Originally Posted by
temel analiz 1
Değerli MİPAZ hisse sahipleri,
Arazinin yerini, konumunu bilen biri olarak düşüncelerimi yazıyorum...
Arazinin yerini ve son zamanlarda bölgesindeki gelişmeleri Faaliyet Raporundan da okuyabilirsiniz.
Öncelikle şu soruları kendimize sormalı, vereceğiniz cevaplara göre hisseyi ya tutmalı yada satmalıyız:
1- hastane ve liselerin çok yakınında, TEM e yakın,YSS ve OG Köprülerini birbirine bağlayan Kuzey Marmara Otoyolunun hemen hemen komşusu ve devasa büyüklükte İMARSIZ bir arazinin, tarlanın m2 si kaç TL eder...(şimdiki fiyatı)
2- Habitat alanı olarak kalmakla beraber, üzerinde belli yüzdelerde yapılaşma izni veren ve arsa haline gelen yerin m2 fiyatı kaç TL eder...(Nazım İmar Planı sonrası fiyatı)
Ben ilgili belediyelere ve MİPAZ Y.İ.Yetkilisine sordum, ama söylemediler... Bazı arkadaşların ifadesine göre,NİP sonrası, arazinin
%30 u Arboretium Alanı(Sarıyer Atatürk Arboretium u benzer)
%20 si günübirlik tesis alanları, yani ticari üniteler, restoran, cafe, büfe gibi tesisler yapma hakkı
%20 si hobi bahçeleri, sosyal tesisler ve benzerleri
Kalan % 30 bir kısmı şu, bir kısmı bu gibi şeyler, sanırım...Ama arkadaşlarda tam anlayamamışlar...
Arazi 2.093.000 m2 idi... Tüm tapu MİPAZ a ait olmakla birlikte 1.720.521 m2 kendisine, kalan 370.000 m2 hakları ise eski arsa sahiplerine aittir..
NİP ve sonrasında, Pendik Belediyesinin yapacağı 1/1000 lik Uygulama İmar Planı sırasında arazinin %35-%40 kadarı, altyapı vb. nedenlerle Belediye ye geçer, geriye MİPAZ a %60 veya %65 kadarı kalır..
1.720.521 m2 nin % 40 ının kesileceğini varsayalım..1.032.312 m2 İMARLIARSA kalır...
Bu durumda en önemli soru ARSANIN İMAR NİTELİĞİ olacaktır... Yani konut imarımı, konut+ ticari imarımı, yoksa ticari İmar mı, yoksa başka bir isimli İmar mı?
Üzerinde Arboretium, günübirlik işletmeler ve para kazandıracak hobi bahçeleri, sosyal tesisler yapma hakkı verilirse, arsanın imarı: TİCARİ olabilir.. Danıştığım emlakçılar bu şekilde ifade ediyorlar, ama herkes bu hususu araştırsın, soruştursun... BU HUSUS ÇOK ÖNEMLİ OLACAKTIR... Çünkü arsanın niteliğinin TİCARİ ARSA olması arsanın değeri için çok önemli olacaktır..
