şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2

[renkly1i]

Bütün yatırım araçlarında olduğu gibi bunda da en önemli olan zamanlama. Ayrıca o yatırım grubunun içinden de hangisini seçtiğimiz önemli.
Ev ama nerede, Emtia ama hangisi, Hisse ama hangi sektör.

12 yıl önce sıfır olarak 80 bin peşin 90bin kredi(0,94 - 10 yıl vade 1250tl taksit) çekerek 170bin tl ev aldım. Evin değeri o zamanki dolar kuruna göre(1,5tl) 110bin dolar ediyor. Evin şu son ralliden önceki değeri 400bin civarıydı(yaklaşık 50bin dolar). Bu ralliden sonra ederi 1,5milyonu geçti halada artıyor. 110bin dolar desek 1,7milyona kadar yolu var gibi. Belkide dahada artacak bilmiyorum ama sonunu çok merak ediyorum.

Şöyle bakınca karlıymış gibi duruyor. Oysa eline kağıt kalem alıp adam gibi hesap yapınca hiçte öyle değil. Yatırdığın parayı dolara altına yatırsan daha fazla kazanabiliyorsun. Hesaplayınca altına yatırsam 2,5milyon falan ediyor. İçinden kirayı düşssem bile yine karlı. Dolar alıp eurobond alsam totalde yine karlıyım. Borsada ereğli ford tüpraş şişe gibi büyük kağıtlardan ortalama yapsam 4-5milyon gibi bir para ediyor.

Hiçbir yatırım aracına aşık değilim umrumdada değil. Eğer gayrimenkul karlıysa ona yatırım yaparım. Benim ev konusunda göremediğim yada hatalı düşündüğüm bişey var mı? Yada hesap hatası yaptığım bir nokta. Ev yatırımını uzun vade olarak düşünürüm en az 20 yıl. Elbette 2 yıl önce geleceği görüp düşükten alıp şuan yada zirve ne zaman olacaksa o zaman satan ekonomi gurularına bişey demiyorum. Onlar muazzam kar ettiler etmeyede devam ederler. Benim öyle bir yeteneğim yok. Şu son rallide dahil olmak üzere hala daha gayrimenkul bana cazip gelmiyor. Hatta şuan bu evi satmanın daha karlı olduğunu düşünüyorum. Ama cesaretim yok tabi. İlerde bu aptalca yönetilen ekonomik sistem düzelirse ev fiyatlarının dolar bazında tekrar düşeceğini düşünüyorum. Belki 1 yıl belki 2-3 yıl sonra olacak ama mutlaka olacak diye düşünüyorum.

[Cilginfenci]

12 yıl önce sıfır olarak 80 bin peşin 90bin kredi(0,94 - 10 yıl vade 1250tl taksit) çekerek 170bin tl ev aldım. Evin değeri o zamanki dolar kuruna göre(1,5tl) 110bin dolar ediyor. Evin şu son ralliden önceki değeri 400bin civarıydı(yaklaşık 50bin dolar). Bu ralliden sonra ederi 1,5milyonu geçti halada artıyor. 110bin dolar desek 1,7milyona kadar yolu var gibi. Belkide dahada artacak bilmiyorum ama sonunu çok merak ediyorum.

Şöyle bakınca karlıymış gibi duruyor. Oysa eline kağıt kalem alıp adam gibi hesap yapınca hiçte öyle değil. Yatırdığın parayı dolara altına yatırsan daha fazla kazanabiliyorsun. Hesaplayınca altına yatırsam 2,5milyon falan ediyor. İçinden kirayı düşssem bile yine karlı. Dolar alıp eurobond alsam totalde yine karlıyım. Borsada ereğli ford tüpraş şişe gibi büyük kağıtlardan ortalama yapsam 4-5milyon gibi bir para ediyor.

Hiçbir yatırım aracına aşık değilim umrumdada değil. Eğer gayrimenkul karlıysa ona yatırım yaparım. Benim ev konusunda göremediğim yada hatalı düşündüğüm bişey var mı? Yada hesap hatası yaptığım bir nokta. Ev yatırımını uzun vade olarak düşünürüm en az 20 yıl. Elbette 2 yıl önce geleceği görüp düşükten alıp şuan yada zirve ne zaman olacaksa o zaman satan ekonomi gurularına bişey demiyorum. Onlar muazzam kar ettiler etmeyede devam ederler. Benim öyle bir yeteneğim yok. Şu son rallide dahil olmak üzere hala daha gayrimenkul bana cazip gelmiyor. Hatta şuan bu evi satmanın daha karlı olduğunu düşünüyorum. Ama cesaretim yok tabi. İlerde bu aptalca yönetilen ekonomik sistem düzelirse ev fiyatlarının dolar bazında tekrar düşeceğini düşünüyorum. Belki 1 yıl belki 2-3 yıl sonra olacak ama mutlaka olacak diye düşünüyorum.

