TRGYO - Torunlar GYO A.Ş.

[florida]

Sn Florida
Her dem yatırim,. arkadaşın da dediği gibi ocakta konut fiyatları biraz düşüktü.

Sebebi ise Ocak ayında faizler yüksekti. Dolayısıyla konut satışları düşüktü ve konut piyasasınin müteahhit leri önceden borçlanarak yapmış olduğu elindeki konutları kısa sürede nakite çevirebilmek için elindeki konutların fiyatlarıni düşürüyorlardi. Bu fiyatlama bütün gayrimenkul piyasasini etkilemişti.
Kısacası Ocakta satılması düşünülen 150 milyar değer biçilen daireye şuanda 170 milyar diyor piyasa. Şimdi gayrimenkul piyasası baya hareketlendi. Satışları arttı.
Belki de yeni bir degerleme ile bu 9 aylık bilançosu bilançoda artıya geçirebilir. Tabi gayrimenkul satışı da olabilir bu arada. Aylık kira gelirleri de var. Bunları birleştirince güzel bir bilanço sergileyebilir belki.
Çünkü son 2 yılı düşününce bu şirketin gayrimenkul sektörü hiç iyi gitmedi

bana kafasına göre 200 milyon fazla değer biçmesi garip geldi

dip notlarda da hiç bir bilgi yazmamışlar..

bana iyi niyetli gelmedi...

yılda 550 milyon kira getirisi gözümü kamaştırmıştı ama bu kira borçlarının faizine gidiyor...

bir kur şoku daha olursa borçları döndüremeyebilir

[Yalniz Mehmet]

bana kafasına göre 200 milyon fazla değer biçmesi garip geldi

dip notlarda da hiç bir bilgi yazmamışlar..

bana iyi niyetli gelmedi...

yılda 550 milyon kira getirisi gözümü kamaştırmıştı ama bu kira borçlarının faizine gidiyor...

bir kur şoku daha olursa borçları döndüremeyebilir

Sn Florida
Dediğiniz şirket büyük bir şirket, ayrıca yıllar itibariyle bakarsanız şirket portföyü nu sürekli büyütüyor. Gelen yıllık kira getirisi belki faize gidiyor olabilir ama yıl içinde yapıp sattığı gayrimenkul leri direk özkaynaklar için ozsermaye ye ekliyor zaten. Yani şirket basit ve küçük bir gayrimenkul şirketi değil.

Ozsermayesi

2013/6 bilanço da 2.822
2014/6 bilanço da 3.229
2015/6 bilanço da 3.748
2016/6 bilanço da 5.110
2017/6 bilanço da 6.020
2018/6 bilanço da 6.259
2019/6 bilanço da 7.410

Olmuş. Şirket istikrarlı büyümeyi devam ettiriyor yani. Dediğiniz 200 milyon fark olayını tam bilemicem ama dediğim gibi değerleme farkı olabilir gibime geliyor. Bilançolara bakarsak belkide tarihindeki en ucuz günlerini yaşıyor hisse.
Sürekli proje yapıyor ve portföyü genişletiyor.

2022 de borçları sifirlamayi düşünüyor yetkililer. Yani şuan ki portföy 12.7 milyar
2022 de yeni değerleme yaparsak 3 yıl sonrasına 3-4 milyar artış yapar o zamana kadar.
Portföyüne hiçbir ekleme yapmasa bile borçları sifirlaninca 2022 yılında yeniden değerleme sonrası
Portföy 12.7+3.5=16,2 milyar lira rahat bir rakam çıkar.

