Pmvr3 - tokı park mavera 3 projesi

[umutabi]

Şimdi 400 bine al 2 sene sonra 800 bin olacak !

Dap Yapı İnşaat Her Ay Yüksek Aidat Ödüyorum.
DAP Yapı İnşaat'tan 2011 yılında proje üzerinden 261 bin TL'ye daire satın aldım. Aylık en az 2500-3000 TL kira getirisi olur, şu kadar TL'ye satarsınız, aidatlar en fazla 250 olur gibi vaatlerde bulunuldu. Şu an aldığım evimi ne kiraya verebiliyorum ne de 6 yıl önceki aldığım fiyata satabiliyorum. Aidatlar fahiş derecede yüksek. İnsanlar sırf bu nedenle kiralamak ya da satın almak istemiyor. Geçici yönetim kuruldu. Süresi dolmasına rağmen genel kurul toplantısı yapmadılar.

6 yıl önce paramı eğer ki mevduata yatırmış ya da İstanbul'un en kötü semtinden bir ev almış olsaydım eminim param yine de değerlenirdi. İnsanlar bu paraları kolay kazanmıyor. 6 yılda bana hiçbir getirisi olmayan bu daireye her ay yüksek aidat ödüyorum. Param, emeğim, zamanım çöpe gitti.
https://www.sikayetvar.com/dap-yapi-...aidat-oduyorum

Bu işler öyle atıp tutmayla olmuyor ,her projeden aldığın beton 1.5 senede %100 prim falan yapmıyor. İşkembeden atıp tutmak yada gönlünden geçeni gerçekmiş gibi anlatıp milleti goygoya getirmek doğrumudur bilemem artık.

[Vergici]

Şimdi 400 bine al 2 sene sonra 800 bin olacak !

Dap Yapı İnşaat Her Ay Yüksek Aidat Ödüyorum.
DAP Yapı İnşaat'tan 2011 yılında proje üzerinden 261 bin TL'ye daire satın aldım. Aylık en az 2500-3000 TL kira getirisi olur, şu kadar TL'ye satarsınız, aidatlar en fazla 250 olur gibi vaatlerde bulunuldu. Şu an aldığım evimi ne kiraya verebiliyorum ne de 6 yıl önceki aldığım fiyata satabiliyorum. Aidatlar fahiş derecede yüksek. İnsanlar sırf bu nedenle kiralamak ya da satın almak istemiyor. Geçici yönetim kuruldu. Süresi dolmasına rağmen genel kurul toplantısı yapmadılar.

6 yıl önce paramı eğer ki mevduata yatırmış ya da İstanbul'un en kötü semtinden bir ev almış olsaydım eminim param yine de değerlenirdi. İnsanlar bu paraları kolay kazanmıyor. 6 yılda bana hiçbir getirisi olmayan bu daireye her ay yüksek aidat ödüyorum. Param, emeğim, zamanım çöpe gitti.
https://www.sikayetvar.com/dap-yapi-...aidat-oduyorum

Bu işler öyle atıp tutmayla olmuyor ,her projeden aldığın beton 1.5 senede %100 prim falan yapmıyor. İşkembeden atıp tutmak yada gönlünden geçeni gerçekmiş gibi anlatıp milleti goygoya getirmek doğrumudur bilemem artık.

Bu şikayet bağlamında bir araştırma:


https://www.dunya.com/ekonomi/markal...-haberi-409214

http://www.tskbgd.com.tr/Sites/1/upl...rt_2018-33.pdf



Markalı konut fiyatları eriyor

İstanbul'daki markalı konut projelerinde fiyatlar son 6 ayda birçok bölgede düşme eğilimine girdi. Fiyatlardaki düşüşte konut kredisi faizleri ve yatırım geri dönüş sürelerinin etkili oldu.
Markalı konut fiyatları eriyor
aPaylaş bTweetle vPaylaş gPaylaş dE-Bülten   A+ A-

28 Mart 2018








İstanbul'da üretilen markalı konut projelerinde fiyatlar, son altı ayda birçok bölgede düşme eğilimine girdi. Söz konusu dönemde en büyük düşüş yüzde 3.8 ile Fikirtepe'de gözlenirken; Kartal-Maltepe, İstinye-Tarabya, Kadıköy-Göztepe, Seyrantepe-Maslak, Ataköy-Zeytinburnu sahil aksında yer alan projelerin fiyatlarındaki gerileme de dikkat çekti.

