şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2

[boymatlı]

Yazdığımı anlamamışsın, lütfen tekrar oku. Fiyat farklılıklarından bahsetmiyorum, artış oranını söylüyorum.

[Achiles]

Yazdığımı anlamamışsın, lütfen tekrar oku. Fiyat farklılıklarından bahsetmiyorum, artış oranını söylüyorum.

Geçenlerde İstanbul ve Ankara' daki konut fiyatlarını EVDS den çekip dolar bazında hesaplayıp grafik halinde koydum buraya, özetle 2008-2010 dönemine göre 2019 da %50 düşmüş, ardından düştüğünün yarısı kadar tekrar artmış fiyatlar, yani 2008-2010 dönemine göre hala %25 ucuz, ki doların enflasyonunu düşmedik daha...

Kabaca hikaye şu, ev fiyatları 2x düşmüş, alım gücümüz ise 4x, göreceli olarak bize göre 2x artmış yani....kabaca...

Herşeye reel olarak bakın, ya dolar bazında ya da enflasyon bazında, sonra maaş/gelirinize bakın, kıyaslayın, aksi takdirde halusinasyonu görmüş olursunuz...

Tabi EVDS endeksi bir endeks ortalama, o endeks içinde tonla farklı hikaye var, lüks konutlar, merkezi yerler, dış mahaller, ne bileyim 1+1 ler v.s. v.s.

EVDS konut endeksi deyin, indirin en basiti excele, doları sağına yapıştırın, böl deyin iki sütunu, sonucu inceleyin, kolay gelsin.

[boymatlı]

Geçenlerde İstanbul ve Ankara' daki konut fiyatlarını EVDS den çekip dolar bazında hesaplayıp grafik halinde koydum buraya, özetle 2008-2010 dönemine göre 2019 da %50 düşmüş, ardından düştüğünün yarısı kadar tekrar artmış fiyatlar, yani 2008-2010 dönemine göre hala %25 ucuz, ki doların enflasyonunu düşmedik daha...

Kabaca hikaye şu, ev fiyatları 2x düşmüş, alım gücümüz ise 4x, göreceli olarak bize göre 2x artmış yani....kabaca...

Herşeye reel olarak bakın, ya dolar bazında ya da enflasyon bazında, sonra maaş/gelirinize bakın, kıyaslayın, aksi takdirde halusinasyonu görmüş olursunuz...

Tabi EVDS endeksi bir endeks ortalama, o endeks içinde tonla farklı hikaye var, lüks konutlar, merkezi yerler, dış mahaller, ne bileyim 1+1 ler v.s. v.s.

EVDS konut endeksi deyin, indirin en basiti excele, doları sağına yapıştırın, böl deyin iki sütunu, sonucu inceleyin, kolay gelsin.

Benim anlatmak istediğim: Konut fiyatlarında balon olduğunda en fazla İstanbul şişer, fiyatlar reel olarak söndüğünde de en hızlı İstanbul düşer.

Sizin yöntem üzerinden gidersek: Türkiye Konut fiyat endeksine göre 2010 ocak'tan bugüne konut fiyatları 9,48 kat artmış. Ama Enflasyon aynı dönemde 5,61 kat artmış. Buyurun, balon olup olmadığına kendi yönteminiz üzerinden kendiniz karar verin.

[boymatlı]

Yani grafik açık...ne görülüyorsa o..




İlkinin ben hesapladım, bu da twitter'da Ahmet Büyükduman hesabının grafiği..

ABD enflasyonundan arındırılmamış durumdalar....ikinci grafiği mesela ABD enflasyonundan arındırırsak 2000 den bu yana kabaca %50...yani o son 420 yarı yarıya aşağıya düşer...

Bu da reel asgari ücret, -verisi olduğundan hesabı kolay, 2x asgari ücrete, 3x asgari ücrete denk maaş denilerek de kolayca hesaplanabilir. Son veri güncellemesi 31 Aralık 2021, EVDS den veya FRED den çekilip daha güncel de bakılabilir, uğraşmamak için buradan bakalım.

(Son kısmı o kadar sarkmamalı, ama güncellenmediğinden 2022 zamları yok burada, en son kısım yanıltmasın, gerekirse daha güncel de bakılır, kabaca 0.68 değil 1.20 falandır.)


Buyrun bakın...ben bunlara inanmıyorum diyorsanız, bana aylık bir veri seti/yayını gösterin, şeffaf olarak oradan çekip dolar, reel dolar, ÜFE, TÜFE bazında, asgari ücret bazında v.s. bakayım....

