Yatirim yaparken nelere dikkat edilmeli???
Mrb Arkadaslar yatirim yapilirken nelere dikkat etmemiz gerekir özellikle tarla,arsa,ev hangi kurumlardan bilgi almaliyiz,kendimizin internet üzerinden edinebilecegimiz bilgiler nelerdir bu konularda bilen arkadaslar katkida bulunursa inaniyorumki faydali bir paylasim olur...
Ev iş yeri alırken kirasını düşünürsek fiyat kazanç oranı sizce ne olmalı ? Türkiye' de fk şu an 25- 30 arası sizce bu makul bir oran mı ?
hisse.net uygulaması ile gönderilmiştir.
Originally Posted by foxmulder
Ben bu tür yatırımlar yaparken fiyat kazanç oranından ziyade alacağım evin/iş yerinin konumuna dair gelecek beklentimdir... Yani konumu açısından gelecekte beklentim iyi ise fiyat kazanç oranına pek bakmam... Bu benim tercihim... Taktir ve karar sizin...
Not: Benimkisi cahil birinin sesli düşünmesidir... ASLA bir öneri (vb.) değildir...
Yeni yapılmakta olan şehir hastanelerinin bulunduğu bölgelerde gelecek açısından arsaya/tarlaya yatırım yapmanın faydalı olabileceğini düşünüyorum... Çünkü, yapılmakta olan şehir hastaneleri kapasite açısından oldukça büyük... Şehir, böyle büyük bir sağlık yatırımının olduğu bölgeye doğru kayacağını düşünüyorum... Bu arada ilk açılacak olan Mersin Şehir Hastanesi olacak. 1250 yataklı Mersin Şehir Hastanesinin %72 si tamamlanmış ve bir an önce hizmete girmesi içinde şu anda hastane inşaatında 4 bin 500 işçi çalışıyormuş (Bilgimin kaynağı resmi açıklamalardır/haberlerdir.). Hastane inşaatının 2106/Mart ayında tamamlanması öngörülüyor. Ayrıca, Mersin Şehir Hastanesinin batı tarafında da yeni yapılan otobüs terminali var... Arası yaklaşık 1,5 kilometre... Yani bu bölgenin yatırım açısından orta ve uzun vadede cazip fırsatlar ortaya çıkarabileceğini düşünüyorum... Bildiğim kadarıyla henüz bu bölge imara açılmadı... Böylesine bir birine yakın iki yatırımın olduğu bölgenin günün birinde cazibe merkezi olacağını düşünüyorum... Aslında yetkisi olanların sadece yapılmakta olan şehir hastanelerinin olduğu bölgelere dair konu başlığı açmasının faydalı olacağını düşünüyorum... Taktir ve karar sizin...
Not: Benimkisi cahil birinin sesli düşünmesidir... ASLA bir öneri (vb.) değildir...
iyi ve karlı bir yatırım kendini 10 15 sene arasında amorti etmesi çok güzel bir yatırımdır.
arsa alırken emlak siteleri sahibinden hurriyetemlak gibi sitelerden emsal fiyatlarına bakılarak olabilir. İnternet üzerinden başka birşey pek aklıma gelmiyor.
lokasyon lokasyon lokasyon !!!
Öncelikle hangi amaçla neyi alacaksınız bu önemli... Gayrimenkul Yatırımı'ndan herkes başka şey anlar... Bazı gayrimenkul yatırım çeşitleri:
-Ev alıp kiraya vermek
-Ev alıp bir süre kiraya verip sonra kendisi oturmak
-Ev alıp bir süre sonra yüksek fiyata satmak
-Eski Ev alıp tadilat yapıp bir süre sonra yüksek fiyata satmak
-Eski ev alıp Kentsel Dönüşüme Sokmak
-Dükkan/Ofis alıp kiraya vermek
-Dükkan/Ofis alıp bir süre sonra yüksek fiyata satmak
-Arsa alıp kiraya vermek
-Arsa alıp bir süre sonra satmak
vs. vs... her birinin farklı riskleri var kendine göre... örneğin ev fiyatları yükselirken ev alıp satmak mantıklıdır ancak durağan veya düşen piyasada ev alır kısa süre sonra satmak istersiniz ama yüksek fiyata alıcı bulamayabilirsiniz vs....
