PAGYO Panora GYO A.Ş.

[deep voice]

Gülaylar ,carrefour avm diyosun..orası 129 dönüm üzerine kurulu
kıyaslama yapılmaz

[Mosquito_]

Gülaylar ,carrefour avm diyosun..orası 129 dönüm üzerine kurulu
kıyaslama yapılmaz

yine iskembeden atiyorsun.

26 bin 797 metrekare arsa alanı üzerine kurulu CarrefourSA İçerenköy AVM, 45 bin 400 metrekare toplam kiralanabilir alana sahip.
269 milyon avro satis bedeli

[deep voice]

yine iskembeden atiyorsun.

26 bin 797 metrekare arsa alanı üzerine kurulu CarrefourSA İçerenköy AVM, 45 bin 400 metrekare toplam kiralanabilir alana sahip.
269 milyon avro satis bedeli

http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/g...-aldi-40663694

ukalasın mosqito

[STRATEJİ]

Değerli Arkadaşlar; Yazılanları okudum ve bir genel değerlendirme yapacak olursak;

1. Mkk başvuruları :
İsmet Kılıç 17.10.2016'da 1.740.000 lot
Mustafa Akyüz 19.12.2016'da 529.000 lot
Hakan Aydoğan 21.11.2017'de 652.500 lot
Ergin İnal 13.2.2018'de 326.250 lot GENEL TOPLAM : 3.247.750 lot
Ancak ortak satışı bunlardan değil 22.2.2018 'de 82.214 lot 416.647 TL'lik bir satışla büyük ortak Salih BEZCİ'den geliyor, muhtemelen cuma günkü satışlar da Halk Yatırım'dan olduğuna göre 412.751 lot 4.676 TL ao ile 1.930.023 TL 'lik satışla beraber 2.346.670 TL'lik bir satış gelmiş durumda.

Normal şartlarda, bunun gibi sığ tahtada 494.965 lotluk bir satışta tahta tabanla karşı karşıya kalırdı. Zaten satışların yapıldığı anda tahtayı izleyenler görecektir, satışlar tek kademelerde pasif alıcı varken ve yine tek kademeye yazılan satışların hızla erimesiyle karşılanmıştır. Hiç bir tahtada hazırlık olmadan böyle bir satış TABANSIZ karşı karşıya kalmaz. Denemesi bedava, normal alelade bir günde normal bir vatandaş olarak bu tahtada 100 bin lot satmaya kalkın bakalım ne oluyor? 8 Aralık ve 18 Aralıkta bu tahta devre kesici yerken kim işlem yapmış bir hatırlayın. Fiyatın 4'lerden 5.54'lere gelirken kim çıkarmış bir hatırlayın. Defter Değeri 10.61 TL olan bir şirketi %56 iskontolo kim almak istemez. Üstelik şirketin aldığı karar : "ORTAKLIK HER YIL, YILLIK DAĞITILABİLİR KARIN EN AZ %75'İNİ PAY SAHİPLERİNE NAKDEN DAĞITACAKTIR." ibaresi de düzenli bir gelir anlamına gelmektedir. Geçen yıl 9 Martta 0.4388 TL temettü öderken %10.37'lik 4.23 TL fiyatta bir geliri olmuş, şu anki 4.65 TL'lik fiyata göre 5.09 TL'ye geliyor %20 lik kabaca bir performans sergilemiş oluyor. Yani enflasyonun üstünde %10 civarı bir temettü geliri ve bir o kadar da hisse performansı geliri.

