şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2
Alıntı:
Originally Posted by
Turnike
Vergi dilimlerine göre %40 vergi ödeyene çarpan kaç olur, %15 ödeyene kaç olur
Biraz hesaplama yapacağım:
Daire alalım kiraya verelim, daire satış fiyatı 600.000TL pazarlık komisyon alım satım masrafı 600.000TL'ye mal ettik diyelim. Kira getirisi 1700TL. (emlakçıdan alınan güncel fiyatlar, ankara çankaya'da kolay kiraya verilebilen iyi bir semt olan bahçelievler semti)
Kira artırımlarında her yıl %2-3-5 kayıp yaşanır bu bir gerçek. 1700'den 1880TL olacaktır kira 1850 olsun denir geçilir. Kriz oldu denilir bu yıl 1800 ödeyeyim diye pazarlık unsuru yapar kiracı, bu lafları yemeyiniz, acıyan acınacak hale gelir :).
Her neyse bu kayıpları HESAP ETMİYORUM, 1700TL*12=20.400TL.
Götürü gider=20.400*0,15=3.060TL.
Vergiye tabi gelir:17.340TL
%40 lık vergi dilimi istisnadan faydalanamaz, vergi sonrası eline net kalan para:13.466 TL aylık vergi sonrası getiri: 1122TL.
Bu daire 20-30 yıl için alındıysa 40 yıllık tecrübe ile yazıyorum her yıl 1 kira bedeli kadar bakım-onarım-yenileme-emlak vergisi-bina dış cephe onarımları-çatı onarımları-daire boş kalma masrafları olarak düşmeniz şarttır. (avukatlık olursanız her bir dava için 1.500 ila 5bin tl arasında değişen avukat ücreti ile birlikte kira kayıplarını toplarsanız 5bin ila 20 bin tl daha kayıp olarak ayırın, kısaca pis bir kiracı tüm hesaplarınızı alt üst eder)
Yenileme ve onarım yapmaz iseniz hem kiraya verme süreniz uzar, hem zor kiraya verilir hem de kira bedeli düşer.
Şu durumda %40 vergi dilimi için, aylık elinize net kalan para 13.466-1700=11.766 TL aylık 980 TL dir.
%40 vergi dilimindeki birisi için 600bin TL bağladığınız daireden elinize net aylık 980tl geçer. gerçek çarpanı 612 aydır yani 50 yılda kendini amorti eder.
%35 lik vergi dilimi, aylık 15bin tl civarı bürüt gelir varsayalım, bu gelirle istisnadan faydalanamazsınız, bu yüzden ele geçecek net kira aylık 1052TL amortisman süresi 570 ay yani 47,5 yıl.
%35'lik dilimde istisnadan faydalanan birisi için aylık net kira 1256 TL, amortisman süresi 477 ay yani 39,8 yıl
%27'lik dilimdeki birisi için aylık net ele geçen para 1325 TL, amortisman süresi 432 ay yani 37,7 yıl
%20'lik dilimdeki birisi için aylık ele geçen net para 1386 TL. amortisman süresi 432 ay yani 36 yıl
%15'lik dilimdeki birisi için aylık ele geçen net para 1429 TL, amortisman süresi 420 ay yani 35 yıl
Yukarıdaki hesaplanan gelirlerden çok gelir elde etmeniz sadece şanstır çok az kişi bundan faydalanır. Kiralık evlerin genelinin neden dökük olduğu konusunda bir fikir de verebilir kiracılara.
Zamanla zenginleşip daha üst vergi dilimlerine de gireceğiniz hesap edilirse kira geliri için ev almak başa beladan başka bir şey değil. Sinir stres harbi yaşanıyor o da üstüne damar tıkanıklığı olarak size dönüyor. Ustalarla mücadeleyi anlatmayayım bile.
Daireniz enflasyon üzerinde prim yaparsa ne ala. 2017 yılında bu yana enflasyon %70, istanbul ve ankarada konut fiyat endeksi artış oranı %50-55.
