Pmvr3 - tokı park mavera 3 projesi

[Vergici]

Öte yandan bir yorum daha:

Ankara'da kamu görevlileri arasında kooperatif oluşturmak, arsa alıp onu müteahhide devredip konut sahibi olmak kısmen yaygın. Bana bu proje bile bu bilgiler ve şeffaflık yapısı ile tüm bu kooperatif projelerinden daha cazip geliyor. "Bugün şu kooperatife 400bine gir, 2 yıl sonra daire 1 milyon TL" şeklindeki fısıltılara göre bu yöntem daha net ve daha şeffaf...

[sahbaz]

Sayın vergici yerinde ve doğru bir değerlendirme, konuyu takip eden birisi olarak teşekkür ediyorum

[Ke[R]eM]

Ben de teşekkür ediyorum @Vergici'ye. Yazdıkları faydalı oldu. Yalnız şurada takıldım; inşaatın bitmesine yakın gayrimenkul sertifikalarının toplanması için bahsi geçen ihaleyi müteahhit şirket mi yapacak? Yoksa TOKİ mi yapacak? Müteahhit şirket yapacaksa fiyat belirlemesiyle ilgili bir alt limit - üst limit ya da kural var mı? Yoksa "canım 30 TL'den yapmak istedi" veya "canım metrekaresini 3000 TL'den belirlemek istedi" diyerek tabir-i caizse kafasına göre takılabilecek mi? İzahname ve diğer belgelerde bunlarla ilgili bir bilgi var mıydı?

[Vergici]

Ben de teşekkür ediyorum @Vergici'ye. Yazdıkları faydalı oldu. Yalnız şurada takıldım; inşaatın bitmesine yakın gayrimenkul sertifikalarının toplanması için bahsi geçen ihaleyi müteahhit şirket mi yapacak? Yoksa TOKİ mi yapacak? Müteahhit şirket yapacaksa fiyat belirlemesiyle ilgili bir alt limit - üst limit ya da kural var mı? Yoksa "canım 30 TL'den yapmak istedi" veya "canım metrekaresini 3000 TL'den belirlemek istedi" diyerek tabir-i caizse kafasına göre takılabilecek mi? İzahname ve diğer belgelerde bunlarla ilgili bir bilgi var mıydı?

https://www.google.com/url?sa=t&rct=...mx-D7FKbb5keKZ

Buradaki pdf belgesinde izahnamenin özeti var. Oldukça pratik anlaması. İhalelere ilişkin bilgi sayfa 8-9da yazıyor.


ASLİ EDİM-TALİ EDİM UYGULAMA ESASLARI
Asli Edim:
 Asli edimi talep eden yatırımcılara talep edilen konut/konutların tahsis edilmesinde, yatırımcının bu talebini aracı kurumlara bildirme zamanı esas alınacaktır. Bu nedenle yatırımcıların tercih edeceği konut/konutların daha önce başka yatırımcılar tarafından talep edilmiş olma ve istenilen konutun elde edilememe riski bulunmaktadır.
 Birden fazla yatırımcının aynı bağımsız bölümü aynı zamanda talep etmesi durumunda öncelik TOKİ tarafından kura ile belirlenecektir.
 Birden fazla yatırımcının paylı mülkiyet esasları çerçevesinde aynı konut/konutlar için asli edimin yerine getirilmesini talep etmeleri mümkündür (Yani aynı tapuda birden fazla kişi ortaklaşa pay sahibi olabilir).
 Asli edim kullanım talepleri TOKİ tarafından olumlu karşılanan yatırımcıların sahip oldukları gayrimenkul sertifikaları aracı kurum nezdinde bloke edilecektir. Asli edimleri yerine getirilen sertifikalar MKK nezdinde iptal edilerek dolaşımdan çıkarılacaktır.
 Asli edim sırasında yatırımcılardan şerefiye talep edilmeyecektir. Bu amaçla, dairelerin şerefiyeleri sertifika adedine dâhil edilmiş olup, şerefiyesi yüksek daire için daha fazla, şerefiyesi düşük daire için daha az sertifika toplanacaktır.
 Asli edimin talep edilmesi halinde yatırımcı ile TOKİ adına yüklenici (Makro İnşaat) arasında satış vaadi sözleşmesi imzalanacaktır. Yatırımcının bu sözleşmeden 14 gün içinde cayma hakkı bulunmaktadır.
 Ayrıca asli edim için sözleşme yapan yatırımcıların sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakları bulunmaktadır. Ancak, sözleşme tarihinden itibaren başlamak üzere sözleşmeden dönme tarihine göre TOKİ %2-8 arasında tazminat ile vergi, harç ve benzeri yasal ödemeleri talep edecektir. Bu tazminat TOKİ adına ödenecek olup, tali edim hesabına aktarılacaktır. Ayrıca sözleşmeye konu konut/konutlar üzerindeki blokaj kaldırılacak ve bu sertifikalar serbest dolaşıma yeniden açılacaktır.
 Elinde yeterli sayıda gayrimenkul sertifikası bulunmamasına rağmen, kredi kullanımı ya da nakit ödeme yolu ile asli edimi kullanmak isteyen yatırımcılar, sertifika ihracına konu olan konut/konutlardan asli edimi gerçekleştiremeyeceklerdir.