2. Şirket Geliri ve bilançosu :

400 küsür BIST Şirketi içerisinde bu kadar şeffaf ve kamuoyuna açık-anlaşılabilir şirket sayısı az olduğu gibi tahmin edilebilir bilanço yapısına haiz çok az şirketten biri PAGYO. Neden? Çok basit, gelir gider dengesi çok açık, geliri kira, borçluluk oranı sıfır sayılabilir. Ankara'yı bilen bilir, her ne kadar 200 metrede 3 tane AVM olsa da, o bölge üst gelir grubunun yaşam alanı olan ve nüfus şartları da gözönüne alındığında dezavantaj oluşturmaz. Kaldı ki insanlar AVM'ye giderken alışkanlıklar, zevkler, alışkanlıklar, dükkanların kalite ve alışveriş koşullarına göre gittiklerinden rahatlıklarını da göz önüne alırlar. Zaten şirketin yayınlamış olduğu açılan ve kapanan dükkanlarına bakarsanız avm'nin gelişimini de görürsünüz. Faaliyet raporunda her şey net ve açık.

Bilançoya ve faaliyet raporuna baktığımızda;
EORU USD kuruna göre 2017'de EUOR 3.00 / USD 2.70 TL'yegöre gelir elde edilmiş. 2018 yılı için açıklanan EURO 3.60 / USD 3.10 TL dir ve %20 ve %14.8'lik bir artış görülmektedir. 2017'de V.D. bilançosu daha net ve gerçekci olduğuna göre 48.612.895 TL'lik NET Kara göre temettü hesabı yaparsak ve yine geçen yılki %87.25 kardan dağıtılan temettü oranına göre hareket edersek 0.48752 TL'lik net kar dağıtımına tekabül eder. %75'lik Minimum kar dağıtım rakamına göre de 0.42326 TL'lik bir rakamki en azından geçen yılki rakam civarı olur.

Peki dağıtılabilir mi? Geçen yıl kasada 29.5, Ticari alacak 5.4 milyon yani 35 milyon TL Nakit varlığa karşılık 38.1 Milyon dağıtmıştır. Yani bunu Mart ayına kadar olan kira geliriyle takviye ederek karşılamış veya ilişkili bankalardan 1 aylık bir avans karşılığı olarak da sağlamış olabilir. Neticede muhasebecisi değiliz ama cevabı da çok basit. Bu yıl ise 0.48 TL dağıtabilmesi için kasada 21.4, ticari alacakta 7.0 olmak üzere 28.4 milyon hazırı varken 42.4 için eksiği 14 Milyon eksiği var. Peki bir şey dikkatinizi çekti mi, geçen yıl G.Kurul 5 Martta yapıldı 9 Martta kar dağıtıldı. Bu yıl daha çıt çıkmıyor, en erken Mart sonu Nisan başı, yani 3-4 aylık kira geliri payı bırakılmış. Geçen yıl 3 aylık karı 12.3 Milyon bu yıl dolar artışıyla birlikte 14-15 milyonu bulur. Yani borçlanmadan kaynak hazır. İlişkili bankalardan istenirse istendiği kadar alınır. Kar payı dağıtan şirketlere bakın, kasasında illa dağıttığı kar payı kadar nakiti olmaz, olanı da var olmayanı da var, kimi ilişkili bankadan avans alır, kimi ticari alacak dengesinden.

3. "Şirketteki varlıklarımız ile ilgili olarak muhtelif stratejik ve finansal opsiyonların değerlendirilmesi, varlıklarımızın bir bölümünün veya tamamının satışı da dahil olmak üzere stratejik ve finansal işbirliği olanaklarının değerlendirilmesi konusunda Şirketimiz hakim ortakları tarafından Üç Deniz Danışmanlık Anonim Şirketi yetkilendirilmiştir. Sözleşme kapsamında meydana gelecek gelişmeler hakkında kamu ayrıca bilgilendirilecektir." denilmektedir. Kamuya duyurulur.

Şirketin satılacak arsası veya iştiraki yoktur, şirketin satılacak tek şeyi AVM'deki dükkanları, AVM'nin kendisidir yani. Burda kastedilen bana göre şirketteki payların borsada veya borsa dışı satışı ile yeni ortak arayışı olabilir. Bu durumda da hakim ortaklık değişimi ile ZORUNLU ÇAĞRI başlar ve yine bu durumda 10.61 TL'lik payı satarken 4.65'den satmaz.