Fiyatlardaki düşüşte, yüksek konut kredi faiz oranları ve yatırım geri dönüş sürelerindeki uzamaya bağlı konut talebinde gözlenen yavaşlamanın yanı sıra, belli bölgelerde yoğunlaşan stok birikimlerinin etkili olduğu belirtiliyor.

Fiyatlar düşme eğilimine girdi

TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından yayınlanan "Bir Bakışta Markalı Konut Piyasası" raporuna göre, İstanbul'da markalı konutlarda ortalama yıllık fiyat artışı yüzde 4.5 oldu. Bu oran Avrupa yakasında yüzde 4.7, Anadolu yakasında yüzde 4.2 olarak gerçekleşti.

Ancak fiyatlar son altı fiyatlar birçok bölgede düşme eğilimine girdi. Söz konusu dönemde ortalama fiyat artışı Avrupa Yakasında yüzde 1.5, Anadolu Yakasında ise yüzde 0.1'e geriledi.

Yıllık bazda değeri en çok azalan bölge yüzde 4.8 ile İstinye-Tarabya; altı aylık süreçte değeri en çok azalan bölge ise yüzde 3.8 ile Fikirtepe oldu.

Değeri en çok artan bölge ise 6 aylık dönemde yüzde 5.4 ile Mahmutbey-GOP TEM aksı, yıllık bazda ise yüzde 9.8 artışla Sancaktepe-Sultanbeyli-Samandıra bölgesi oldu.

Fiyatlardaki altı aylık değişimine bakıldığında, en büyük değer düşüşleri yüzde 3.8 ile Fikirtepe'de gözlenirken; burayı yüzde 2.7 düşüşle Kartal-Maltepe, yüzde 2.5 düşüşle İstinye-Tarabya, yüzde 2.1 düşüşle Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı, yüzde 1.9 düşüşle Beykoz, yüzde 1.4 düşüşle Seyrantepe-Maslak, yüzde 0.5 düşüşle Ataköy-Zeytinburnu sahil aksı ve yüzde 0.2 düşüşle Tuzla-Pendik-Kurtköy hattı izledi.

Yatırım geri dönüş süresi uzun bölgelerde fiyatlar düşüşte

Raporda, "Yatırımlarda dikkate alınan en kritik unsurlardan birisi, geri dönüş süresinin uzunluğu. Geri dönüş süresi kısa olan bölgelerde artış İstanbul ortalamasının üzerinde iken, geri dönüş süresi daha uzun olan bölgelerde fiyatların ortalamanın altında ve gerileme eğiliminde olduğu görülmekte" denildi.

Rapora göre, İstanbul ortalamasında konut yatırımlarının geri dönüş süresi 25.8 yıl olarak ölçülürken; bu süre Kadıköy-Bağdat Caddesi-Göztepe-Kozyatağı bölgesinde 35.3 yıla, Mecidiyeköy-Büyükdere aksında 35.1 yıla çıkıyor.

Fikirtepe 32.6 yıl, Ataköy-Zeytinburnu sahil aksı 30.8 yıl, İstinye-Tarabya bölgesi de 30.5 yıl ile geri dönüş süresinin en uzun olduğu bölgeler olarak ölçümleniyor.

Yatırım geri dönüş süresinin en kısa olduğu bölgeler ise 20.3 yıl ile Esenyurt-Beylikdüzü, 21.2 yıl ile Kağıthane, 21.9 yıl ile Bomonti olarak ölçümleniyor.

Rapora göre; stok fazlası olan bölgelerin fiyat artışlarının, gelişen bölgelerde dahi fiyat artışlarını sınırladığı görüldü. Yüksek değerli konut bölgelerinde de fiyat artışları sınırlı kaldı ya da azalma gözlendi.

"Fiyat artışı geçtiğimiz 10 yıldaki gibi olmayacak"

Özellikle konut kredili satışların faiz oranları nedeniyle düşme trendinde olduğunu belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, "Bundan 10 yıl önce bugüne göre daha yüksek konut kredisi faiz oranıyla konut alıyorduk. Ancak konut kredisi için ödeyeceğimiz faiz yükü ile konutun değer artış primini kıyasladığımızda terazinin değer artış kısmı hep daha yüksek geliyordu. Bugün teraziye baktığımızda, aldığımız konutun değer artışının geçtiğimiz 10 yıl gibi olmayacağı neredeyse herkesin buluştuğu ortak kanı" dedi ve ekledi:

"Konut değer artışı trendi geçtiğimiz yıllar gibi değil. Ocak 2018 verilerine baktığımızda, yeni konut fiyat endeksi artış oranının 2011'den beri en düşük seviyesinde... Bu yıl ise yeni konut fiyat endeksinde artış yüzde 10 seviyesine gerileyerek başladı. Bu da yatırım amaçlı alımlarda istatistiksel veri olarak bir duraklama dönemi olarak yorumlanabilir."