Şirket istikrarlı büyümeyi sürdüreceğini söylüyor zaten kendisi. Geçmişe bakarsak bunu yapabilecek kapasitede olduğunu da biliyoruz. Yapmış zaten. Tek şey beklemek ve sabır
Tavsiye içermez şahsı fikrim dir

[mblbl]

Şirket yggyodaki hissesini satsa yggyo 0.80 piyasa değeri var. Bunun yerine 0.20 piyasa degeri olan kendi hissesini alsa bu işten çok karlı çıkar. Inşallah yönetim bunları görür

[florida]

Sn Florida
Dediğiniz şirket büyük bir şirket, ayrıca yıllar itibariyle bakarsanız şirket portföyü nu sürekli büyütüyor. Gelen yıllık kira getirisi belki faize gidiyor olabilir ama yıl içinde yapıp sattığı gayrimenkul leri direk özkaynaklar için ozsermaye ye ekliyor zaten. Yani şirket basit ve küçük bir gayrimenkul şirketi değil.

Ozsermayesi

2013/6 bilanço da 2.822
2014/6 bilanço da 3.229
2015/6 bilanço da 3.748
2016/6 bilanço da 5.110
2017/6 bilanço da 6.020
2018/6 bilanço da 6.259
2019/6 bilanço da 7.410

Olmuş. Şirket istikrarlı büyümeyi devam ettiriyor yani. Dediğiniz 200 milyon fark olayını tam bilemicem ama dediğim gibi değerleme farkı olabilir gibime geliyor. Bilançolara bakarsak belkide tarihindeki en ucuz günlerini yaşıyor hisse.
Sürekli proje yapıyor ve portföyü genişletiyor.

2022 de borçları sifirlamayi düşünüyor yetkililer. Yani şuan ki portföy 12.7 milyar
2022 de yeni değerleme yaparsak 3 yıl sonrasına 3-4 milyar artış yapar o zamana kadar.
Portföyüne hiçbir ekleme yapmasa bile borçları sifirlaninca 2022 yılında yeniden değerleme sonrası
Portföy 12.7+3.5=16,2 milyar lira rahat bir rakam çıkar.

Şirket istikrarlı büyümeyi sürdüreceğini söylüyor zaten kendisi. Geçmişe bakarsak bunu yapabilecek kapasitede olduğunu da biliyoruz. Yapmış zaten. Tek şey beklemek ve sabır
Tavsiye içermez şahsı fikrim dir

katılmıyorum
Borçlar 5 milyar
Stoklardaki evler yüksek fiyatlara değerlenmiş
AVM ler ortalama 18 yıllık Gelirlerine göre fiyatlanmış..

Türkiye genelindeki konut stoğu fazlası önümüzdeki 2-3 yıl daha fiyatları baskılamaya devam edecek

AVM leri bir an önce gerçek fiyatlara satmalı ve borçlarını kapamalı ...

Eğer kurda bir sıçrama daha olursa, sonu KLGYO gibi olabilir..

Bu şirketi bu duruma getirmek büyük marifet isterdi ama Aile şirketlerinin kaçınılmaz sonu bu oluyor..

[spyro555]

katılmıyorum
Borçlar 5 milyar
Stoklardaki evler yüksek fiyatlara değerlenmiş
AVM ler ortalama 18 yıllık Gelirlerine göre fiyatlanmış..

Türkiye genelindeki konut stoğu fazlası önümüzdeki 2-3 yıl daha fiyatları baskılamaya devam edecek

AVM leri bir an önce gerçek fiyatlara satmalı ve borçlarını kapamalı ...

Eğer kurda bir sıçrama daha olursa, sonu KLGYO gibi olabilir..

Bu şirketi bu duruma getirmek büyük marifet isterdi ama Aile şirketlerinin kaçınılmaz sonu bu oluyor..

bu şirketi basit konut satan gyo larıyla karıştırmayalım elindeki projeler yabancıya yönelik olduğu için dövizle borçlanması daha avantajlı yakında bitecek MOİ Hilton projesindeki rezidans daireler tamamı yabancı yatırımcılara satılacak ve döviz borcunu tamamen kapatacak proje paşabahçe buradada yapılacak olan 6 adet yalı ve yalı daireleri var yani şirket aldığı döviz borcuna karşılık döviz getirecek yatırımlar yapıyor bir nevi ihracat diyelim
hepsini geçelim bir torun tower bile döviz borcunun neredeyse tamamını kapatır avm arsa diğer binaları saymıyoruz bile hepside birinci sınıf
hadi bunlarda olmadı diyelim 600 m kira geliri var ve gittikçe artıyor en kötü ihtimal borcunu yapılandırsa net borç 4,250 yine birkaç senede öder borcu sıfırlar elindeki stoklarıda saymadık