Ayrıntılı bilgi için lütfen Yıllık FAALİYET RAPORUNU okuyunuz ve Yine PANORA hakkında bilgi sahibi olmak için

https://www.panora.com.tr/Hakkimizda

sayfasına bir göz atın. CEPA-KENTPARK birleşimi ile bu AVM'yi kıyaslamak bile haksızlık olur zira bambaşka bir konseptte. Herşeyden önce AVM'yi AVM yapan yönetimi ve tarzıdır. Burada gereksiz polemik yerine gerçek bilgiye dayalı paylaşımlar yapmak tercihimdir.

Umarım birşeyler anlatabilmişimdir.

[Mosquito_]

sirket Avm yi satamaz bu cok zor bir surec ,dükkanları satmakta cok akilli bir is degil ben o model avm pek göremedim.
tek olasılık bu hakim ortakların ya pay satışı yada armada avm ile bir şekil birlesme modeli.

salih bezci borsada satış yapmasi ki bu adam paylarını satmak icin danışman şirketine yetki veriyor spekülatif bir hareket.
satis haberini bilinçli yaptırıp sirketin degerini yükseltip borsada satmak gibi bir planları vardıysa piyasa bu sahtekarlıklarını yemedi ve fiyat artmadı bu habere.
hakim ortaklar kimdir, kimler yetki vermiş danışmana belli degil.
Bir anlaşmazlıkta olabilir büyük ortaklar arasında.

önümüzdeki günlerde tablo net ortaya çıkar.genel kurula herkesin katilmasini ve varsa sorulacak hesap sorulmasini tavsiye ederim.

[STRATEJİ]

sirket Avm yi satamaz bu cok zor bir surec ,dükkanları satmakta cok akilli bir is degil ben o model avm pek göremedim.
tek olasılık bu hakim ortakların ya pay satışı yada armada avm ile bir şekil birlesme modeli.

salih bezci borsada satış yapmasi ki bu adam paylarını satmak icin danışman şirketine yetki veriyor spekülatif bir hareket.
satis haberini bilinçli yaptırıp sirketin degerini yükseltip borsada satmak gibi bir planları vardıysa piyasa bu sahtekarlıklarını yemedi ve fiyat artmadı bu habere.
hakim ortaklar kimdir, kimler yetki vermiş danışmana belli degil.
Bir anlaşmazlıkta olabilir büyük ortaklar arasında.

önümüzdeki günlerde tablo net ortaya çıkar.genel kurula herkesin katilmasini ve varsa sorulacak hesap sorulmasini tavsiye ederim.

Sayın Mosquito;
AVM satılır, müşterisini bulursanız hiç de zor olmayan bir süreç. Yerli müşteri derseniz size katılırım neredeyse imkansız ama yabancı müşteri bulursanız ki hakim ortaklara bakarsanız bunun çok zor olmayacağını görürsünüz. Hakim ortaklardan ilk 3'ünü Türkiyede gazete okuyan ve gündemle alakadar olan herkes tanır ve bilir. Örneğin ARAP sermayedar ortaklık açısından ilk akla gelenlerden. Bu satış ihtimalini küçümsememekle beraber benim aklıma borsa geçmişi olanların bileceği ihtimaller aklıma geliyor.

