Alıntı Originally Posted by bahri Yazıyı Oku
2004 aralıkta oturduğum evi almıştım dolar 1.43 civarıydı aldığım evi yaklaşık 110k dolara aldım o zaman ! şu anda oturduğum eve emlak ilanlarında baktığımda 140k dolar fiyat biçiliyor pazarlıktı şuydu buydu yani aşağı yukarı 2004 de dolar olarak bıraksam parayı şu an aynı fiyat ! tabi yaklaşık 14 sene kira vermedim buda extra katkı gibi duruyor ! ancak 2009 da ev alan 2013 te ev alan için zarar kabak gibi ortaya çıkar tamamen evi aldığınız tarihle ilgili zararın boyutu ! dolar bu hızla artmaya devam ederse ev fiyatları sabit kalacağından bende 2 seneye kalmaz zarar yazarım yada 14 sene kira vermememden kaynaklanan extra katkıyı sıfırlar kafa kafaya gelirim dolarla !faiz de bıraksam ne olurdu diye de hesaplamıştım ortalama mevduat faiziyle yine ev fiyatıyla kafa kafaya gelmişti !yani dudu abinin uzun vadede yakınsar tezi aslında tutuyor ! ancak tabi şimdi asıl risk o zaman olmayan bazı faktörlerin ortaya çıkması arz fazlası dünyada parasal sıkılaşma vb gibi
Ben aldigim 2 parca gm'de bunu yasadim.
1994 de kriz ertesi paramin erimesinden korkarak panik icinde 165K dolara pesin para ile aldigim evi tam 20 sene sonra 200K dolara sattim.
Dolar faizini veya enflasyonunu da koyarsaniz yaklasik ayni para cikar. Oturdugum yanima kar kaldi.
2004 sonu natamam bir sekilde 600K dolara 78 ay dolar bazli vade ile aldigim ve icine de 200K dolar harcadigim ev de 14 sene sonra su anda, su sartlarda ilk ciddi aliciya versem 1.2 Mio Dolar eder, tabii alici gelirse.
Bu rakam sitede emsal bir evin bir iki ay onceki en son satis fiyatidir.
Sureyi biraz uzun tutarsaniz bu hipotezimin tuttugunu gorursunuz.
Ikinci bir hesaplama yontemi de gm de sudur. Eurobond faizini alirsiniz 100 e bolersiniz, yillik kira carpanin bunun uzerinde olursa ev ucuzdur, altinda olursa ev pahalidir.
Ornek olarak eurobond faizi 8 ise 100/8=12.5
Bir evin yillik kira getirisi su sartlarda o evi 12.5 seneden daha az zamanda amorti ediyorsa o evin fiyati ya ucuzdur ya kirasi yuksektir.
Ayni sekilde 12.5 seneden daha uzun bir zamanda amorti ediyorsa ya evin fiyati yuksektir, ya da kira getirisi dusuktur.

Syg,