ISGYO İş Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı

[Zamekci]

İş GYO Bilanço Analizi (Bizim Menkul)


Net kar beklentilerin altında...
? İş GMYO'nun 2017 2. çeyrek satış gelirleri 63,3 Milyon TL
olarak bir önceki yılın aynı dönemine göre %68'lik artış
yaşamıştır. İkinci çeyrekte satış gelirlerindeki düşün sebebi
konut satış gelirlerinin düşmesinden kaynaklanmaktadır.
Geçen yılın ilk yarısında şirket İzmir Ege Perla projesine ait
145 Milyon TL satış geliri elde ederken bu yılın aynı
döneminde ilgili projede gerçekleştirilen satış geliri 21,2
Milyon TL olarak gerçekleşmiştir.
? İkinci çeyrekte elde edilen kira geliri (Üst hakkı geliri dahil)
48,2 Milyon TL olurken geçen yılın aynı dönemine göre
düşüş %0,7 seviyesindedir. Şirketin 6 aylık satış geliri ise
124,8 Milyon TL olmuştur. Bu gelirin 118 Milyon TL'si
gayrimenkul gelirlerinden oluşurken 96,8 Milyon TL'si kira
gelirlerinden oluşmaktadır. 6 aylık kira gelirlerinde gerileme
%1,7 seviyesindedir. Ankara ve İstanbul İş Kulelerdeki
boşluk devam etmekte olup kira gelirinde artış olmaması bu
durumdan kaynaklanmaktadır.
? İkinci çeyrekte şirketin FAVÖK rakamı 40,3 Milyon TL
olurken 6 aylık FAVÖK rakamı 76,7 milyon TL olmuştur. 6
aylık FAVÖK rakamı geçen yıla göre %10 gerilese de
FAVÖK marjının %62 seviyesinde gerçekleştiğini
görüyoruz. Konut satış gelirlerinin az oluşu FAVÖK marjını
yukarı çekmektedir.
? Şirketin 2. Çeyrekte net karı 31,5 milyon TL olarak
gerçekleşirken 6 aylık net kar rakamı 52,1 Milyon TL
olmuştur. Düşük net kar rakamı iki nedene dayanmaktadır;
konut satış gelirlerinde bağlı olarak gerileme ve yatırım
amaçlı gayrimenkullerde oluşan net değerleme farkındaki
düşüş. Şirketin ikinci çeyrekte İzmir projesine yönelik
yazmış olduğu 48 Milyon TL'lik değer düşüklüğü net kar
rakamının erimesine sebep olmuştur.
? Şirketin 6 aylık gelirleri ve faaliyet karlılığı
beklentilerimize yakın sonuçlar verse de net kar rakamı
beklentilerimizin altında kalmıştır. Kar rakamındaki
düşüş şirkete yönelik değerleme yaklaşımımızı
değiştirmezken, hedef fiyatımız üzerinde bir miktar
olumsuz etkisi olmuştur. 6 aylık sonuçlar akabinde
moodelimizde yaptığımız güncelleme sonucunda şirket
için hedef fiyatımızı 1,71 TL'ye yükseltiyoruz. AOSM
güncellememiz ve bazı gayrimenkullerin değer artışına
yönelik beklentilerimiz hedef fiyatı yukarı çekerken,
faaliyet giderlerindeki yukarı revizyonumuz hedef fiyatı
sınırlamıştır

Kagan AŞIK
Bizim Menkul Değerler A.Ş.
bmd.com.tr

***Raporun Tamamı Ekteki Dosyada Bulunmaktadır***

***
Yasal Uyarı

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeler yatırım danışmanlığı kapsamında değildir.Yatırım danışmanlığı hizmeti ; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri, mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak yatırım danışmanlığı sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır.Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır.Bu görüşler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabılır.Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayannılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.

Bi cacık olmaz artık bundan

[iki gozum]

Yok ya bu kağıt olmayacak
Gelip gelip 1.46 olmuş. Ki bi daha 1.50 nin altı zor diyprduk. Allah bin belasını versin bu kağıdın.
Birleşmeme daha beter etti kağıdı. Aylardır sandık ki birleşme bakılıyor.

Bi cacık olmaz artık bundan

Sızlanıp bela okuyacağına Sat kurtul arkadaş.

YTD

[propolis]

Tetikçi kardeşlerim birçok hisse var d/değeri altı sulandırmayın ben defter değeri altı iştirak hisse el değişiminden bahsediyorum ve diyoruzki böyle bir örnek yok sen memnunsun bu durumdan belliki bana laf yetiştireceğine sat çık diyeceğine başka işler yap sana soracak değilim merakda etme seni tetikleyenlerde yakında ulusal medyada görürsünüz bu hisseleme abidiklemeleri

[propolis]

Mesela komplo teorisi diyorya tetikçiler bu beleşe borsadan toplanmış hisselerin marjinal😎Grupların eline geçtiğini düşünün ne olur işin hali

[GVA]

marjinal gruplar hangileri sormasi ayip ...

[Zamekci]

1.45 oldu ya la
Noluyo yahu

[OZDEMIR1]

Endeks 108.000 olmus 71.000 endekse Gore %50 yukselmis.Bu hisse ise yalnizca %15 primli.Oldukca ilginc bir durum.isbankasi istiraki olan bir hisseyi bu fiyatlarda birakmazlar seklinde dusunuyorum.Sabirli olmak lazim.

