine telefon açtım. Onlar tabiki kendi dairelerini satıyorlar ve bu sertifikalı daireleri pazarlamıyorlar. Konuyu ben kendilerine sordum, sertifikalı dairelerin şu an için daha ucuz olduğunu söyledim. Bunun tabiki farkındalar. Bilmiyorum onlardan şu an için klasik usul daire alanlar yan bloktan sertifika ile daha ucuza daire alınabildiğini öğrendiklerinde ne düşünecekler? Satış temsilcisi şu an için c1 blok 6 ve 7. Kattaki daireleri 1164.000den sattıklarını, peşin olursa %15 indirim ile 989bine verdiklerini söyledi. Ancak aynı daire c2 blok 6. Katta 20730 sertifika karşılığı ki şu an 710bin civarına denk geliyor. Tabi şu an satıcıların sunduğu banka kredisi imkanı var bu daireler için, ancak sertifikalı daireler için peşin para gerek. Bir de böyle bir fark var arada.
Bence burada asıl iş, izahnamede belirtildiği üzere proje tamamlanınca yapılacak ihalelerde. 218 dairenin 12si asli edime konu edilmiş, elde var 206. Benim tahminime göre müteahhidin satış oranı %80lere ulaşınca artık müşterilerine sunacağı kat-cephe seçenekleri azalacağından sertifikaya konu olan bu 3 bloka yönlendirip “istediğin daireyi almak için gerekli sertifikayı borsadan satın al ve size bu daireyi tahsis edelim” diyebilirler ki o zaman borsadaki sertifikalara talep olmaya başlar ve fiyatı da artmaya başlar…
Asıl iş bence 2 yıl sonra satış aşamasında bitecek. Müteahhit o zamana kadar elindeki dairelerin çoğunu satmış olacak, sertifikalı dairelerinde önemli bir kısmının henüz boşta olacağını varsayarsak acaba ihaleye yeterli talep gelmesi için yeteri kadar ilan/duyuru yapacaklar mı? Gerekli reklam ve duyuruları yapmazlarsa fazla talep gelmeyip bugünkü 5000 liralık m2 fiyatlarını da bulmayabilir. İzahnamede ilan ve başlangıç fiyatlarının nasıl olacağı detaylıca yer alıyor. Ancak özellikle 2. ve 3. ihalede başlangıç rakamlarını yeterli talep gelmediğinden oldukça düşük belirleyebilirler. Burada asıl iş müteahhitte. Ya yeterli duyuru yapar ve bu daireler güncel fiyattan satılarak (en az 5bin ve üzeri…) sertifika sahiplerine kazançla birlikte karşılıkları ödenir. Ya da müteahhidin bu işi kendi lehine kullanacağını varsayıp (kendi lehine, gm sertifikası aleyhine) yeterli duyuru ve ilan yapmadan düşük fiyatlardan bu daireleri kendi de toplayabilir (ne de olsa diğer daireleri sattığından artık elinde yeterli nakdi vardır) ve onları yine klasik usul pazarlayarak kazancını kendi cebine indirebilir.
Mevcut durumda o projeden konut almak isteyenler için cazip ve ucuz bir durum var. Ancak çoğu sertifika sahibinin daire alıp oraya yerleşmek gibi amacının olmadığını, yatırım amaçlı bu işe girdiğini düşünürsek bu kesim için tam bir belirsizlik söz konusu.
Eğer müteahhit gerekli cabayı gösterecek ve fiyatların makul olmasını sağlayarak sertifika sahipleri mağdur olmayacaksa bugünkü 34liralık fiyatlar da neyin nesi. Tamam, burası bir borsa ve arz talep meselesi. Keşke reel satış ile borsadaki satış arasında da bir bağ kurulsa idi ve sertifika fiyatının bu şekilde düşmesi engellenip istikrarlı bir fiyat eğrisi sağlansa idi. Şimdi 1 sene önce arzdan alanlar %20 zarar etti, bu fiyattan alıp 5binden ihale sonuçlarınırsa bu yatırımcı %47 kar edecek. Birileri zarar ederken birileri kazanacak…
“Borsa İstanbul Yönetim Kurulu Başkanı Himmet Karadağ, küçük yatırımcıları sermaye piyasalarına yöneltmek için hem halka açık şirket hisselerini yaygınlaştırıcı hem de teşvik edici yeni uygulamalar yapacaklarını belirterek, "Müteahhidin ve TOKİ'nin 600 bin liraya sattığı daire borsada 400 bin lira. Buna rağmen insanlar çekiniyor." dedi.
Karadağ, AA muhabirine yaptığı açıklamada, Türkiye'de bireysel küçük yatırımcıların borsadan uzak durma sebeplerini anlattı.
İnsanların bazı hususlarda çekindiğine işaret eden Karadağ, "Örneğin müteahhidin ve TOKİ'nin 600 bin liraya sattığı daire borsada 400 bin lira. Buna rağmen insanlar çekiniyor. Gerçekten konut mu, tapu verilecek mi, sanal bir şey mi, anlayamıyorlar." diye konuştu.
Karadağ, Borsa İstanbul aracılığıyla konutları doğrudan tüketiciye sunduklarını vurgulayarak, "Gerçekten tapu vereceğiz. Hatta bürokratik süreçleri azaltacağız, adresine tapusunu göndereceğiz. Şahıs bazında gayrimenkul sertifikası yatırımı yapanlar yeterli sertifikayı topladıklarında, konutu ister oturmak için kullanabilecek, isterse tapuyu almadan sertifikasını satarak kazancını realize edebilecek. Bu çok güzel bir yatırım. 600 bin liralık konutu 400 bin liraya satıyoruz, inandıramıyoruz." değerlendirmesinde bulundu.