"Belirli bir gelir grubu konut alabiliyor"

TÜİK'in açıkladığı konut satış istatistiklerine göre; ilk iki ayda toplam konut satışları yüzde 2, ipotekli satışlar ise yüzde 24 gerileme kaydetti.

Konut sektöründe dikkat çeken bir diğer noktanın da özelikle belirli bölgelerde hep aynı segmentte proje üretilmesi olduğunu vurgulayan Maya, bunun da sadece belirli bir gelir grubuna konut satılabilmesi anlamına geldiğine dikkat çekti.

Ticari gayrimenkul tarafının ise konut piyasasına göre bu yıla daha hızlı başladığını belirten Maya, şirket birleşme ve satın almalarında şirket aktifinde yer alan sabit kıymetlerin değerlemeleri, sat ve geri kiralama işlemleri ile değişen mevzuat ve standartlar gereği bilanço amaçlı değerlemelerin etkisiyle yılın ilk üç ayının özelikle gayrimenkul değerleme tarafının hareketli geçtiğini ifade etti.

[Vergici]

http://www.muhasebetr.com/yazarlarim...askoyuncu/001/

İlyas Koyuncu
Daire Başkanı
E. Vergi Müfettişi
E. Gelirler Kontrolörü
ilyaskoyuncu@hotmail.com




Gayrimenkule Topraktan Girenler Kâr Ederken Sertifikadan Girenler %20 Kaybetti

Gayrimenkul sertifikası, ülkemiz sermaye piyasaları için yeni bir araç. İlk gayrimenkul sertifikası ihracı Nisan 2017’de gerçekleştirildi. Geçen bir yıllık sürede yatırımcı açısından gelişmeleri anlatmadan önce gayrimenkul sertifikası hakkında genel bir bilgi verelim.

Gayrimenkul sertifikasına ilişkin mevzuat 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’na dayanıyor. Gayrimenkul sertifikası ilgili tebliğde “İhraççıların inşa edilecek veya edilmekte olan gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak üzere ihraç ettikleri, gayrimenkul projesinin belirli bağımsız bölümlerini veya bağımsız bölümlerin belirli bir alan birimini temsil eden nominal değeri eşit sermaye piyasası aracıâ€� şeklinde tanımlanmış. Kısaca yatırımcısına sertifikaları toplamak yolu ile bağımsız bölüm (daire, işyeri vb.) edinme imkânı veren, borsadaki fiyat değişimleri yolu ile alış satış kazancı imkânı tanıyan yeni bir sermaye piyasası aracı.

Bu aracın yatırımcıya sağladığı yarar iki kaynaktan geliyor. Yatırımcı konut almak istiyordur ve elinde de istediği daireyi alacak nakit para bulunmamaktadır. Yatırımcı dilerse gayrimenkul sertifikasının ilk halka arzından ve borsada işlem gördüğü süre boyunca borsadan bu sertifikaları toplayarak sahip olmak istediği daireye herhangi bir banka kredisi kullanmadan sahip olabilir. Tebliğde “asli edimâ€� olarak tanımlanan bu durum yatırımcının sahip olmak istediği daire için gerekli sertifikayı toplaması ve bu daireye sahip olmasıdır. Yatırımcı açısından diğer bir yararı ise ilerleyen dönemde prim yapacağına inandığı gayrimenkul projelerinin sertifikalarını daha inşaatın başlangıç aşamasında almak, bu suretle inşaat ilerledikçe oluşacak değer artışının sertifikanın borsa fiyatına yansıması yoluyla yararlanılması şeklinde olabilmektedir (piyasada bilinen adı ile gayrimenkule topraktan girmek olarak ifade edilebilir). Bu ikinci yöntemde yatırımcı için aranan herhangi bir asgari sermaye tutarı bulunmamaktadır. Burada yatırımcı sertifikaların ilk ihracında ve borsada işlem gördüğü süre boyunca sertifika satın alır, projenin tamamlanma süresi sonunda sertifikaya konu olan ancak asli edime konu olmamış olan bağımsız bölümler ihraççı tarafından satılır, sertifika sahipleri sertifika payları oranında elde edilen satış gelirinden paylarını alırlar. Bu süreç ise ilgili tebliğde “tali edimâ€� olarak tanımlanmıştır.

