Dowes

[inti]

Hocam gündemi değiştirmeye devam edelim.

https://www.urban.org/sites/default/...ance-sheet.pdf

Soru 1:

Prepayment rates will slow as interest rates rise. The number of borrowers that could save money by refinancing would be small. (sayfa 9'un sonunda)

Hocam, MBS'de vatandaş prepayment yaparsa nasıl para tasarruf ediyor.

Soru 2:



Figure 4 shows the share of 30-year fixed rate mortgages that is currently refinanceable.At a rate of 3.8 percent, 18 percent of the 30-year universe is refinanceable. If the 30-year fixed rate mortgage goes up to 5 percent, only 4 percent would be refinanceable.


We define refinanceable as having a mortgage rate 75 basis points or more above the prevailing rate. The costs of refinancing are approximately 50 basis points, and we assumed the borrower needed a 25 basis point incentive for the“hassle factor.”

Hocam, figure 4 üzerinde tam olarak ne gösteriliyor ben cidden anlamadım.

[JonDowes]

Soru 1:
Hocam, MBS'de vatandaş prepayment yaparsa nasıl para tasarruf ediyor.

Soru 2:
Hocam, figure 4 üzerinde tam olarak ne gösteriliyor ben cidden anlamadım.

Cevap 1: Prepayment; ev kredisi çekenlerin "erken ödemesi" demek. Mesela eline iyi bir miktar para geçen borçlu, faiz ve krediden kurtulmak için ev kredisini erken kapatabilir. Bu, mortgage sektöründe çok önemli bir parametredir. Prepayment oranları düzenli takip edilir ve portföyün hedge oranı da buna göre güncellenir.

Bu erken ödeme aynı zamanda "kredi yenileyerek" de yapılabilir; yani refinance ederek. Eğer piyasada sizin faizinizden düşük oranlar var lse; krediyi başka bankaya taşıyarak refinance eder, daha az faiz ödersiniz. Yani tasarruf edersiniz. Ama, piyasada faizler yükselirse, refinance olanağı çok zorlaşır (çünkü hali hazırda çoğu borçlunun kredi faizi daha düşüktür ve refinance etmek tasarruf değil zarar etmek anlamına gelir). Yani sırayla; piyasada faizler yükselirse, prepayment düşer, refinancing düşer, bunların üzerinden kurgulanan MBS'lerin erken itfası azalır ve tahmin edilene göre daha yavaş hızda FED bilançosundan çıkar ve belirtilen taban rakama ulaşılması daha geç olur (veya hiç olmaz, taban yükselir).

Cevap 2: Yukarıda anlattıklarımın grafik gösterimi. Kafa karışmaması için öncelikle mavi ile belirtilmiş olan ve sürekli düşen WAC çizgisini görmezden gelin. "Tüm 30 yıllık ev kredilerinin ortalama faiz oranı" o ve sürekli düşüyor. 1999'dan bu yana düşen mortgage oranlarının bir sonucu.

Asıl bakılacak olan ise; refinanceable rate, yani "piyasadaki güncel kredi faizinden daha yüksek faizle kredi çekmiş olanların oranı". Piyasadaki cari faizi "cazip" bulabileceklerin oranı. Bu ne zaman yüksek olur? Kredi faizleri taban yaptığında (bkz: 2009-2013 arası). Ne zaman azalmaya başlar? Piyasa faizleri yükselmeye başladığında (bkz: 2013 sonrası)

Kafa karıştıran şey şu: Tüm borçluların ortalama faizi hep düşüyor, çünkü geçmişte çok yüksek faizle kredi çekmiş olanlar sürekli refinansman yapıyor ve yeni ödeyecekleri faizleri azalıyor. Son 2-3 yılda faizlerin yükselmesi bu nedenle aniden ortalama faizleri indiremiyor. Ama faiz yükselişi kalıcı ve uzun süreli olursa, elbette mavi WAC da yakın zamanda yataya bağlar ve hatta zamanla yükselebilir.

Ancak konunun odak noktası şurası: son dönemde düzenli yükselen faizler, artık refinance yapabilecek olanların oranını dibe vurdurmuş. Yani çok az prepayment olabilir. Yani MBS'ler daha uzun süre FED bilançosunda kalabilir.

[byburak]

verimli bir calisma olmus , basarilar

[inti]

Sağolun hocam

[inti]

FED, vadesi gelen tahvillerin yeni serisini tekrar satın alıyor. Itfanın %100 oranında değil, daha düşük miktarda. Aradaki fark, FED'in bilanço küçülmesine denk geliyor ve buna da "run-off" deniyor.

Bu paragrafta kastedilen şey şu: vadeleri geldikçe yeni tahvil alınırken FED neyi tercih edecek? Piyasa faizi yükselirse, yeni tahvillerin kuponu da yüksek olacak (bu da daha düşük bir durasyonu ima eder).

Sayın hocam
Runoff cap tam olarak nedir? ben itfa - reinvestment olarak düşünüyordum ama değil.

Runoff cap: Monthly cap above which principal payments are reinvested
Reinvestments: Projected amount of principal payments from agency debt and agency MBS pay-downs that are reinvested
Redemptions:Projected amount of principal payments from agency debt and agency MBS pay-downs that are redeemed



Bir de excel senaryo versiyonu var
https://www.newyorkfed.org/medialibr...ojections.xlsx

[inti]

2018 toplamında(median senaryo)
252 reinvestment ve 174 itfa görünüyor.Doğru. Runoff ile tam olarak ne ifade ediliyor ?

[JonDowes]

Sayın hocam
Runoff cap tam olarak nedir? ben itfa - reinvestment olarak düşünüyordum ama değil.

Niye değil? "Runoff" net bilanço küçültme miktarı. "Cap" de bunun izin verilen tavanı.

[JonDowes]

2018 toplamında(median senaryo)
252 reinvestment ve 174 itfa görünüyor.Doğru. Runoff ile tam olarak ne ifade ediliyor ?

Yukarıda yazdığım gibi izin verilecek maksimum bilanço küçültme miktarı.

Diyelim ki bir ayda 50 milyar itfa (redemption) var. Eğer o ayın runoff cap'i 30 ise, redemption 30'u gördüğü anda FED artık daha fazla serbest itfaya izin vermiyor ve her itfa tutarı için yeni reinvestment yapıyor. Yani 20 milyar alım yapıyor. Böylece bilanço küçülme miktarı 30'u geçemiyor. Tabii pratikte bunun için 30'u görmesini beklemiyor, gün be gün beraber yapılıyor bu işler zira redemption tarih ve miktarları zaten önceden belli. Tek istisna yaratan kısmı daha önce sorduğunuz MBS prepayment olayı, o da abartılı bir sonuç çıkartmaz.

Bir sınır olması, her ay illa o sınıra dokunulacağı anlamına da gelmiyor. Cap'in 24 olduğu bir ay az redemption var ise (mesela 2018-12), FED hiç alım yapmaz ama ufalma miktarı da 24'te kalır. Yukarıdaki tabloda cap'e dokunulan (redemption-reinvestment farkının cap'e eşitlendiği) sadece bir ay var (2018-10) bu da kafanızı karıştırmış herhalde.