Grafikler güzel de, işinize geldiği gibi yorumluyorsunuz. İGD Konut fiyat endeksi 1988 den başlıyor siz diyorsunuz ki grafiğe 2000 den bu yana bakalım.
Grafiğin tamamına bakarsak: 1988 de 100 olan dolar bazlı endeks 2021 sonunda 420 olmuş. Bugüne güncellersek 544 yapıyor.
ABD dolar enflasyonu da 1988 de 100 ise bugün itibariyle 256 . 544>256 Balonnnn.
Ben sizin verileriniz üzerinden yorum yapıyorum. Bana farklı grafiklerle gelmeyin lütfen, bu şekilde bir yere varamayız.

Asgari ücretin reel dolar bazlı düştüğünü ben de biliyorum buna neden itiraz edeyim ki? Bilakis bu durum benim balon teorimi destekler. Konut fiyatları insanların alım gücünden bağımsız olarak artmaya devam edemez.

[Achiles]

Ben EVDS den, -linkini verdim, herhalde 1 ay kadar önce verileri indirdim en son Mayıs verisi vardı, kendi rasyomu oluşturdum, grafiğini buraya koydum.

EVDS de 2010 öncesi olmadığı için, acaba genel tablo neymiş o da görülsün diye o bahse konu twitter hesabının paylaştığı grafiği de 'olduğu haliyle' koydum, yani amacım son kısmının güncel olmasından çok, 'zaten benim hesapladığım güncel idi' zaten, evveliyatının görülebilmesi. Nerden gelmiş, total görünüm ne, bunu göstermek.

O twitter hesabı bu konuda kitap da yazmış, galiba daha detay geçmiş kira verilerini de (başka verileri de) belli bir ücret karşılığı paylaşıyor, çok da ilgilenmedim.

Yani, burada kelimelere yüklenen anlam, terminoloji farklılıkları var.

Ben bu verdiğim iki grafiğe de baktığımda, 'konutta balonun' Nisan 2016 da oluştuğunu ve patladığını,

Sonrasında dolar bazında sert %50 düştüğünü,

Akabinde 2018 sonrası tekrar parasal genişlemeye gidilerek buna tedbir almaya çalıştıklarını, kısmen başarılı olunduğunu ve fiyatların düştüğü seviyeden tekrar %50 arttığını, (Son 2 aylık veri yok, zaten 1 ay sonra yayınlanıyor.)

Bu talebe ilave katkı olarak, ülkeye döviz girişi sağlamak için yabancılara konut satışının ve mülteci kabulünün de artış yönünde etkili olduğunu,

En son alınan tedbirlerle ise M2 ve M3 ün enflasyon üzerine etkisini azaltmak, birbirine konut satışı şeklinde düşük faizle elde edilen kredilerle döviz alımının önüne geçmek maksadıyla kısmi sıkılaşmaya gidildiğini, kredi miktarının düşürüldüğünü, (Ama nedense aynı trendle M2 hala artıyor), sadece %50 asgari ödeme şartı ile ve ucuz konutlar ana hedef olacak şekilde düzenlendiğini, bunun da sonuç itibarıyla talebi ve kullanılan kredi miktarını azalttığını, (veya azaltıcı etkisi olacağını)

Enflasyonu düşürmeye(en azından alt kalem olarak hesabını düşürmeye yönelik) yönelik kira artış oranlarında %25 sınırlamaya gidildiğini,

Zaten İstanbul ve sahil kısımları hariç oldukça düşmüş olan kira çarpanlarının (400-500 ay) daha da düşüreceğini,

Alıcının kredilerden mütevellit azalması, satıcıların kiralardan mütevellit çoğalması durumunun fiyatları baskılayabileceğini,

Yani konut fiyatlarının bu nedenlerle ve alım gücündeki düşüşle de paralel olarak, düşeceğini düşünüyorum.

Bir iletişim kazası yaşıyoruz sanırım, derli toplu yazayım dedim.

[boymatlı]

Ben EVDS den, -linkini verdim, herhalde 1 ay kadar önce verileri indirdim en son Mayıs verisi vardı, kendi rasyomu oluşturdum, grafiğini buraya koydum.

EVDS de 2010 öncesi olmadığı için, acaba genel tablo neymiş o da görülsün diye o bahse konu twitter hesabının paylaştığı grafiği de 'olduğu haliyle' koydum, yani amacım son kısmının güncel olmasından çok, 'zaten benim hesapladığım güncel idi' zaten, evveliyatının görülebilmesi. Nerden gelmiş, total görünüm ne, bunu göstermek.