Spekülatör ile Spekülatif işlemler birbirinden çok farklıdır, lütfen karıştırmayınız. Biri yasal diğeri yasal olmayan işler yapar. Spekülatörü veya tahtayı çekip çevirebilecek yatırımcısı olmayan hiç bir hisseden kimseye fayda gelmez. (tek istisnası İŞYAT gibi düzenli temettü öderyen şirketlerdir ki tahtayı serbest bıraksanız dahi her yıl kendini korur ve yatırımcısını ezdirmez). Çoğu kimse sanır ki spekülatör kötüdür halbuki yabancı ya da yerli spekülatörü olan her hisse mutlaka prim yapar ancak zamanında satmayanları kar realizasyonu zamanlarda canını yakar. Bu bağlamda, PAGYO bugüne kadar oldukça sığ bir tahta olarak geldi. Yabancı CİTİ ve DEUTSCHE'nin en dikkat ettiği şeylerden biri olan düzenli ve kaydadeğer temettü ödemesi bu şirkette olmasına rağmen yeterli derinlikte olmamasından dolayı payları düşük kalmış, paylarını artıracak derinlik bulamamışlardır. Hakim ortaklar da iş dünyasının duayenleri olduğuna göre hele ki biri Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği Başkanı olduğundan demle derinliği artırmanın ve hisseye uygun ortamı hazırlamanın tek yolu da ortak satışıyla dolaşımdaki reel hisse miktarını artırmaktır. Her ne kadar 87 milyonluk sermayede 24.1 milyon Fiili dolaşım gibi gözükmekteyse de gerçekte bu takasların çoğunluğu hakim ortakların kımıldamadan duran payları olduğu ortadadır.

Bence de hakim ortakların derdi, borsa fiyatının gerçek değeri yansıtmadığı şeklindedir. NUGYO, YKGYO, DGGYO, KRGYO defter değerlerini katlamışken (ki bunların hiç biri temettü ödememişlerdir) TEMETTÜ sıralamasında AKSGY'den sonra %9.44 ile en yüksek temettü oranına sahip şirket borsa performansı açısından geride kalmıştır, fiyatı ederini bulmamıştır ve bu da en çok hakim ortakların sorun edebileceği durumken buna çözüm aramaları da en doğal gelişmedir.

Haberle fiyat artmaz, öncelikle birşeylerin gerçekleşmesi lazım o da bu satışların bir spekülatör tarafından karşılanıp ona alan açmakla mümkün olur. Bununla birlikte tahtanın likiditesi artar ve yabancı yatırımcılar da paylarını artıracak ortam kendiliğinden oluşmuş olur.

Hakim ortaklara bakarsanız, hiç birinin 3-5 milyon TL'yi (hatta daha fazlasını) umursayacak tipler olmadığını da görürsünüz. Lütfen şirket faaliyet raporunu detaylı inceleyin, hakim ortaklar hakkında daha fazla bilgi sahibi olursanız, takas ayrıntılarına ve borsa hisse değişim ve hacimlerine bakarsanız ne demek istediğimi daha iyi anlarsınız. Eğer yeterli araştırma yapmayıp borsa gerçeklerinden uzak yorum ve değerlendirmeler yaparsak hem subjektif değerlendirmeler yapar, hem de hedefi kaçırmış oluruz.

Genel kurula katılıp bilgi edinilmesi de iyi bir başlangıç olur. Tavisyeniz güzel.

[Mosquito_]

Sayın Mosquito;
AVM satılır, müşterisini bulursanız hiç de zor olmayan bir süreç. Yerli müşteri derseniz size katılırım neredeyse imkansız ama yabancı müşteri bulursanız ki hakim ortaklara bakarsanız bunun çok zor olmayacağını görürsünüz. Hakim ortaklardan ilk 3'ünü Türkiyede gazete okuyan ve gündemle alakadar olan herkes tanır ve bilir. Örneğin ARAP sermayedar ortaklık açısından ilk akla gelenlerden. Bu satış ihtimalini küçümsememekle beraber benim aklıma borsa geçmişi olanların bileceği ihtimaller aklıma geliyor.