bu hesabı yaparken kredi olarak çektiğiniz nakiti ekleyerek bence hesap hatası yapmışsınız.sonuçta siz 90 bin tl paranız yoktu verdiğiniz peşinatı dolara çevirip her ay ödediğiniz krediye karşılık gelenle doları toplamanız ayrıca elde ettiğiniz kiraları düşerseniz güzel kar etmiş gözükürsünüz. bu dediğim şekilde hesaplayıp tekrar yazarsanız hep beraber aydınlanırız

[Achiles]

Sn Mavi1610mavi,

Bakış açısına göre değişmekle beraber;

12 yıl önceki 110.000 doların (2010 yılında) şu anki reel değeri ABD enflasyonundan arındırırsak 139.000 dolar eder. (Sanki 170.000 TL yi peşin ödemişsiniz gibi bakarsak)

Yani kabaca, ABD enflasyonu kadar her sene dolar faizi alsaydınız/alacak enstrümana yatırsaydınız, 139.000 dolarınız olacaktı, ve bu reel değer olacaktı, aslında hiç artmamış olacaktı.

Şu an ev 1,5 milyon TL ise 15,85 kurdan 44.000 dolar zararınız olur.

Ama sizin 2010 yılında 110.000 dolarınız yoktu, peşin ödediğiniz 80.000 TL ki o da 2010 yılında, 1,50 den 53,333 dolar bugünkü reel değeri 67.300 dolar yapar. Buna, kira-aylık taksit farkları düşülecek veya eklenecek, muhtemelen ilk başlarda kira<1250, bir yerde kira=1250, sonra kira>1250, en son iki yıl, sadece kira net getirisi kadar TL ile o günkü kurdan dolar almış gibi hesaplanacak. Yani 67.300 doların üzerine çıkacak gibi.

Excel de yıl yıl tablo yaparsanız, aylık ortalama kira diye, o da hesaplanır.
-----------------------------------------------------------------
TL bazlı hesaplarsanız, 2010 yılından bu yana 80.000 TL nin bileşik faiz getirisine bakılacak önce,

Tabi faiz oranları değişken, yıl-yıl, banka-banka, vade-vade, sadece enflasyon kadar faiz alsaydınız, 170 bin TL için misal 900.000 TL civarı yapardı, 90 lı yıllarda eskiden üzerindeydi malum, ama 2010 dan sonrası reel faiz düşüktü, bazı yıllar hatta eksi, misal 2011-17-18-20 nin bir kısmı galiba, 21 ve 22 hep eksi reel faiz. Tabi yine bankadan bankaya değişirdi. Ödediğiniz aylık taksitler ile kira getirisi arasındaki fark negatifse düşülecek, pozitifse eklenecek.

2010 yılındaki 80.000 TL üzerinden gitmek daha zor, tek tek aylık faiz net oranları, kira getirisi-1250 ler üzerinden toplaya toplaya, bileşik faiz uygulaya uygulaya gelmek lazım, bunun için de çok ayrıntılı veri lazım kısaca. O yüzden 170 bini peşin vermiş gibi yaklaştım kabaca belli olsun diye.

Sizin özelinizde, benim görebildiği manzara bu, muhtemelen hem dolar hem de TL bazında karda olmalısınız, veya dolar bazlı kafa kafaya olabilir, kira getirisi çok değiştirir, diğer tüm yaklaşımlar hariç tutularak, sadece dolar ve faiz hesabından..

[bisikletci]

Ege ye konut akini

https://www.cnnturk.com/ekonomi/egeye-konut-akini

[mavi1610mavi]

bu hesabı yaparken kredi olarak çektiğiniz nakiti ekleyerek bence hesap hatası yapmışsınız.sonuçta siz 90 bin tl paranız yoktu verdiğiniz peşinatı dolara çevirip her ay ödediğiniz krediye karşılık gelenle doları toplamanız ayrıca elde ettiğiniz kiraları düşerseniz güzel kar etmiş gözükürsünüz. bu dediğim şekilde hesaplayıp tekrar yazarsanız hep beraber aydınlanırız

Uzun olmasın diye kısaca yazmaya çalıştım. Aslında excelde detaylı olarak hesapladım. 2010 dan 2020ye kadar ödediğim taksitler dolar bazında 60bin ediyor. Her ay dolar kuruna göre tek tek hesapladım. Ayrıca 2010 da kira yaklaşık 650tl idi. Onada her yıl enflasyon kadar zam yaparak hesapladım. Hatta 2022 için %40 zam yapıp kirayı 3500tl olarak hesapladım. Toplam kiraya ödediğim para 230bin tl çıktı 2022 dahil. Yani evi aldım içine oturmaya başladım eve toplam 110bin dolar ödedim. 230bin tl kiradan yırttım.

