Sayfa 1/3 123 SonSon
Arama sonucu : 18 madde; 1 - 8 arası.

Konu: Ofis Yatırımı

  1. Ofis Yatırımı

    Türkiye'de konut sahipliği %70 civarında.. bir miktar akraba evinde kira ödemeden oturanlar, bir miktar da kamu lojmanlarında oturanlar var, netice itibariyle %20-22 dolayında kiracı olarak oturan var.. yani yatırım amaçlı konut alan biri bu %20 dolayındaki kiracı kitlesi içinden bir müşteri bulmayı hedefliyor..

    ticari mülklerde durum farklıdır, dükkan açanların yada şirketi için ofis açanların büyük çoğunluğu kiracı'dır.. basit bir sebebi var- elindeki sermayeyi dükkanın yada ofisin mülkiyetine sahip olmak için harcamaktansa, yaptığın işe harcamak çok daha akıllıca ve feasible olacaktır.. bu yüzden ticari mülkler ağırlıklı olarak kiracı piyasasıdır, konut piyasası ise ağırlıklı olarak kendi kullanımına yönelik bir piyasadır..

    'yatırım amaçlı gayrimenkul' deniyorsa, ilk akla gelen ticari mülkler olmak durumunda, konut değil..

  2. proje geliştiriciler, konut projesi yapıyorsa tek amacı vardır- bunu en kısa zamanda satmak.. ben bu evleri kiraya vereyim diye proje geliştiren yoktur.. oysa avm ve ofis projesi geliştiricilerin önemli bir kısmı, satış yapmaz- kiracı bulmaya çalışır, kira gelirine oynar..

    ticarilerde geri dönüş süresi daha kısadır.. mesela konut piyasasında fiyat/kira çarpanı 20-25 yıl aralığında, ofislerde 15-18 yıl arasında, dükkanlarda 12- 15 yıl aralığındadır.. konut, yani barınma ihtiyacı, ihtiyaçlar hiyerarşisinde çok daha öndedir, herkesin bir şekilde bir eve ikamet etmesi elzemdir.. oysa ticari mülk, ekonomik genişlemeye ve daralmaya bağımlıdır.. tüketim eğilimi düşüyorsa, dükkan talebi azalır, var olan kiracılar çıkar gider, çünkü para kazanamıyordur.. ticaride kira getirisinin güvenirliği daha düşüktür..

    bu yüzden ticari mülk seçiminde lokasyon- konuta göre çok daha önemlidir..

  3. Dükkan alıp kiraya vermeyi düşünenler iyi düşünsün.Ben de hep bilinç altımdaki dükkan iyidir mantığından dolayı 16 ay önce aldığım dükkanı aldığım fiyata dün sattım.
    Dükkan alinca hele bir de benim aldigim gibi küçuk esnafin kiralabilecegi bir yer olunca o esnafin dertlerinin bir kismina ortak oluyorsunuz.
    Benim aldıgım yerinin fiyat kira katsayısı 220 ay idi.Belki alışım hataĺi idi bilemedim.

    Sent from my SM-N920C using hisse.net mobile app

  4. #4
     Alıntı Originally Posted by Hakin Yazıyı Oku
    Dükkan alıp kiraya vermeyi düşünenler iyi düşünsün.Ben de hep bilinç altımdaki dükkan iyidir mantığından dolayı 16 ay önce aldığım dükkanı aldığım fiyata dün sattım.
    Dükkan alinca hele bir de benim aldigim gibi küçuk esnafin kiralabilecegi bir yer olunca o esnafin dertlerinin bir kismina ortak oluyorsunuz.
    Benim aldıgım yerinin fiyat kira katsayısı 220 ay idi.Belki alışım hataĺi idi bilemedim.

    Sent from my SM-N920C using hisse.net mobile app
    bunun neresi hata?

    Topladiginiz kira yaniniza kar kalmis

  5. Böyle bir dükkan varsa, rica etsem benim için pazarlık yapıver de alayım. Ciddiyim.

     Alıntı Originally Posted by KaraKemal Yazıyı Oku
    proje geliştiriciler, konut projesi yapıyorsa tek amacı vardır- bunu en kısa zamanda satmak.. ben bu evleri kiraya vereyim diye proje geliştiren yoktur.. oysa avm ve ofis projesi geliştiricilerin önemli bir kısmı, satış yapmaz- kiracı bulmaya çalışır, kira gelirine oynar..

    ticarilerde geri dönüş süresi daha kısadır.. mesela konut piyasasında fiyat/kira çarpanı 20-25 yıl aralığında, ofislerde 15-18 yıl arasında, dükkanlarda 12- 15 yıl aralığındadır.. konut, yani barınma ihtiyacı, ihtiyaçlar hiyerarşisinde çok daha öndedir, herkesin bir şekilde bir eve ikamet etmesi elzemdir.. oysa ticari mülk, ekonomik genişlemeye ve daralmaya bağımlıdır.. tüketim eğilimi düşüyorsa, dükkan talebi azalır, var olan kiracılar çıkar gider, çünkü para kazanamıyordur.. ticaride kira getirisinin güvenirliği daha düşüktür..

    bu yüzden ticari mülk seçiminde lokasyon- konuta göre çok daha önemlidir..
    Ölü Yatırım Uzmanı

  6.  Alıntı Originally Posted by ESLU Yazıyı Oku
    Böyle bir dükkan varsa, rica etsem benim için pazarlık yapıver de alayım. Ciddiyim.
    böyle bir kaç dükkan var.. ciddi kiracılar, ciddi iskontolu mallar.. özelden mesaj atacağım size, halka açık olmayan mallar amma velakin yüksek rakamlar..