İmar sonrası (370.000 m2 lik hak sahiplerinin % 60 ı 222.000 m2 kalacaktır)
Tapusu MİPAZ da olduğu için 1.032.312 + 222.000= 1.254.000 küsür m2 İMARLI ARSANIN, yukardan Belediye ile konuşan arkadaşların ifadelerinden çıkardığıma göre:
%30 u yani 376.000 m2 sine Arboretium yapılabilecektir. Giriş ücretli olacaktır(örnek Sarıyer Atatürk Arboretium u) Bu kısımda gelir bırakacağı için TİCARİ İŞLETME sayılabilir..Bu durumda imarı da TİCARİ olabilir..(Veya başka bir isim)
%20 si yani 250.000 m2 sine günübirlik ticari işletmeler yapılabilecektir...Yani cafe, restoran, pastahane, büfe ...(belki havuz, fitness salonlar, spor sahaları ve benzerleri) Bu nedenle bu kısmın imarı da gelir bırakacağı için TİCARİ olacabilir..(veya başka bir isim)
%20 si yani 250.000 m2 si hobi alanları, hobi bahçeleri imarı geldiğinde bu kısmın imarı da TİCARİ denilebilir.Çünkü hobi alanları derken, örneğin bovling salonları, çocuk oyun alanları, lazer arena, 3D-6D film salonları, internet kafeler, atari salonları ve benzerleri, bitki yetiştirme amaçlı ekme/biçme amaçlı 300-500 m2 arsa kiralama... Bunlarda gelir bırakacaktır ve imarını bu nedenle TİCARİ İMAR diye tanımlamak gerekebilir...(belki başka bir isim)
Geri kalan %30 luk kısmı arkadaşların yazdıklarından çıkaramadım.. Bu nedenle bu kısım için birşey söyleyemiyorum; ama muhtemelen sosyal tesisler, yeşil alan, göletler, havuzlar gibi ayrılmış olabilir, bunlarda gelir bırakabilir...
Netice olarak şunu ifade etmeliyim ki, yukarda yazdıklarım söylentilere göre tahminlerimdir.. Kesin değildir.. Bazı arkadaşlar yorumlamamı istediği için düşüncelerimi paylaştım...Doğru çıkmayabilir ... ASKI sonrası MİPAZ ın açıklaması esas alınmalıdır...YUKARDA TAHMİNLERİME BAKARAK NE ALINIZ NE SATINIZ....
Şu husular ise kesindir...MİPAZ YÖNETİMİ bu NİP çalışmasının detaylarını bilmek durumundadırlar... Beğenmedilerse itiraz etmiş olmalıdırlar, beğendilerse ses çıkarmayıp beklemede kalmışlardır...Tabi bunları biz ortaklarına açıklamadılar, KAP ta yayınlamadılar ve olağandışı hareket sorusuna cevap verirken bu konulardan bahsetmediler...
Şu husus ise benim için önemli: MİPAZ sözkonusu NİP çalışmasını bildiği halde, bu İmar çalışmasını beğenmemiş olsa, geçen yıl yanlış hatırlamıyorsam 250.000 m2 civarı ve bu yıl 148.000 m2 araziyi hak sahiplerinden neden satın aldılar?
Habitat alanı izi kalmakla birlikte, üzerinde danaların otladığı, eteklerinde çadırlar kurulu tarla yerine, üzerinde yapılaşma izni veren, gelir getirici tesislere, uygulamalara izin veren bir Nazım İmar Planı geçsin, bilahare PLAN TADİLATLARI yaptırarak, talep ederek Ticari unsurları daha olumlu hale getiririz, düşüncesi olabilir..
İkinci bir husus, daha öncede ifade ettiğim gibi, sözkonusu NİP nın onaylanacağını ve/veya onaylandığını düşünenler hissede pozisyon almış, 1.20-2.40 hareketini yapıp, şimdi askıyı, MİPAZ ın açıklamasını bekliyor olabilirler...
YUKARDA yazılan hususları biliyor, danışmanlarına inceletiyorlardır...Kafalarındaki fikri hissenin geleceğinde uygulayacaklardır...
Ben şahsen arsa/imar uygulamalarını çok iyi bildiğim için, m2 si 10 TL eden yerlerin 3-5 yıl içinde m2 si 5.000-10.000 TL ettiğini yaşayarak öğrendiğim için, ŞEHRİN BİTTİĞİ YERDE TARLA ALMANIN NE KADAR KARLI BİRŞEY OLDUĞUNU yaşayarak bildiğim için ve Doğan grubunun 15 Temmuz sürecindeki pozitif tutumunu hükümet ilişkilerinde olumlu olacağını düşündüğüm için MİPAZ a 18 Temmuz sabahı 0.60 lardan yatırım yaptım...
Her koyun kendi bacağından asılır.... O bunu dedi, şu bunu dedi diye asla yatırım yapılmaz...Bu nedenle asla yatırım tavsiyesi değildir...
Alıntı yaparak yanıtla
Yer İmleri