Ofis Yatırımı

Türkiye'de konut sahipliği %70 civarında.. bir miktar akraba evinde kira ödemeden oturanlar, bir miktar da kamu lojmanlarında oturanlar var, netice itibariyle %20-22 dolayında kiracı olarak oturan var.. yani yatırım amaçlı konut alan biri bu %20 dolayındaki kiracı kitlesi içinden bir müşteri bulmayı hedefliyor..

ticari mülklerde durum farklıdır, dükkan açanların yada şirketi için ofis açanların büyük çoğunluğu kiracı'dır.. basit bir sebebi var- elindeki sermayeyi dükkanın yada ofisin mülkiyetine sahip olmak için harcamaktansa, yaptığın işe harcamak çok daha akıllıca ve feasible olacaktır.. bu yüzden ticari mülkler ağırlıklı olarak kiracı piyasasıdır, konut piyasası ise ağırlıklı olarak kendi kullanımına yönelik bir piyasadır..

'yatırım amaçlı gayrimenkul' deniyorsa, ilk akla gelen ticari mülkler olmak durumunda, konut değil..

proje geliştiriciler, konut projesi yapıyorsa tek amacı vardır- bunu en kısa zamanda satmak.. ben bu evleri kiraya vereyim diye proje geliştiren yoktur.. oysa avm ve ofis projesi geliştiricilerin önemli bir kısmı, satış yapmaz- kiracı bulmaya çalışır, kira gelirine oynar..

ticarilerde geri dönüş süresi daha kısadır.. mesela konut piyasasında fiyat/kira çarpanı 20-25 yıl aralığında, ofislerde 15-18 yıl arasında, dükkanlarda 12- 15 yıl aralığındadır.. konut, yani barınma ihtiyacı, ihtiyaçlar hiyerarşisinde çok daha öndedir, herkesin bir şekilde bir eve ikamet etmesi elzemdir.. oysa ticari mülk, ekonomik genişlemeye ve daralmaya bağımlıdır.. tüketim eğilimi düşüyorsa, dükkan talebi azalır, var olan kiracılar çıkar gider, çünkü para kazanamıyordur.. ticaride kira getirisinin güvenirliği daha düşüktür..

bu yüzden ticari mülk seçiminde lokasyon- konuta göre çok daha önemlidir..

Dükkan alıp kiraya vermeyi düşünenler iyi düşünsün.Ben de hep bilinç altımdaki dükkan iyidir mantığından dolayı 16 ay önce aldığım dükkanı aldığım fiyata dün sattım.
Dükkan alinca hele bir de benim aldigim gibi küçuk esnafin kiralabilecegi bir yer olunca o esnafin dertlerinin bir kismina ortak oluyorsunuz.
Benim aldıgım yerinin fiyat kira katsayısı 220 ay idi.Belki alışım hataĺi idi bilemedim.

Sent from my SM-N920C using hisse.net mobile app

Alıntı:

---

Originally Posted by Hakin

Dükkan alıp kiraya vermeyi düşünenler iyi düşünsün.Ben de hep bilinç altımdaki dükkan iyidir mantığından dolayı 16 ay önce aldığım dükkanı aldığım fiyata dün sattım.
Dükkan alinca hele bir de benim aldigim gibi küçuk esnafin kiralabilecegi bir yer olunca o esnafin dertlerinin bir kismina ortak oluyorsunuz.
Benim aldıgım yerinin fiyat kira katsayısı 220 ay idi.Belki alışım hataĺi idi bilemedim.

Sent from my SM-N920C using hisse.net mobile app

---

bunun neresi hata?

Topladiginiz kira yaniniza kar kalmis

Böyle bir dükkan varsa, rica etsem benim için pazarlık yapıver de alayım. Ciddiyim.

