Originally Posted by
GVA
2018 yil sonu beklentiler soyle,en iyi senaryo diyelim..
Hasilat beklentilerim ;
*** 203.4mio Tl kira geliri,19.7mio Tl usthak kullanim geliri , toplam kira geliri 223 mio TL/yil
BU rakamlar icinde detaylar :
1. Toplam kira bedelinde degisim,kontratlar tefe-tufe ortalamasi ile duzenlendi ise...
2. Ankara Kule hesaplama disi, kira gelirlerini katkisi yok,
3. Lodge hotel hesaplama disi, kira gelirlerini katkisi yok
(bunlarin satisi yatirimamacli gm satis gelirleri icine girebilir mi, yonetimin dusuncesi nedir , aksiyon plani nedir , kiralama satis ? Genel kurul sorusu !!
4. Ege perla avm bir miktar daha doluluk artisi
5. iskule 3 te 2017 ye benzer bir (7 kat) kiralama artisi
6. manzara adalar ofis tarafi hesaplama disi, kira gelirlerini katkisi yok
7. Kanyon artisi %5 ile sinirlandirilmis
*** Konut Satis gelirleri ; 755.3 mio TL , Konut Satis Giderleri ; -623.9 mio TL ,net gelir 131.4mio TL
1. InIstanbul Gala & Lokal , %90 teslim tapulandirma hasilat beklentim %50 isgyo payi 397.4 mio , bu % sonuclarin buyuk kismi onsatis surecinde tamamlanmis durumda, ertelenmis gelirler ve kisa vadeli stoklar icinde takip edilebilir. Toplam gider arsa dahil -315.9 mio TL, bu projenin katkisi gelri tablosuna 81.4 mio TL
InIstanbul Topkapi 2. etap insaat tamamlanmasi %30-40 seviyesinde sanirim, bu yila yetisme sansi yok !! ticari bolumler bu eta icerisinde
2. Manzara Adalar %65 satis minimum, tau devri ve teslimatlar, hasilat beklentim %72 ISGYO payi 357.9 mio TL, Toplam gider -308 mio TL, bu projenin katkisi +49.9 mio TL
*** Yatirimamacli gm portfoyunun disnda kalan bu 2 projede, hasilatin nakit akisina yansiyacagi unutulmamali... Kisa vadeli borclari fazlasiyla kapatacak durumda, tahvilsona eris tarihi 2019 olsada , yeni bir tahvil ihracina gerek duyulmayacagini dusunuyorum.. net satis kari disinda finansallarda borc tarafinda iyilesme gorulebilir...Manzara Adalara ofis tarafi , Genel Kurul Sorusu !!! satisi dusunuluyor mu ? kiralamada grup sirketleri bir potansiyel mi ??
*** Manzara Adalar ofis yapilakta olan yatirim amacli gm listesinden,faal olanlar listesine gececek..bunun etkisi esas faaliyet icinde yer alacak degerleme sonuclarini etkileyecek , bu yil ege perla dengeleri bozdu.. bu yil hem kartal hem egeperla duzeltmesi ile 2017 sonu enflasyon ve 2018 ici olasi enflasyon uzerinden , iyi senaryo da 3.834 mia TL kapanis degeri uzerinden %10luk bir duzeltme ile 4.218mia TL ye ulasabilir, gelir tablosuna yansimasi +383.4mioTL olabilir..
*** Diger bir olasilik ise Ankara Kule ve Lodge otelin satisi nin yatirima amacli gm satis geliriolarak yansimasi olabilir, bununla Kadikoy otel finance edilebilir, portfoydeki turizm gmenkul orani yukseltilmek istenmiyorsa, buradan da gelir tablosuna ilave bir gelir ve nakit akisi saglanabilir, genel kurul sorusu !!!
bu iki gmenkul un maliyetleride gozonune alindiginda atil kalmis olmasi acik ve net ortada...
*** tabiki mevduat faiz,menkul kiymet alim satim kari gibi kalemler, hasilata ilave gelecektir, olasi nakit akimi ile 10-11mio ilave glir beklenebilir...
*** tum bu senaryolar gerceklesirse 1.16 mia TL gibi bir hasilat gorulebilir, en iyi senaryo...
satislarin maliyeti beklentim ise tum giderlerde %11gibi bir artis ile calisarak max -850mio gibi gerceklesebilir...
sonucta 2018 sonu brut kar +317 mio TL gelebilir...
gene yonetim ve pazarlama giderleride de %11 lik bir artis dusunuyorum.. buna ilave degerleme azalisi ongormuyorum..+383 mio degerleme katkisi, ve -40mio gider kapanisi ile Esas Faaliyet Kari beklentim +677.8 mio TL
Bu sonuca finansman giderleri ilave edilecek ...
ozetle olagunsutu yedeklerde ki 1.8 mia tl gecmis donem karlarininda etkisiyle ile bu yil 2017 sinuclari icin bedelsi sermaye artisi ongoruyorum,bu oran %7.5 olabilir,eger nakit temettu verilmeyecek ise bu oran daha da yukarida olabilir.. 50 mio tl itfa tarihi 24.07.2018 olan bono ihracinin ve bir ilave boni ihraci daha olabilir 6 aylik, bu yilin nakit temettusu dusunulerek kullanildigi kanisindayim ayrica,bu da mumkun,dolayisiyla%7.5 nakit temettu de olasidir...
2018 yili icin ise %10 bedelsiz,temettu seklinde olabilir, iyi senaryo gerceklesir ise...
yaratilacak nakit akimlarinda risk manzara ada ve insitanbul on odemelrinde iptaller bir risk , kalan stoklarin eritilmesinin zaman alacagi gercegi ve iki yeni rojenin lansmani , Tuzla icin 680-700mio Kartal icin ise 135-140 mio TL
Kamu bankalarinin ist finans merkezinde yavas kalmalari, %30 seviyesine ulasan isgyo yatiriminin bu yil ilave kaynak ihtiyaci dogurmeyacagini ongoruyorum..
ifm nin bitisinin iskuleler icin bir riskoluolmayacagi da ayri bir genel kurul sorusu, isbank genel mudurluk atasehire gecerse, iskule ne olacak sorusu ..
sevgiler iyi haftalar
bu ay sonu genelkurul teklifini gorecegiz !!! hissenin seyri acisindan onemli.. zaten cari sartlar ortada, sistemetik risk disinda, emlak iyasasi, faizler konut vs, stok artisi... risk ve fiyatlama baskisi yaratirken
ilave gelismis ulke borsalari, faiz beklentileri olumsuz gelismeler ise sistematik olmayan riskler olarak karsimizda, tlnin deger kabi, enflasyonist ortam vs
son donem emlak sektorune katkisi olacagi soylenen tesvik kutusunun tatmin etmemesi, ilave bir dosya gelebilir onumuszdeki gunlerde...
Guneyimizde yasanan oerasyon, halkbank davasi ve olasi sonuclarinin net olmamasi gib gibi gibi...
iyi haftalar
