...:::vobelıt:::...

[deniz43]

Çekirdek enflasyonun TÜFE'den büyük olmasi gelecek için kaygı verici, piyasalar için olumsuz yorumlari okudum ki bu ay bu gerçekleşti.

Bu yaklaşım sizce doğrumudur?

Teşekkür ederim.

Doğrudur.Çekirdek enflasyonu besleyen temel motivasyon ise ,harcanabilir kişisel gelirlerlerdeki artışla desteklenen ,güçlü talebi oluşturan güçlü tüketici harcamalarıdır.

https://tradingeconomics.com/united-...ersonal-income

https://tradingeconomics.com/united-...sumer-spending

ABD'de şu anda hem harcanabilir kişisel gelirlerde hem de tüketici harcamalarında artışın devam ettiğini görüyoruz.

Enflasyon sepetinde açık ara en büyük ağırlığı açık ara %32.94 pay ile kira fiyatları oluşturuyor.Bu ağırlık çekirdek enflasyonda ise %40.Son dönemde konut fiyatlarında gerileme,kira fiyatlarında artışlar olmasına rağmen hala kira fiyatlarındaki artış konut fiyatlarındaki artışın çok gerisinde kalmış durumda,arada hala büyük makas var,bu makasın kapanması için önümüzdeki aylarda da kira fiyatlarında sert artışların devamının gelmesi beklenir.

Burada baktığım grafik,kira fiyatları ile konut fiyatları arasındaki rasyo.Yani kaç aylık kira geliri ile konut fiyatı amorti oluyor.

https://tradingeconomics.com/united-...-to-rent-ratio

Bu oranın yüksek olması konut fiyatlarının olması gerekenden yüksek ya da kira fiyatlarının konut fiyatlarına göre düşük olduğu manasına geliyor.

Burada da istatistiklere baktığımda:

"Price to Rent Ratio in the United States averaged 101.03 from 1970 until 2022, reaching an all time high of 142.55 in the second quarter of 2022 and a record low of 88.24 in the third quarter of 1982. This page includes a chart with historical data for the United States Price to Rent Ratio."

ifadesi çıkıyor.Yani ABD'de tarihsel ortalama 101 ayda kira fiyatının konut fiyatını finanse ettiği şeklinde.Bu rakam şu anda 136.05 ay.101 aya gelmesini beklemesem de ,grafiğe bakınca;bir yandan konut fiyatlarında gerileme,diğer yandan kira fiyatlarında artışla, bu rasyonun 120'nin altına gelmesini beklemek ve kira fiyatlarındaki artışın ABD'de çekirdek enflasyonun yüksek kalmasını desteklemesi mantıklı gözüküyor.Faizlerde yükselme süreci konut fiyatlarındaki düşüşü hızlandırarak bu makasın daha çabuk kapanmasını sağlayabilir ve dezenflasyon sürecine destek verebilir.

Aşağıdaki grafikte "max" seçeneğini tıkladığınıza konut fiyatlarının uzun vadede nereden nereye geldiğini,nasıl sert yükseldğini görüyorsunuz.

https://tradingeconomics.com/united-...me-price-index

[deniz43]

https://www.cnbc.com/2023/04/12/fed-...utes-show.html

Fed expects banking crisis to cause a recession this year, minutes show

Fallout from the U.S. banking crisis is likely to tilt the economy into recession later this year, according to Federal Reserve documents released Wednesday.
Federal Reserve staff gave FOMC members a presentation about potential repercussions from the failure of Silicon Valley Bank and other tumult in the financial sector that began in early March.
Though Vice Chair for Supervision Michael Barr said the banking sector "is sound and resilient," staff economists said the economy will take a hit.

Fed tutanaklarının tamamı:

https://www.federalreserve.gov/monet...es20230322.pdf

[Achiles]

Deniz Bey şöyle olamaz mı?

Açıklanan kira fiyatlarındaki artış, kontratı bitip yeni kiraya verilen evlerle, ilk defa kiraya verilen sıfır evlerin kirasının(yeni cari değerler) eski kontratlarla enflasyona endeksli düşük kalmış kiraların ortalaması. Yani aslında cari artış çok daha yüksek ve konut fiyatlarıyla uyumlu iken, çünkü satılık konut fiyatları neticede cari değer, oysa kira artış oranı yeni kiralanan evler eski kiralarla ortalamaya girdiğinden düşük kalıyor, müteakip aylara yansımaya devam edecek veya geç etki gösteriyor, reel artışı gizliyor gibi bir şey..

Eski kira, yeni kira diye ayrı ayrı alt değerler yoktur sanırım.

Bu durumda, enflasyonda sert hareketler olduğunda, konut fiyatları erken reaksiyon gösterirken, kiralar ortalama nedeniyle veriye geç yansıyacağından, en azından genel tabloda, konut kira çarpanlarında/rasyolarında sert hareketler gözlemlenecektir.