O twitter hesabı bu konuda kitap da yazmış, galiba daha detay geçmiş kira verilerini de (başka verileri de) belli bir ücret karşılığı paylaşıyor, çok da ilgilenmedim.

Yani, burada kelimelere yüklenen anlam, terminoloji farklılıkları var.

Ben bu verdiğim iki grafiğe de baktığımda, 'konutta balonun' Nisan 2016 da oluştuğunu ve patladığını,

Sonrasında dolar bazında sert %50 düştüğünü,

Akabinde 2018 sonrası tekrar parasal genişlemeye gidilerek buna tedbir almaya çalıştıklarını, kısmen başarılı olunduğunu ve fiyatların düştüğü seviyeden tekrar %50 arttığını, (Son 2 aylık veri yok, zaten 1 ay sonra yayınlanıyor.)

Bu talebe ilave katkı olarak, ülkeye döviz girişi sağlamak için yabancılara konut satışının ve mülteci kabulünün de artış yönünde etkili olduğunu,

En son alınan tedbirlerle ise M2 ve M3 ün enflasyon üzerine etkisini azaltmak, birbirine konut satışı şeklinde düşük faizle elde edilen kredilerle döviz alımının önüne geçmek maksadıyla kısmi sıkılaşmaya gidildiğini, kredi miktarının düşürüldüğünü, (Ama nedense aynı trendle M2 hala artıyor), sadece %50 asgari ödeme şartı ile ve ucuz konutlar ana hedef olacak şekilde düzenlendiğini, bunun da sonuç itibarıyla talebi ve kullanılan kredi miktarını azalttığını, (veya azaltıcı etkisi olacağını)

Enflasyonu düşürmeye(en azından alt kalem olarak hesabını düşürmeye yönelik) yönelik kira artış oranlarında %25 sınırlamaya gidildiğini,

Zaten İstanbul ve sahil kısımları hariç oldukça düşmüş olan kira çarpanlarının (400-500 ay) daha da düşüreceğini,

Alıcının kredilerden mütevellit azalması, satıcıların kiralardan mütevellit çoğalması durumunun fiyatları baskılayabileceğini,

Yani konut fiyatlarının bu nedenlerle ve alım gücündeki düşüşle de paralel olarak, düşeceğini düşünüyorum.

Bir iletişim kazası yaşıyoruz sanırım, derli toplu yazayım dedim.

Şimdi daha anlaşılır oldu
M2 ve M3 ün neden hala arttığına gelince; Toplam krediler içinde konut kredileri çok küçük bir paya sahip. Her ne kadar konut kredilerinde fren yapıldıysa da diğer krediler yavaşlasa da artış devam ettiği için M2 ve M3 artmaya devam ediyor. Ayrıca artan dolar kuru da M2 ve M3 ü yukarı itiyor.

[Achiles]

Şimdi daha anlaşılır oldu
M2 ve M3 ün neden hala arttığına gelince; Toplam krediler içinde konut kredileri çok küçük bir paya sahip. Her ne kadar konut kredilerinde fren yapıldıysa da diğer krediler yavaşlasa da artış devam ettiği için M2 ve M3 artmaya devam ediyor. Ayrıca artan dolar kuru da M2 ve M3 ü yukarı itiyor.

Hisarcıklıoğlu bugün esmiş gürlemiş bankalara, krediler durdu alamıyoruz diye...Öte yandan da gelin ticari kredi alın diyorlar, muhtemelen 10 yıllıklar düşünce, bir de herkes ya KKM ye ya da dolara kayınca, ucuz mevduat toplayamadıklarından kredilerde sorun yaşanıyor olabilir. Bakalım Hisarcıklıoğlu'na ne yanıt gelecek, o zaman anlarız.

[boymatlı]

Hisarcıklıoğlu bugün esmiş gürlemiş bankalara, krediler durdu alamıyoruz diye...Öte yandan da gelin ticari kredi alın diyorlar, muhtemelen 10 yıllıklar düşünce, bir de herkes ya KKM ye ya da dolara kayınca, ucuz mevduat toplayamadıklarından kredilerde sorun yaşanıyor olabilir. Bakalım Hisarcıklıoğlu'na ne yanıt gelecek, o zaman anlarız.

Bunlar da beleş krediye iyi alıştılar, hiç kesilmesin, oluk oluk para kazanmaya devam edelim, millet de enflasyondan inim inim inlesin istiyorlar.
Bu arada hükumet parasal sıkılaşma talimatı verdiği için bankalar kredileri azalttılar, ellerinde para kalmadığından değil. Bankaların kredi vermesi için mevduata ihtiyacı yok, yoktan kredi verebilirler. Merak eden olursa açıklarım.