Beyaz Yaka İçin Tasarruf ve Yatırım Koçluğu-3

[Westwind]

"Emlak balonu" sözünü artık kullanmamak lazım kanımca. Yanılabiliriz.
Konut yapım maliyetleri çok arttı.
Yeni konut yapılmıyor.
Bu yüzden fiyatlar artmaya devam edecek.
Merkezi yönetimin bu konuda alabileceği bir önlem yok(enflasyonu düşürmekten başka).

Benim baktığım yerlerde arazi fiyatları hala yüksek, yeni konut yapılmıyorsa araziler neden pahalı ?


Tapatalk kullanarak iPhone aracılığıyla gönderildi

[1event]

Arazi pahalı olduğu için şehir genelde ucuz araziye doğru genişler. İstanbulu kuzeye genişletmeye çalışıyorlar ama başaramıyorlar. Çünkü arazi pahalı

[cafer76]

Yabancıya satış yuzde 4 civarı. hadi tc vatandaşı yabanci ile olsun bu oran yüzde 10. Yuzde on piyasa belirleyebilir mi

başımızdaki musibetlerin en önemli sebebi malum damatın 0,64 ile verdiği ev kredileri.

o zamanlar böyle saçma iş olur mu diyerek hiç topa girmemiştim.

Ocak ayında bir tane evi açıkçası fiyatına çokta dikkat etmeden aldım.

iki tane temel motivasyonum vardı.

-artık enflasyon zıvanadan çıkacak dolayısı ile 90 lar gibi kredi alma imkanı çok azalacak.
-buna karşın 90 larda olmayan yabancının peşin para ile ev alımı çok artacak.

ev fiyatlarının TL cinsinden düşme ihtimali sıfırın bile altında, normalde kredi faizleri artsa ev fiyatları düşer ama yabancı alımı artık bu denklemi de bozdu.

dolar cinsi ne olur bilemiyorum ama ne kadar zarar edilebilir ki bir ev alımından.

günün sonunda bekler satarsın.

M2101K6G cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[varsayım]

işte emlak balonu budur.

tamam oturumcunun çok olduğu insanların kolay kolay evini satmadığı bölgelerde çarpan yüksek olur ama hadi olsun 300-350 çarpan. üstü kesinlike balon.

yani kiralar geriden gelir diyeceğim ama yine de 500 carpan cok yüksek.

Bence "emlak balonu" değil, "emlak belirsizliği" var. Yani piyasa da bilemiyor, insanlar da şaşkın. Ben mesela evi 2,9 dan satışa cıkardım, 2,6-2,7 arası veririm diyordum. (8.000 TL Kira getirili), 3,3-3,5mio TL'ye ev alayım dedim. Evim yenilenmiş olur falan. Ama almak istediğim evler, bir anda 4,0-4,5 arasına cıktı. Şimdi ben 2,9'a satsam olmaz, 3,4'e cektim fiyatı (Bence satılmaz), satılmaz ise ev boş zaten, 1-2 ay durur kiraya veririm. Satılır ise, üstüne ekler bir ev denk getiririm.

Kısacası piyasadan (raydan) çıkarsan, sağa sola yalpalaya yalpalaya gidersen...

Yüzyıllardır bu işin bir yöntemi var (faiz-enflasyon-işsizlik-arz-talep v.s.). Sen bunları tanımıyorum kafama göre, yeni bir model yarattım, bunun adına da "Yeni Ekonomik Model" dedim sonra isim değiştirdim "Çin Modeli" dedim dersen, (ki Çin'in böyle bir modeli yok), başımıza bunların gelmesi normal..

"Kafama göre" ekonomik modelini uyguluyoruz şu anda...

[varsayım]

Arazi pahalı olduğu için şehir genelde ucuz araziye doğru genişler. İstanbulu kuzeye genişletmeye çalışıyorlar ama başaramıyorlar. Çünkü arazi pahalı

Bazı partiler %0.1 ile ülke yönetiminde söz sahibi ve politika belirliyorlar. %4-10 oranla da bir çok şey olur.

[Cautionary]

Konjonktür analizi nedir, nasıl yapılır? Aşağıda Tüpraş için bir örnek var. Bu analiz türünü ve ne işe yaradığını merak edenler için,

https://twitter.com/cautionary53/sta...16667972423681

[oguzvortex19]

Benimde hatırladığım ya kooperatif yada Ev alma yerine ev yapma vardı. 90slarda ömerli barajı tarafına piknike giderken her sene bahar ilk gidişte sultanbeylinin oralara yeni bir mahalle yapılmış olurdu geçen sene yapılanda 2.katını çıkardı vs.d

90'ları iyi bilen birisine bir sorum var?

o yıllarda enflasyon ve faiz oranları %50-%100 arasında giderken, uzun vadeli (5-10 yıl) -sabit faizli- konut kredileri var mıydı? Ev fiyatları artışı nasıldı? Biz o zamanlar öğrenci olduğumuz için, bunları takip etmezdik

[doubt]

Merhaba.

Oncelikle temel analiz icin onereceginiz kitap vs materyaller var midir? Bu konuda kendimi gelistirmeliyim sanirim.

Birkac gun once HEKTS hissesine bakmaya karar vermistim. Ne yazik ki ben bir sey yapamadan fiyati hizli bir sekilde artti. Bu fiyattan almak mantikli mi ona karar vermem gerekiyor.

FED faiz artirimlarini, super bono ihtimallerini, genel borsa dususlerini vs simdilik geciyorum. Gecen seneki ekonomik kosullari varsayarsak, aklimdaki soru su: su andaki HEKTS fiyati gecen seneye gore normal mi, pahali mi, ucuz mu?

Dedigim gibi temel analiz konusunda kendimi gelistirmeliyim. O yuzden kafama gore cikarimlar yapmaya calisiyorum. Ben de sunu yaptim:

Gecen sene 3 aylik bilanco sirasindaki hisse degeri 8.5 imis. Su anda fiyat 26 civari (son bilanco sonrasi 23 gibiymis). Ilk dusuncem su oldu: "fiyati iyi katlamis. Alinmaz (belki de cok iyi kar yapmistir. Yine de bir bakalim)".

Daha sonra suradan karina baktim: https://tr.investing.com/equities/hektas-earnings . Son sene hisse basina 1.74 TL kar yapmis.

8.5 + 1.74 = 10.24. Dusuncem: "23 ile aralarinda ucurumlar var. Alinmaz."

Fakat daha sonra kafama dank etti ki hissenin gercek degeri ile piyasa degeri ayni sey olmadigina gore, gercek kar ile piyasa kari da ayni olamaz. Suraya gore hissenin PD/DD orani 13.14 (endustri icin 15.3).

8.5 + 13.14 * 1.74 = 31.36. Yani diger tum kosullarin ayni oldugunu varsayarsak, gecen seneki fiyata gore bu fiyat dusuk bile (26 < 31). Alinabilir.


Sizce yaptigim hesap mantikli mi? Kulagimi tersten gostermis de olabilirim. Belki de yaptigim sey sadece seneler arasi PD/DD karsilastirmak, ama hazirda boyle bir veri goremedim.