Saygılar

[deniz43]

Deniz Bey şöyle olamaz mı?

Açıklanan kira fiyatlarındaki artış, kontratı bitip yeni kiraya verilen evlerle, ilk defa kiraya verilen sıfır evlerin kirasının(yeni cari değerler) eski kontratlarla enflasyona endeksli düşük kalmış kiraların ortalaması. Yani aslında cari artış çok daha yüksek ve konut fiyatlarıyla uyumlu iken, çünkü satılık konut fiyatları neticede cari değer, oysa kira artış oranı yeni kiralanan evler eski kiralarla ortalamaya girdiğinden düşük kalıyor, müteakip aylara yansımaya devam edecek veya geç etki gösteriyor, reel artışı gizliyor gibi bir şey..

Eski kira, yeni kira diye ayrı ayrı alt değerler yoktur sanırım.

Saygılar

Yöntem olarak;"The price to rent ratio in the United States measures the nominal house price index divided by the housing rent price index." yani kira fiyat oranı olarak; nominal ev fiyatı endeksinin konut kira fiyatı endeksine bölünmesini ölçerek bu rakama ulaşıyor.
Bu rasyo 20 sene önce de aynı yöntemle hesaplanıyordu,"relative" olarak bir mukayese yapıyor.Yazdıklarınız doğru ama eski hesaplamalarda da aynı şartlar mevcuttu.

[deniz43]

Thursday April 13 2023 Actual Previous Consensus
06:00 AM
CN
Balance of Trade MAR $88.19B $116.88B $39.2B
06:00 AM
CN
Exports YoY MAR 14.8% -6.8% -7%
06:00 AM
CN
Imports YoY MAR -1.4% -10.2% -5%

https://www.reuters.com/world/china/...ch-2023-04-13/

China's exports stun with surprise surge in March

[Achiles]

Yöntem olarak;"The price to rent ratio in the United States measures the nominal house price index divided by the housing rent price index." yani kira fiyat oranı olarak; nominal ev fiyatı endeksinin konut kira fiyatı endeksine bölünmesini ölçerek bu rakama ulaşıyor.
Bu rasyo 20 sene önce de aynı yöntemle hesaplanıyordu,"relative" olarak bir mukayese yapıyor.Yazdıklarınız doğru ama eski hesaplamalarda da aynı şartlar mevcuttu.

Anlatamadım Sn Deniz43,

Nominal ev fiyat endeksinin son değeri hesaplanırken, şu an güncel sıfır konut fiyatları ve halihazırda satılığa çıkarılan eski konut fiyatlarının ortalaması kullanıyor sanırım. Yani bu değerler en son piyasaya göre fiyatlanmış güncel ve hızlı bir veri.

Oysa Kira Fiyat Endeksi için böyle bir uygulama/zorunluluk yok, yani bu sene en son yeni fiyatlamalarla kiraya verilen evlerin kira değeriyle hesaplanmıyor, eski kiralarla ortalamaya giriyor, dolayısıyla piyasa koşullarının yarattığı veri kira fiyatı endeksine geç yansıyor.

Bu durumda bunlara göre hesaplanan rasyo da, geçici bir durum oluşuyor. Konut fiyatları düşerken, kiralar sabit kalsa bile kira çarpan rasyosu artmalı, oysa düşüyor, yani konut fiyatı düştüğü halde düşüyor, yani kiralar artmaya devam ediyor, başka bir ifadeyle henüz kira artış oranına tam yansımadı, onlar yansımaya devam ediyor.

Doğru hesaplama şekli eskiden de aynıydı, bunu rasyonun geçmişle mukayesesi bağlamında söylemedim, kira artışlarının çekirdek enflasyona yansıması bağlamında ve hem konut fiyatları düşüyor hem de rasyo nasıl düşebiliyor bağlamında söyledim.

Yani size katılıyorum.

Saygılar

[deniz43]

