şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım 2

[Tasarrufcu]

Ek olarak refinansman olayı var. kredi oranları düştüğünde bu imandan çoğu zaman yararlanabiliyor.
Her yatırımın avantajı de avantajı var.
Bu bilinirse kazanç sağlanabilir.

Sayin Turnike degerli bilgiler, sunu unutmayin yeni aldiginiz konuta en az 5 sene gelir vergisi odemezsiniz, daha sonraki yillarda da masraflari vergisinden dusersiniz. Hesapta bunlari atlamayin.

Yine bu hesapta 2-3 konutu gectikten sonra kendini dondurmeye baslayan bi sistem yapiyorsunuz. 68 yasindaki youtuberi hafife almayin, bazi verdigi bilgiler dogru ve onemli.

[Turnike]

Refinansmanda kredi erken kapama cezası kesiliyor. Bu da 36 aydan fazla taksiti kalmış kredilerde ödenecek borcun %2'si.

Ama mesela geçen yılki ucuz krediler refinansmanda kullanılamadı. Yasaktı.


Sn mt_finans, gelir vergisi düşülebiliyor ancak yazımda, kredi geri ödeme riski olmayan gelir sahipleri için, gelir vergisinin düşülemediğini söylemek istedim, yani bu kişilerin gelirleri zaten yüksek oluyor ve gerçek gider yöntemi ile faizleri düşerseniz zararlı çıkıyorsunuz.


Diyelim ki maaşlı çalışansınız risk aldınız, kredi kullandınız. Tabi ki gelir vergisi ilk yıllarda çıkmıyor ya da az çıkıyor.


Şimdi örnek bir hesaplama yapacağım, maaşlı ya da kısıtlı geliri olan kişiler var olan riskleri görebilsinler, kendi risklerini hesaplayıp kredi alırım ya da kredi almam diyebilsinler:

Örneğimiz beyaz yakalı. Banka müdürü. Aylık maaş 17bin TL. Ekim ayında 650 bin TL'den bir konut almış olsun.

%20 peşinat + %5 masraflar olarak 162 bin TL peşin ödedi.
520 bin TL kredi aldı, aylık 9 bin TL taksiti var.
Konutu aldıktan 10 ay sonra işten çıkarıldı.
162 bin TL'sini faizde tutsaydı 190 bin TL olacaktı, faiz kaybı 28 bin TL.
90 bin TL taksit ödedi, her ay 9 bin TL faize koysa 6 bin TL civarında faiz geliri olacaktı.
20bin TL kira aldı.

İşten çıkarıldığı için taksitleri ödeyemeyecek, Youtuber'ın dediği gibi piyasadan %10-15 aşağısına satışa koydu. (ama reelde o iş öyle olmuyor hemen satayım dediniz mi dairenizin çok tutulan bir yerde olması gerekir ki %10 aşağıdan satma işi gerçek olsun, yoksa %20 aşağısına dahi verme durumunuz olacak)

Biz %10 düşüğüne sattı diyelim.


Sarı siteden ortalama konut fiyat artışına bakalım, genelleme yapacağız, çünkü bölgesel olarak istisnai çok düşen veya artan fiyatları baz almıyoruz:

Ankara için fiyat artışı ekim2020-haziran2021 sonu itibarıyla %18 (İstanbul %21), 650 binlik konut 767 bin oldu, %10 düşüğünden 690 binden sattı, 36 aydan fazla taksiti olduğu için 10bin tl yani %2 kredi erken kapama cezası ödedi, yani konutu 680bin tl'den satmış oldu.

Konuttan kazanç 30 bin TL.
20 bin tl kira kazancı. (kendi oturduysa 4.000 tl ilk taşınma masrafı, 4.000 bin tl'de sattıktan sonra taşınma masrafı var ki hesaba sonra katacağım)
96bin tl ödenen taksit ve alınacak faiz kaybı,
28 bin tl peşinatın faiz kaybı,
32bin tl tapu harçları(%4) ve emlakçı komisyonu (6000tl).

10 ay sonunda zarar 106 bin tl. taşınma masrafları ile 114bin tl.
%15 altına satarsa 141 bin tl, taşınma masrafları ile 149 bin TL zarar.

İstanbul için bu zarar rakamlarını 15 bin tl daha düşürebilirsiniz.

Bu hesap 2. 3. yıllar içinde geliştirilebilir. Ek masraflar düşünülebilir, bakım onarım, emlak vergisi, kiracının kira ödememesi vs. gibi.

Hesap ederken ödenen peşinatın faizi, aylık ödenecek 9 bin TL'lerin yıl sonundaki toplamı ve getireceği faiz hesap edilirse kar etmek için ev fiyatlarının enflasyonun hayli üzerinde artması gerçeğiyle karşı karşıya kalındığı görülür.


Yani bizim 68'lik youtuber sanki kredi alınınca hiç geri ödemesi yokmuş gibi konuşuyor.

İlk alışta, alış fiyatının %5 i kadar masraftan bahsetmiyor bile.

