Ofis Yatırımı

[KaraKemal]

Türkiye'de konut sahipliği %70 civarında.. bir miktar akraba evinde kira ödemeden oturanlar, bir miktar da kamu lojmanlarında oturanlar var, netice itibariyle %20-22 dolayında kiracı olarak oturan var.. yani yatırım amaçlı konut alan biri bu %20 dolayındaki kiracı kitlesi içinden bir müşteri bulmayı hedefliyor..

ticari mülklerde durum farklıdır, dükkan açanların yada şirketi için ofis açanların büyük çoğunluğu kiracı'dır.. basit bir sebebi var- elindeki sermayeyi dükkanın yada ofisin mülkiyetine sahip olmak için harcamaktansa, yaptığın işe harcamak çok daha akıllıca ve feasible olacaktır.. bu yüzden ticari mülkler ağırlıklı olarak kiracı piyasasıdır, konut piyasası ise ağırlıklı olarak kendi kullanımına yönelik bir piyasadır..

'yatırım amaçlı gayrimenkul' deniyorsa, ilk akla gelen ticari mülkler olmak durumunda, konut değil..

[KaraKemal]

proje geliştiriciler, konut projesi yapıyorsa tek amacı vardır- bunu en kısa zamanda satmak.. ben bu evleri kiraya vereyim diye proje geliştiren yoktur.. oysa avm ve ofis projesi geliştiricilerin önemli bir kısmı, satış yapmaz- kiracı bulmaya çalışır, kira gelirine oynar..

ticarilerde geri dönüş süresi daha kısadır.. mesela konut piyasasında fiyat/kira çarpanı 20-25 yıl aralığında, ofislerde 15-18 yıl arasında, dükkanlarda 12- 15 yıl aralığındadır.. konut, yani barınma ihtiyacı, ihtiyaçlar hiyerarşisinde çok daha öndedir, herkesin bir şekilde bir eve ikamet etmesi elzemdir.. oysa ticari mülk, ekonomik genişlemeye ve daralmaya bağımlıdır.. tüketim eğilimi düşüyorsa, dükkan talebi azalır, var olan kiracılar çıkar gider, çünkü para kazanamıyordur.. ticaride kira getirisinin güvenirliği daha düşüktür..

bu yüzden ticari mülk seçiminde lokasyon- konuta göre çok daha önemlidir..

[ESLU]

Böyle bir dükkan varsa, rica etsem benim için pazarlık yapıver de alayım. Ciddiyim.

proje geliştiriciler, konut projesi yapıyorsa tek amacı vardır- bunu en kısa zamanda satmak.. ben bu evleri kiraya vereyim diye proje geliştiren yoktur.. oysa avm ve ofis projesi geliştiricilerin önemli bir kısmı, satış yapmaz- kiracı bulmaya çalışır, kira gelirine oynar..

ticarilerde geri dönüş süresi daha kısadır.. mesela konut piyasasında fiyat/kira çarpanı 20-25 yıl aralığında, ofislerde 15-18 yıl arasında, dükkanlarda 12- 15 yıl aralığındadır.. konut, yani barınma ihtiyacı, ihtiyaçlar hiyerarşisinde çok daha öndedir, herkesin bir şekilde bir eve ikamet etmesi elzemdir.. oysa ticari mülk, ekonomik genişlemeye ve daralmaya bağımlıdır.. tüketim eğilimi düşüyorsa, dükkan talebi azalır, var olan kiracılar çıkar gider, çünkü para kazanamıyordur.. ticaride kira getirisinin güvenirliği daha düşüktür..

bu yüzden ticari mülk seçiminde lokasyon- konuta göre çok daha önemlidir..

[KaraKemal]

Böyle bir dükkan varsa, rica etsem benim için pazarlık yapıver de alayım. Ciddiyim.

böyle bir kaç dükkan var.. ciddi kiracılar, ciddi iskontolu mallar.. özelden mesaj atacağım size, halka açık olmayan mallar amma velakin yüksek rakamlar..

[Turnike]

böyle bir kaç dükkan var.. ciddi kiracılar, ciddi iskontolu mallar.. özelden mesaj atacağım size, halka açık olmayan mallar amma velakin yüksek rakamlar..

Halka açık olmayan mal ne demek anlayamadım?
Mümkünse şu iskontolu malları banada bildirin.

[KaraKemal]

ofis daha farklı.. dükkan her yerde olur, ama ofis her yerde olmaz.. dağ başında ofis olmaz.. yüzlerce yıllık kapitalist gelişmin gösterdiği şey şu ki, ofis en merkezi yerde olmak ister.. istanbul ofis merkezi belli(ydi): büyükdere caddesi, mecidiyeköy- levent.. daha sonra büyük proje geliştirtirilebilecek mümkün lokasyon' kıstasından maslak devreye girdi.. son yıllarda değişen ana trend şu: anadolu yakasında da ofis lokasyonları oluştu.. zaten oluşmak zorundaydı i.istanbul gibi bir megakentin iş merkezi tek bir noktaya sığamazdı ii.beyaz yakalıların çoğu anadolu yakasında oturuyor, o yüzden yeni gelişme anadolu yakasındaki ofis lokasyonları : kozyatağı (e5/metro) ataşehir ve ümraniye hattı.. en şanslı lokasyon ümraniye: çünkü ekstra olarak-avrupa yakasına en kolay ulaşım (ters yönden)

ofis yatırımında dikkat edilecek en önemli nokta şu: merkezi lokasyonda olmak çok çok önemlidir.. daralma anlarında, yani pek çok lokasyonda ofis arzı oluştuğunda, sadece merkez iş yapar.. levent varken, kimse kağıthane yada basın ekspres istemez (şu an maslak bile iş yapmıyor, eski bnalardan çıkanların yerine asla kiracı yok).. ümraniye/kozyatağı varken, kimse kartal'daki ofisi gitmez.. ofis yatırımında lokasyon çok önemli- avrupa yakasında mecidiyeköy- levent hattı, anadolu yakasında ümraniye- kozyatağı hattı.. diğer lokasyonlar ofis yatırımı olmaz.. yazıhane bile olmaz..

[ikare]

...
ümraniye/kozyatağı varken, kimse kartal'daki ofisi gitmez....

Haklısınız. Kartal'da yıllardır boş duran pek çok ofis var....
Ancak şöyle bir durum var "ofis" segmenti işyerleri için lokasyonun önemi gittikçe azalacak. Diğer dükkan vs. de müşteriye yakın olma mantığı vardır ancak ofis tarzı işlerde gittikçe gelişen iletişim bu gereği ortadan kaldırıyor.



SM-A710F cihazımdan hisse.net mobile app kullanarak gönderildi.

[Hakin]

Dükkan alıp kiraya vermeyi düşünenler iyi düşünsün.Ben de hep bilinç altımdaki dükkan iyidir mantığından dolayı 16 ay önce aldığım dükkanı aldığım fiyata dün sattım.
Dükkan alinca hele bir de benim aldigim gibi küçuk esnafin kiralabilecegi bir yer olunca o esnafin dertlerinin bir kismina ortak oluyorsunuz.
Benim aldıgım yerinin fiyat kira katsayısı 220 ay idi.Belki alışım hataĺi idi bilemedim.

Sent from my SM-N920C using hisse.net mobile app