Alıntı:

---

Originally Posted by KaraKemal

proje geliştiriciler, konut projesi yapıyorsa tek amacı vardır- bunu en kısa zamanda satmak.. ben bu evleri kiraya vereyim diye proje geliştiren yoktur.. oysa avm ve ofis projesi geliştiricilerin önemli bir kısmı, satış yapmaz- kiracı bulmaya çalışır, kira gelirine oynar..

ticarilerde geri dönüş süresi daha kısadır.. mesela konut piyasasında fiyat/kira çarpanı 20-25 yıl aralığında, ofislerde 15-18 yıl arasında, dükkanlarda 12- 15 yıl aralığındadır.. konut, yani barınma ihtiyacı, ihtiyaçlar hiyerarşisinde çok daha öndedir, herkesin bir şekilde bir eve ikamet etmesi elzemdir.. oysa ticari mülk, ekonomik genişlemeye ve daralmaya bağımlıdır.. tüketim eğilimi düşüyorsa, dükkan talebi azalır, var olan kiracılar çıkar gider, çünkü para kazanamıyordur.. ticaride kira getirisinin güvenirliği daha düşüktür..

bu yüzden ticari mülk seçiminde lokasyon- konuta göre çok daha önemlidir..

---

Alıntı:

---

Originally Posted by ESLU

Böyle bir dükkan varsa, rica etsem benim için pazarlık yapıver de alayım. Ciddiyim.

---

böyle bir kaç dükkan var.. ciddi kiracılar, ciddi iskontolu mallar.. özelden mesaj atacağım size, halka açık olmayan mallar amma velakin yüksek rakamlar..

Alıntı:

---

Originally Posted by Hakin

Dükkan alıp kiraya vermeyi düşünenler iyi düşünsün.Ben de hep bilinç altımdaki dükkan iyidir mantığından dolayı 16 ay önce aldığım dükkanı aldığım fiyata dün sattım.
Dükkan alinca hele bir de benim aldigim gibi küçuk esnafin kiralabilecegi bir yer olunca o esnafin dertlerinin bir kismina ortak oluyorsunuz.
Benim aldıgım yerinin fiyat kira katsayısı 220 ay idi.Belki alışım hataĺi idi bilemedim.

Sent from my SM-N920C using hisse.net mobile app

---

220 ay dükkan için hatalı fiyat.. o kesin..

dükkan, ancak ekonomi iyiyse kiracı bulur, kiracı talebine mazhar olur ve değer kazanır.. ama çarpanı evden düşüktür, düşük olmalı.. çünkü basit bir mantık- herkes öyle yada böyle başını sokacak bir ev bulmak zorunda, evi talebi daha yüksek.. ama dükkan yada ofis talebi ekonominin genel gidişatıyla alakalı, talep artma eğilimindeyse yeni dükkan/ofis talebi oluşur, ama gerileme istidatı görülüyorsa yeni talep gelmek bir yana, mevcut yerler boşalır..

bir diğer dinamik faiz oranlarıdır.. kimileri evler için 12o ay ve daha aşağı çarpanlardan bahseder, bunlar 2002 öncesi faiz hadleri %100 ve üstü seyrettiği döneme aiittir.. öyle bir faiz oranı artık söz konusu değil, bugün faiz yükselecek dendiği zaman anlaşılan şey mesela %15 mevduat (%20 kredi) faizi.. 15+ yıl öncesine ait faizler artık söz konusu bile değil.. bugünkü faiz hadleri düşerse, çarpanlar yükselir..

faizler düşerse çarpanlar kesin olarak yükselir demek zor, çünkü arz/talep faktörü var.. çok fazla arz oluşmuşsa, normal dengeye ulaşmak vakit alacaktır.. anadolu yakasındaki dönüşüm projelerinin hepsinde giriş katları dükkan.. oysa bu kadar bir dükkan talebi yok.. bağdat caddesi ve civarında en az bir kaç yıl daha dükkan kiraları baskı altında kalacak.. kesin..

başka faktörler de var.. mesela banka şubelerinin orta/uzun vadede azalacağını (internet/mobil üzerinden işlemlerinyaygınlık kazanacğından ötürü) düşünüyorum, banka şubesi kiracılı yerlerin kira güvenirliği nispeten düşük.. bebek caddesi üstünde 300 metrede bütün büyük bankaların şubeleri astronomik rakamlarla kiracı, bunlardan bazıları tahliye edecek 5 sene içinde.. kira güvenriliği yüksek dükkan ?? mesela iyi iş yapan bir zincir market- asla bırakamaz iyi bir lokasyonu..