Gelen veri benim projeksiyonlarıma uygun gelen bir veri ,bu ay daha yüksek gelmesini frenleyen enerji emtialarının fiyatının %10.1,benzin fiyatının %10.6 düşmesi olmuş.Önceki yazılarımda da ifade ettiğim gibi enerji fiyatlarındaki düşüşü geçici olarak görüyorum,kış aylarına girilmesiyle Rusyaya uygulanan yaptırımlar nedeniyle küresel doğalgaz arzındaki yetersizlik nedeniyle doğalgaz fyatında yeni yükselişler ve doğalgazın ikame enerji seçeneği petrole talebin artması,Çin'in de kapatmalar nedeniyle düşen enerji talebinin artmasıyla enerji fiyatlarının yılın ilk çeyreğindeki fiyatlarının üzerine çıkacağını ve manşet enflasyonun toparlanmasını bekliyorum.
Veriyi analiz ettiğimde ,enerji dışında,-gıda da dahil olmak üzere(aylık artış %0.8) - enflasyonun tüm alt kalemlere yayıldığını ve yapışkanlık kazandığını görüyorum.Bu ay veride enerji dışında düşüş gösteren tek ana kalem kullanılmış ikinci el oto ki onun da fiyatı rekor yıllık yükseliş göstermişti.Ama esas nedeni ,güçlü tüketici talebi ile yeni otomobil fiyatlarının aylık %0.8 gibi çok güçlü bir aylık artış göstermesinden kaynaklanıyor(tedarik zincirlerinde kırılma ve chip sıkıntısından tüketiciler yeni araç bulmakta zorluk çektiklerinden ikinci el araç fiyatları çok yükselmişti).Veride ilk baktığım kalem olan endekste büyük ağırlığı olan kira fiyatları ise beklediğim gibi her ay hızlanan oranlarda artıyor(bu ay aylık %0.7 artışa yükselmiş).Ama biten ve yenilenen kira sözleşmelerinde yıllık artış %17'ye dayanmışken veride yılık artış henüz yıllık artış %6.4'te ve 1.5 yıllık süre içinde sözleşmeler yenilendikçe aradaki fark kapanacak ve ABD enflasyonunun en büyük yakıtı olmaya devam edecek.

Büyük fotoğrafta ise;Enflasyon trendinde takip ettiğim temel göstergeler;tüketici talebinin kuvveti,kredi hacmindeki genişleme ile tüketim harcamalarında ek kaldıraç oluşumu,ücret artışlarının , işgücü maliyetlerinin ve verimliliğin seyri ,hanehalkı servetindeki net artış, finansal koşullar endeksinin seyri,Fed'in bilançosu,piyasadaki para miktarı,faiz oranları.Bütün bu faktörlerin tamamı ABD'de şu anda yüksek enflasyon trendinin devam edeceğini söylüyor.
Bu nedenlerle,.daha önce yapmış olduğum öngörülerimde bir değişiklik yok,büyük matematiksel modellememe göre , ABD bu yıl içinde çift haneli enflasyonu görecek.

Anlatamadım Sn Deniz43,

Nominal ev fiyat endeksinin son değeri hesaplanırken, şu an güncel sıfır konut fiyatları ve halihazırda satılığa çıkarılan eski konut fiyatlarının ortalaması kullanıyor sanırım. Yani bu değerler en son piyasaya göre fiyatlanmış güncel ve hızlı bir veri.

Oysa Kira Fiyat Endeksi için böyle bir uygulama/zorunluluk yok, yani bu sene en son yeni fiyatlamalarla kiraya verilen evlerin kira değeriyle hesaplanmıyor, eski kiralarla ortalamaya giriyor, dolayısıyla piyasa koşullarının yarattığı veri kira fiyatı endeksine geç yansıyor.

Bu durumda bunlara göre hesaplanan rasyo da, geçici bir durum oluşuyor. Konut fiyatları düşerken, kiralar sabit kalsa bile kira çarpan rasyosu artmalı, oysa düşüyor, yani konut fiyatı düştüğü halde düşüyor, yani kiralar artmaya devam ediyor, başka bir ifadeyle henüz kira artış oranına tam yansımadı, onlar yansımaya devam ediyor.

Doğru hesaplama şekli eskiden de aynıydı, bunu rasyonun geçmişle mukayesesi bağlamında söylemedim, kira artışlarının çekirdek enflasyona yansıması bağlamında ve hem konut fiyatları düşüyor hem de rasyo nasıl düşebiliyor bağlamında söyledim.

Yani size katılıyorum.

Saygılar

Şimdi daha net oldu,evet yazdığınızda haklısınız,ben de 13 Eylül tarihinde benzer şeyler yazmıştım.

[Achiles]

Şimdi daha net oldu,evet yazdığınız doğru,ben de 13 Eylül tarihinde benzer şeyler yazmıştım.

Aynen Deniz Bey...

Devam eden kira kontratı boyunca güncel koşulların kira artış ortalamasına geç yansıması veya sözleşmeye göre sadece enflasyon kadar yansıtılabilmesinin bu veride yarattığı ekstra bir etki var...

Muhtemelen rasyodaki dalgalanma da ondan kaynaklanıyor, 5-10 yıllık döngüler gözlemleniyor.

Aslında güncel son kira verisi gibi(bu sene kiralanlar ortalaması) bir veri olsa, ve ayrıca güncel bir kira çarpanı rasyosu hesaplansa, iki rasyo karşılatırıldığında, enflasyon sert hareket ettiğinde, önce bu iki rasyo arasında bir ayrışma yaşanacak, sonra git gide yine birbirlerine yakınsayacaklardı.

Saygılar..