avm piyasası daha farklı.. ofislerde 15-18 yıl kabul edilen kira/amortisman süresi dükkanlarda 11-12 yıl kabul edilirdi (2018-öncesi faizlerde).. mesela m.gülay (citi'es sahibi) ümraniye- meydan avm'yi 11,5 yıllık kira çarpanıyla satın almak için 230 milyon dolar ödemişti 6 sene evvel
daha kötü piyasalarda daha düşük çarpan olur, mesela ticarilerde <10 yıl çarpan iyi fiyattır kiracılı dükkanda.. ofis piyasası biraz daha güvenlidir <13- 14 yıl çarpan ofiste.. uzun vadede güvenilir kira getirisine sahip a+ segment yani iyi kiracılı yerlerde.. tabii, ev daha farklı.. doğal bi talebi vardır konut segmentinde, nüfus artışı vardır- göç vardır- evlenen/ boşanan vardır, ve herkes akşam gidecek, bir çatının altına kafasını sokmak durumundadır: doğal talep.. o yüzden konut çarpanı daha yüksektir, şu an <20 yıl çarpanı fırsattır (bence, ytd)
konutun doğal bi talep bazı vardır ama ofiste/dükkanda bu yoktur- bu segmentlerde ekonomik istikrar algısı dominant faktördür.. bi iş kurucam, para yapıcam, arada kirayı ödücem.. dükkan açtın, döner ekmek satıyon 20 m2 alanda, lakin yanlış yerde açmışsın, hiç satış yok-- dükkanı kapatır gider 3-6 ay içinde.. benzer ofis kiracısının kapatması diyelim 6-12 ay sürer, sonunda tahliye eder ve 2 aylık kira borcu bırakır tipik olarak.. biraz daha yüksek çarpanı olması normal ofis/ticari
90'larda çarpanlar 10 yıla gelmiş- altını görmüştü, evet.. %70 enflasyona mukabil faiz %120 yazıyordu, gayrimenkul fiyatları enflasyona yakın gidiyordu ama biraz altında %50- 60 gibi.. reel faiz çok cazipti, ev satıp/ parayı faize koyan 3 sene sonra aynı evden 2 tane alabiliyordu.. fiyatlar satış baskısı altındaydı, yine de enf.hedge idi.. o zamanlardan, o reel faizden kalma bi fiyatlama 10 yıl efsanesi, o şartlar referans olamaz artık.. (10 yıl süreyle %70 enflasyon istikrarlı trend.. arada '94 & '01 gibi dip çalışmaları vs dünya ekonomi tarihi case study olarak unik, bir sefere mahsus
sonradankeri, bütün dünyada enflasyon düştü, küreselleşmeyle beraber her yerde enf. tek haneye indi (en son TR'de düştü, TR son demine kadar enflasyon için direndi, artık başka kimse kalmadı- sen de gel dendi TR ekonomisine ve enflasyon tek haneye düştüğünde yıl 2004 idi- nerdeyse 40 senedir süren çift hane kronik enflasyon düşmüştü tek haneye).. esasen ortada ne merkez bankasının, ne akp hükümetinin, ne imf/derviş programının, ne serdengeçti'nin özel bi başarısı vardır.. bütün dünyada enflasyon düşmüştür- internet- cep telefonu vs yükselen e-verimlilik, düşen gümrükler, ucuz çin malları vs bütün dünyada enflasyon tek haneye düşer (brezilya- rusya vd bütün EM dahil).. anca bundan sonra TR'de de tek haneye düşer enflasyon
- ulan bu saçmalığı daha ne kadar sürdürücen? diye soran dış unsurlar zoruyla falan gibi
2007-2008 dönemine kadar tek hane devam etti, amma velakin kiralar %20 üstü gidiyor, katılık gösteriyordu, bir türlü kira artışı hızı dizgilenemedi 4 sene falan, ev sahipleri ancak küresel kriz vuku bulunca biraz esneklik gösterdi, sonra artışlar enflasyona endekslendi, %6-7 bandına oturdu.. son kur/faiz volatilitesi esnasında %10 üstüne çıkmadı (tuik verisi).. 10 yıldan fazladır %7-10 bandında istikrar kazandı 'gerçek kira artış oranı'
.
Yer İmleri