Tabi siz böyle yazınca nerde hata yaptığımı anladım. Aldığım kiralarıda dolara çevirip hesaplama yapmak gerek. Evi satın alıp kiraya verdiğini düşünerekte hesaplama yapmalı. Taksitlerden kirayı düşüp oradan dolara çevirmek gerek. O şekilde hesaplama yapınca zaten taksidin 7. senesinde aldığım kira ödediğim taksitleri geçiyor. Yani 7. yıla kadar toplam 14bin dolar daha ödüyorum. Ama ondan sonra artıya geçiyorsun kiralardan ekstra 9bin dolar kazanıyorsun. Yani ev bana dolar bazında 64bine mal olurken şuanki fiyatı 100bin dolar desek 9bin dolarda kira geliri 109bin dolar ediyor. 64bin doları eurobonda yatırsam 12 yılda 120bin dolar eder. Evet böyle bakınca başa baş oldu. Gayrimenkul hesabı yaparken kendin duracak gibi değil kiraya verip ordan gelen gelire göre hesap yapmak daha doğru olur. Sanırım ben burayı atladım.

[mavi1610mavi]

Sn Mavi1610mavi,

Bakış açısına göre değişmekle beraber;

12 yıl önceki 110.000 doların (2010 yılında) şu anki reel değeri ABD enflasyonundan arındırırsak 139.000 dolar eder. (Sanki 170.000 TL yi peşin ödemişsiniz gibi bakarsak)

Yani kabaca, ABD enflasyonu kadar her sene dolar faizi alsaydınız/alacak enstrümana yatırsaydınız, 139.000 dolarınız olacaktı, ve bu reel değer olacaktı, aslında hiç artmamış olacaktı.

Şu an ev 1,5 milyon TL ise 15,85 kurdan 44.000 dolar zararınız olur.

Ama sizin 2010 yılında 110.000 dolarınız yoktu, peşin ödediğiniz 80.000 TL ki o da 2010 yılında, 1,50 den 53,333 dolar bugünkü reel değeri 67.300 dolar yapar. Buna, kira-aylık taksit farkları düşülecek veya eklenecek, muhtemelen ilk başlarda kira<1250, bir yerde kira=1250, sonra kira>1250, en son iki yıl, sadece kira net getirisi kadar TL ile o günkü kurdan dolar almış gibi hesaplanacak. Yani 67.300 doların üzerine çıkacak gibi.

Excel de yıl yıl tablo yaparsanız, aylık ortalama kira diye, o da hesaplanır.
-----------------------------------------------------------------
TL bazlı hesaplarsanız, 2010 yılından bu yana 80.000 TL nin bileşik faiz getirisine bakılacak önce,

Tabi faiz oranları değişken, yıl-yıl, banka-banka, vade-vade, sadece enflasyon kadar faiz alsaydınız, 170 bin TL için misal 900.000 TL civarı yapardı, 90 lı yıllarda eskiden üzerindeydi malum, ama 2010 dan sonrası reel faiz düşüktü, bazı yıllar hatta eksi, misal 2011-17-18-20 nin bir kısmı galiba, 21 ve 22 hep eksi reel faiz. Tabi yine bankadan bankaya değişirdi. Ödediğiniz aylık taksitler ile kira getirisi arasındaki fark negatifse düşülecek, pozitifse eklenecek.

2010 yılındaki 80.000 TL üzerinden gitmek daha zor, tek tek aylık faiz net oranları, kira getirisi-1250 ler üzerinden toplaya toplaya, bileşik faiz uygulaya uygulaya gelmek lazım, bunun için de çok ayrıntılı veri lazım kısaca. O yüzden 170 bini peşin vermiş gibi yaklaştım kabaca belli olsun diye.

Sizin özelinizde, benim görebildiği manzara bu, muhtemelen hem dolar hem de TL bazında karda olmalısınız, veya dolar bazlı kafa kafaya olabilir, kira getirisi çok değiştirir, diğer tüm yaklaşımlar hariç tutularak, sadece dolar ve faiz hesabından..

Evet haklısınız ben kirayı sadece tl hesabı yapıp toplam paradan çıkartıyordum. Orda hata yapmışım. Tekrar hesaplamalar yapmam gerekecek.

[bisikletci]

https://twitter.com/batuhancolak33/s...6nUZnsJDw&s=19

[bisikletci]

Benim evim Beylikdüzünde. Haziranda 1 yıl dolacak. Ev sahibi evi satma peşinde. Hergün Arap müşterileri ve emlakçısı tarafından rahatsız ediliyoruz. Üstelik 3750 kira verdiğim evi üst katta biri 16000 kiraya ilana vermiş. %400 nasıl artış olabilir aklım almıyor almıyor almıyor

https://twitter.com/ilyada7/status/1528322513490653184

----------------------

I see blood on streets