...:::Beyaz Yaka için Yatırım Koçluğu...:::

[syılmaz]

Şimdi ben kendi açımdan bir izah getireyim. İki türlü ev alabilirsiniz.

1) Elinizde mesela 500k nakit para vardır. 500k'lık bir ev alırsınız, 20 sene geri dönüş süresi ile hesaplarsak aylık 2k kira ödemekten kurtulursunuz.

Bunun alternatifi 500k'lık hisse senedi aldınız, %5 temettü verimi olsun. Aylık yine elinize 2k para gereçer, bununla kirayı ödersiniz.

Görüntü olarak değişen hiç birşey yok ama alınmış olan bir risk var. Ev her zaman eviniz ölene kadar sizde artık. Seçtiğiniz şirket kötü bir yatırım olduysa 10 sene sonra zararda olursunuz, seçtiğiniz şirket iyi bir yatırım olduysa belki paranız artık aynı evden iki tane almaya yetiyor ve daha kârlı oldunuz. Bunu şimdiden bilemezsiniz tabi.

2) Elinizde nakit yok, kredi çekip ev alıyorsunuz. 2k kiradan kurtulmak için (evin tamamına kredi çekebildiğinizi varsayalım) 7k faiz geri ödemeli 500k kredinizi çektiniz.

10 yıl boyunca bu parayı ödediniz ve sonunda ev sahibi oldunuz. Peki alternatif durumda? Mesela her ay 7k faiz ödeyeceğime 2k kira ödeyip + 5k hisse senedi alsam. 10 yılın sonunda durumum ne olur?

1. seçeneğin sonucu gibi olacak, eğer kötü bir şirket seçmiş iseniz zararda olursunuz, vasat bir şirket çıkarsa kirayı temettü ile ödeyebilecek portföy büyüklüğüne ulaşırsınız, iyi bir şirket seçmeyi başarabilirseniz belki de iki ev büyüklüğünde bir portföye ulaşmış olursunuz.

Kısacası bu işte tek bir doğru yok. Sizin ne kadar başarılı yatırımcı olduğunuzla doğru orantılı olarak verilen kira boşa gitmişte olabilir, tam tersi iyi ki kirada kalmışım da diyebilirsiniz. Yani burada 2 x 2 = 4 gibi kesin bir yargıya varamayız.

[asuGaGuGa]

Yarismaya Bruksel'den katilan biri olarak ben de ev almakla ilgili katkida bulunayim. 16 Ocak'ta evimizi almis bulunuyoruz. 1.71 yillik faizle 15 yil vade ile 100% kredi kullandik. Bruksel'e yerlesmeden once ben de Istanbul'da beyaz yaka idim (2007-2015). 3 yildir da burada beyaz yakayim. Para o kadar ucuz ki, cebimden nakit koymak bana hic bir sekilde mantikli gelmiyor. Ayrica su an aldigim evimi kiraya versem kredimi oder ustune de 65EUR cebime kalir.

Dusunsenize bir ev aliyorsunuz 15 sene de kendini amorti ediyor. Turkiye'de bunu saglayacak bir ev bulmak bence cok zor. Ev alirken evin kendini amorti etmesi 20 yili gecmemeli bence. 20 yil dedim cunku Turkiye'de evin degerlenme hikayesi de var.(gerci son bir kac yildir evler artik degerlenmiyor ama yine de ev fiyatlari en azindan enflasyon oraninda artar gibime geliyor). Benim burada aldigim ev 15 sene sonra (olagan disi bir sey olmazsa) ayni fiyat seviyesinde olacak enflasyon diye bir seyin olmamasindan dolayi.

Ev alirken de yukarida bahsedildigi gibi, bu evi almanin bana firsat maliyeti nedir diyerek dusunulup karar verilmeli.

[ertan]

Benim evi aldığım dönemde kiralar 650TL civarındaydı. 10 sene sonunda şu an kira 1400 civarlarında.

1.sene = 650 x 12 = 7.800
2.sene = 700 x 12 = 8.400
3.sene = 750 x 12 = 9.000
4.sene = 800 x 12 = 9.600
5.sene = 850 x 12 = 10.200
6.sene = 900 x 12 = 10.800
7.sene = 1000 x 12 = 12.000
8.sene = 1100 x 12 = 13.200
9.sene = 1200 x 12 = 14.400
10.sene = 1300 x 12 = 15.600
TOPLAM = 111.000 TL