  7.  Alıntı Originally Posted by Hakin Yazıyı Oku
    Dükkan alıp kiraya vermeyi düşünenler iyi düşünsün.Ben de hep bilinç altımdaki dükkan iyidir mantığından dolayı 16 ay önce aldığım dükkanı aldığım fiyata dün sattım.
    Dükkan alinca hele bir de benim aldigim gibi küçuk esnafin kiralabilecegi bir yer olunca o esnafin dertlerinin bir kismina ortak oluyorsunuz.
    Benim aldıgım yerinin fiyat kira katsayısı 220 ay idi.Belki alışım hataĺi idi bilemedim.

    Sent from my SM-N920C using hisse.net mobile app
    220 ay dükkan için hatalı fiyat.. o kesin..

    dükkan, ancak ekonomi iyiyse kiracı bulur, kiracı talebine mazhar olur ve değer kazanır.. ama çarpanı evden düşüktür, düşük olmalı.. çünkü basit bir mantık- herkes öyle yada böyle başını sokacak bir ev bulmak zorunda, evi talebi daha yüksek.. ama dükkan yada ofis talebi ekonominin genel gidişatıyla alakalı, talep artma eğilimindeyse yeni dükkan/ofis talebi oluşur, ama gerileme istidatı görülüyorsa yeni talep gelmek bir yana, mevcut yerler boşalır..

    bir diğer dinamik faiz oranlarıdır.. kimileri evler için 12o ay ve daha aşağı çarpanlardan bahseder, bunlar 2002 öncesi faiz hadleri %100 ve üstü seyrettiği döneme aiittir.. öyle bir faiz oranı artık söz konusu değil, bugün faiz yükselecek dendiği zaman anlaşılan şey mesela %15 mevduat (%20 kredi) faizi.. 15+ yıl öncesine ait faizler artık söz konusu bile değil.. bugünkü faiz hadleri düşerse, çarpanlar yükselir..

    faizler düşerse çarpanlar kesin olarak yükselir demek zor, çünkü arz/talep faktörü var.. çok fazla arz oluşmuşsa, normal dengeye ulaşmak vakit alacaktır.. anadolu yakasındaki dönüşüm projelerinin hepsinde giriş katları dükkan.. oysa bu kadar bir dükkan talebi yok.. bağdat caddesi ve civarında en az bir kaç yıl daha dükkan kiraları baskı altında kalacak.. kesin..

    başka faktörler de var.. mesela banka şubelerinin orta/uzun vadede azalacağını (internet/mobil üzerinden işlemlerinyaygınlık kazanacğından ötürü) düşünüyorum, banka şubesi kiracılı yerlerin kira güvenirliği nispeten düşük.. bebek caddesi üstünde 300 metrede bütün büyük bankaların şubeleri astronomik rakamlarla kiracı, bunlardan bazıları tahliye edecek 5 sene içinde.. kira güvenriliği yüksek dükkan ?? mesela iyi iş yapan bir zincir market- asla bırakamaz iyi bir lokasyonu..

  8. ofis daha farklı.. dükkan her yerde olur, ama ofis her yerde olmaz.. dağ başında ofis olmaz.. yüzlerce yıllık kapitalist gelişmin gösterdiği şey şu ki, ofis en merkezi yerde olmak ister.. istanbul ofis merkezi belli(ydi): büyükdere caddesi, mecidiyeköy- levent.. daha sonra büyük proje geliştirtirilebilecek mümkün lokasyon' kıstasından maslak devreye girdi.. son yıllarda değişen ana trend şu: anadolu yakasında da ofis lokasyonları oluştu.. zaten oluşmak zorundaydı i.istanbul gibi bir megakentin iş merkezi tek bir noktaya sığamazdı ii.beyaz yakalıların çoğu anadolu yakasında oturuyor, o yüzden yeni gelişme anadolu yakasındaki ofis lokasyonları : kozyatağı (e5/metro) ataşehir ve ümraniye hattı.. en şanslı lokasyon ümraniye: çünkü ekstra olarak-avrupa yakasına en kolay ulaşım (ters yönden)

    ofis yatırımında dikkat edilecek en önemli nokta şu: merkezi lokasyonda olmak çok çok önemlidir.. daralma anlarında, yani pek çok lokasyonda ofis arzı oluştuğunda, sadece merkez iş yapar.. levent varken, kimse kağıthane yada basın ekspres istemez (şu an maslak bile iş yapmıyor, eski bnalardan çıkanların yerine asla kiracı yok).. ümraniye/kozyatağı varken, kimse kartal'daki ofisi gitmez.. ofis yatırımında lokasyon çok önemli- avrupa yakasında mecidiyeköy- levent hattı, anadolu yakasında ümraniye- kozyatağı hattı.. diğer lokasyonlar ofis yatırımı olmaz.. yazıhane bile olmaz..

Sayfa 1/3 123 SonSon

Gönderi Kuralları

  • Yeni konu açamazsınız
  • Konulara cevap yazamazsınız
  • Yazılara ek gönderemezsiniz
  • Yazılarınızı değiştiremezsiniz
  •