ofis daha farklı.. dükkan her yerde olur, ama ofis her yerde olmaz.. dağ başında ofis olmaz.. yüzlerce yıllık kapitalist gelişmin gösterdiği şey şu ki, ofis en merkezi yerde olmak ister.. istanbul ofis merkezi belli(ydi): büyükdere caddesi, mecidiyeköy- levent.. daha sonra büyük proje geliştirtirilebilecek mümkün lokasyon' kıstasından maslak devreye girdi.. son yıllarda değişen ana trend şu: anadolu yakasında da ofis lokasyonları oluştu.. zaten oluşmak zorundaydı i.istanbul gibi bir megakentin iş merkezi tek bir noktaya sığamazdı ii.beyaz yakalıların çoğu anadolu yakasında oturuyor, o yüzden yeni gelişme anadolu yakasındaki ofis lokasyonları : kozyatağı (e5/metro) ataşehir ve ümraniye hattı.. en şanslı lokasyon ümraniye: çünkü ekstra olarak-avrupa yakasına en kolay ulaşım (ters yönden)

ofis yatırımında dikkat edilecek en önemli nokta şu: merkezi lokasyonda olmak çok çok önemlidir.. daralma anlarında, yani pek çok lokasyonda ofis arzı oluştuğunda, sadece merkez iş yapar.. levent varken, kimse kağıthane yada basın ekspres istemez (şu an maslak bile iş yapmıyor, eski bnalardan çıkanların yerine asla kiracı yok).. ümraniye/kozyatağı varken, kimse kartal'daki ofisi gitmez.. ofis yatırımında lokasyon çok önemli- avrupa yakasında mecidiyeköy- levent hattı, anadolu yakasında ümraniye- kozyatağı hattı.. diğer lokasyonlar ofis yatırımı olmaz.. yazıhane bile olmaz..

Alıntı:

---

Originally Posted by KaraKemal

böyle bir kaç dükkan var.. ciddi kiracılar, ciddi iskontolu mallar.. özelden mesaj atacağım size, halka açık olmayan mallar amma velakin yüksek rakamlar..

---

Halka açık olmayan mal ne demek anlayamadım?
Mümkünse şu iskontolu malları banada bildirin.

Alıntı:

---

Originally Posted by KaraKemal

...
ümraniye/kozyatağı varken, kimse kartal'daki ofisi gitmez....

---

Haklısınız. Kartal'da yıllardır boş duran pek çok ofis var....
Ancak şöyle bir durum var "ofis" segmenti işyerleri için lokasyonun önemi gittikçe azalacak. Diğer dükkan vs. de müşteriye yakın olma mantığı vardır ancak ofis tarzı işlerde gittikçe gelişen iletişim bu gereği ortadan kaldırıyor.



SM-A710F cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

İstanbul için konuşuyorum ; Ofis arzı son beş senedir talebin üzerinde. Özellikle ufak tefek ofislerde arz fazlası çok ciddi. Bu arz erimeden ofise yatırım yapmak mantıklı değil. (Maslak, Zincirlikuyu, Gayrettepe gibi birinci sınıf bölge ve ofis binaları hariç) Mesela kağıthane bölgesi yatırım için çok iyi bir bölge fakat arz fazlası sebebi ile kısa ve orta vadede prim zor.

Merhabalar, bır tane dukkan var içinde kiracılı devrediliyor, devredeni devreden cıkarıp mal sahıbıne teklıf goturmek ıstıyorum fakat mal sahıbıne nasıl ulasabılırım ya da bılgılerıne bılgısı olan var mıdır acaba?

Akbank tarafından kurulan Gayrimenkul Yatırım Fonu 3.alımını Ümraniye- Buyaka'dan yapmış.. ilk ikisi Esentepe Astoria binası ve Kozyatağı'ndaki Palladium Tower'da satın aldığı ofis katlarıydı.. Ak-GYF türünün ilk örneği, yani türkiye'de halen faaliyete geçmiş ilk GYF, gayrimenkul piysasındaki ilk kurumsal yatırımcı..

