Alıntı yaparak yanıtla2021 enflasyonu %36 Gayrimenkul degerlemesi %63
2022 enfasyonu simdilik %50 üstü 2022 değerleme ne olur
Sadık Üye
|
|
|
Yönetimle ilgili bir olumsuzluk görmedim deyince aslında bir şeyler yazma ihtiyacı hissettim. Reysaş'larda uzun vadeli yatırım düşünenlerin bence yönetimi iyi tanıması gerekir diye düşünüyor yatırımlarınızda başarılar diliyorum.
Sadık Üye
2021 enflasyonu %36 Gayrimenkul degerlemesi %63
2022 enfasyonu simdilik %50 üstü 2022 değerleme ne olur
Bronz Üye
Şirketimiz portföyünde bulunan Ankara İli Sincan İlçesi Yeni Cimşit Mahallesi 415 Ada 30 Parseldeki 13.847 m2'lik arsa üzerinde Oto Galericiler Çarşı/AVM'si (ticari dükkan, mağaza, sanayi dükkanı) olarak inşa edilecek 16.343,64 m'lik asma katlı 96 adet tapuları çıkmış bağımsız bölüm olarak dükkan, sanayi sitesi, Oto Galerisi inşaatı için Egemence İnşaat A.Ş. ile şirketimiz arasında 135 günde teslim edilmek üzere 24.500.000-TL+KDV bedel ile Kaba İnşaat İşleri Anahtar Teslimi Götürü Bedel Yapım Sözleşmesi imzalanmıştır.
Söylediklerim kendi fikirlerim olup yatırımcı tavsiyesi kapsamında değildir.
Sadık Üye
https://emlakkulisi.com/egemence-ins...kuruldu/656732Originally Posted by carlislecullen
Patronlara para lazım. Ne kadar çok yatırım o kadar çok patronlara para. O yüzden temettü dağıtımına gerek yok. Allah ne verdiyse yatırım yap dur.
Sadık Üye
Hem GYO hemde Lojistik sektöründe faaliyet gösteren tek şirket olma özelliğine sahip olmasına ve faaliyet gelirlerinde rekor artışa rağmen hisse sektörün en ucuz kağıdı haline gelmiş durumda....Bu uygun koşullara rağmen tahtaya yatırımcısı ilgisi Kötü Patron korkusu yüzünden son derece düşük durumda.....Tahtada işlemler son derece sığ ve işlemlerin %80 patronlara ait...Bizler gibi alıp bekliyen bir kaç küçük değer yatırımcısı dışında tahtada büyük yatırımcı ilgisi yok gibi....Kurumsal yatırımcı zaten bu hisseye gelmez....Buda patronların mal kaptırma endişesini ortadan kaldırıyor ve tahtaya diledikleri biçimde baskı yapmalarına olanak veriyor.......
Patronların vizyoner bir yatırım anlayışa sahip olduklarını öz kaynaklarını doğru alanlara yatırdıklarından anliyabiliyoruz....Ticari zekalarına söylenecek pek bir söz yok...Fakat güven seviyelerini yerlere sermiş durumdalar......Anlamakta zorluk çektiğim konuda budur..... İnsan bu kadar değerli bir şirkete sahip olduğu zaman onun borsadaki halka açık hisselerini yatırımcılarından bir kaç milyon lira araklamak için bir manipülasyon aracına dönüştürmek mi daha mantıklı ve kazançlı oluyor??....Yoksa küçük, büyük her çeşit yatırımcının güvenle yatırım yapabildiği şirkete kurumsal bir değer ve güven sağlıyan bir ticari zihniyet mi daha kazançlı ve mantıklı oluyor ??
Hisseyi %2300 yukarı kaldırıp sonra %70 aşağı vur....Yatırımcılarından bir kaç milyon lira yada lot kazanma karşılığında kurumsal güveni yitirmeye değer mi ??.....
Sn. Chaos,
RYGYO ile ilgili değerli katkılarınız için teşekkürler....100.000 m2 bir arsada depo kurulum maliyetinin 50 milyon dolar olduğu tespiti sizin kendi kişisel bir çalışmanıza mı dayaniyor yoksa sektörün uzmanları tarafından hazırlanmış raporlarına mı dayaniyor?.....Çünkü bu değerlendirmenize göre şirketin defter değeri 500-600 milyon dolar civarı bir değer ulaşiyor...Oysa ben kendimce 300-400 milyon dolar arası bir defter değeri tespiti yapmıştım...
Bol kazançlar..
Yeni Üye
Sayın Abartin,
Gelin değeri birlikte hesaplayalım. Firmanın İstanbul Tuzla 1586 parselde 40.000 m2 arsası ve üzeri 100.000 m2 deposu var bildiğiniz üzere. Aşağıda onun ekspertiz raporu mevcut. Onun üzerinden ilerleyebiliriz.
http://www.reysasgyo.com.tr/uploads/...1642255361.pdf
Bu raporun 5.1 başlığında m2 başına 3.342 TL bedel belirlenmiş. Kocaeli ilindeki arsalarda ise 4.700 TL civarı m2 fiyatı belirlenmiş durumda. 100.000 m2 üzerine kurulu olduğu hesabıyla arsa olarak geçen senenin rakamları olduğunu da akılda tutarak 3.342 TL belirleyelim arsanın fiyatını. 334.200.000 TL sadece arsa payından gelen tutar.
