Printable View
fazla uçma kardeş nereden buluyorsun bu 4 haneli rakamı.Bir tipet atasözü vardır."alçaktan uç ki düşünce fazla zarar görmeyesin." bunun değeri 40-50 arasıdır.Arsanın tamamından gelecek toplam para en fazla 200 milyon eurodur.Bu da hisse başı 36 tl dir.hadi buradaki değeriyle 45 olsun. defter değerinin 22 katına mı gidecek yani.yıllarca bu sektördeki hisseler defter değerinden işlem görmediğini unutma.Alıntı:
Originally Posted by Future1905
SPK gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenleme getirdi
Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK), Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nde yaptığı değişiklikler, Resmi Gazete'nin bugünkü sayısında yayımlanarak yürürlüğe girdi.
Yapılan değişiklikler kapsamında, tebliğin portföy sınırlamalarına ilişkin bölümünde yer alan maddelerde düzenlemeye gidildi.
Buna göre, portföy sınırlamalarına ilişkin maddede yer alan "Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine ve gayrimenkule dayalı haklara aktif toplamının en az yüzde 51'i oranında yatırım yapmak zorundadırlar." cümlesi "Gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, gayrimenkul yatırım fonu katılma paylarına ve sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri şirketlere, aktif toplamının en az yüzde 51'i oranında yatırım yapmak zorundadırlar." şeklinde değiştirildi.
Aynı bölümde yapılan düzenleme ile ortaklıkların münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklarda en fazla aktif toplamının yüzde 25'i, diğer ortaklıklarda en fazla aktif toplamının yüzde 49'u, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası cinsinden vadeli mevduat veya katılma hesabı, yabancı para cinsinden vadeli ve vadesiz mevduat veya özel cari ve katılma hesabına ise en fazla aktif toplamının yüzde 10'u oranında yatırım yapabilmesi şarta bağlandı.
Bu paralelde tebliğin halka arz yoluyla satış bölümünde de düzenlemeye gidilirken, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sadece altyapı tesislerine ilişkin sahip oldukları üretim lisansı veya benzeri başka imtiyazlar kapsamında faaliyette bulunmaları halinde, bu ortaklıkların portföy sınırlamalarına ilişkin oranları sağlaması zorunluluğunun aranmayacağı hükmedildi.
- Özellik arz eden kararlar
Tebliğin özellik arz eden kararlar bölümünde yer alan "Payları halka arz edilen ortaklıklar ile bu fıkrada sayılan taraflar arasında olan ve bu fıkrada sayılan işlemlerin gerçekleştirilmesi amacıyla alınan yönetim kurulu kararlarının kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması, ayrıca karar oy birliğiyle alınmadığı takdirde yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi gerekir." maddesi yürürlükten kaldırıldı.
Aynı bölümde yer alan "Ortaklıklar ile ilişkili taraflar arasında yapılan işlemlere yönelik olarak Kurul tarafından belirlenen kurumsal yönetim ilkeleri saklıdır" maddesi de "Ortaklıklar ile ilişkili taraflar arasında yapılan işlemler hakkında, bu tebliğ hükümleri saklı kalmak kaydıyla Kurul tarafından belirlenen kurumsal yönetim ilkeleri uygulanır" şeklinde değiştirildi.
- Yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalar
Ortaklıklarının yatırım faaliyetleri ve yatırım faaliyetlerine ilişkin sınırlamalarına yönelik esasların belirlendiği bölümde de bazı maddelerde düzenleme yapıldı.
Düzenlemelere göre, ortaklıklar alım satım karı veya kira geliri elde etmek amacıyla arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilecek, satabilecek, kiralayabilecek, kiraya verebilecek ve satın almayı veya satmayı vadedebilecek. Münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar sadece altyapı yatırım ve hizmet konusu olan gayrimenkuller ile ilgili olan işlemleri gerçekleştirebilecek.
Daha önce gayrimenkul yatırım ortaklıkları bu bentte yer alan işlemlerin hiçbirini gerçekleştiremiyordu.
Düzenlemeyle ortaklıklar, faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilecek. Öte yandan hiçbir şirkette sermaye veya oy haklarının yüzde 5'inden fazlasına sahip olamayacak. Ortaklığın tek bir ihraççıya ait para ve sermaye piyasası araçları yatırımlarının toplamı ortaklığın aktif toplamının yüzde 10'unu aşamayacak. Burada belirtilen "tek bir ihraççıya ait" ifadesi, eski tebliğde "tek bir şirketteki" şeklinde yer alıyordu.
Ortaklıklar, kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin yüzde 3'ünü aşan komisyon ücreti ödeyemeyecekler ve benzeri giderler yapamayacaklar. Ancak yurt dışında yerleşik yabancı uyruklu kişilere yapılacak satışlarda bu hüküm uygulanmayacak.
