RYGYO - Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

[cokenerjik]

Patronun yatırımlarda frene basacağız cümlesini nasıl yorumluyorsunuz

Uzun zamandır arsa alımı , kontrat haberleri gelmiyor

bu fasıl sanırım son yönetim kurulu toplantısında geçti, açılımı da şöyleydi: eskisi gibi uygun fiyata uygun konumda depo alanı bulmak zorlaştı, o nedenle eskisi gibi canhıraş arsa al depo yap dönemi bitti, olursa elbette önceden talep edilmiş, kira kontratı yapılmış bir depo projesi, ona hayır demeyiz, türünden bir cümleydi. hatırlarsanız, 2022'de abd li bir firma ile 10 yıllık 330m tl lik bir kiralama anlaşması, henüz ortada arsa dahi yokken kotarılmıştı. dolayısı ile bu strateji gayet mantıklı. rygyo diğer gyo lar gibi iş yapmıyor, yüzlerce gyo var birbirine rakip olacak işler peşinde, onlar sürekli yap-sat peşinde ve derdindeler, dururlarsa biterler yani. rygyo nun ise rakibi yok kendi kulvarında. depolarını kurmuş, büyük oranda kiraya vermiş, çatılarına da olabildiğince ges donatmış, artık meyveleri toplama zamanı. evet depo yapyor ama derdi depo satmak değil kiraya vermek, o da tıkır tıkır işlemiş. mecidiyeköy bir zamanlar dutluktu, rygyo o dutluktan arsaları toplayıp dpoları kurdu, bir de nice baba şirketlerin akıl edemediği ges işine on yıllar öncesinden başladı ki, kimse bunun değerinin farkında değil hala. 1 yıllık ges geliri ile artık 10mw ges kurmak mümkün oldu neredeyse, çünkü elektrik gelirleri artarken, ges kurulum maliyetleri de bir hayli düştü son dönemde. arsa al depo kur değilse de ges yatırımları çatılar tam dolana kadar devam edecektir. zamanında en büyük temettü düşmanı bu ges yatırımlarıydı çünkü o zamanlar geri dönüşü 10 yıldı, şimdi 5 yıl, belki daha da az, ve işin iyi tarafı ges kendini amorti etti, artık ges yatırımı yapsan bile, mevcut kapasite direkt temettüye katkı sağlar noktaya geldi. uzun dönemli bir rygyo yatırımcısı olarak bile artık meyveleri toplama zamanı diyorum, bu kararın en büyük katkısı temettü dağıtımına olur, temettü dağıtmaya başlarsa da bist100 e geri dönme şansı olur, belki daha ileride bist50 yi de zorlayabilir. bazı uzun dönem yatırımcılar, patron bizden daha iyi değerlendirir o karı, temettü olarak dağıtmasın yatırıma dönüştürsün derlerse de, bu boş bir cümledir. birincisi patron zaten kısa sürede kendini amorti edecek yatırım yapacak alan kalmadı diyor, ikincisi patron karı dağıtsın da, hissenin fiyatı artsın, hem oradan kazan hem de temettüden gelen parayla da git yine rygyo al elindeki lotları artır, hem ihtiyacın olur, istediğinde satarsın, niye patronun cebinde bırakasın ki karı?. şirket yatırım yapacaksa ve nakit lazımsa o da gitsin kendi elindeki lotlardan satsın.5-6 yıldır temettü vermiyor, biz de on yıllardır şirkete sermaye para koyan patronlar da, reysas'ın kendisi de biraz paralansın yani. rysas'ın da tek nakit kapısı rygyo karı, yoksa kendi başına bir temettü dağıtabilecek hali yok rysas ın 2 yıl.

[chaos]

Zaten makul fiyatla satın alınabilecek son sene de bu sene sanırım sn. carlislecullen. Borçlar Oto galericiler ve Muhit projelerinin gelirleriyle azaltılırsa finansal giderlerimiz de kalmayacak ve 150 - 200 milyon kar yazılacak çeyreklik. Ve bu kar her sene katlanarak artacak. Senelik 1 milyar esas faaliyet karlarını gördüğünde insanlar hikayesini beğenerek 2 haneli fiyatlardan almak için sıraya geçecekler zaten Bu arada, yeni kiralanan yerler geçen seneki ekspertize göre 3-4 kat fiyatla kiralanıyor, eskilere de yenileme zamanı 1,5-1,6 kat zam yapılıyor. Ağırlıklı ortalaması 2-2,5 kat gibi oluşuyor. Sene sonu değerlemesi de 12,5 milyar gelecek ve özkaynaklar 11 milyar olacak gibi tahmin ediyorum. Tüm ortaklarımıza hayırlı olsun. Bol kazançlar.