Pozisyonuna göre konuşuyor, bir ara fonlarımı sattım dedi sonra o pozisyonuna göre zırvalamaya devam etti. 7 tane konutum var diyor ve kredili konut alın diye yırtınıyor.

Her gün video yayınlıyor, hemen her videosunda kredili ev alın diyor. Düşündürücü...

[ressam]

Konut almaktan vazgeçtim atık. Her gün ekranlarda tozkoparanı, Kanal istanbul projesi kapsamındaki el konulan arazi ve evleri, kentsel dönüşüm karmaşasını, madencilik veya liman vb. konularla gündeme gelen acele kamulaştırma olaylarını seyrettikçe ; mülk güvencesi olmadığına karar verdim. Alacağım gayrimenkulün bir sabah kimlerce ne için nasıl elimden gideceğini düşünerek yaşamaktansa kalan ömrümü elimdeki tatlı parayla keyfime göre yaşarım.

Beğenmediğiniz AB - ABD gibi ülkelerin paraları her yerde geçiyor nasıl olsa.

[Tasarrufcu]

Hocam bu sizin yazdığınızın çoğu varsayım.
Bilmiyorum hiç konut kredisi çektiniz mi ama farklı tarihlerde 2 kez çektim.
3-4 yılda ödenen kredilerden sonra ödemeler çekirdek oluyor.
Tecrübeme göre minunum peşinat maksimum kredi en iyisi.
Peşin de alınabilir alır ama riskli.
Eğer tanıdığınız veya kendiniz kredili konut alımı ile örnek verseniz daha gerçekçi olur.
Varsayımla bir çok parametreyi işin içine katabiliriz
Burada kritik konu doğru evi doğru fiyatla almak, kredi aslında konut alıcısını enflasyona karşı koruyor

Refinansmanda kredi erken kapama cezası kesiliyor. Bu da 36 aydan fazla taksiti kalmış kredilerde ödenecek borcun %2'si.

Ama mesela geçen yılki ucuz krediler refinansmanda kullanılamadı. Yasaktı.


Sn mt_finans, gelir vergisi düşülebiliyor ancak yazımda, kredi geri ödeme riski olmayan gelir sahipleri için, gelir vergisinin düşülemediğini söylemek istedim, yani bu kişilerin gelirleri zaten yüksek oluyor ve gerçek gider yöntemi ile faizleri düşerseniz zararlı çıkıyorsunuz.


Diyelim ki maaşlı çalışansınız risk aldınız, kredi kullandınız. Tabi ki gelir vergisi ilk yıllarda çıkmıyor ya da az çıkıyor.


Şimdi örnek bir hesaplama yapacağım, maaşlı ya da kısıtlı geliri olan kişiler var olan riskleri görebilsinler, kendi risklerini hesaplayıp kredi alırım ya da kredi almam diyebilsinler:

Örneğimiz beyaz yakalı. Banka müdürü. Aylık maaş 17bin TL. Ekim ayında 650 bin TL'den bir konut almış olsun.

%20 peşinat + %5 masraflar olarak 162 bin TL peşin ödedi.
520 bin TL kredi aldı, aylık 9 bin TL taksiti var.
Konutu aldıktan 10 ay sonra işten çıkarıldı.
162 bin TL'sini faizde tutsaydı 190 bin TL olacaktı, faiz kaybı 28 bin TL.
90 bin TL taksit ödedi, her ay 9 bin TL faize koysa 6 bin TL civarında faiz geliri olacaktı.
20bin TL kira aldı.

İşten çıkarıldığı için taksitleri ödeyemeyecek, Youtuber'ın dediği gibi piyasadan %10-15 aşağısına satışa koydu. (ama reelde o iş öyle olmuyor hemen satayım dediniz mi dairenizin çok tutulan bir yerde olması gerekir ki %10 aşağıdan satma işi gerçek olsun, yoksa %20 aşağısına dahi verme durumunuz olacak)

Biz %10 düşüğüne sattı diyelim.


Sarı siteden ortalama konut fiyat artışına bakalım, genelleme yapacağız, çünkü bölgesel olarak istisnai çok düşen veya artan fiyatları baz almıyoruz:

Ankara için fiyat artışı ekim2020-haziran2021 sonu itibarıyla %18 (İstanbul %21), 650 binlik konut 767 bin oldu, %10 düşüğünden 690 binden sattı, 36 aydan fazla taksiti olduğu için 10bin tl yani %2 kredi erken kapama cezası ödedi, yani konutu 680bin tl'den satmış oldu.

Konuttan kazanç 30 bin TL.
20 bin tl kira kazancı. (kendi oturduysa 4.000 tl ilk taşınma masrafı, 4.000 bin tl'de sattıktan sonra taşınma masrafı var ki hesaba sonra katacağım)
96bin tl ödenen taksit ve alınacak faiz kaybı,
28 bin tl peşinatın faiz kaybı,
32bin tl tapu harçları(%4) ve emlakçı komisyonu (6000tl).

10 ay sonunda zarar 106 bin tl. taşınma masrafları ile 114bin tl.
%15 altına satarsa 141 bin tl, taşınma masrafları ile 149 bin TL zarar.