Söz konusu madde eski tebliğde, "Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin yüzde 3'ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar. Bu hüküm münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işletecek ortaklıklar için uygulanmaz." olarak belirlenmişti.
Son olarak daha önce tebliğde yer alan "Ortaklık portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır" maddesi, düzenleme sonrası tebliğde şu şekilde yer aldı:
"Ortaklığın mülkiyetinde olan gayrimenkuller üzerinde metruk halde veya ekonomik ömrünü tamamlamış veya herhangi bir gelir getirmeyen veya tapu kütüğünün beyanlar hanesinde riskli yapı olarak belirtilmiş yapıların bulunması veya tapuda mevcut görünmekle birlikte yapıların yıkılmış olması halinde, söz konusu durumun hazırlatılacak bir gayrimenkul değerleme raporuyla tespit ettirilmiş olması ve varsa söz konusu yapıların yıkılacağının ve gerekmesi halinde gayrimenkulün tapudaki niteliğinde gerekli değişikliğin yapılacağının Kurula beyan edilmesi halinde gayrimenkul arsa olarak ortaklık portföyüne dahil edilebilir."
- Ortaklıkların yapamayacakları işler
Yapılan düzenleme ile gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yapamayacakları işler bölümünde yer alan "ilişkili taraflarına herhangi bir mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç veremezler" maddesine "sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları dışındaki" ifadesi eklendi.
Böylece, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıklarına mal veya hizmet satımı işlemine dayanmayan borç verebilmesinin önü açıldı.
- Rehin ve sınırlı ayni hak tesisi
Tebliğin ipotek, rehin ve sınırlı ayni hak tesisine ilişkin hükümlerin belirlendiği bölümünde yapılan değişiklikle, kat karşılığı ve hasılat paylaşımı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arsaların sahiplerince ortaklığa, bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi veya arsanın devredilmesi halinde, projenin teminatı olarak arsa sahibi lehine ortaklık portföyünde bulunan gayrimenkuller üzerine ipotek veya diğer sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkün kılındı.
Ayrıca kendi tüzel kişilikleri lehine temin edilecek finansman için portföydeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebileceği hükme bağlandı.
Öte yandan düzenleme ile ortaklıkların, sermayesine yüzde 100 iştirak ettikleri bağlı ortaklıkları lehine kendi portföyündeki varlıklar üzerinde ipotek, rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis ettirmesinin, söz konusu bağlı ortaklıkları lehine teminat, garanti ve kefalet verebilmesinin önü açıldı.
Tebliğe eklenen yeni bir maddeyle inşaat işleri malzemelerinin ortaklık tarafından satın alınarak inşaat hizmetini sunacak müteahhidin kullanımına sunulması mümkün kılındı.
Ancak bu, inşaat malzemelerinin ortaklığın portföyünde bulunan belirli bir gayrimenkul projesiyle ilgili olması ve münhasıran bu projede kullanılmak üzere temin edilmesi, müteahhitlerle imzalanan karşılıklı hak ve yükümlülüklerin belirlendiği sözleşmelerde ortaklık tarafından temin edilen inşaat malzemelerine ilişkin hususlara da yer verilmesi ve inşaat malzemelerinin temin edileceği kişilerin münhasıran inşaat malzemesi üretimi yapan ilişkili taraflar hariç ortaklığın ilişkili tarafı olmaması koşullarına bağlandı.
- Ekspertiz değerinin kullanılması
Tebliğin, ekspertiz değerinin kullanılması bölümünde yapılan düzenlemelere göre, ortaklığın portföyünde yer alan veya alması planlanan gayrimenkuller, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin olarak yapılacak alım satım, kiralama ve benzeri işlemler tespit edilen ekspertiz değerleri dikkate alınarak gerçekleştirilecek.
Mevcut piyasa veya ödeme koşulları dikkate alınarak yapılacak alım işlemlerinde ekspertiz değerlerinden daha yüksek, satım ve kiralama işlemlerinde ise ekspertiz değerinin yüzde 95'inden daha düşük değerlerin esas alınması durumunda, bu durumun Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilmesi zorunlu olacak.
Ciro üzerinden kira sözleşmesi imzalanan gayrimenkuller ile sabit kira bedeli ve/veya ciro üzerinden kira sözleşmesi imzalanan birden fazla kiracının bulunduğu gayrimenkullerin kira ekspertiz bedeli ve kira bedeline ilişkin karşılaştırma, hesap döneminin sonunda yapılacak.