http://666kb.com/i/dmtitegpi1xevhrjc.jpg

http://www.finansgundem.com/haber/ak...atirim/1231488

Okuduğum kadarıyla kartalda şu anda burası geleceğin leventi olacak sözü hikaye. Linkteki proje öyle satılmaya çalışıyor. m2 fiyatı 9,000 lira civarı.

http://www.bumerangkartal.com/

https://i.hizliresim.com/bLydRm.jpg

Emlakta istisnai durumlar olsa da ticari yatırımlar en makbulü. işyerlerinin daireler gibi kullanıcıdan kaynaklanan aşınma gibi masrafları olmuyor. Mesela bir daire için kiracı çıktığında mutfak dolapları kısmen de olsa tadilat istiyor, boya gerekiyor, parkeler eski tip ise cila istiyor, kapı kolları, elektirik düğmeleri, kiracı avize kullanmış ise düyler, daire 5 yılı aşkın süredir kirada ise kombi (en azından bakımı) gibi tadilatlar söz konusu olabiliyor. Ayrıca da demirbaş anlamında da zaman içerisinde masraflar çıkabiliyor. İşyerinde ise sadece boya ihtiyacı var ki onu da tutan kimse sorun etmeden yapıyor.
İşyeri yatırımı derken her tip ve her semt için değil tabiki.. Yıllık prim oranının %10'u aştığı semtlerde, yaya trafiğinin yoğun olduğu lokasyonlar ile kurumsal kiracılı köşe işyerlerinin zarar ettirdiğini hiç görmedim.

http://www.kuruoglugayrimenkul.com/i...1507538852.jpg

Her semtin ticarette yoğun mevkileri olduğu gibi Fatihte de en yoğun yaya ve araç trafiğine sahip ticari lokasyon Fevzipaşa caddesi. Cadde üzerinde satılık dükkan olmadığı gibi genel anlamda semtin önemli lokasyonlarının hiç birinde rayicinden satılık işyeri yok. Mesela bu linklerden Fatihte satılık daireler ile Fatihte satılık dükkanlar ı incelediğinizde satılık işyeri olmadığını görebilirsiniz. Bunun nedeni kapalı piyasaların öncelikle işyerlerinin dairelerden fazla rabet görmesi ve kapalı piyasalarda bile kıymeytli işyerlerinin değer kaybı yaşamaması olarak yorumlanabilir.

http://www.kuruoglugayrimenkul.com/i...1510583367.jpg

Fevzipaşa caddesi büro anlamında da kıymetli bir lokasyon. cadde üzerinde neredeyse daire kalmamış durumda. Var olan tüm daireler gelinlikçiler, sağlık sektörleri, kuaförler, güzellik salonları, Hac ve ümre turizmcileri başta olmak üzere her tip turizm acentaları ve yazıhane olarak kullanılabilecek her tip işyeri ile doldurulmuş durumda. Fevzipaşa ve Fatihte kiralık ofisler hakkında daha fazla bilgi için linki ziyaret edebileceğiniz gibi Fatihte kiralık ofis ilanları içinde bu linki ziyaret edebilirsiniz.

http://www.kuruoglugayrimenkul.com/a...fak_logo_1.png

Alıntı:

---

Originally Posted by FatihEmlak

Emlakta istisnai durumlar olsa da ticari yatırımlar en makbulü. işyerlerinin daireler gibi kullanıcıdan kaynaklanan aşınma gibi masrafları olmuyor. Mesela bir daire için kiracı çıktığında mutfak dolapları kısmen de olsa tadilat istiyor, boya gerekiyor, parkeler eski tip ise cila istiyor, kapı kolları, elektirik düğmeleri, kiracı avize kullanmış ise düyler, daire 5 yılı aşkın süredir kirada ise kombi (en azından bakımı) gibi tadilatlar söz konusu olabiliyor. Ayrıca da demirbaş anlamında da zaman içerisinde masraflar çıkabiliyor. İşyerinde ise sadece boya ihtiyacı var ki onu da tutan kimse sorun etmeden yapıyor.
İşyeri yatırımı derken her tip ve her semt için değil tabiki.. Yıllık prim oranının %10'u aştığı semtlerde, yaya trafiğinin yoğun olduğu lokasyonlar ile kurumsal kiracılı köşe işyerlerinin zarar ettirdiğini hiç görmedim.

