ISGYO Ýþ Gayrýmenkul Yatýrým Ortaklýðý

Benim midemi bulandýran,
1-tahvil ve banka borçlarý, yaklaþýk 600 milyon, bunlara ödenen faiz ve kur farký bilançoda tamgörünmüyor, bir kýsmý aktifleþtiriliyor, yýllýk en az 120 milyon faiz kaybý var, faiz kazanan iþletme olacakken,
2- Egeparla avm nin iþletme giderleri alýnan kiralardan daha yüksek, tam incelemedim, izmirde böyle bir avm bana kipayý hatýrlatýyor, yok pahasýna migrosa satýldý.
3-Manzara adalar da zararda, ödenen faizleri düþünürsek.
4- Dolarla arsa alýnmasý, konut sektörünün balon yaptýðý dönem.
5- Bunlarýn ve tsgyo fiyaskosunun baþ sorumlusu genel müdürün hala baþta olmasý
5-Yönetimin hiç baþarýlý bir iþi yok, likit, atýl gayrimenkulleri satýn, ya da kiraya verin.
6- Faizle yapýlan projelerin egeparla, tuzla arsasý, manzara adalarýn, faiz dahil deðer düþüklüðünün yýllýk bazda maliyeti benim midemi bulandýrýyor.
7-Geçmiþ yapýlan projeler, finans merkezi de dahil bunlara bir diyeceðim yok, sadece kiracý bulunmasý veya satýlmasý


https://i.hizliresim.com/p6d92a.png

Ýzmir Ege Perla Projesi
Ege Perla, 18.392 m2’lik arsa üzerinde yer almaktadýr. Projede yaklaþýk 23.500 m2 kiralanabilir alana
sahip, yarý açýk mimarisiyle seçkin maðazalara ev sahipliði yapan alýþveriþ merkezinin yaný sýra 1+1’den
5+1 executive’e kadar farklý büyüklükte ve tipte körfez manzarasýna sahip konut ve ofisler yer
almaktadýr. Proje, 490 milyon TL tutarýnda yatýrým bedeline sahiptir.
Projede Haziran 2016 döneminden itibaren satýlmýþ olan ünitelerin teslimlerine baþlanmýþ olup, 31 Mart
2018 itibarýyla projede yer alan ünitelerin 153 adedinin satýþý tamamlanmýþtýr. Projedeki AVM 6 Eylül
2017 tarihi itibarýyla faaliyete geçmiþ olup, kiralama çalýþmalarý devam eden AVM’den yýllýk 12 milyon
TL civarýnda brüt kira geliri elde edilmesi hedeflenmektedir.
Projenin AVM bloðunun deðeri, Nova Taþýnmaz Deðerleme ve Danýþmanlýk A.Þ. tarafýndan hazýrlanan
29 Aralýk 2017 tarihli ekspertiz raporunda 245.050.000 TL olarak belirlenmiþtir.


Benim aklýma takýlan sorular.

1- Ekpertiz deðeri 245 milyon, ama toplam proje maaliyeti ne kadar (faiz kur tüm giderler eklenmiþ) Yani bugüne endekslenmiþ maliyet ve expertiz farký ne kadar.
2- Eylül 2017 de biten projede ilk 3 ay 3 milyon kira beklentisi olmasýna raðmen neden 1,595 milyon gelir var, yani kabaca beklenen kiranýn yüzde 50 si. Doluluk ne kadar. Yýllýk bu hedef gerçeçekçi mi. Gerçek olsa bile 250 milyon lira ekpertiz deðeri olan bir avm den sadece 12 milyon kira beklemek çok düþük deðilmi. Amortisman deðeri 20 sene gibi. Neden böyle pahalý yatýrýmlara girilir, ve aracýlar, müteahhitler zengin edilir.
Çoðu yatýrýmcý 100 milyon bile vermez bu avm ye pazara çýksa. Ýþletmesi bir kere pahalý. Maliyeti bilmem ama en az 150 milyon zarar, her yýl da iþletme giderleri, kipanýn da Ýzmir merkezde böyle bir avm si vardý. Son durumuna bakýn.

Kapadokya Lodge Otel 25.388.000 TL expertiz deðeriyle neredeyse bedava (aylýk 20bin) kiraya veriliyor. Neden yönetim bu oteli elinden çýkarmýyor ama daha likit yerleri çýkarýyor(peþkeþ çekiyor, ekpertiz deðerleriyle iþstedikleri gibi oynuyorlar)

Bu otel 5 milyon zararýna verlse kimsenin itirazý omazz. Bu güne kadar neden geç kalýndý. Beklenti ne??. Ýþ grubuna mensuplarý bedava tatil yapsýnlar mý diye???

21 ocak 2016 de Ýþ GYO, Alarko'nun Tuzla'daki arsasýný KDV hariç 143 milyon 500 bin TL bedelle satýn aldý...

Banka borcuyla 2 sene 5 ay olmuþ, birleþik faiz yýllýk yüzde 18-20 (kur, tahviller enflasyona endekli), maaliyet kdv nin finansmaan maliyetini göz önüne almasak bile, rahat 200 milyon eder, bugünkü ekpertiz deðeri, 168 milyon (korkarým bu piyasa daha düþük), en az 30-35 milyon bir zarar söz konusu finansman maliyetine bakýnca, bu kadar faiz nereye gidiyor.

Bence þirket kira getiren likit deðerleri satacaðýna, atýl bekleye aþaðýdaki arsalarý satýp, proje iþinden çekilse gözümü kapatýp, iþgyo hissesi alýrdým. Tuzladan zarar etsek de uzun vadede kazanýrýz bu faiz ortamýnda. banka faizi ile mülk alýp kazanmak çok riskli, delilik.

http://i.hizliresim.com/vjO8bp.png

31 Mart 2018 itibarýyla Þirketin yatýrým amaçlý gayrimenkulleri ve stoklarý üzerinde aktifleþtirilen
finansman gideri 319.915.247 TL
dir.


Yani borçla egeperla yapýlýyor, tuzla arsasý, alýnýyor, manzara adalar yapýlýyor, bilançoda ödenen faizler görünmüyor, bu faizler proje maliyetine ekleniyor, sonrada bilançoda görünen finansman rakamý aldatýcý oluyor, þirketin yýllýk 240 milyon faiz giderý vardýr ama göremiyoruz bilançoda.

Bu þirket bu borçlarý öder o acýdan bir sorun yok fakat bu satýþlarýn yani peþkesin devam etmesinden korkuyorum. Acaba bilmediðimiz farklý amacmi var.

Alýntý:

---

Originally Posted by Infernobroker

Bu þirket bu borçlarý öder o acýdan bir sorun yok fakat bu satýþlarýn yani peþkesin devam etmesinden korkuyorum. Acaba bilmediðimiz farklý amacmi var.

---

Peþkeþ de varbir miktar içinde ama beceriksizlik, öngörüsüzlük, yüksek finansman borçda yakalanmak krize , bu gerçek neden. Ýstenilen düzeyde elde kalan konut ve iþyerleri satýlmýyor, beklenen finansman gelmiyor, yüksek ödenen faiz, sürekli yeni tahvil ihracý, kötü yönetim, bunun baþka izahý yok. Çok fazla ödenen faiz olunca alaacele likit gelir getirilen yerlerin satýmý. Tam beceriksizlik, belki kötü niyet de olabilir , bu beceriksizlerden herþey beklenir.

Toplam banka ve tahvil biraz karýþýk, finansal borç 1 milyar 300 milyon civarý 600 milyon deðil, zaten kamuya açýk bilgiler, çok açýklayýcý deðil.