Kısmi doluluğa veya değişken doluluğa sahip gayrimenkullerden elde edilen kira bedeli toplamının, gayrimenkulün toplam ekspertiz kira bedeli ile mukayesesinde, gayrimenkulün toplam kiralanabilir alanının yıl içerisindeki ortalama doluluk oranı dikkate alınacak. Bu kapsamda, elde edilen kira bedeli, gayrimenkulün toplam kiralanabilir alanının ortalama doluluğuna göre düzeltilmiş ekspertiz kira bedeli ile mukayese edilecek. Bir hesap döneminin sonunda, ekspertiz kira bedelinin altında gelir elde edilen gayrimenkullere ilişkin bilgilerin, hesap dönemini izleyen birinci ayın sonuna kadar kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanması ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak pay sahiplerine bilgi verilmesi zorunlu olacak.
Ortaklık portföyündeki varlıkların uzun süreli kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda, 5 yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri hazırlanacak bir değerleme raporuyla tespit ettirilecek.
Bir hesap dönemi sonunda o hesap dönemine ilişkin mevcut kira bedelinin ekspertiz değerinin yüzde 95'inin altında kalması durumunda, bu durum kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanacak ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak ortaklara bilgi verilecek.
Tek kiracısı bulunan gayrimenkullerin, uzun süreli kiralama sözleşmesine konu edilmeleri durumunda ise 5 yıllık dönemler itibarıyla kira ekspertiz değerleri hazırlanacak bir değerleme raporu ile tespit ettirilecek. Ortaklık tarafından 5 yıllık dönem içinde alınan toplam kira bedelinin, 5 yıllık kira ekspertiz değeri toplamının yüzde 95'inin altında kalması durumunda, bu durum kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya açıklanacak ve yapılacak ilk genel kurul toplantısının gündemine alınarak pay sahiplerine bilgi verilecek.
- Kar payı dağıtımı
Tebliğ değişikliği kapsamında, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bilgi verme ve kamuyu aydınlatmasına ilişkin bölümde de çeşitli düzenlemeler yapıldı.
Ayrıca söz konusu ortaklıkların kar payı dağıtımına ilişkin esasları belirleyen geçici maddede de süre uzatımına gidildi.
Böylece, ortaklıkların paylarının halka arzından veya nitelikli yatırımcıya satışından önce nakit kar payı dağıtımı yapamayacağına ilişkin hüküm, münhasıran altyapı yatırım ve hizmetlerinden oluşan portföyü işleten ortaklıklar için 31 Aralık 2023'e kadar uygulanmayacak. Bu süre daha önce 30 Aralık 2019 olarak belirlenmişti.
Kaynak : Anadolu Ajansı
Sen nasıl buldun 40-50 yi kahvede filan mi soylediler bak sana matematik yapıyorumAlıntı:
Originally Posted by 2020
1)pd/dd nin 1 olması için elindeki sermaye=kar oranı
Hisse fiyatı 10 TL denklem Budur (50 milyon sermayesi olan srvgyo 50 milyon kar ederse ölüsü 10 TL Dİr
2)şuan fiyat 36 TL pd/dd si 3.21
3)200 milyon dolar dediğin para güncel kur ile 1.870.000.000 milyar TL dir
4)arsa satılıp bu para bilançoda gözükünce 50 milyon sermayeli bu şirket sermayesinin tam 37 katı kar yazacak bilançoda Buda otamatik olarak 10*37
Yani 370 TL fiyat yazar hisse başına
5)şimdi gelelim gerçek dünyaya evet dediğim gibi bu fiyatı görür mü görmez mi buna sen ben değil piyasa karar verecek piyasa isterse götürür bu fiyatın çok çok üstünede götürür dediğim gibi buna piyasa karar verecek özellikle son dönemde ne idüğü belirsiz onlarca hisse yüzde 1000 üstüne getiri yaptı burda önemli olan patron yön verecek sonuçta halka açıklığı sadece yüzde 10
6)şuanda kimse göremiyor ama bilanço açıklanınca herkes başını duvara vuracak tarih kimi haklı çıkaracak göreceğiz hayırlı günler
Bir kaç noktada düzeltme yapalim;Alıntı:
Originally Posted by Future1905
Arsa 177 milyon euroya satıldı..
Bunun %72 si Servetin*.. KDV su bu dusersek yaklaşık 100 milyon Euro kasaya girer.
(hesabı 177*0.72*0.85)
0.85 yazmamın sebebi %15 vergi ödenir..
. Bu da gene düz hesap yapalım asagi yukarı 900 milyon TL demek..
Kalan yarisi da benzer fiyata satılırsa kasaya toplam 2-2.2 milyar TL ye yakın para girmiş olacak.