[GVA]

Sorunlar :

Ankara Iskule , BDDK kiraci olarak ciktiktan sonra 595k aylik kira gelirinde yalnizca isbank subenin kullandigi ve tahsil edilebilen 61k tl aylik kira getirisi, aylik kayip 534k trl , yillik trl 6.4mio kira geliri kaybi.. buraya bu sartlarda bir kiraci bulunabilir mi ? ekspertiz degeri 128 mio tl katsayisi ekspertiz degeri uzerinden 15,35 yil ... son satilan Ankara Kizilay binasi amortisman katsayisi 45 mio tl + kdv / kira geliri 282k tl uzerinden 13,30 yil
Ankara K.ay baz alinirsa 2 yillik bir amt uzerinden ekspertiz deger zarari : 595k trl uzerinden tekrar kiralama islemi olur ise ayrica , degeri yaklasik 95 mio tl, deger zarari -33 mio tl !!!!!!!!!!

Ankara ve Antalya binalarinin satislari ekspertiz degeri uzerinden yapilmakla beraber, su an 13.3 yil amortisman bu illerimiz icin gecerli midir ?? en azindan 20 yil olmasini beklerim... burada isbank gmenkul fonuna satisin kaybi 6-7 yil amortisman katsayisi karsiligidir, bu islemden edilen zarar, yada peskes diyelim yaklasik -35 miotl dir ... !!!!!!!!

iskule 2 ve 3 te bosluklar surmekte, kiralamanin ekspertiz degeri uzerinden altinda yapilmaycagi gozukmekle, ne zaman dolacagi belirsiz ...

lodge otel 24.25 miotl ekspertiz degeri olan bu binadan aylik 96bin tl kira yerine sozlesme degisimi ile 20bin tl kiralamaya verilmistir... ilk 6 ay 280bin tl kira ve isletme geliri edilmis, bunun 2.inci yarida tahminen ayni olacagi hesabi ile, cari ekspertiz deger/ kira 21 yil amortisman degeri ile hesaplanan gmenkulun, degeri , 11.75 mio tl lere gelebilir, deger kaybi yaklasik -12.5 mio tl !!!!!!!!!!!!!

grup icerisindeki dusuk amortisman katsayili duzenli kira geliri olan menkullerin birbirleri arasinda satisi da ayri bir soru isareti bu surer mi ???????

genel dengesizlik portfoy icerisnde suruyor, ornegin maslak ve Lamartine reel anlmada 19-20 yil katsayisi ile calisiyorken iskulenin ekspertiz degelemsi 15.35 yildir..burada bazi ekspertiz degerlerinde kayip var iken bazilarinda da deger kazanci var, burada kafa karistiran kizilay ve Antalya satislaridir,piyasanin olumsuz tepki vermesinin baslica nedeni bana gore budur,belirsizlik ve guvensizlik... !!!!!

ustteki deger kayiplari bu yilki gelir tablosunu bozmaya nedendir,gectigimiz yilki temettu beldelsiz hareketinin birakin altini, hic olmayacagi bir yil olabilir,diger baski nedeni de budur ... ilk yari ege perla faaliyet karini yemistir,lodge, Ankara ve digerlerine dikkat etmek gerekir... buradan gelecek deger kayiplari gelir tablosunu bozabilir...

ote tarafta Izmir ege perla son ceyrekte 4-5miotl kira geliri yaratma potansiyeli tasiyor ... nef projesi iki yil daha finansallar uzeruinde baski yaratacak, keza kartal da ayni sekilde... konut satislarinin yavaslamasi ciddi sorun, buradan yaratilacak nakit sirket icin onemli ve gerekli,borcun ana kaynagi olduklari dusnulurse... ifm kira beklentisni zaten biliyorsunuz...

net kar sorunun yasanacak bir yil olabilir, konut proje satislarinin artisi, bos kiralik bina bolumlerin doldurulmasi sart, gmenkul fonuna devirler izlenecek,burasi epey bi midemi bulandirdi dogrusu....

ornegin son iki satis ekspertiz anlaminda 13.30 seneler uzerinden yapildi,bu tum portfoye uygulanirsa 533 mio tl defter degerinden yemesi anlamina gelir, son 6 ayliga gore ki tum bunlar fiktif rakamlardir netice de , ozkaynaklari 2.6 mia tl lere cekebilir,birileri bunu temettu ve kar olmayacaksa bu sekilde gormeyi tercih edebilir, defter degeri nin 0,50 lere tasinmasi demek olur... f/k noktasinda sorun yasanabilir...

digger taraftan ozellikle istanbul'da amortisman katsayisnin onemli ve ozel bolgelerde ki isgyo portfoyu bu seviyede 300 ay oldugu goruluyor, oysa ki portfoyun ist bacagi amortisman katsayisi ekspertiz anlaminda 17 yil,iskule ekspertiz uzerinden dolarsa ise cari kira bedelleri ilebu rakama 17.7 yillarda ...

ist operasyonu uzerinden cari 12.615 miotl kira elde edilmekte brut, bunu 20yil uzerinden hesaplarsaniz,350miotl lik bir fark anlamina geliyor...


ozetle , kizilay ve Antalya satislarinin grup icerisnde satisi bana coksoru isaretleri var seklinde yansidi...bir de emlak vergisi su bu ...finansman in yarttigi maliyette unutulmamali,potansiyeline uygun yonetilemiyor gozuken... bunlari satacagini Ankara kuleyi satmis olsaydi,neden kuleyi vermedi??????

buradan bir degerleme fiyat anlaminda yapmak epeyce zor...yaratilan favok uzerinden baski olacaktirnormalde, bu acidan kagidin gitmesi icin bir baski yerine tutmaya calisiliyor dusuncesindeyim ... sevgiler