ISGYO İş Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı

[OZDEMIR1]

Sayin GVA uyariniz icin tesekkurler endekse Gore mukayese tek basina yeterli olamaz.Bende sizde gordugum bir zaafiyeti belirtmeden gecemiyecegim.Karsilikli olarak birbirimize katki saglamis olalim.Ayrintilara fazla takilip kalanlar fotografin buyugunu kavramakta zorlanirlar.Detaylara fazla girmemek lazim.Sonucta isbankasi istiraki olan bir sirketten konusuyoruz.Adinin bile bir marka ederi var.Bana Gore birazda bu pencereden bakmak lazim.Kalin saglicakla.

[Zamekci]

Sayin GVA uyariniz icin tesekkurler endekse Gore mukayese tek basina yeterli olamaz.Bende sizde gordugum bir zaafiyeti belirtmeden gecemiyecegim.Karsilikli olarak birbirimize katki saglamis olalim.Ayrintilara fazla takilip kalanlar fotografin buyugunu kavramakta zorlanirlar.Detaylara fazla girmemek lazim.Sonucta isbankasi istiraki olan bir sirketten konusuyoruz.Adinin bile bir marka ederi var.Bana Gore birazda bu pencereden bakmak lazim.Kalin saglicakla.

adının marka değerinin hiç bir pozitif etkisini göremiyoruz. Sanki çok amatör bir yönetim ekibi tarafından hisse senedinin borsadaki fiyatına olumsuz etkiler var gibi.

[GVA]

Sayin GVA uyariniz icin tesekkurler endekse Gore mukayese tek basina yeterli olamaz.Bende sizde gordugum bir zaafiyeti belirtmeden gecemiyecegim.Karsilikli olarak birbirimize katki saglamis olalim.Ayrintilara fazla takilip kalanlar fotografin buyugunu kavramakta zorlanirlar.Detaylara fazla girmemek lazim.Sonucta isbankasi istiraki olan bir sirketten konusuyoruz.Adinin bile bir marka ederi var.Bana Gore birazda bu pencereden bakmak lazim.Kalin saglicakla.

size katiliyorum muhakkak, buyuklugu portfoyu ve yapisi onemli bir durum...
lakin cari fiyati aciklamak icinbir ana neden gerekli, tum gidisati aciklamak icin elinde hisse bulunduranlarin popzisyonlarina gore bir yaklasim cok gercekci degil,ya da tek basina bir neden degil gorusundeyim..

durum tespiti ve neden arayisi lazimbunlar disinda...

dolayisiyla vade onemli kisa ve hatta orta vadeli dusunenler icin, onmeli bir haber akisi gerekli,kiralamalarin tamamlanmasi,satis grup disi ekspertiz degeri uzerinden,veya konut satislarinda ki bir hizlanma verisi gibi, bunlar olmaz ise bu yil kisir gecebilir...

onun diisnda ifm den gelecek 40-50 mioluk kira, ege perla dan 15-20mio, keza kartal ofis bloklarindan gelecek olanlar vs vs vs...
bunlarda gelecegi satin al mantigina uygun karar verici indikatorler olur..

eger vade uzun ise 0,35 centlere gelir uzulmem deniyorsa hic sorun yok ,tamamen vade yapiniz ile ilgili...piyasa bugun bu gelismeleri fiyatlamiyor...

bana gore bugun ist bir gmenkl yatirimdan, capital gain i haric, 300amortisman ile bir menkul alacagima bu hisseyi almak daha mantikli.. ama fiyat konusunda bir nevi kasiyoruz iste ... 40 cent e gelir mi???daha alti 35 ler olurmu diye ...

sevgiler

[GVA]

Sorunlar :

Ankara Iskule , BDDK kiraci olarak ciktiktan sonra 595k aylik kira gelirinde yalnizca isbank subenin kullandigi ve tahsil edilebilen 61k tl aylik kira getirisi, aylik kayip 534k trl , yillik trl 6.4mio kira geliri kaybi.. buraya bu sartlarda bir kiraci bulunabilir mi ? ekspertiz degeri 128 mio tl katsayisi ekspertiz degeri uzerinden 15,35 yil ... son satilan Ankara Kizilay binasi amortisman katsayisi 45 mio tl + kdv / kira geliri 282k tl uzerinden 13,30 yil
Ankara K.ay baz alinirsa 2 yillik bir amt uzerinden ekspertiz deger zarari : 595k trl uzerinden tekrar kiralama islemi olur ise ayrica , degeri yaklasik 95 mio tl, deger zarari -33 mio tl !!!!!!!!!!

Ankara ve Antalya binalarinin satislari ekspertiz degeri uzerinden yapilmakla beraber, su an 13.3 yil amortisman bu illerimiz icin gecerli midir ?? en azindan 20 yil olmasini beklerim... burada isbank gmenkul fonuna satisin kaybi 6-7 yil amortisman katsayisi karsiligidir, bu islemden edilen zarar, yada peskes diyelim yaklasik -35 miotl dir ... !!!!!!!!

iskule 2 ve 3 te bosluklar surmekte, kiralamanin ekspertiz degeri uzerinden altinda yapilmaycagi gozukmekle, ne zaman dolacagi belirsiz ...