Genel olarak mülk yatırımlarında nelere dikkat etmeli:
1. Emsal Fiyatlar
Bölgedeki mevcut emsal fiyatları iyi incelemeniz gerekir. Bu emsal fiyatlarda özellikle yakın zamanda (son 3-6 ay içinde) SATILMIŞ olan fiyatları öğrenmeniz önemlidir. Mevcut SATILIKların fiyatları sizi yanıltır... Siz yine de satılıkların da fiyatına bakın ancak genelde satılık fiyatının %10-15 aşağısına gider mülkler... Genelde istenen fiyatlar yüksek olur, zamanla düşerler... İnternet ilanlarının tarihine de bakın... Bölgedeki esnafa, konu komşuya danışın... Bölge halkı bölgeyi iyi bilir... Bölge muhtarıyla görüşün, bölgedeki bakkaldan bişeyler alma bahanesiyle gidin sorun, bölgedeki berberden traş olun tüm bilgi berberde vardırvs...
2. Fiyat / Kazanç Oranı (Kira Çarpanı - ROI - Yatırım Geri Dönüşü - Return on Investment)
100.000 liraya aldığınız mülkü 1 yıl sonra 110.000 liraya satarsanız yatırımdan kazancınız %10'dur... Yani yıllık kazancınız 100'de 10...
100.000 liraya aldığınız mülkten yılda 10.000 lira kira geliri elde ederseniz yine yıllık kazancınız %10'dur...
hesaplar kabaca böyleyken mevcut şartlarda her mülkün kendine özgü kazanç oranı vardır... şehirden şehire değişmekle birlikte büyük şehirler için ortalama amorti sürelerini yazmak gerekirse
Ev/Konut: Kira çarpanı 200 ila 240 ay arası değişir... yani alınan ev 20 yıllık kirası ile amorti olur... bu da %5 kazançtır... yani 200.000 liraya aldığınız evden yılda 10.000 lira kira geliri elde edersiniz... Ancak bu ortalamadır. Kira getirisi ne kadar yüksek olursa o yatırım o derece güzeldir... Bu noktada bölgedeki emsal kiraları öğrenmeniz gerekir...
Dükkan/Ofis: Kira çarpanı 160-180 arası... Yani alınan ofis 13-15 yıllık kirası ile kendisini amorti eder... Yani 150.000 liraya aldığınız bir dükkandan yılda 10.000 lira kira geliriniz olursa 15 yıl sonra o dükkan için verdiğiniz paranın tamamı size geri dönmüş olur... yani %7-8 gibi bir kazanç... üstelik mülk hala elinizdedir...
Otel/Pansiyon: Genelde 5-6 yılda amorti olur (turizmin güzel olduğu zamanlar böyleydi en azından)... Bu da %20 gibi bir kazanç oranıdır, ballı kaymaktır... lakin çoğunlukla pahalıdır... para parayı çeker diye boşa demiyorlar
Al-Sat konusundaki kazançlar ise oldukça değişkendir. Sirkülasyon olan bölgelerde özellikle yükselen piyasalarda 1-2 yıl içinde %30 ila %50 arası kazançlar sağlanabilir ama sürekli takipte olmak gerek, ayrıca garantisi de yok...
3. Finansman
En önemlilerinden birisidir... Eğer kredi ile mülk alıyorsanız iyi bir faiz oranı almaya çalışın. Ayrıca mülkü aldığınız fiyata kredi için ödediğiniz faizi de ekleyin... Genelde kredi ile alınan mülkler satıldığında insanlar kredi için ödedikleri faizi gözardı etmeye meyilli oluyorlar... halbuki o evin gelişi daha çok paraya mal oldu... kimisi de mülkün tamamına kredi çıksın diye mülkün fiyatını mümkün mertebe yüksek çıkartmaya çalışıyor... bu konularla ilgili de bankacı ve emlakçı birisine danışmanızda fayda var...