Gelelim benim kredi olayına. Ben kredinin yüksek olduğu dönemde girmiştim. 1.57 idi ilk faiz oranım.
12 ay boyunca yaklaşık 13.700 TL ödedim.
Sonra kredi faizleri düşünce yapılandırmaya gittim ikinci faiz oranım 1.17 oldu. Bu faiz oranı ile
17 ay boyunca yaklaşık 16.000 TL ödedim.
Sonra bir daha faizler indi ve ben tekrar yapılandırmaya gittim. Son faiz oranım 0.76 idi. Bu faiz oranı öncekiler göre oldukça iyi olunca hem geri ödeme miktarında hem de ödeme süresinde düşüş yapabildim.
62 ay boyunca yaklaşık 54.000 TL ödedim. Daha 22 aylık ödemem vardı ama ben erken ödeyip kurtulmak istedim ve yaklaşık 17.000 TL peşin ödeyip (peşin ödeme cezası dahil) krediden tamamen kurtuldum.

Yaklaşık, kredi olarak 100.700 TL ödedim. Krediyi erken kapamayıp ödemeye devam etseydim 2.000 TL daha fazla ödeyecektim. Erken ödeme miktarını bankaya koysam belki aynı oranda getiri sağlardı ama taksit ödemekten yorulmuştum

Bu süre zarfında kredi yapılandırmalarına yaklaşık 4.000 TL ödedim
Bu süre zarfında zorunlu konut sigortalarına toplamda yaklaşık 4.000Tl ödedim.
Önceki hesaplara bu giderleri de eklersek yaklaşık 108.700 TL bir maliyet çıkıyor.

Aynı bankadan sonradan dosya masraflarını fazla aldıkları için 1.500 TL geri ödeme aldığımı da belirteyim.

Sonuç kaba bir matematikle kirada otursaydım ev sahibine bu zamana kadar 111.000 TL ödeyecekken kendi evimin sahibi olarak bankaya 108.700 TL civarında bir para ödemiş oldum.

Peşin ödediğim miktarı borsada değerlendirseydim daha fazla kazanabilirmiydim ? Belki de evet. Bunun kararını siz vereceksiniz. Ben şu an geçmişe baktığımda iyi ki böyle yapmışım diyorum.

[syılmaz]

Belçika'daki üyemizin (rumuzu yazmak zor geldi ) durumu aslında çok değişik.

Yıllık %1.71 faizden bahsediyor, aylık değil. Böyle bir durumda ev almak Türkiye'ye göre daha mantıklı olabilir.

Gerçi şu da var şu an ki enflasyon ile gelecekti enflasyonda önemli. Şu an enflasyon %15'lerde, faizler yüksek. Bu ortamda yüksek faizle ev aldın.

1. ihtimal -) Gelecekte faizler düştü mesela %5'lere, maaşınıza yapılacak zamda yıllık %5 civarı olacak. Ödediğiniz kredi miktarı pek küçülmeyecek hep yüksek faizle kredi ödemiş olacaksınız.

2. ihtimal -) Gelecekte faizler %20'yi geçti. Aldığınız evin değeri yüksek enflasyon sebebi ile daha hızlı artacak, sizin maaşınıza daha fazla zam gelecek, gelecekte ödediğiniz kredi miktarı daha komik rakamlara inecek. Siz kazanacak, banka zarar etmiş olacak.

3. ihtimal -) Gelecek 10 sene boyunca faizler bugünkü gibi hep %15'lerde dolaştı. Çok değişen birşey yok, son yıllarda %15 enflasyon sebebi ile ödediğiniz kredi önemsiz rakamlara düşecek, belki ödediğiniz kira ile aynı seviyelere düşmüş olacak ama başta ki yıllarda yüksek faiz ödediniz, ikisi birbirini nötürlemiş olacak.

[Tugsel78]

Merhabalar;
Uzun zamandır yazmasamda forumu düzenli olarak takip ediyorum, tüm katılımcılara verdikleri bilgiler için teşekkür ederim.

Sizlerden öğrenmek istediğim bilanço analizi ile ilgili bilgiler olacak,
Yayınlanan bilançolarda hepimizin bildiği üzere onlarca değer var, sizce en fazla dikkate alınması gereken 5 değer hangileridir?

1-Özsermaye
2-faliyet karı
3-.......
4-.......
5-........

gibi bir sıralama yapsanız ne şekilde olurdu?

Şimdiden teşekkürler..

[syılmaz]

Fd/favök rakamı 1. önceliğim. Tahmin edebiliyorsanız gelecek yıllarda ki fd/favök cari olan tüm çarpanlardan bence daha önemlidir. Bu rakamın mümkün olduğunca 5'e yakın olması ve 10'dan yüksek olmamasını tercih ederim.

f/k ile arasında ciddi fark varsa demek ki şirket çok borçlu (fd/favök düşük, f/k yüksek ise)

Bu durumda bütün karı temettü olarak dağıtıyorsa düşük fd/favök lü şirkette sıkıntılıdır, faaliyet karı hep faiz ödemelerine gider çünkü. Bu sebeple yüksek borçlu şirketin temettü dağıtmamasını yada çok düşük oranda dağıtmasını tercih ederim.