İstanbul için bu zarar rakamlarını 15 bin tl daha düşürebilirsiniz.

Bu hesap 2. 3. yıllar içinde geliştirilebilir. Ek masraflar düşünülebilir, bakım onarım, emlak vergisi, kiracının kira ödememesi vs. gibi.

Hesap ederken ödenen peşinatın faizi, aylık ödenecek 9 bin TL'lerin yıl sonundaki toplamı ve getireceği faiz hesap edilirse kar etmek için ev fiyatlarının enflasyonun hayli üzerinde artması gerçeğiyle karşı karşıya kalındığı görülür.


Yani bizim 68'lik youtuber sanki kredi alınınca hiç geri ödemesi yokmuş gibi konuşuyor.

İlk alışta, alış fiyatının %5 i kadar masraftan bahsetmiyor bile.

Pozisyonuna göre konuşuyor, bir ara fonlarımı sattım dedi sonra o pozisyonuna göre zırvalamaya devam etti. 7 tane konutum var diyor ve kredili konut alın diye yırtınıyor.

Her gün video yayınlıyor, hemen her videosunda kredili ev alın diyor. Düşündürücü...

[Patrick Bateman]

Konut almaktan vazgeçtim atık. Her gün ekranlarda tozkoparanı, Kanal istanbul projesi kapsamındaki el konulan arazi ve evleri, kentsel dönüşüm karmaşasını, madencilik veya liman vb. konularla gündeme gelen acele kamulaştırma olaylarını seyrettikçe ; mülk güvencesi olmadığına karar verdim. Alacağım gayrimenkulün bir sabah kimlerce ne için nasıl elimden gideceğini düşünerek yaşamaktansa kalan ömrümü elimdeki tatlı parayla keyfime göre yaşarım.

Beğenmediğiniz AB - ABD gibi ülkelerin paraları her yerde geçiyor nasıl olsa.

Oturmak için alınacaksa mantıklı, başkasına kiralamak için alınıyorsa mantıksız buluyorum ben de ev almayı.

Kiracı olmak da zor, ev sahibi olup kiracı tutmak da zor. İkisi ile de uğraşılmaz.

İstanbul tarafında zaten iş ile ev arası yakın değil ise hiç bulaşılmaz. 10-15 sene önce de kalabalıktı ama şimdi artık benim sinirlerim hiç kaldırmıyor bu trafiği. Ufacık bir kaza yüzünden şeritin biri iptal olduğu anda o gün saatlerce o yol tıkanıyor. 15 dakika süren yol oluyor sana 1 saat.

USD/EUR enflasyona karşı dik durabilse, USD faizi yüksek olsa hiç düşünmem alternatifleri ama orada da bizdeki gibi USD tutanları yem ediyorlar enflasyona karşı. 5% enflasyon çıktı ABD'de ama tık yok faizlerde. Burada da 1.5% 1.75% falan veriyorlar.

Böyle olunca Yıllık kafadan 3% eriyoruz. Ki bunlar resmi rakamlar. ABD'de gerçek enflasyonun daha yüksek olduğuna inanıyorum.

Peter Schiff son podcast'te bahsetti. Restoranlar artık minimum fiyat ile açıyorlarmış masayı.

Yani masaya oturdun mu atıyorum su bile içsen 20 dolar trink yazıyor taksimetre. 25 dolarlık mama yersen yine 25 ödüyorsun. Çoğu mekan bu sisteme geçmiş dediğine göre. Rezillik.

[Turnike]

Hocam bu sizin yazdığınızın çoğu varsayım.

Yazı uzun olunca okunmuyor, bu riskleri görme ve hesap etme yazısıdır alıntıladığım gibi:

Şimdi örnek bir hesaplama yapacağım, maaşlı ya da kısıtlı geliri olan kişiler var olan riskleri görebilsinler, kendi risklerini hesaplayıp kredi alırım ya da kredi almam diyebilsinler:

bu yazıların sebebi de 68 lik bir youtuber'ın peşinatı biriktirdiğin anda kredili ev al nasıl olsa ödersin, ödeyemedin mi %10 altına satar başa baş hatta karlı bile çıkarsın demesidir. Kafa hala 2006-2016 aralığında.

Sanırım bir çok kişi hesabını yapabilir, ne zaman ne şekilde satıp işin içinden çıkar, ev fiyatları ne kadar artarsa karda mı olur zararda mı olur.

[akcay]

bana şerefsssizliğin resmini çizebilirmisin deselefr anca bu kadar güzel örnek verebilirim...

dap yapı ormanköy...

ne Allah korkusu kaldı ne gelecek nesillere bırakacak bir ortam kaldı...

binlerce yıllık ormanlar yok edilip proje yapılıyor...

[Patrick Bateman]

Hadi bu 3 harflilerin ne olduğu belli de, ya buradan ev alanlara ne diyeceksin?

Bu çarpıklık öyle iktidar değişmesi ile falan 2-3 senede düzelecek şey değil.