%15 götürü verginin sıfırlanması düşünülüyor diye 4 yıl önce haberler yapılmıştı. 2017 yılında %25'den %15'e düşürülmüş idi. Güya amaç gerçek gider yöntemine döndürmek.
Türkiye’de kirayı elden alırlar ya da kirayı bankadan gönderirken diğeri seçtirirler hiç bu hesaplara girmezler. Adamın koca şirketi var, ticaret yaparken KDV hesaplamıyor sen burada kira geliri için vergi dilimi hesabı yapmışsın :)
Kiracı konusunda, evi kiraya siz vereceksiniz emlakçı değil. Emlakçının her getirdiğine tamam demeyin. Adamdan sabıka kaydından tutun da, memur kefile kadar talepleriniz size kalmış. Belirlediğiniz şartlar altında İster tutar ister tutmaz. Eşeğinizi sağlam kazığa bağlarsanız avukat masrafını dahi kiracı öder.
Bakım konusunda yatırım yapıyorsanız ve eski ev alacaksanız sizi 10 sene götürecek bakım masrafını hesaplayarak evi almanız uygun olur. 10 sene sonrasında da evi satmak veya yeniden masraf yapmak konusunu gözden geçirmeniz gerekir.
Yeni ev alıyorsanız 10-12 seneden sonra eğer çevresel değişim beklemiyorsanız satın ve yeniden alın.
Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi
şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2
Alıntı:
Originally Posted by
tozlu
yaza doğru fiyatlar düşer mi beklenmeli sizce
Türkiye’de ev fiyatları düşmez. Ev sahibinde öyle bir refleks yok. En iyi ihtimal aynı kalır. Sana önerim kendin oturmak için alıyorsan, almaya çok yaklaştıysan hiç düşünme piyasa fiyatından al. Yaza faiz mi düşecek, konut alımına teşvik mi getirilecek bilemezsin. Maliyetler bile konutta fiyat artışını zorunlu kılıyor. Fiyatların aynı kalması bile maliyet enflasyonundan dolayı oldukça zor. Ufak bir kıpırdanmada fiyatlar yüzde 20-30 zam da görebilir. Hayalindeki evi alamamak ise hepsinden kötü.
Yatırım için düşünüyorsan ve elinde nakit paran varsa bence bu aşamada paranı başka yerde değerlendir. Faiz yüzde 18. Paranın alternatif maliyeti yaptığın ev yatırımını sana sorgulatabilir. Ortamı biraz daha izlemekte fayda var. Eğer yüksek faiz devam edecekse (TCMB sürekli edecek diyor) alternatif maliyetin büyük olur. Eğer 8-10 aylık faiz getirin kadar piyasa fiyatından düşük bir ev yakalarsan yine almayı düşünebilirsin.
Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi
şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2
Alıntı:
Originally Posted by
Tasarrufcu
Hocam siz 140 kira çarpanını bekleyin.
Yakında olacağını iddia edenler var.
Fazla yorulmadan ev sahibi olmuş olursunuz
2018 de burada bana saydıranlar, şimdi konutu savunmaya geçmiş. Bu tipleri görmek forumun da kalitesini sorgulatıyor.
2018 kasımda 475 bine aldığım evi geçen hafta 800.000 e sattım. Kirayı saymıyorum.
Yine o dönem yüzde 10 peşinat ile 5 yıl vadeli 0 faiz aldığım evin daha ödemesi bitmedi bugün satsam 600 bin net kardayım.
Şimdi o dönem bu millete 100 çarpanı bekleyin, nakit kraldır, dolar efsanedir vs diyen djoz, watcher46, hakem vs nerede?
Yatırımınızı yaparken sadece fikirlere bakın, nakit kraldır, şimdi nakit zamanı, paranızı şuraya yatırın diyenlere değil.
Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi
