Cevap 1: Prepayment; ev kredisi çekenlerin "erken ödemesi" demek. Mesela eline iyi bir miktar para geçen borçlu, faiz ve krediden kurtulmak için ev kredisini erken kapatabilir. Bu, mortgage sektöründe çok önemli bir parametredir. Prepayment oranları düzenli takip edilir ve portföyün hedge oranı da buna göre güncellenir.
Bu erken ödeme aynı zamanda "kredi yenileyerek" de yapılabilir; yani refinance ederek. Eğer piyasada sizin faizinizden düşük oranlar var lse; krediyi başka bankaya taşıyarak refinance eder, daha az faiz ödersiniz. Yani tasarruf edersiniz. Ama, piyasada faizler yükselirse, refinance olanağı çok zorlaşır (çünkü hali hazırda çoğu borçlunun kredi faizi daha düşüktür ve refinance etmek tasarruf değil zarar etmek anlamına gelir). Yani sırayla; piyasada faizler yükselirse, prepayment düşer, refinancing düşer, bunların üzerinden kurgulanan MBS'lerin erken itfası azalır ve tahmin edilene göre daha yavaş hızda FED bilançosundan çıkar ve belirtilen taban rakama ulaşılması daha geç olur (veya hiç olmaz, taban yükselir).
Cevap 2: Yukarıda anlattıklarımın grafik gösterimi. Kafa karışmaması için öncelikle mavi ile belirtilmiş olan ve sürekli düşen WAC çizgisini görmezden gelin. "Tüm 30 yıllık ev kredilerinin ortalama faiz oranı" o ve sürekli düşüyor. 1999'dan bu yana düşen mortgage oranlarının bir sonucu.
Asıl bakılacak olan ise; refinanceable rate, yani "piyasadaki güncel kredi faizinden daha yüksek faizle kredi çekmiş olanların oranı". Piyasadaki cari faizi "cazip" bulabileceklerin oranı. Bu ne zaman yüksek olur? Kredi faizleri taban yaptığında (bkz: 2009-2013 arası). Ne zaman azalmaya başlar? Piyasa faizleri yükselmeye başladığında (bkz: 2013 sonrası)
Kafa karıştıran şey şu: Tüm borçluların ortalama faizi hep düşüyor, çünkü geçmişte çok yüksek faizle kredi çekmiş olanlar sürekli refinansman yapıyor ve yeni ödeyecekleri faizleri azalıyor. Son 2-3 yılda faizlerin yükselmesi bu nedenle aniden ortalama faizleri indiremiyor. Ama faiz yükselişi kalıcı ve uzun süreli olursa, elbette mavi WAC da yakın zamanda yataya bağlar ve hatta zamanla yükselebilir.
Ancak konunun odak noktası şurası: son dönemde düzenli yükselen faizler, artık refinance yapabilecek olanların oranını dibe vurdurmuş. Yani çok az prepayment olabilir. Yani MBS'ler daha uzun süre FED bilançosunda kalabilir.
Yer İmleri