şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım

[markoekonomi]

Yatırım kararı alırken, emlak balonunu da dikkate almamız gerekiyor. Çoğumuzun katılacağı gibi, Türkiye'de bir emlak balonu var.

Emlak balonu ya da diğer ifadeyle konut balonu Türkiye’de şişmiştir. Bun durumda Türkiye’nin özellikle son on yılda ekonomik büyüme için seçtiği sektörün inşaat sektörü olmasında payı büyüktür. TOKİ ile başlayan atılımı da eklediğimizde emlak piyasalarındaki artışın, emlak balonunun şişmesinin arka planını doğru okuyabiliyoruz.

Emlak balonu için şöyle bir hesaplama yapılmaktadır: Emlak fiyatları 1.5 yıl boyunca katlanarak sürekli artması gerekiyor. Eğer bu artış kümülatif olarak %15’i geçiyorsa, emlak balonu vardır deniliyor.

Örnek verelim: konut fiyatı 100.000 TL olsun. 1.5 yıl boyunca, 3 aylık periyotlarla yaşanan artışlar sonucunda eğer konut fiyatı 115.000 TL’nin üstüne çıkmışsa, burada emlak konut balonu vardır denilir. Kümülatif artıştan kastedilen ise şudur: 100.000 TL olan evin fiyatı 3 ayda bir %5 artarsa şöyle olur: 3 ay sonra 105.000 TL, 6 ay sonra 110.250 TL, 9 ay sonra 115.762 TL, 12 ay sonra 121.550 TL, 15 ay sonra 127.628 TL, 18 ay sonra ise 134.009 TL olacaktır. Yani 100.000 TL olan evin fiyatı 1.5 senenin sonunda yaklaşık %34’lük artışla 134bin TL olacaktır. Bu durum emlak balonudur.

Zaten patlamış olan bir konut, yani fiyatları yukarıdaki gibi açıklandığı şekliyle arttıysa, bundan sonra artmaya devam etmesini beklemek yanlış olabilir.

Emlak balonu patlar mı? konut balonu patlarsa ne olur? Maalesef çok kötü şeyler olur. Çünkü bu durumun benzerini ABD 2008 kriziyle yaşadı. ABD’de emlak balonu patladı ve ABD tarihinin en ciddi kriziyle karşı karşıya kaldı.

Peki bu nasıl oldu ve Türkiye için de benzer tehdit neden var? Emlak balonunun patlaması durumunda doğrudan ilk etkilenecek olanlar, uzun vadeli ve yüksek tutarlı konut kredisi alanlar olacaktır.

[ikare]

Balonun patladığı ülkelere ispanya, portekiz ve irlanda da örnek verilebir sanırım...

SM-A710F cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[nosfecagri]

Fiyat artış oranına göre emlak balonu tespit etmeyi ben yanlış buluyorum. Baz etkisi diye bir şey var hepsinden önce. O hesapla emlak balonu 2008 krizinden sonra oluştu ve şu anda da yok gibi bir sonuç rahatlıkla çıkar.

Nüfus artışı, evin usd değeri, medyan gelir, arz miktarı, nüfus hareketleri ( göç alma verme ), farklı segmentlere hitap eden konut tipleri ve o sınıf insanların sayısında artış / azalış ( sosyal mobilite ) gibi onlarca değişken var.

Çorum iskilip te, lüks sınıf 4+1 dairelerde konut balonu mevcut cümlesi tartışılabilir.

Tüm Türkiye'de emlak balonu var cümlesi rasyonel bir cümle değildir, bunu tartışmak da mümkün değildir malesef. Çünkü ankarada 15 yıl çarpan ile onlarca daire olduğu gibi 40 yıl çarpanla da onlarca daire var, bunları tek çuvala koyup yorum yapamayız.

[HISIM]

Sadece istanbulda satilik konut sayisi 1.5 Milyon, satilan 17.000.

Bu fiyat balonu degil de nedir ?

[HISIM]

Peki bu nasıl oldu ve Türkiye için de benzer tehdit neden var? Emlak balonunun patlaması durumunda doğrudan ilk etkilenecek olanlar, uzun vadeli ve yüksek tutarlı konut kredisi alanlar olacaktır.

ABD'de Motgage sistemi var.

Konut icin verilen kredi azami 5 yillik faiz uzerinden kitlenebiliyor.

Vade 30 yil.

Her,en cok 5 yilda bir Banka'ya olan borcunuz, o gunku faiz haddi uzerinden yeniden belirlenmek zorunda.

200.000 dolar krediyi % 3.5 tan buldunuz, ve 5 senelik anlasma yaptiniz, sonraki donemde diyelim ki, konut odemeleri icin faiz haddi % 8'e cikti.

Bu oran 1991'de %18'e cikmisti.

ABD'de konut icin odenen sadece aylik kredi geri odemeleri degildir, eger apt.dairesi ise, condo fee , vergi, elk.su, internet, kablo tv odemeleri vardir.

2008'de faizlerin yukselmesi ile birlikte, konut alanlar, bu rakkamlari odeyemez duruma dusunce, konut icin vermis olduklari pesinat + odemis olduklari taksitleri yakarak konutu bankaya iade ettiler.

Herkes evini kaybetti, bankalar en az % 40 daha ucuza gelen maaliyetlerle evlerin sahibi oldu.

Sonucta bankalar, kriz oncesi fiyatin yarisina bile o konutlari satamadilar.

Turkiye'de durum farkli.

Alinan banka kredisi Mortagage degil, konut kredisi.

Kisi 10 yil sureyle, sabit bir faiz uzerinden borclanabiliyor, eger faiz artisi olursa, yeni satilacak konutlar, satilamiyor, elde kaliyor.

ABD gibi bir balon patlamasi olmaz Turkiye'de.

Ya ne olur, konutlar cari faiz hadleri ile odenemez fiyatlara gelir ve kimse alamaz.

Zaten kimse de almiyor.

Rize de bir kamulastirma yapiliyor, takip ediyormusunuz bilmem, devlet bir konuta azami 108.000 TL. oduyor, ama adam benim konutum 250.000 TL diyor.

Iste bu iki rakkam arasindaki fark balondur.

Balon satilik konutu olanlarin beynindedir ve asla patlamaz.

[nosfecagri]

Sadece istanbulda satilik konut sayisi 1.5 Milyon, satilan 17.000.

Bu fiyat balonu degil de nedir ?

Bu arz fazlasıdır, balon = fiyatlarda şişme. Verdiğiniz istatistiğe bakınca fiyat ile ilgili bir şey yok, balon varsa bile bu ıstatistik ile anlayamazsınız...

Ki bence de istanbul fiyatları ciddi düzeltme yedi / yiyor / daha da yiyecek ama elmalar armutlar işte.

[HISIM]

Bu arz fazlasıdır, balon = fiyatlarda şişme. Verdiğiniz istatistiğe bakınca fiyat ile ilgili bir şey yok, balon varsa bile bu ıstatistik ile anlayamazsınız...

Ki bence de istanbul fiyatları ciddi düzeltme yedi / yiyor / daha da yiyecek ama elmalar armutlar işte.

Bence konut karaborsasi.

[HISIM]

Adam dunya borca girdi 450.000 TL.ye konut aldi, simdi satsa 300.000 etmeyecegini biliyor, balon o adamin beyninde, yavas yavas sisiyor, patlamaz, kanser eder.