4. Mülk bilgileri
Ev/Ofis/Dükkan alacaksanız bina yaşına dikkat etmelisiniz... Yatırım tercihiniz mülkü kentsel dönüşüme sokmak ise eski binaları, ileride satmayı düşünüyorsanız yeni binaları (max 7-10 yaş) tercih etmeniz gerekir... Genelde insanlar yeni ev almak isterler... Bu yüzden ilerde evi satmak isterseniz zorlanmamak adına olabildiğince genç binaları almak gerek... Ticari mülklerde ise yaş çok önemli değil...
Arsalarda özellikle dikkat etmeniz gereken çok şey var. Arsanın niteliği ne olarak geçiyor, arsanın çevresinde imar açılmış mı, şehrin büyüme yönü sizin arsanın bulunduğu bölgeye doğru mu oluyor, belediyenin gelecek planları içerisinde sizin arsa nereye düşüyor vs... Ayrıca alacağınız arsada başkalarının hissesi var mı bu da önemli... hisseli arsalar genelde zorlu olur... arsa imarlıysa kaks ve taks bilgileri nedir, emsal kaçtır h-max kaçtır, inşaat alanı kaç m²'dir vs bunları mutlaka güncel imar durum belgesini de alarak öğrenmek gerekir... dilerseniz iyi bir emlakçı ile çalışın dilerseniz spk lisanslı bir firmadan expertiz isteyin... yatırım yapmadan önce iyi bir araştırma şart... sonuçta paranızı bağlayacaksınız ve para kolay kazanılmıyor...
5. Lokasyon
Lokasyo önemsiz demiyorum ama ilk önemli şeylerden değil... Parayı yatırdığınız mülkü ihtiyaç olduğunda hemen paraya çevirmek istediğinizde bölge önemli olur. Sirkülasyon olan, cazibesi olan bölgede mülkünüzü ederinde veya ederinin biraz üzerinde kısa sürede satabilirsiniz. Ancak cazibesi olmayan bir bölgede acil paraya ihtiyaç duyduğunuzda ederinin altına verme riskiniz olur... Çevrede toplu ulaşımın olması, hastane okul eczane market pazar iş yeri olması vs durumları önemlidir ancak bu önemli kriterler de bir o kadar fiyata yansıyor...
6. Ufak Kazançlar
Alıştan kazanmak önemli... Mutlaka iyi bir pazarlık yapmak lazım... Pazarlıktan edeceğiniz 3-5 bin lira kazanç oranınıza katkı sağlar... Tapu harcı, kredi oranı vs ile ilgili neler yapılabilir varsa bunla ilgili emlakçınızdan detaylı bilgi almanız iyi olur... Ayrıca emlakçınız ile komisyon konusunda da pazarlık yapabilirsiniz. Yatırımdan kâr yaptığınızda kârdan ona pay verirseniz sizin için en iyi yatırımları size bulup getirir... size onbinlerce lira kazandıran birine de sanırım 3-5 bişeyler atmaktan çekinmezsiniz
bence gayrimenkul konusunda en güzel yatırım düzenli kira geliri sağlayan ofis ve dükkanlardır... sürekli araştırır ve peşine düşerseniz 6-8 yılda kirası ile kendini amorti eden mülkler de denk getirebilirsiniz... kira çarpanı 72-96 arası!
bana göre düzenli para getiren mülkleri veya hisseleri çoğaltarak çok güzel getiriler sağlanabilir... satmak için almak bana göre riskli... yine de para sizin karar sizin... bol kazanç dilerim
Son düzenleme : efix; 02-07-2016 saat: 00:04. Sebep: imla
Gönderi Kuralları
Alıntı yaparak yanıtla