şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2

[djoz]

"Kira çarpanları yüksek" diyen arkadaşlar için bir konu açtım.

https://www.hisse.net/topluluk/showthread.php?t=48739

[djoz]

Kira çarpanını konuşuyoruz hep ama bir de emlak endeksi var. Bölgeye göre metrekarenin değerini gösteriyor.

Bu konuda düşünceleriniz neler?Endekslerin sağlıklı bir çalışma sonucu ortaya çıktığını düşüyor musunuz?Tapudaki fiyatla asıl fiyat arasında epey fiyat farkı oluyor genellikle.Vergi çıkmaması için.

Aman hocam bölgeye göre metrekare değerlenir mi hiç?

Arsa rantına külliyen karşıyız. Bazı arkadaşlara göre istanbulun merkezindeki evler, yozgattaki evlerden daha pahalı olmamalı.
Milyona ev satmak da neymiş? İnşaat maliyeti ne ise, daireler o fiyata satılmalı.
Arsa değeri diye bir şey yok. Ha mecidiyeköy, ha kayabaşı, ha sarıyer, ha haraççı. Evi verin inşaat maliyetine gitsin.

[huskoz]

Aman hocam bölgeye göre metrekare değerlenir mi hiç?

Arsa rantına külliyen karşıyız. Bazı arkadaşlara göre istanbulun merkezindeki evler, yozgattaki evlerden daha pahalı olmamalı.
Milyona ev satmak da neymiş? İnşaat maliyeti ne ise, daireler o fiyata satılmalı.
Arsa değeri diye bir şey yok. Ha mecidiyeköy, ha kayabaşı, ha sarıyer, ha haraççı. Evi verin inşaat maliyetine gitsin.

Özellikle büyükşehirlerde konuma göre 1+1 evle 4+1 ev neredeyse aynı fiyata olabiliyor. Kira çarpanını konuşurken net hesaplardan bahsediyoruz.250 bine aldığımız evi bin liraya kira verdiğimizde sonuç belli.

Merak ettiğim konu emlak endeksi sağlıklı verilerle belirleniyor mu? Bununla ilgili internet sitesi var. Parayla üyelik türünü bile yükseltebiliyorsunuz. Gelecekle ilgili tahminleri de var. Bunlar ne kadar sağlıklı?

Bizde tapudaki fiyatla gerçek fiyat genellikle çok farklı.

[Tasarrufcu]

Sarı sitenin endeksi fikir verebilir.
Yakın değerler var.

Özellikle büyükşehirlerde konuma göre 1+1 evle 4+1 ev neredeyse aynı fiyata olabiliyor. Kira çarpanını konuşurken net hesaplardan bahsediyoruz.250 bine aldığımız evi bin liraya kira verdiğimizde sonuç belli.

Merak ettiğim konu emlak endeksi sağlıklı verilerle belirleniyor mu? Bununla ilgili internet sitesi var. Parayla üyelik türünü bile yükseltebiliyorsunuz. Gelecekle ilgili tahminleri de var. Bunlar ne kadar sağlıklı?

Bizde tapudaki fiyatla gerçek fiyat genellikle çok farklı.

[huskoz]

Sarı sitenin endeksi fikir verebilir.
Yakın değerler var.

Cevap için teşekkürler. Kira çarpanı dışında endekse de bakıyorum ama sağlıklı mı değil mi o kafamı karıştırıyor.

[kemanci06]

gerçi düşünüyorum faizler inince de fiyatlar yükselicek, ekonomik durumun önünü görememek yatırım kararlarını da zorlaştırıyor

[Fabrice]

21 yıldır müteahhitlik sektöründe çalışan bir inşaat mühendisi olarak nacizene fikrimi paylaşayım.

1) Kira getirisi elde etmek için ev almak fikrine kesinlikle karşıyım. 3-4 senelik peryotlar ile değil de 10 senelik bakarsak eve bağladığınız parayı dövize bağlayıp Eurobond vb. bir yatırım aracında değerlendirirseniz daha fazla kazanç elde edersiniz. Kira çarpanı vb. şeylerden bağımsız olarak ben asla yatırım amaçlı ev almam.