lodge otel 24.25 miotl ekspertiz degeri olan bu binadan aylik 96bin tl kira yerine sozlesme degisimi ile 20bin tl kiralamaya verilmistir... ilk 6 ay 280bin tl kira ve isletme geliri edilmis, bunun 2.inci yarida tahminen ayni olacagi hesabi ile, cari ekspertiz deger/ kira 21 yil amortisman degeri ile hesaplanan gmenkulun, degeri , 11.75 mio tl lere gelebilir, deger kaybi yaklasik -12.5 mio tl !!!!!!!!!!!!!

grup icerisindeki dusuk amortisman katsayili duzenli kira geliri olan menkullerin birbirleri arasinda satisi da ayri bir soru isareti bu surer mi ???????

genel dengesizlik portfoy icerisnde suruyor, ornegin maslak ve Lamartine reel anlmada 19-20 yil katsayisi ile calisiyorken iskulenin ekspertiz degelemsi 15.35 yildir..burada bazi ekspertiz degerlerinde kayip var iken bazilarinda da deger kazanci var, burada kafa karistiran kizilay ve Antalya satislaridir,piyasanin olumsuz tepki vermesinin baslica nedeni bana gore budur,belirsizlik ve guvensizlik... !!!!!

ustteki deger kayiplari bu yilki gelir tablosunu bozmaya nedendir,gectigimiz yilki temettu beldelsiz hareketinin birakin altini, hic olmayacagi bir yil olabilir,diger baski nedeni de budur ... ilk yari ege perla faaliyet karini yemistir,lodge, Ankara ve digerlerine dikkat etmek gerekir... buradan gelecek deger kayiplari gelir tablosunu bozabilir...

ote tarafta Izmir ege perla son ceyrekte 4-5miotl kira geliri yaratma potansiyeli tasiyor ... nef projesi iki yil daha finansallar uzeruinde baski yaratacak, keza kartal da ayni sekilde... konut satislarinin yavaslamasi ciddi sorun, buradan yaratilacak nakit sirket icin onemli ve gerekli,borcun ana kaynagi olduklari dusnulurse... ifm kira beklentisni zaten biliyorsunuz...

net kar sorunun yasanacak bir yil olabilir, konut proje satislarinin artisi, bos kiralik bina bolumlerin doldurulmasi sart, gmenkul fonuna devirler izlenecek,burasi epey bi midemi bulandirdi dogrusu....

ornegin son iki satis ekspertiz anlaminda 13.30 seneler uzerinden yapildi,bu tum portfoye uygulanirsa 533 mio tl defter degerinden yemesi anlamina gelir, son 6 ayliga gore ki tum bunlar fiktif rakamlardir netice de , ozkaynaklari 2.6 mia tl lere cekebilir,birileri bunu temettu ve kar olmayacaksa bu sekilde gormeyi tercih edebilir, defter degeri nin 0,50 lere tasinmasi demek olur... f/k noktasinda sorun yasanabilir...

digger taraftan ozellikle istanbul'da amortisman katsayisnin onemli ve ozel bolgelerde ki isgyo portfoyu bu seviyede 300 ay oldugu goruluyor, oysa ki portfoyun ist bacagi amortisman katsayisi ekspertiz anlaminda 17 yil,iskule ekspertiz uzerinden dolarsa ise cari kira bedelleri ilebu rakama 17.7 yillarda ...

ist operasyonu uzerinden cari 12.615 miotl kira elde edilmekte brut, bunu 20yil uzerinden hesaplarsaniz,350miotl lik bir fark anlamina geliyor...


ozetle , kizilay ve Antalya satislarinin grup icerisnde satisi bana coksoru isaretleri var seklinde yansidi...bir de emlak vergisi su bu ...finansman in yarttigi maliyette unutulmamali,potansiyeline uygun yonetilemiyor gozuken... bunlari satacagini Ankara kuleyi satmis olsaydi,neden kuleyi vermedi??????

buradan bir degerleme fiyat anlaminda yapmak epeyce zor...yaratilan favok uzerinden baski olacaktirnormalde, bu acidan kagidin gitmesi icin bir baski yerine tutmaya calisiliyor dusuncesindeyim ... sevgiler

[RH63]

Günlerdir takip ediyorum.Kızılay ve Antalya banka binalarının satışı ile ilgili bir yorum göremedim. Sağ olsun, Sn GVA bir miktar açıklayıcı yorumda bulundu.
Pörtföyümün %60 ı İŞGYO dur. Bu hisseyi pörtföyündeki gayrimenkulleri ve bunların uzun yıllar kira getirip temettü olarak dağıtılacağı için aldım, alıyorum. Bu satışların gerekli olduğu ve İŞGYO ya bir getirisinin olduğu düşüncesinde değilim. Olsa olsa grup şirketinden parçalar koparıp iş portföyü ete kemiğe büründürme operasyonu olduğu gibi geliyor bana. Yatırımcı olarak bu ve bundan sonra olabilecek benzer satışları engellemek için yapmamız gereken bir şey olup olmadığını bilmiyorum. Bu satışlardan dolayı iş gurubu hisselerine ve yöneticilerine sempatim asgariye indi. Daha detaylı bilgi sahibi olan ortaklardan yorum rica ediyorum. Umarım bu son satışdır. Saygılar.

[Zamekci]

Borsanın %50 arttığı bir dönemde bi kuruş kar yok.

[Zamekci]

Borsa 110 bin işgyo 1.45. toprağa bakıy yine bugün.

[battalgazi_44]

Şerefden yoksun olan bu kağıdın sahipleri endeks yukarı gittikçe bu aşağı gidiyor.lanet olsun seni aldığıma.Sanki dersin iflas ilan edecek.İt oğlu itler...
Ytd