Borsada işlem gören gayrimenkul yatırım fonlarını ve sertifikalarını borsa yatırımcısının bildiğini fakat asıl hedef kitlenin konut yatırımcısı olduğunu ifade eden Karadağ, hedef kitleye ulaşmakta yetersiz kaldıklarını söyledi.
Karadağ, şöyle devam etti:
"Neden yetersiz kaldık? Birincisi, şu anda satılan proje TOKİ'nin. TOKİ Başkanı diyor ki 'Ben bir de reklam mı yapacağım, ne gerek var?' Bu bizim katılmadığımız bir gerekçe. Projeyi doğru tanıtmamız lazım. İlk proje, pilot proje, doğru tanıtılacak, başarılı olacak ki diğer gayrimenkul projelerimiz borsaya gelebilsin. Zamanlama anlamında da bana göre kötü bir zamanlamaydı, referandum öncesi ülke gündeminin çok daha başka şeylerle meşgul olduğu bir dönemde insanlara duyurmakta yetersiz kaldık ama proje devam ediyor. Biz yeni projelerle gayrimenkul ve konut yatırımcısına ulaşacağımızı düşünüyoruz. Hele bir de şu anda fiyatlar çok aşağı düştü, çok avantajlı. Bu, hızla, projenin tamamlanmasına yaklaşıldıkça yukarı yönlü hareket edecektir. 2018 yılında zaten 2017'yi de belki aşarak ülkemiz gerçekten ciddi bir kalkınma sürecine, büyüme dönemine başlamış olacak. Beklentilerimiz bu anlamda pozitif. Borsa yatırımcısının da bu anlamda mağduriyetlerini gidermek, beklentilerini pozitife çevirmek lazım. Gayrimenkul sertifikası ve benzeri projelerimiz, doğru bir yaklaşım gösteriyor. Yakın vadede düzeleceğini düşünüyorum."
Bist başkanı burada mevcut durumdan şikayet ediyor ama durumun düzeltilmesi için en başta gayret etmesi gerekenlerden biri de kendisi…
Sertifika ile müteahhit hem finansman yükünden kurtuluyor, hem de bu dairelerin pazarlamasından. Finansman yükünden kurtulup topraktan girenlere kazanç sağlaması tamam da pazarlama kısmı olmadığından borsa fiyatının bu şekilde sürekli geriye gelmesi yanlış. Bunun için konun aktörleri müteahhit, toki, spk ve borsa İstanbul yetkililerinin birşeyler yapması gerekiyor. Bir yandan da bu ilk sertifika ve kervan yolda düzülür mantığı ile bazı yanlışlar ilk defa tespit ediliyor. Bu durumun vakitlice düzeltilmesi gerek.
Bu arada Maslak 1453 projesine yatırım yapan Emma kendi bloğunu satıyormuş:
https://www.emlakdream.com/emma-masl...esini-satiyor/
Sadece destek vermek için burada olduklarını anlatan Dikmen, “Bu satışlardan Ağaoğlu’nun kasasına beş kuruş girmeyecek. B3 blokta metrekare birim fiyatları 9 bin 700 TL. Maslak 1453’ün satışlarına 2012 Kasım’da 4 bin TL’den başladık. Bugün metrekare birim fiyatları ikinci elde 12 bini buldu. Bugün satışa çıkan blokta ise metrekare birim fiyatları ortalama 9 bin 700 TL. Bu blok bu fiyata satılamaz aslında. Bana göre 15 bin TL olması gerekiyor.” dedi.
İfadeye göre 2013te m2sini 4binden aldıkları yer şu an 9700 liradan satışa çıkmış ki aslında daha fazla bekliyorlar.
Demek ki istenirse ve uygun şartlar oluşturulursa mantıklı bir satış ve fiyat mümkün…
https://www.emlaksayfasi.com.tr/emla...or-h36286.html
Sur yapının aralık 2017de çıkan haberine göre onlar da 3 projelerinde gm sertifikası ihracı düşünüyorlarmış. Ancak ilk sertifikanın ilk yılı böyle iken ve kesin sonucunun ne olacağı tam belli değil iken bireysel yatırımcının hiç yanaşacağını sanmıyorum. Maalesef böyle giderse bebek ölü doğar…
SONUÇ OLARAK SİZİN TAHMİN VE BEKLENTİNİZ NEDİR? MÜTEAHHİT GEREKLİ PAZARLAMA VE İLANI YAPIP MAKUL SATIŞ FİYATLARININ OLUŞMASINI SAĞLAYACAK VE SERTİFİKA SAHİPLERİNİ MAĞDUR ETMEYECEK. YA DA BANA NE, BEN KENDİ DAİRELERİMİ NASIL OLSA SATTIM VE İŞİM BİTTİ DEYİP GÖSTERMELİK İHALE YAPACAK VE OLAN YİNE KÜÇÜK YATIRIMCIYA OLACAK???
Benim tahmini biraz daha ilk şıktan yana. Bir de burada sertifika alan kurumsal yatırımcılar var (onlar da vakıf, ziraat gibi kamu kurumları). Onların da yaş tahtaya basmayacaklarını düşünüyorum ama bir taraftan da emin olamıyorum. Eğer arkaplanda bir danışıklı döğüş varsa bu kurumlar da zarara uğratılmış olacak…