Projenin sertifikaya konu olan bağımsız bölümleri asli edim kullanım tarihinin bitişinden önce hiçbir şekilde TOKİ tarafından üçüncü şahıslara satılamayacaktır.
Tali Edim:
 Asli edim talebinde bulunmayan sertifika sahiplerinin tali edimi talep ettiği kabul edilecektir. Tali edimde bulunacak olan yatırımcılar tali edim ifa süresi içinde asli edim talebinde bulunabileceklerdir. Bu durumda yatırımcılar daha önce asli edime konu olmayan konut/konutlar için zaman önceliğine göre taleple bulunabileceklerdir. Zaman önceliğinde yine yatırımcının bu talebini aracı kurumlara bildirme zamanı esas alınacaktır.
 Asli edim kullanım süresinin bitiminde, TOKİ tali edim ifa süresince baz fiyat teşkil etmesi amacıyla değerleme raporu hazırlatacaktır.
 Asli edim kullanım süresinin bitiminden itibaren tali edime konu olacak konutlar yüklenici firma (Makro İnşaat) tarafından üçüncü kişilere satılacaktır. Satış fiyatı değerleme raporunda tespit edilen fiyatın altında olmayacaktır.
 Satışta en az bir en fazla 3 açık artırma yapılacak olup, ayrıca yüklenici firmanın (Makro İnşaat) satış ofisinden de üçüncü kişilere satış yapılabilecektir. Yüklenicinin satış ofisinden yapılacak satışlarda asgari fiyat değerleme raporunda belirlenen fiyat olacaktır.
 Proje bitiş tarihini izleyen en geç 30 gün içinde birinci açık artırma yapılacaktır. Değerleme raporunda belirlenen satış bedelleri açık artırmada verilecek teklifler için asgari fiyat olacak olup, en yüksek teklifi verene satış gerçekleşecektir.
 İlk açık artırmada satılmayan bölümler ikinci açık artırma duyurusu yapılana kadar yüklenici (Makro İnşaat) tarafından ilk açık artırmadaki fiyattan aşağı olmamak kaydı ile üçüncü kişilere satılabilir.
 İkinci açık artırma yapılması durumunda, asgari satış fiyatı ilk açık artırmada gerçekleşen fiyatın yarısı olarak belirlenir. Satış en yüksek teklifi verene gerçekleştirilecektir.
 İlk açık artırmada satılmayan bölümler üçüncü açık artırma duyurusu yapılana kadar yüklenici (Makro İnşaat) tarafından ilk açık artırmadaki fiyattan aşağı olmamak kaydı ile üçüncü kişilere satılabilir.
 İkinci açık artırmada satılamayan kısım kalması halinde üçüncü açık artırma düzenlenecektir. Burada asgari fiyat TOKİ tarafından belirlenecektir. Satış yine en yüksek teklifi verene gerçekleştirilecektir.
 Gayrimenkul sertifikasını temsil eden tüm bağımsız bölümlerin satışının tali edim ifa süresinde tamamlanmasından sonra, tüm bu satışlar sonucunda elde edilecek hasılat satışın tamamlanmasını takiben iki gün içinde, sertifika sahiplerine sahip oldukları sertifika oranında dağıtılacaktır.
Edimlerin izahnamede yer aldığı şekilde gerçekleştirilmesinden, tali edimin ifası aşamasında yapılan satışlarda satış fiyatının uygunluğundan ve elde edilen satış hasılatının sertifika yatırımcılarına doğru olarak aktarılmasından TOKİ yükümlü olacaktır.

