Printable View
yav kes , saçma sapan konuşma .. millete saldırınca iyiydi ama ? cevabı yiyince faizci zihniyet diyerek güya aşağılayan biri bize burda finans tavsiyesi ve dersi vermeye kalkıyor..
haddini bil , isteyen istediğini yazar.. helali haramı senden öğrenecek değilim . senin yaşın kadar benim kuran hatmetmişliğim var .
helal yol olduğu için mi hisse pazarlıyosun , tetikçilik yapıyorsun ?
sayın cafer76 ,
umarım beklentileriniz doğru çıkar ve yatırımınızdan karlı şekilde ayrılırsınız veya evinize kavuşursunuz.
amacımız hangi yatırım olursa olsun durumunu anlayıp fırsat varsa yatırım yapmak , yoksa neden boyle oldugunu anlamak.
acıkcası bu gibi projelerde değerlendirmeyi yaparken daha once arkadaslar acıkladı ; kira getirisine göre proje maliyetini değerlendirmek gerçek değerin neresinde oldugunu bizlere az da olsa gösterir diye düşünüyorum.
12000 lota alınan bir 2+1 dairenin arz fiyatına göre 42 tl den hesaplarsak 640.000 TL yapıyor .. ilgili bölgede kiralar ne seviyede bilmiyorum ama 1000 tl desek yatırımı 42 yılda çıkarır (vergi vb giderler hariç) 1500 olsa ort kira 35 yıl .. ki bence bir emlak yatırımı için yüksek bir oran olduğunu düşünüyorum ..
piyasa da benzer görüşe sahip demek ki arzdan beri fiyat düşüyor..
mevcut durumu incelesek ; 32,8 TL ile 12000 adetlik bir daire 396 000 tl yapıyor..
1000 TL kira getirisi elde edecek olsak 33 yıl
1500 TL kira getirisine göre 22 yıl yapıyor ..
bu rakamlardan 22 yıl olanı makul ama 1500 tl fiyat ortalaması kısmı biraz mechul sehrin bu kadar dışında..
bir yatırımın alırken cazip olması esasında ele alacak olursak , kira getiri carpanı 10-15 yıl arası olan bence yatırıma değer bir yatırım olabilir.. 10 yıl olsa tatında yenmez ne var ne yok almak için güzel fırsat diyebilirim.
10 carpanı ile ilerlesek ;
1000 tl kira * 12 ay * 10 yıl = 120.000 TL / 12000 lot = 10 TL hisse bası fiyat çok cazip diyebilirim..
1500 tl kira * 12 ay * 10 yıl = 180.000 TL / 12000 lot = 15 TL hisse başı cazip diyebilirim..
15 carpanı ile ilerlesek ;
1000 tl kira * 12 ay * 15 yıl = 180.000 TL / 12000 lot = 15 TL hisse bası fiyat cazip diyebilirim..
1500 tl kira * 12 ay * 15 yıl = 270.000 TL / 12000 lot = 22,5 TL hisse başı cazip üst sınırında diyebilirim..
bunun haricinde piyasanın mevcut likit sıkışıklığında bu rasyoların üstünde çok bir caziplik göremediğini ifade eden çok fazla yazı var geçmiş konularda.. ben de benzer bir görüşteyim.. fiyatlar düşme eğiliminde , ve bunun değiştiğini söyleyebilecek bir done yok elimizde..
tekrar söylüyorum umarım beklentileriniz dahilinde istediğiniz karla ayrılırsınız , inş yatırım için fırsat kollayan bizler yanılırız sizler uygun gördüğünüz bu fiyatlardan kazancla ayrılırsınız.
Bu evi verdiğiniz en iyi kriter 15 çarpanı ile 270.000’e almak bana da çok cazip geldi.
Sizin bu mantıktan gidersek örneğin Ataşehir’de piyasası net olan, 25.000 tl eksiğine versen anında satılacak dairenin cazip alımı nedir?
270.000 hedefiyle yola çıkarsak hiç bir yatırım yapamayız. Bu bir yatırım öngörüsü olamaz hayalcilik olur.
Yakın zamanda bir asliedim yapacağım 2. si içinde beklemedeyim, fiyat düşerse neden üzüleyim daireyi ucuza aldım diye üzülemem.
Toki ile yeni telefonda görüştüm bu bölgedeki ihale tecrubelerinin ortada olduklarını hiç bir şekilde piyasa değerinin altında satış yapılmayacağı bilgisini bildirdiler. Zaten böyle bir rezaleti göz isteselerde almazlar. Hisse makul fiyatda artık hissesi olanlarda elbet alışa geçecrktir.
33 seviyesine inmiş kağıdı 42.5 seviyesinde gibi yorumluyoruz.
Alıntı:
Originally Posted by 42.500
caziplik görece bir kavramdır.. bana cazip olan şey bir başkasına cazip gelmeyebilir bu kısmı anlamamanız garip , neden derseniz piyasa yapısının kendisi buna göre şekillenir..
5x fiyatlı bir senet kimilerine cazip geldiği için alım yapılır, başkası aynı ürünü 4x cazip geldiği için ilgili kademede bekler , kimisi 2x i cazip bulurken kimisi x fiyatı bekler..
bu kısım tamamen sizin algı ve beklentilerinizle ilgili.. ataşehirde 25000 tl indirimli bir daire gibi bir ifade bana bişey ifade etmez..
kişisel görüşüm ataşehirde kira nedir , kaç yılda yatırım kendisini döndürüyor , 25000 eksik olması bu süreye ne kadar etki ediyor bilmiyorum.. bu değerlere bakarım.
bu demek değil ki aynı durum başkası için geçerli değil , misal sizin için 25000 tl indirim cazip olabilir, kişisel beklentiniz bu daireyi 25000 tl indirimli alıp 10-15 000 fazlasına satabileceğiniz üzerineyse aradaki fark size cazip gelebilir.
ama piyasada karşılığı olup olmadığını ancak işlmeleri yapmaya başladıgınızda görürsünüz. belki piyasa oyle bir durumdadır kı bazen 25000 tkl indirimli aldıgınız şeyi 50000 indirim de yapsanız satamazsınız. alıcı yoktur , piyasa daralmıştır .. şimdi bu durumda çıkıp da sokak ortasında ulan siz benim malımı ucuza almak için fırsat kolluyorsunuz adiler diye bağırmanın size bir faydası olmaz...