http://www.kuruoglugayrimenkul.com/i...1507538852.jpg

Her semtin ticarette yoğun mevkileri olduğu gibi Fatihte de en yoğun yaya ve araç trafiğine sahip ticari lokasyon Fevzipaşa caddesi. Cadde üzerinde satılık dükkan olmadığı gibi genel anlamda semtin önemli lokasyonlarının hiç birinde rayicinden satılık işyeri yok. Mesela bu linklerden Fatihte satılık daireler ile Fatihte satılık dükkanlar ı incelediğinizde satılık işyeri olmadığını görebilirsiniz. Bunun nedeni kapalı piyasaların öncelikle işyerlerinin dairelerden fazla rabet görmesi ve kapalı piyasalarda bile kıymeytli işyerlerinin değer kaybı yaşamaması olarak yorumlanabilir.

http://www.kuruoglugayrimenkul.com/i...1510583367.jpg

Fevzipaşa caddesi büro anlamında da kıymetli bir lokasyon. cadde üzerinde neredeyse daire kalmamış durumda. Var olan tüm daireler gelinlikçiler, sağlık sektörleri, kuaförler, güzellik salonları, Hac ve ümre turizmcileri başta olmak üzere her tip turizm acentaları ve yazıhane olarak kullanılabilecek her tip işyeri ile doldurulmuş durumda. Fevzipaşa ve Fatihte kiralık ofisler hakkında daha fazla bilgi için linki ziyaret edebileceğiniz gibi Fatihte kiralık ofis ilanları içinde bu linki ziyaret edebilirsiniz.

http://www.kuruoglugayrimenkul.com/a...fak_logo_1.png

---

Fatih doğumlu eski FATİHLİ yim. Çocuk olduğum hatta doğmamış olduğum için o günleri bilmem ama bizim rahmetli peder Fatihte daire aldığı yıllarda, Fevzipaşa caddesindeki apartmanlarda, daire ile dükkanın aynı para olduğunu söylerdi. Tabi önce oturacak evimiz olsun diyen aile REİSİ ! validenin baskısıyla esnaf olmasına rağmen dükkan yerine daire almış rahmetli... :(

Alıntı:

---

Originally Posted by umutabi

Fatih doğumlu eski FATİHLİ yim. Çocuk olduğum hatta doğmamış olduğum için o günleri bilmem ama bizim rahmetli peder Fatihte daire aldığı yıllarda, Fevzipaşa caddesindeki apartmanlarda, daire ile dükkanın aynı para olduğunu söylerdi. Tabi önce oturacak evimiz olsun diyen aile REİSİ ! validenin baskısıyla esnaf olmasına rağmen dükkan yerine daire almış rahmetli... :(

---

Allah rahmet eylesin. Eskiden herkesin derdi evdi. Kazanılan para az da olsa az parayla çok şey alınabiliyordu.

Lokasyonun populeritesine göre dükkan fiyatları ciddi artış ve azalış gösterebiliyor. Bu sebeple yüksek fiyattan aldığınız bir işyerinin yıllar sonra bölgedeki canlılığın azalmasıyla fiyatı düşebiliyor ve ciddi zararlar ediyorsunuz. Bu tip durumlarda ev fiyatlarındaki artış azalış, işyerine göre nispeten daha az olabiliyor.
Ankara'yı bildiğim için örnek vereyim. Zamanın pahalı ve popüler semtleri, Gaziosmanpaşa, Ayrancı, Kavaklıdere vb. şu anda yerini Çukurambar (eski gecekondu bölgesi), Çayyolu, Beytepe, İncek bırakmıştır.

............

sanal ofis açımı iyi bir yatırım olabilir mi merkezi bir lokasyonda?

Alıntı:

---

Originally Posted by fanatikel

sanal ofis açımı iyi bir yatırım olabilir mi merkezi bir lokasyonda?

---

ben de merak ediyorum bunu hocam netten araştırdım biraz ama emin değilim henüz

Alıntı:

---

Originally Posted by tozlu

ben de merak ediyorum bunu hocam netten araştırdım biraz ama emin değilim henüz

---

ne karar vardınız hocam benim de aklıma takılıyor bazen ofis işi