[burak13]

Fd/favök rakamı 1. önceliğim. Tahmin edebiliyorsanız gelecek yıllarda ki fd/favök cari olan tüm çarpanlardan bence daha önemlidir. Bu rakamın mümkün olduğunca 5'e yakın olması ve 10'dan yüksek olmamasını tercih ederim.

f/k ile arasında ciddi fark varsa demek ki şirket çok borçlu (fd/favök düşük, f/k yüksek ise)

Bu durumda bütün karı temettü olarak dağıtıyorsa düşük fd/favök lü şirkette sıkıntılıdır, faaliyet karı hep faiz ödemelerine gider çünkü. Bu sebeple yüksek borçlu şirketin temettü dağıtmamasını yada çok düşük oranda dağıtmasını tercih ederim.

Sayın syılmaz,

Sizin yazdığınıza göre şişe cam hissesini ele alırsak;

FD/FAVÖK 6,2
F/K 9,6

Bu durumda şişe camın borçlu olduğunu anlıyoruz, doğru mudur?

Teşekkürler

[Hasan.]

Benim evi aldığım dönemde kiralar 650TL civarındaydı. 10 sene sonunda şu an kira 1400 civarlarında.

1.sene = 650 x 12 = 7.800
2.sene = 700 x 12 = 8.400
3.sene = 750 x 12 = 9.000
4.sene = 800 x 12 = 9.600
5.sene = 850 x 12 = 10.200
6.sene = 900 x 12 = 10.800
7.sene = 1000 x 12 = 12.000
8.sene = 1100 x 12 = 13.200
9.sene = 1200 x 12 = 14.400
10.sene = 1300 x 12 = 15.600
TOPLAM = 111.000 TL

Gelelim benim kredi olayına. Ben kredinin yüksek olduğu dönemde girmiştim. 1.57 idi ilk faiz oranım.
12 ay boyunca yaklaşık 13.700 TL ödedim.
Sonra kredi faizleri düşünce yapılandırmaya gittim ikinci faiz oranım 1.17 oldu. Bu faiz oranı ile
17 ay boyunca yaklaşık 16.000 TL ödedim.
Sonra bir daha faizler indi ve ben tekrar yapılandırmaya gittim. Son faiz oranım 0.76 idi. Bu faiz oranı öncekiler göre oldukça iyi olunca hem geri ödeme miktarında hem de ödeme süresinde düşüş yapabildim.
62 ay boyunca yaklaşık 54.000 TL ödedim. Daha 22 aylık ödemem vardı ama ben erken ödeyip kurtulmak istedim ve yaklaşık 17.000 TL peşin ödeyip (peşin ödeme cezası dahil) krediden tamamen kurtuldum.

Yaklaşık, kredi olarak 100.700 TL ödedim. Krediyi erken kapamayıp ödemeye devam etseydim 2.000 TL daha fazla ödeyecektim. Erken ödeme miktarını bankaya koysam belki aynı oranda getiri sağlardı ama taksit ödemekten yorulmuştum

Bu süre zarfında kredi yapılandırmalarına yaklaşık 4.000 TL ödedim
Bu süre zarfında zorunlu konut sigortalarına toplamda yaklaşık 4.000Tl ödedim.
Önceki hesaplara bu giderleri de eklersek yaklaşık 108.700 TL bir maliyet çıkıyor.

Aynı bankadan sonradan dosya masraflarını fazla aldıkları için 1.500 TL geri ödeme aldığımı da belirteyim.

Sonuç kaba bir matematikle kirada otursaydım ev sahibine bu zamana kadar 111.000 TL ödeyecekken kendi evimin sahibi olarak bankaya 108.700 TL civarında bir para ödemiş oldum.

Peşin ödediğim miktarı borsada değerlendirseydim daha fazla kazanabilirmiydim ? Belki de evet. Bunun kararını siz vereceksiniz. Ben şu an geçmişe baktığımda iyi ki böyle yapmışım diyorum.

hesap güzel. güle güle oturun ancak şuan durum sanki daha farklı 10 yıl kiraya ödenen rakam 100 bin küsür tamam ama 10 yıllık vadeli kredi faizi de aşağı yukarı 80 bin var herhalde 100 bin için ? 120 aylık vadeli ? buna ne diyeceksiniz hocam. saygılar.