[Vergici]

[IMG]Masaüstü[/IMG]

Ben de teşekkür ediyorum @Vergici'ye. Yazdıkları faydalı oldu. Yalnız şurada takıldım; inşaatın bitmesine yakın gayrimenkul sertifikalarının toplanması için bahsi geçen ihaleyi müteahhit şirket mi yapacak? Yoksa TOKİ mi yapacak? Müteahhit şirket yapacaksa fiyat belirlemesiyle ilgili bir alt limit - üst limit ya da kural var mı? Yoksa "canım 30 TL'den yapmak istedi" veya "canım metrekaresini 3000 TL'den belirlemek istedi" diyerek tabir-i caizse kafasına göre takılabilecek mi? İzahname ve diğer belgelerde bunlarla ilgili bir bilgi var mıydı?

https://www.toki.gov.tr/izahname-seti

Bu sayfa da Tokinin izahname sayfası.

Sermaye Piyasası Aracı Notu'nun 26. ve devamı sayfalarına bakarsanız gerçekleştirilecek 3 ihalenin detayı yazıyor.

Şimdi hızlıca baktım da Ziraat yatırımın hazırladığı özette yer alan bilgiler ile sp aracı notunda yer alan ihaleye ilişkin bilgiler tam olarak örtüşmüyor sanki. 2. ve 3. ihalelerdeki bedel tespitine ilişkin biraz farklılık var.

Ziraatin özetini değil de sp aracı notunu dikkate almak lazım.

[pilavli]

"Millet bilmiyor da ondan sertifikalar böyle ucuz, acaip kar potansiyeli var" diyenler dikkatli olun.
Günümüzün global dünyasında enformasyon çağında böyle gizli bilgi yok. Herkesin bilmesi de gerekmez, "para" neyin ne olduğunu bilir, gerekirse dünyanın öbür ucundan gelir almaya.
Borsada bu hisse arz-taleple doğru fiyatlanıyor, öyle bir ucuzluk olsa derhal toplanırdı hisseler. Yani bir veya birkaç para ağası bilse yeter (onların bilmesine gerek yok, yatırım uzmanları vardır, onlar zaten bilir/takip eder).

Bir yıl önce halka arzdan alanlar kazık yedi, hem hisse %20 düştü, hem de bir yıl geçti %12 enflasyon/faiz bedeli de oradan girdi.

Satılan konutların fiyatıyla sertifikalar arasındaki farkın açıklaması vardır. Ya arada bir risk vardır o fiyatlanıyordur, ya satış ofisinde gizli indirim yapılıyordur, ya kredi veriliyordur, ya daha iyi konutlar veriliyordur ya da başka bir şey.

[Vergici]

"

Satılan konutların fiyatıyla sertifikalar arasındaki farkın açıklaması vardır. Ya arada bir risk vardır o fiyatlanıyordur, ya satış ofisinde gizli indirim yapılıyordur, ya kredi veriliyordur, ya daha iyi konutlar veriliyordur ya da başka bir şey.

Satılan gerçek konutlarla sertifika fiyatları arasında bir sebeple farklılık olduğu malum, fiyatlardan belli. Ancak ben tamamen aynı görüşte değilim:

"Ya arada bir risk vardır o fiyatlanıyordur". Risk derken bu hisse değil zaten. Fiziki konut ile onun borsadaki karşılığı olan sertifika. Risk varsa müteahhidin de açıkladığı fiyatlara satamaması lazım.