Şimdi depomuzun inşa maliyetine gelelim. Yukarıda verdiğim linkteki ekspertiz raporunda 5.2 başlığında "Söz konusu taşınmazın değeri tespit edilirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 24.03.2021 tarihinde yayınlanan 2021 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri kullanılmıştır. Taşınmazın güncel inşaat maliyetleri dikkate alındığında 5A maliyet bedelinde yapılabileceği tespit edilmiştir." ibaresi yer aldığından ilgili mevzuatın 2021 ve 2022 hallerine aşağıda yer veriyorum. Sizin için kolaylık olsun diye eski ve yeni fiyatların 2.970 TL m2 başı ve 4.950 TL m2 başı olduğunu söyleyebilirim. Dediğim gibi linklerden siz de kolaylıkla kontrol edebilirsiniz mevzuatların 5A kısmına tekabül eden maliyetleri. Böylece güncel olarak 495.000.000 TL de depo yapım maliyeti ortaya çıkar.
https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...20210324-3.htm (2021)
https://www.resmigazete.gov.tr/eskil...0220218-11.htm (2022)
Ben burada hesaplamayı 100.000 m2 arsa üzerine kurulu 100.000 m2 depo üzerinden yaptım. Toplamda 100.000 m2 alan üzerine kurulu 100.000 m2 deponun kurulum maliyeti bu hesapla dahi 829.200.000 TL. Bu hesapla 56 milyon dolar gibi bir rakam çıkıyor ve buna GES'ler dahil değil.
Ben bunun çok daha yüksek olduğundan eminim. Hem arsa maliyetleri ekspertiz raporlarından daha yüksek, çünkü bu büyüklükte arsalar sınırlı sayıda; hem de inşaat ve yapı maliyetleri Resmi Gazete'de öngörülenden çok daha yüksek.
Burada tabi firma yaptırırken çok daha uyguna yaptırmıştır, bu değildir fiyatlar diyebilirsiniz ancak sonuçta ben satın aldığım şeyin mevcut değeriyle ilgileniyorum. Hatta bu maliyetlerin artmış olması avantajımıza, rekabeti azaltıcı bir giriş bariyeri oluşturuyor şirketin lehine.
Firma performansının hisse fiyatlarına yansımama konusuna gelince, bunun sürdürülebilir bir durum olduğunu düşünmüyorum özkaynaklar bu hızla yükselirken. Zamanı ve sabrı olmayanlar bu hissede de başka hissede de zor para kazanır kanaatindeyim. Zaman ve sabrınız varsa beklemek için doğru yerdesiniz nacizane görüşüm. Ben bekleyeceğim. Hatta dedikleriniz doğruysa ve fiyat baskılanacaksa firma gerçek değerinin bana göre çok çok altında olduğu sürece yapacağım ek alımlarım ucuza geleceği için mutlu olurum bu durumdan.
Tüm hissedarlara saygılar ve iyi günler.
Son düzenleme : chaos; 20-04-2022 saat: 15:37.
Yeni Üye
Bu arada sene sonu görmek üzere kendi hesaplamam ile 1586 parselin değerlemesini yaparsam;
40.000 m2 * 5.500 TL = 220.000.000 TL ----> arsa değeri
25.000.000 TL ----> ges değeri
100.000 m2 * 4.970 TL = 497.000.000 TL ----> depo yapım maliyeti
Toplam maliyet yaklaşımlı ekspertiz değeri ----> 742.000.000 TL
Geçen sene aynı yerin maliyet yaklaşımlı ekspertiz değeri ----> 444.000.000
Yaklaşık % 67 gibi bir değerleme oranı çıkıyor, muhtemelen bundan da fazla gelecek yeni ekspertiz artışları. Dolayısıyla sadece değerleme artışlarından 5.000.000.000 TL * 0,67 = 3.350.000.000 TL özkaynaklara eklenecek diye düşünüyorum. Burada şuna da dikkat etmek gerekir: 2022 sonu yapılan ekspertiz değerlemesi dahi, Şubat 2022'de yayımlanan Resmi Gazetedeki fiyatları kullanıyor yani neredeyse 1 sene geriden geliyor. Bu nedenle daha yüksek değerleri olduğunu düşündüğümü yazmıştım.
Tüm hissedarlara saygılar ve iyi günler.
Edit: Bu hesaplara göre sadece 1586 parsel yaklaşık 1.000.000.000 TL olarak değerlenecek 2022 sonu ekspertizde. Bakalım gerçekleşen değere ne kadar yaklaşacak bu tahminim.
Son düzenleme : chaos; 20-04-2022 saat: 16:41.
Sadık Üye
|
|
|
|
Yapı tiplerine göre snıflandırmayı birim fiyatlarını yazacaktım üşendim , siz yazmışssınız. teşekkürler
bu bahsettiniz depo en yüksek sınıflandırma 5. seviye de diğer depolarda tiplerine, m2 lerine göre değişiyor. genellikle 4C ve 5A sınıfında depolar .
bu hesaplamalar sadece yapıların yapım maliyeleri , bu depolar birde her biri ayrı ayrı nakit akışı üreten işletmeler.
üstüne yapının yıllık kira bedeli ileriki yıllara göre indirgenmiş nakit akışları ve Kapitalizasyon oranı dedikleri hesaplama da önemli.
bu yıl depolara yapılan zam oranını da tüfe kadar olmalı. bazıları tüfe +üfe /2 anlaşmalı
depoların kira oranları arttığı için Kapitalizasyon çarpanlarıda ona göre olacaktır. Syg.
Gönderi Kuralları
Yer İmleri