2) Uzun süre oturmak için ev alınacaksa a) kredi ile mi b) nakit para ile mi alınacak senaryolarına göre durum değişir. Kredi ile alınacaksa ben olsam şu anda beklerim. Gerçi kredi faizleri düşünce ev fiyatları aynı gün %10-20 arası artıyor ama 10-15 yıllık vadeli faizlerde satın alan kişi yine avantajlı duruma geçer diye düşünüyorum.

Cebinizde nakit para var ve uzun süre oturacağınız bir ev bakıyorsanız o zaman bence şu anda ev almak mantıklı. 4-5 senedir yatayda seyreden konut fiyatları Türkiye ortalaması ve 3 büyük şehirde geçen yıl %30 arttı. TCMB Konut Fiyat Endeksi'nden ya da sarı siteden bakabilirsiniz. Son faiz indirimi bir miktar stok eritti (Geçen yaklaşık 500,000 sıfır konut, 1,000,000 adet de ikinci el konut satıldı). Buna karşılık yeni yapılan konutlarda müteahhitler ciddi maliyet artışları ile karşılaşıyorlar. Bazı örnekler vereyim;

- Geçen sene Temmuz ayında tonu 3,300 - 3,500 TL olan inşaat demiri 5,700 TL'ye yükseldi. Şu aralar ise 5,300 civarına geriledi. Global piyasada demir fiyatı $500'den $750 civarına tırmandı. Metal piyasasında iniş çıkış oluyor ama mevcut durumda $700-750 civarında.
- Geçen sene 190 TL civarında satılan C35 betonu 260-270 TL'ye yükseldi yanlış hatırlamıyorsam.
- Demir gibi temel inşaat girdileri arasında olan bakır (elektrik kabloları, topraklamalar), aluminyum (pencereler, doğramalar vb.), çelik (evliyeler, asansörler, korkuluklar, her türlü paslanmaz imalat) hammade bazında %50 zam gördü. Bütün dünyada emtia fiyatları artış içersinde.
- Petrol malum varili $55 civarına yükseldi. Çok temel bir girdi, bütün dünyada navlun fiyatları artış içerisinde.
- Plastik hammadeleri %80'e varan zam gördü. İnşaatta kullandığımız tesisat boruları, elektrik kanalları, doğramalar vb. ne var ne yok hammadde kaynaklı zam gördü.
- İnşaat sektörü asgari ücret zammına en duyarlı sektörlerden biridir. Asgari ücrete gelen zam aşağı yukarı doğrudan aynı oranda işçilik maliyetlerini arttırdı.
- Duvar kağıdı, parkeler, cam, ahşap doğrama vb. maliyeti birebir dövize bağlı aklınıza her ne malzeme geliyorsa en az döviz kuru artışı kadar zam gördü.

Çok uzatmayayım (daha ne kadar uzatacaksam ), piyasada "konut fiyatları bir yılda %100 artacak" vb. insanları gaza getirmeye çalışan müteahhitlere kanmayalım ama ciddi anlamda inşaat birim maliyetlerinin arttığı da bir gerçek. Çarşıda pazarda peynirin, portakalın, otomobilin, ayakkabının fiyatı ne kadar artıyorsa inşaat maliyetleri de yaklaşık o kadar artıyor. Dolayısıyla yeni inşa edilen evleri bugün o muhitte satılan evler fiyatına almak mümkün olmayacak muhtemelen. Piyasadaki arz-talep dengesi fiyatlar üzerinde belirleyici olmakla birlikte lüks konut sınıfına sokabileceğimiz konutlarda artık - arsa payı hariç - 3,000 - 4,000 TL/m2 maliyetler görmeye başladık.

Kimsenin moralini bozup felaket tellallığı yapmış olmayayım ama ülkede ortalama enflasyon neyse inşaat maliyetlerinde de yakındır. Dolayısıyla ben oturmak için ev bakıyor olsaydım ve nakit param olsaydı iyi bir fırsat karşıma çıksa değerlendirirdim.

[huskoz]

21 yıldır müteahhitlik sektöründe çalışan bir inşaat mühendisi olarak nacizene fikrimi paylaşayım.

1) Kira getirisi elde etmek için ev almak fikrine kesinlikle karşıyım. 3-4 senelik peryotlar ile değil de 10 senelik bakarsak eve bağladığınız parayı dövize bağlayıp Eurobond vb. bir yatırım aracında değerlendirirseniz daha fazla kazanç elde edersiniz. Kira çarpanı vb. şeylerden bağımsız olarak ben asla yatırım amaçlı ev almam.