"ya satış ofisinde gizli indirim yapılıyordur". Gizli indirim derken? Kapta her ay düzenli olarak adet ve fiyat açıklaması yapılıyor. Doğru olduğunu varsayarsak nasıl bir gizli indirim olacak?

"ya kredi veriliyordur". Kredi konusu belli ve açık. Projenin internet sitesinde tüm dairelerin TL satış fiyatları net olarak yazıyor. Peşin ödeme durumunda indirim de yapıyorlar. Satış temsilcisi peşinde şu an için %15 indirim yapıldığını söylemişti. Zaten an itibariyle sertifika ile klasik usul daire alının tek farkı bu. Müteahhitten alırsan banka kredisi imkanı var, sertifika için ise peşin parayı bastırıp borsadan toplamak lazım.

"ya daha iyi konutlar veriliyordur ". Gayrimenkul sertifikaları tebliğine göre sertifikaya konu olan ve olmayan konutların kalitelerinin aynı olması gerekiyor. Yani müteahhit kendi sattığında daha iyi malzeme, işçilik yapıp sertifikaya konu olanları düşük kalite yapamıyor (tabi bu normal şartlarda ve mevzuata göre, ama bu projede de buna tevessül edildiğini/edileceğini düşünmüyorum).


"ya da başka bir şey.". Bence farklılık doğuran en önemli şey alıcı kişilerin sertifika gibi bir seçeneği bilmemesi. Zaten yeni. Bir de pazarlama ofisi neden kendi daireleri varken sertifikalı daireleri pazarlasın. Böyle bir zorunluluğu yok. Kendi elindeki bloklardan da istenilen alternatifte daire verebiliyor zaten. Tabi bir de olayın peşin para ve banka kredisi boyutu var.

Benim tahminim yine aynı. Müteahhidin satış oranı arttıkça kat cephe seçenekleri için gelen insanlar yavaş yavaş sertifikaya yönlendirilebilir, bu da borsadaki fiyatın yavaş yavaş artışına sebep olur.

Ama asıl iş dediğim gibi tali edim sırasındaki pazarlamada bitiyor iş. Müteahhit yeteri kadar ihale duyurusu yapar ve olayı iyi niyetle sahiplenir ve satışı gerçekleştirirse bence sertifika sahiplerini mağdur etmeyecek ihale fiyatları ortaya çıkacaktır.

[pilavli]

Sn. Vergici yazdıklarıma güzel cevap vermişsiniz.
Ben şunu ifade etmeye çalıştım:
Bugün diyelim elinizde iyi bir daire var istanbulda, paraya sıkıştınız ve gerçekten rayiç bedelin %20-30 altında sahibindene koydunuz ilanı, ne olur? öğleye kadar yüz kişi arar çoğu da emlakçıdır ve hemen satılır.
İstanbulda dünya kadar emlakçı, gayrimenkul uzmanı simsarı vb.si var. Bu adamlar bu hisseyi biliyordur. Neden almıyorlar madem böyle bir cazip kar marjı var? Bunları bırakalım kenara, evleri yapan ihraççı şirket veya şirketin patronu neden kendi almıyor? Buradan sertifikaları alıp satış ofisinde satsın evleri anında kar eder öyle değil mi? Sözleşmede falan engel varsa da doğrudan kendi değil de başka bir şirket veya kişi aracılığıyla da yapabilir. Acaba ayıp olur etik değil falan diye mi düşünüyordur dersiniz?
Göstermeye çalıştığım böyle cazip fiyat görünüyor ama "görünüyor", gerçekte bilemediğimiz veya hesaba katamadığımız başka faktörler olmalı, yoksa piyasa suyunu çıkarırdı bunun. Halk bilmiyor argümanı bir şey ifade etmez, küçücük bir proje halka yayılmasına gerek yok bir tane para babası tüm projeyi alabilirdi aklı yatsaydı.
Bu arada bende hisse yok, 40.5'tan alıp beğenmeyip 40'tan bir hafta sonra satmıştım. Çok şükür ki satmışım.