Sertifika ihraççısı açısından en önemli iki faydası ise finansman ve pazarlama maliyetlerinden tasarruf şeklinde karşımıza çıkıyor. İhraççı (müteahhit olarak da dikkate alınabilir) sertifikaları satmakla bu sertifikaların karşılığı olan daireleri daha projenin başlangıç aşamasında (bir anlamda henüz kazma vurulmadan, topraktan) satmış ve parasını da kasasına koymuş oluyor. Dolayısıyla bunların inşası için kendi nakdini kullanmak veya projenin finansmanı için bankaların kapısını çalmak ve faiz yüküne katlanmak zorunda kalmıyor. Diğer yandan bu daireleri sattığı için bunları pazarlamak gibi bir derdi ve gider kalemi de olmayacak.

Şimdi bu yeni sermaye piyasası aracını mevzuat metinlerinin haricinde ilk gayrimenkul sertifikası örneği üzerinden daha da somutlaştırarak anlatalım. Nisan 2017’de ilk gayrimenkul sertifikası ihracı gerçekleştirildi. Arsa sahibi olan TOKİ’nin ihraççı olarak yer aldığı, İstanbul Başakşehir’de gerçekleştirilen konut projesi. Proje kapsamında inşa edilecek konutların % 30’u sertifika ihracına konu edildi. Projeye ilişkin detaylı bilgilere aşağıda bağlantılarına yer verdiğim projenin internet sitesinden[1] ve ihraç dökümanlarına Toki’nin sayfasından[2] ulaşılabilir. Sertifika Borsa İstanbul’da PMVR3G kodu ile işlem görüyor.

Halka arz öncesi yapılan teknik çalışmalar ve hazırlanan gayrimenkul değerleme raporu sonucunda her bir sertifika 42,50 TL’den halka arz edildi. İzahname ve eklerinde yer verilen detaylara göre 100 adet sertifikanın bir metrekareyi temsil ettiği bilgisi mevcut. Dolayısıyla projenin metrekaresi 4.250 TL fiyat ile halka arz edilmiş, diğer bir ifade ile yatırımcılara topraktan satılmış oldu. Halka arz sonuçlarına göre toplamda 143 milyon TL olarak gerçekleştirilen arzın % 53’ü yurtiçi bireysel yatırımcılara, % 47’si ise yurtiçi kurumsal yatırımcılara satıldı.

Gelelim son bir yılda gayrimenkul sertifikasının fiyatları ve yatırımcıların karşı karşıya kaldıkları gelişmelerin değerlendirilmesine. 42,50 TL’den halka arz edilen sertifikanın son bir yıllık fiyat seyri aşağıdaki grafikte yer almaktadır.



Grafikte de görüleceği üzere borsada işlem gören sertifika fiyatı zaman zaman kısa süreliğine çıkış gösteren hareketlerin haricinde düzenli bir düşüş eğiliminde. Fiyatın son altı aylık dönemde ilk altı aylık döneme kıyasla nispeten daha durağan olduğunu ve düşüş hızının yavaşladığını ifade edebiliriz. Sertifika 2018 Nisan ayının ilk haftası itibariyle 34 TL’nin biraz altından işlem görüyor. Diğer bir ifade ile halka arzdan sertifika alan yatırımcılar geçen bir yıllık sürede % 20 kaybetti.

Ülkemizde gayrimenkul yatırımının hiçbir zaman için değer kaybetmeyeceği, gayrimenkul fiyatlarının sürekli artış eğiliminde olduğu, gayrimenkul yatırımına imkânı ve konuta ihtiyacı olanların bir an önce harekete geçmesi gerektiği, aksi takdirde bir daha bu fiyatların yakalanamayacağı şeklinde oluşturulmaya çalışılan algı var. Bu algının genel olarak doğru olduğunu söylemek mümkün olmakla birlikte durumun gerek ekonominin genel durumu, gerek inşaat sektörünün kendine has yapısı, gerekse de finansman ve faiz oranlarının talep üzerinde belirleyici etkisi nedeniyle fiyatların zaman içinde dalgalanma gösterdiğini söylemek mümkün. Her ne kadar gayrimenkul fiyatları % 8 – 12 aralığında seyreden son yılların enflasyon oranları ve artan inşaat maliyetleri sebebiyle düşmüyorsa da gayrimenkul yatırımlarının reel getirilerinin ve diğer yatırım seçenekleri karşısında zaman zaman negatif getirilerinin olduğu da ince hesap yapanlar nezdinde bilinen bir gerçek. Bunu ortaya koyan araştırmalardan birisi de TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin İstanbul’daki markalı konut piyasasına yönelik yapmış olduğu araştırma[3]. Araştırma sonuçları gerek reel gerek nominal anlamda negatif getiri ile sonuçlanan gayrimenkul yatırımlarının varlığını gösteriyor.