Spekülatör ile Spekülatif işlemler birbirinden çok farklıdır, lütfen karıştırmayınız. Biri yasal diğeri yasal olmayan işler yapar. Spekülatörü veya tahtayı çekip çevirebilecek yatırımcısı olmayan hiç bir hisseden kimseye fayda gelmez. (tek istisnası İŞYAT gibi düzenli temettü öderyen şirketlerdir ki tahtayı serbest bıraksanız dahi her yıl kendini korur ve yatırımcısını ezdirmez). Çoğu kimse sanır ki spekülatör kötüdür halbuki yabancı ya da yerli spekülatörü olan her hisse mutlaka prim yapar ancak zamanında satmayanları kar realizasyonu zamanlarda canını yakar. Bu bağlamda, PAGYO bugüne kadar oldukça sığ bir tahta olarak geldi. Yabancı CİTİ ve DEUTSCHE'nin en dikkat ettiği şeylerden biri olan düzenli ve kaydadeğer temettü ödemesi bu şirkette olmasına rağmen yeterli derinlikte olmamasından dolayı payları düşük kalmış, paylarını artıracak derinlik bulamamışlardır. Hakim ortaklar da iş dünyasının duayenleri olduğuna göre hele ki biri Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği Başkanı olduğundan demle derinliği artırmanın ve hisseye uygun ortamı hazırlamanın tek yolu da ortak satışıyla dolaşımdaki reel hisse miktarını artırmaktır. Her ne kadar 87 milyonluk sermayede 24.1 milyon Fiili dolaşım gibi gözükmekteyse de gerçekte bu takasların çoğunluğu hakim ortakların kımıldamadan duran payları olduğu ortadadır.

Bence de hakim ortakların derdi, borsa fiyatının gerçek değeri yansıtmadığı şeklindedir. NUGYO, YKGYO, DGGYO, KRGYO defter değerlerini katlamışken (ki bunların hiç biri temettü ödememişlerdir) TEMETTÜ sıralamasında AKSGY'den sonra %9.44 ile en yüksek temettü oranına sahip şirket borsa performansı açısından geride kalmıştır, fiyatı ederini bulmamıştır ve bu da en çok hakim ortakların sorun edebileceği durumken buna çözüm aramaları da en doğal gelişmedir.

Haberle fiyat artmaz, öncelikle birşeylerin gerçekleşmesi lazım o da bu satışların bir spekülatör tarafından karşılanıp ona alan açmakla mümkün olur. Bununla birlikte tahtanın likiditesi artar ve yabancı yatırımcılar da paylarını artıracak ortam kendiliğinden oluşmuş olur.

Hakim ortaklara bakarsanız, hiç birinin 3-5 milyon TL'yi (hatta daha fazlasını) umursayacak tipler olmadığını da görürsünüz. Lütfen şirket faaliyet raporunu detaylı inceleyin, hakim ortaklar hakkında daha fazla bilgi sahibi olursanız, takas ayrıntılarına ve borsa hisse değişim ve hacimlerine bakarsanız ne demek istediğimi daha iyi anlarsınız. Eğer yeterli araştırma yapmayıp borsa gerçeklerinden uzak yorum ve değerlendirmeler yaparsak hem subjektif değerlendirmeler yapar, hem de hedefi kaçırmış oluruz.

Genel kurula katılıp bilgi edinilmesi de iyi bir başlangıç olur. Tavisyeniz güzel.

sirekt avm yi satamazdaki kasıt hem spk geregi hem ttk geregi sirketin aktifinin yüzüde 99 ünü satmak icin genel kurul karari ve spk yi ikna etmek lazım.
kaldiki sirket bunu satarsa gyo statüsünden cikmak zorunda kalır hukuki bir cok süreci aşmalari lazim bu bir gyo nun aktifinin yuzde 10 veya 20 si kadar bir satis degil. yonetim kurulu buna karar veremez otursun oturduğu yerde sonra ağır sonucları olur.hic ummadıkları davalarla karşı karşıya kalırlar.Bu işin temiz oluru ortakların pay satışı olabilir madem 2 şubat da bir anlaşma yapmışlar bu hakimler kim kac kişi bilmiyoruz satar veya satmaz .en büyük hissedarın payi yuzde 14 vs bu oranlar artık halka arzla satilacak oranlar degil sirket paylarının imtiyazsız olması çok fazla arz ederseniz sirketin ele geçirilmesinede fırsat verirsiniz.
mevcut haliyle bile ortaklik yapısı bir anlaşmazlıkta kaosa sebep olabilir.
karar alabilme mekanizması kilitlenebilir
genel kurulda yonetim secilemeyebilir.