Sent from my iPhone using Tapatalk

[florida]

nakit ve benzerleri 0.6 milyar TL
Stoklar : 1.2 milyar TL
Yatırım amaçlı gayrimenkuller : 10.5

Döviz borcu 3.5 milyar
TL borcu 1.5 milyar

AVM leri 18 yıllık yani yılda %5.5 getiri ile değerlemişler
Stoklardan birini örnek verdim Ekspertiz değerinin bile üstüne bir fiyatda duruyor..


Piyasa düzelmezse, 18 yıllık kira geliri çarpanları 12-15 e kadar düşebilir... %6-9 yıllık net getiriye .. Hatta Türkiye piyasası bu oranlara düşmüş durumda , ama ekspertizler bu rakamları güncellemediler...

kısaca:

Ben stokların en az %35 şişik , AVM lerin %25 fazla gösterildiğini düşünüyorum

Toplam varlıkları güncellersek


nakit ve benzerleri 0.6 milyar TL
Stoklar : 0.9 milyar TL
Yatırım amaçlı gayrimenkuller : 8

Döviz borcu 3.5 milyar
TL borcu 1.5 milyar

NET Varlıkları 4.5 milyar

Piyasa değeri 1.5 milyar

Bir potansiyel var mı? Evet
Ama 3.5 milyar döviz borcu ile devam etmesi çok riskli..

[spyro555]

nakit ve benzerleri 0.6 milyar TL
Stoklar : 1.2 milyar TL
Yatırım amaçlı gayrimenkuller : 10.5

Döviz borcu 3.5 milyar
TL borcu 1.5 milyar

AVM leri 18 yıllık yani yılda %5.5 getiri ile değerlemişler
Stoklardan birini örnek verdim Ekspertiz değerinin bile üstüne bir fiyatda duruyor..


Piyasa düzelmezse, 18 yıllık kira geliri çarpanları 12-15 e kadar düşebilir... %6-9 yıllık net getiriye .. Hatta Türkiye piyasası bu oranlara düşmüş durumda , ama ekspertizler bu rakamları güncellemediler...

kısaca:

Ben stokların en az %35 şişik , AVM lerin %25 fazla gösterildiğini düşünüyorum

Toplam varlıkları güncellersek


nakit ve benzerleri 0.6 milyar TL
Stoklar : 0.9 milyar TL
Yatırım amaçlı gayrimenkuller : 8

Döviz borcu 3.5 milyar
TL borcu 1.5 milyar

NET Varlıkları 4.5 milyar

Piyasa değeri 1.5 milyar

Bir potansiyel var mı? Evet
Ama 3.5 milyar döviz borcu ile devam etmesi çok riskli..

hocam değerlemeler gayet makul 2015 sonu ile karşılaştırdım dolar 2 misline çıkmış değerlemelerde artış %30-40 oranında bence düşük bile kira gelirlerindede 2 misli artış olduğu halde sahip olduğu mülkler emsalsiz olduğu için değer kaybı düşünülemez birde sizin dediğiniz 200 m luk değer artışı yok Aralık sonu ile Haziran sonu değerleri aynı


Sent from my iPhone using Tapatalk

[Işık2]

Risk hiç yok diyemeyiz tabi, ama riski düşük olsaydı bu fiyat olurmuydu ??? yatırımcı sunumunu esas alarak yapılan hesaplarda iki yıl içinde özkaynakları şuandaki fiyatın 10 katı olacak durumda, bence riske göre getiri olasılığı yüksek bir hisse, düşük risk gurubunda bim,tüpraş vs. gibi hisseler var. beklentisi daha düşük olanlar için.