2 milyar/52 milyon yaparsak : yaklaşık 40 lira defter değeri çıkar..
biz diğer Gyolar gibi bina al-satina dayalı riskli işler yapmadığınız için genellikle kira işi yaptığımızdan dolayi piyasa değerimiz defter değerimizle aynı da olabilir ama 2-3-4 katinida piyasa çok rahat fiyatlayabilir..
(40 lirayı 2 ya da 3 -4 le çarpıp kendinize hedef koyabilirsiniz ya da piyasa hissemizi 30-40 liradada fiyatlayabilir uzunca bir süre.. bu kısma piyasa karar verecek hep beraber göreceğiz..)
Bizim Şuan odaklanmamiz gereken 3 şey var.
1) para ne olacak temettü mu verecek yoksa çok yüksek bir BEDELSİZ sermaye arttırımı mi olacak? neticede kasaya giren para şirket sermayesinin 20 katı nerdeyse.. kalan yerde satılırsa 40 katı olabilir
2) Ocak ayında Ana pazar garanti zaten.. Yıldız pazara girmemiz için 3 milyon TLlik FON gelecek mi?
3) Arsanın kalan yarısi icin Satış görüşmeleri yapılıyor mu? Yapılıyorsa ne durumda ?
Bu 3 maddede çok önemli..
Arsanın kalan yarısi da satılırsa ve üzerine de
Yüksek bedelsiz ya da güzel bir temettü hikayesi gelirse daha da güzel yerlerde olabiliriz..
Herşey çok doğru 10 numara yazmışsın hisse fiyat heaaplamısı hariç akşam detaylı anlatacam dediğim kar ile sermaye oranı ile 40 liranın çok üzerinde fiyat çıkar örneklerle anlatacam bu arada tweeterda ki heg senmisinAlıntı:
Originally Posted by HEG
evet benim ....Alıntı:
Originally Posted by Future1905
fiyat hesaplamasında farklılıklar olabilir. :)
Yılbaşına 100 lira
Demedi demeyin
Sermaye 50 olsun kasada 1000 k
Vakıf bugün de çaktırmadan topluyot
Hiç müşteri geldi satıyım havası yok
Ytd
Kabaca fiyat bazında şöyle bir hisse ile kıyaslayayım inveo eski adı ile gyhol 30 milyon sermayesi ile 300 milyon kar ve pd:2.13 fiyatı 32 TL
Dediğiniz kar rakımı 300 milyonun 6 katı 180-200 TL olması gereken rakam
Veya başka bir hisse algyo ile kıyaslayaım 17 TL. Ve 100 milyon kar var defter değeri 0.70 yani olması gereken fiyattan yüzde 30 daha aşağı işlem görüyor bu rakama göre ise 18 kat fazla yani algyo 1.800.000.000 TL kar açıklarsa 17*18 306 TL fiyat olması lazım bunun gibi bir çok örnek var fiyat normal şartlarda bu şekil hesaplanır 40 -45 lira filan değil yani defter değerinin 40 katı diyorsunuz kendi ağzınızla defter değeri şuanki bilançoya göre 10 lira civarı zaten otomatik olarak 400 lira fiyat çıkıyor
En önemlisi nokta=borsada aslında fiyat kar sermaye oranı na göre belirlensede (yani benim yaptığım hesaplamalar gibi) piyasa fiyatı yani gerçek fiyat bambaşka birşeydir onun içine psikolojik matematik sosyalijik onlarca farklı etken girer biz burda sadece kabaca varsayım ile fiyat söyleriz gerçek piyasada bunun çok çok üstüde olabilir çok çok altıda olabilir kısa bir örnek şirket bu gelen parayı çok farklı bir alanda değerlendirebilir mesala banka bile kurabileceği bir rakamdan bahsediyorum liman yapabilir başka bir şirket satın alabilir bu para çok büyük bir para burda bence en önemli etken patronun karekterli olması
Son not: bunları niye yazıyorum birçoğunuzun maliyetleri çok düşüktür ben bugün aldım ve sabahtan beri fiyata bile bakmıyorum belki bunları yazarken şuanda - filan olabilir 😀😀 sadece yazmamın sebebi borsada büyük fırsatlar çok az gelir 5 ten 30 a geldi diye kimse almazken 30 dan 300 e gittiğinde herkes vay be diyecek bu borsanın kuralı 5 liradan taze kuru 1000 TL ye çıkmadı mı peki 30 dan alan adam için zamanında ne demişlerdir borsada imkansız diye birşey yoktur
Son son not:😀😀😀 merak etmeyin bugün ki yazdığım kadar bir daha yazmayacağım sessizce köşeme çekileceğim ama bu yazılar TARİHE NOT OLARAK GEÇSİN 3 ay sonra tekrar alıntı yaparak konuşacağım tekrardan iyi günler herkese