Şiir gibi yazmışım geçen sene

[Paşalı]

Şiir gibi yazmışım geçen sene

Hocam bu sene değerleme ne kadar olur

[chaos]

Hocam bu sene değerleme ne kadar olur

%80 - %100 arası bir değerleme bekliyorum hocam bu sene sonu. 25 milyar özkaynaklara erişiriz diye tahmin ediyorum.

Tahminimin dayanağı da %40 - %50 arası ilk 6 ay değerlemesi yapan GYO'lar ve bilançoda şu an komik fiyatlarla yer alan yeni kurulan Balçık ve İzmir depolar.

Bu da bu fiyatlardan yıl sonu bilançosu görürsek yaklaşık 0,4 PDDD (11 milyar/25 milyar) yapar ki, düzenli nakit üreten ve kılçığı alınmış filetoya dönen bir firmada bu fiyatlama ne kadar uzun süre böyle kalabilir herkesin kendisinin yanıtlaması gerekir

[chaos]

...bazı uzun dönem yatırımcılar, patron bizden daha iyi değerlendirir o karı, temettü olarak dağıtmasın yatırıma dönüştürsün derlerse de, bu boş bir cümledir...

Bunlardan biri de benim hocam, cümle de boş değil. Gel dürüst olalım, temettü fetişistleri hisseye doluşur diye istiyorum de anlaşalım

Parayı benden iyi kullanacağından eminim de senden iyi kullanacağına da yemin edebilirim ama kanıtlayamam

Yazıdaki diğer kısımlara katılıyorum ama. RYSAS nakit ihtiyacı yüksek iş yaptığı için sürekli finanse edilmesi gereken bir iş modeli. O yüzden zaten ben istemesem de RYGYO temettü dağıtacak.

Peki temettü dağıtmasın da ne yapsın parayı, yatırım da yapmayacak dersen, hisse geri alımı yapacak olsa daha mutlu olurdum. Ama onun yerine necip yatırımcımızı mutlu edecek olan temettü yolunu seçeceklerinden de neredeyse eminim.

Bizde zaten genelde hikayeler şöyle sonlanır: İyi görünen şeyi isteyenlerin sesi fazla çıkar, gerçekten iyi olan şeyi söyleyenler deliymiş gibi davranılır, iyi görünen şey yapılır geçilir. Diğeri yapılacak olsa daha faydalı olacağı bir gerçek olarak ortaya çıkma ihtimali kalmadığı için de olayın tüm tarafları mutlu olur.

Tüm ortaklara bol kazançlar.

[chaos]

1/5000 sadece 400000 TL yapmiyor mu?
Acaba oranı yanlış mi yazdiniz?
24000$ ile nasil emekli olacaksiniz merak ettim

Artık 80.000 USD yapıyor.

[chaos]

Değerli arkadaşlar buradaki en kötümser insan bile haklı olsa ve diyelim ki seneye iki sene TÜFE artışı bile olmadan kira gelirleri aynı kalma zorunluluğu olsa, Muhit projesi 2 sene daha bitmese, Oto galericileri seneye anca yapıp satsak, firma bir daha arsa almasa, bir daha hiç GES kurulmayacak olsa bu firma yukarıda saydığım şartlarda dahi BENCE bedava. Bunun da sebebi basit. Bu dediklerim olsa bile, firmaya uzun vadeli olarak yatırım yaptıysanız 2 sene sonra tüm bu olumsuzluklar gidince (ki ben çok daha olumlu bir projeksiyona sahibim firma geleceği hakkında, hatta genel kurula çift haneli fiyatlarla gireceğimizi düşünüyorum ) firma senelik 2 milyar NAKİT AKIŞI YARATAN (değerleme hariç) bir firma haline gelecek. Prospektif FK'sı en olumsuz senaryoda dahi (üstelik değerleme artışlarını FK'dan dışlayarak) 3 demektir bu. Borçsuz sayılabilecek (eninde sonunda Muhit ve Oto galericiler borcu kapatacaktır), arsa arzı ve kurulum maliyetleri dolayısıyla bu ölçekte rakibi Gebze - Çorlu arasında ileride bile olamayacak bir tekelvari depocuya bu fiyatlarla ortak olmak benim hayalimde bile göremeyeceğim bir fırsattı. Türk sermaye piyasalarına bu anlamda teşekkür ediyorum. Firmanın MKK'dan bloke koyduğum 1 / 5000 ' i ile ileride emeklilik hayatımda ne yapacağımı düşünmeden hareket edebiliyorum. Tek bir zorluk var şu an bence: Sabırlı bir şekilde beklemek Tüm ortaklara bol kazançlar. Seneye genel kurulda görüşmek üzere.

Bu da 1 sene öncesi yine.

[Paşalı]

Bu da 1 sene öncesi yine.

Çok sağolun hocam