2) Uzun süre oturmak için ev alınacaksa a) kredi ile mi b) nakit para ile mi alınacak senaryolarına göre durum değişir. Kredi ile alınacaksa ben olsam şu anda beklerim. Gerçi kredi faizleri düşünce ev fiyatları aynı gün %10-20 arası artıyor ama 10-15 yıllık vadeli faizlerde satın alan kişi yine avantajlı duruma geçer diye düşünüyorum.

Cebinizde nakit para var ve uzun süre oturacağınız bir ev bakıyorsanız o zaman bence şu anda ev almak mantıklı. 4-5 senedir yatayda seyreden konut fiyatları Türkiye ortalaması ve 3 büyük şehirde geçen yıl %30 arttı. TCMB Konut Fiyat Endeksi'nden ya da sarı siteden bakabilirsiniz. Son faiz indirimi bir miktar stok eritti (Geçen yaklaşık 500,000 sıfır konut, 1,000,000 adet de ikinci el konut satıldı). Buna karşılık yeni yapılan konutlarda müteahhitler ciddi maliyet artışları ile karşılaşıyorlar. Bazı örnekler vereyim;

- Geçen sene Temmuz ayında tonu 3,300 - 3,500 TL olan inşaat demiri 5,700 TL'ye yükseldi. Şu aralar ise 5,300 civarına geriledi. Global piyasada demir fiyatı $500'den $750 civarına tırmandı. Metal piyasasında iniş çıkış oluyor ama mevcut durumda $700-750 civarında.
- Geçen sene 190 TL civarında satılan C35 betonu 260-270 TL'ye yükseldi yanlış hatırlamıyorsam.
- Demir gibi temel inşaat girdileri arasında olan bakır (elektrik kabloları, topraklamalar), aluminyum (pencereler, doğramalar vb.), çelik (evliyeler, asansörler, korkuluklar, her türlü paslanmaz imalat) hammade bazında %50 zam gördü. Bütün dünyada emtia fiyatları artış içersinde.
- Petrol malum varili $55 civarına yükseldi. Çok temel bir girdi, bütün dünyada navlun fiyatları artış içerisinde.
- Plastik hammadeleri %80'e varan zam gördü. İnşaatta kullandığımız tesisat boruları, elektrik kanalları, doğramalar vb. ne var ne yok hammadde kaynaklı zam gördü.
- İnşaat sektörü asgari ücret zammına en duyarlı sektörlerden biridir. Asgari ücrete gelen zam aşağı yukarı doğrudan aynı oranda işçilik maliyetlerini arttırdı.
- Duvar kağıdı, parkeler, cam, ahşap doğrama vb. maliyeti birebir dövize bağlı aklınıza her ne malzeme geliyorsa en az döviz kuru artışı kadar zam gördü.

Çok uzatmayayım (daha ne kadar uzatacaksam ), piyasada "konut fiyatları bir yılda %100 artacak" vb. insanları gaza getirmeye çalışan müteahhitlere kanmayalım ama ciddi anlamda inşaat birim maliyetlerinin arttığı da bir gerçek. Çarşıda pazarda peynirin, portakalın, otomobilin, ayakkabının fiyatı ne kadar artıyorsa inşaat maliyetleri de yaklaşık o kadar artıyor. Dolayısıyla yeni inşa edilen evleri bugün o muhitte satılan evler fiyatına almak mümkün olmayacak muhtemelen. Piyasadaki arz-talep dengesi fiyatlar üzerinde belirleyici olmakla birlikte lüks konut sınıfına sokabileceğimiz konutlarda artık - arsa payı hariç - 3,000 - 4,000 TL/m2 maliyetler görmeye başladık.

Kimsenin moralini bozup felaket tellallığı yapmış olmayayım ama ülkede ortalama enflasyon neyse inşaat maliyetlerinde de yakındır. Dolayısıyla ben oturmak için ev bakıyor olsaydım ve nakit param olsaydı iyi bir fırsat karşıma çıksa değerlendirirdim.

Güzel bir anlatım olmuş.Teşekkürler.