270.000 tamamen basit bir hesap , yanlış anlaşılmasın.. ilgili bölge çok yeni , şuan orada kiralar ne seviyede bilmiyorum muadiller baz alınabilir aynı bölgede ..
kaldı ki bu tarz durumlarda sermaye yapınzı da önemli , elinizde 5 milyon cash varsa 270000 ila 350000 arasında sizin için pek bir fark olmayabilir algı açısından.. bu yuzden size fiyat daha önce cazip gelecektir..
daralan piyasada alıcı ve satıcı durumları ise negatif etki edeceği için , bol kaynaklı kişiler genelde zararın pskolojik yükünü çekmek zorunda olan taraftır. algıları yüzünden piyasadaki diğer kişilerden daha önce tav olurlar ve mal taşırlar..
kaynağı kıt olan kişiler ise daha temkinli davranmak zorundadır aksi takdirde hem ellerindeki maddi kaynağı hem de pskolojik güçlerini kaybederler.
umarım 2. asli edinimize en kısa sürede kavuşur , yatırımlarınızdan kar ile ayrılırsınız.
Cevabınız için teşekkürler.Alıntı:
Originally Posted by kennym
Eğer uygun görürseniz size ticari bir teklifde bulunmak istiyorum. Bu yaklaşım tarzınızlar cazip bir yatırım yakalarsanız ve kasa durumunuz daha fazlasını almaya uygun olmaz ise hemen bana bildirin. Anında %5 fazlası ile ben de yatırım yapacağım. Siz ekstradan %5 kazanacaksınız ben de sizin araştırmanızdan faydalanmış olacağım.
Örneğin bu daireyi 270.000'e bulursanız anında 283.500'e sizden alacağım.
Malımı ucuza almaya çalışıyorsunuz gibi bir ithamım olmadı. Sadece yorumunuz gerçek dışı geldi bahsettiğiniz hesapla piyasası oturmuş her hangi bir yerde emlak alamazsınız. Sizin bu hesabınıza göre Türkiye'de bir adet bile cazip konut yok. Ataşehir'de 25.000 eksiğe daire bulsam şu an almam. Ama 75.000 eksiğe bulursam alırım. Ama sizn hesabınıza ve Ataşehir'deki kira gelirine göre 100-150 bin eksiğe almak cazip oluyor. Ben de bözyle bir cazibe karşısında ister istemez etkileniyorum :)
ben teşekkür ederim ,Alıntı:
Originally Posted by 42.500
itham size değildi , burada yazı yazarken insanların yapıştırdığı bir yafta var , neymiş birileri ellerindeki malı ucuza alacakmış gibi .. satmazsa kimsenin o malı alamayacağını es geçerek yazılan bu yazıların ciddiyetsizliğini belirtmek için o örneği verdim. sizlik bir durum değil yanlış anlaşılmasın.
konut fiyatlarındaki son 10 yıldaki şişkinlik aslında sizde belirtilen oranlardan cazip konut yok algısını oluşturdu.. para bollugunda şişen fiyatların önümüzdeki 5 yılda nerelere kadar düşeceğini gördüğünüzde benzer düşüncede olmayabilirsiniz. algılar dönemseldir..
nasıl ki 2000 li yıllarda koskoca TC 10 milyar dolar için krize girmiş , 2018 yılında ise 430 milyar dolar dış borca kadar borçlanabilmişse , 2000 li yıllardaki ev fiyatları ile şuanki ev fiyatlarını karşılaştırarak fiyatların ne seviyede oldugunu , bu şişkinliğin ne seviyelere kadar inebileceğini görebilirsiniz.
eğer 2018 yılı gelişen piyasalarda nakit krizini beklendiği ölçüde tetiklerse emin olun benim bahsettiğim 10- 15 çarpanın bile altında ev alma imkanları oluşacak..
nasıl ki bir gecede %7000 faiz verilebilen bir piyasa oluşabiliyorsa belirli dönemlerde 5-10 çarpanla bile ev alabilirsiniz.
neyse size gerçekçi gelmese de anlarım, beklenti meselesi .. bakalım önümüzdeki dönemde umarım ben yanılırım ve sizler piyasanın bol nakite sahip olduğu , emlak piyasasının yatırımcısına bol bol kazandırdığı bir dönem yaşarsınız.
bugun 14000 kusur lotluk %4.4 luk artis iyi oldu bence.yavas yavas hakettigi yerine gelir ins. ilgilenen arkadaslara takas analizini atiyorum, forumda eski attigim analiz mevcut, dagilimlari karsilastirabilirsiniz.
https://i.hizliresim.com/8z2mzW.png
Ne oldu zıp zıp lar sesiniz çıkmıyor hiç nerede o çok bilmişler 14000 lot ile yüzde 4 kazandırdı daha önce yanılmıyorsam 145 yada 146 sayfada Bi analizde bulunmuştum çok bilmişler hayal kuruyorsun. Dediler 145 yada 146 sayfadaki analizine bakabilirsiniz 5 yada 6 ay sonra dediğim fiyatları göreceksiniz