[STRATEJİ]

sirekt avm yi satamazdaki kasıt hem spk geregi hem ttk geregi sirketin aktifinin yüzüde 99 ünü satmak icin genel kurul karari ve spk yi ikna etmek lazım.
kaldiki sirket bunu satarsa gyo statüsünden cikmak zorunda kalır hukuki bir cok süreci aşmalari lazim bu bir gyo nun aktifinin yuzde 10 veya 20 si kadar bir satis degil. yonetim kurulu buna karar veremez otursun oturduğu yerde sonra ağır sonucları olur.hic ummadıkları davalarla karşı karşıya kalırlar.Bu işin temiz oluru ortakların pay satışı olabilir madem 2 şubat da bir anlaşma yapmışlar bu hakimler kim kac kişi bilmiyoruz satar veya satmaz .en büyük hissedarın payi yuzde 14 vs bu oranlar artık halka arzla satilacak oranlar degil sirket paylarının imtiyazsız olması çok fazla arz ederseniz sirketin ele geçirilmesinede fırsat verirsiniz.
mevcut haliyle bile ortaklik yapısı bir anlaşmazlıkta kaosa sebep olabilir.
karar alabilme mekanizması kilitlenebilir
genel kurulda yonetim secilemeyebilir.

PAGYO demek AVM demek, AVM demek PAGYO demek, PAGYO'nun başka bir şeyi yok ki. Avm'yi işleten PANORA İşletmecili A.Ş. de AVM'nin işletilmesi için kuruldu. Tabi ki, PAGYO yönetim kurulu olarak AVM'yi satabilmek için GYO şartlarını yerine getirmek zorundalar, AVM'yi satarlar derken hakim ortaklar birlik olup PAGYO'daki paylarını satarlar demek istediğimizi herkes zaten bilir. Yapılan açıklamada zaten bu yönde. Payların da kime ait olduğu belli.

Hakim ortaklar belirsiz falan da değil, Salih Bezci, M. Rifat Hisacıklıoğlu, Sinan Aygün, Bekir Akar %5'üstü topu topu 4 kişi %44.4 çoğunluğa sahip, kalan 5.7'de yine bunların arkadaşları. İmtiyazlı pay da olmadığına göre dediğiniz gibi çoğunluk ve herhangi bir karar almak için GK'nın 50.01'ine ulaşmak gerekiyor.

Bu durumda ortaya tek bir şık kalıyor. Yine dediğim gibi parası olan fonlar veya körfez zenginleri. Ederi 243 Milyon USD.
En büyük ortak Salih Bezci'nin elindeki 12.7 milyon lotun özsermaye karşılığı 135.6 milyon, borsa fiyatı ise 59.4 Milyon TL. Borsa fiyatı ile AVM'nin değerlemesi arasında 1 kattan fazla fark var.

O zaman soru şu; Bu T.C. iş dünyasına yön vermiş ve veren insanlar olarak 5.65 TL'den borsadan niye hisse satar? Paraya mı sıkıştılar? Ya da bu değerleme raporları mı yalan? Değerleme yalan olamaz böyle bir AVM'nin ederi belli, abartırsan foyan ortaya çıkar ki yönetimdeki insanlar böyle şeye zaten tenezzül etmezler. O zaman önceki mesajlarımda belirttiğim gibi bu işin mantığı borsa fiyatlaması ve bu fiyatlamanın olmamasının ardındaki faktörleri iyileştirmek. Ya da bu yönetimdeki adamların birbirleriyle anlaşmazlığa düştüğünü farzedelim. Her ne olursa olsun, para başka, dostluk başka. İş aleminde birini sevmedim diye kimse malımı yarı fiyatına satmaz. Ederine satışın da yolu borsa dışında iyi bir alıcı bulmak.