Gelin biz gayrimenkul fiyatlarının artış eğiliminde olduğu algısını destekleyecek ve son dönemde basına yansımış olan bir habere bakalım. İstanbul Maslak’ta gerçekleştirilen bir projeye 2013 yılında topraktan girmek sureti ile komple bir blok alan Körfez sermayeli bir yatırım grubu, sahip olduğu blokları açık artırma sureti ile Mart 2018’de satışa çıkarttı. Basına yansıyan haberlerde[4] yer alan bilgilere göre 2013 yılında ortalama 4.000 TL civarında seyreden gayrimenkulün ortalama metrekare fiyatının aradan geçen takribi 5 yıllık sürede 9.700 TL’ye (haberde ikinci elde fiyatların 12.000 TL’ye kadar yükseldiği bilgisi de mevcut) çıktığı ifade ediliyor. Bu rakamlar yıllık ortalama % 20’lere varan değer artışı anlamına geliyor ki bu durum da yukarıda yer verdiğimiz “gayrimenkul yatırımının hiçbir zaman için değer kaybetmeyeceği, gayrimenkul fiyatlarının sürekli artış eğiliminde olduğuâ€� algısının olguya dönüştüğünü gösteren örneklerden birisi.

Bu iki örneğin karşılaştırmasında da görüleceği üzere gayrimenkul projesine topraktan giren yıllık ortalama % 20 kazanırken, gayrimenkule sertifika ile topraktan giren bir yılda % 20 kaybetti.

Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımlarının, özellikle topraktan girilen yatırımların değer kazandığı algısı ve bu algının gerçek hayat yansımalarının olduğu örnekler mevcutken, gayrimenkul projelerine topraktan girmenin sermaye piyasaları yansıması olan ve bir ilk olarak arz edilmiş örneğimizdeki gayrimenkul sertifikası fiyatının bir yıllık dönemde % 20 oranında değer kaybetmesi dikkate alınması gereken bir konudur. İlerleyen dönemlerde gayrimenkul sertifikası arz etmeyi planlayan sektör temsilcileri varken[5] bir yıllık sürede yatırımcısına zarar ettiren bir sertifikanın varlığı maalesef bu aracın ölü doğmasına sebep olabilir. Buna ilişkin önerilerimizi de ayrı bir yazımızda ele alacağız.

Not: Yazımız yatırım tavsiyesi kapsamında değildir.






[1] www.parkmavera3.com

[2] www.toki.gov.tr/izahname-seti

[3] http://www.tskbgd.com.tr/Sites/1/upl...rt_2018-33.pdf

https://www.dunya.com/ekonomi/markal...-haberi-409214

[4] https://www.emlakdream.com/emma-masl...lesini-satiyor

[5] https://www.emlaksayfasi.com.tr/emla...or-h36286.html

10.04.2018

[orca1001]

Vergici kardeş yıllık %10 enflasyon kaybını belirtmeyi unuttunuz sanırım %20 + %10 =%30 anaparamız eridi

[CahCah]

Sabredebiliyorsan kendine zaferleri müjdele demiş biri ! kim bilmiyom.

[umutabi]

Sabredebiliyorsan kendine zaferleri müjdele demiş biri ! kim bilmiyom.

Pardon bir şey soracağım cahilliğime verin, BETON işinde hem temelden alacaksın hem peşinen kaybedeceksin bu nasıl bir sabretme açıklarsanız sabredenlerde daha bir sabırla beklerler. Yada şöyle sorayım 1 sene önce 42.5 Tl den alanlar kendilerini böylemi avutuyorlar ?

[powerpc]

Pardon bir şey soracağım cahilliğime verin, BETON işinde hem temelden alacaksın hem peşinen kaybedeceksin bu nasıl bir sabretme açıklarsanız sabredenlerde daha bir sabırla beklerler. Yada şöyle sorayım 1 sene önce 42.5 Tl den alanlar kendilerini böylemi avutuyorlar ?

bunlar hala kendilerini 2013 öncesinde sanıyorlar, nostalji iyidirde fazlası ZARARLI

[umutabi]

bunlar hala kendilerini 2013 öncesinde sanıyorlar, nostalji iyidirde fazlası ZARARLI

Bence en dikkat edilecek husus 2 sene sonra ortada eldeki sertifikalar ile alınacak somut bir şey olması, ucuz pahalı hiç olmazsa elde bir şey kalır aksi durumda bunca sabır da bir işe yaramaz.