2017 yılı 9 aylık faaliyet raporundan ömerli arazisi için yazan bilgiler...
MİLPA TİCARİ VE SINAİ ÜRÜNLER PAZARLAMA SANAYİ VE TİCARET A. Ş.
30 EYLÜL 2017 TARİHİNDE SONA EREN ARA HESAP DÖNEMİNE AİT
FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası olarak ifade edilmiştir.)
23
DİPNOT 8 - YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER
2017
Ömerli Veneris Toplam
Dönem başı - 1 Ocak 165.630.715 13.734.000 179.364.715
Yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki artış 26.788.993 - 26.788.993
Gelir tablosu altında muhasebeleştirilen
değerleme farkı (Dipnot 19) (11.764.969) - (11.764.969)
Dönem sonu - 30 Eylül 180.654.739 13.734.000 194.388.739
2016
Ömerli Veneris Toplam
Dönem başı - 1 Ocak 84.909.002 12.896.000 97.805.002
Yatırım amaçlı gayrimenkullerdeki artış 2.126.296 - 2.126.296
Gelir tablosu altında muhasebeleştirilen
değerleme farkı (Dipnot 19) (1.079.032) - (1.079.032)
Dönem sonu - 30 Eylül 85.956.266 12.896.000 98.852.266
a) Ömerli Arazisi:
Şirket’in “Yatırım amaçlı gayrimenkuller” altında takip ettiği, Mart 2000 - Ekim 2003 arasında imzalanan
“Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığında Kat/Hasılat Paylaşımlı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi
Sözleşmesi” (“Sözleşme”) tahtında peyderpey tapuda devir alınmış paylar ile bunlara ilaveten bir paydaş
tarafından açılan izale-i şuyu davası sonucunda yapılan ihale neticesinde iktisap edilen bakiye paylardan oluşan
İstanbul ili, Pendik ilçesi, Kurtdoğmuş Köyü’nde kain 1154 ve 1155 sayılı iki ayrı parselden oluşan
2.238.207 m² mesahalı çiftlik arazisi vasıflı gayrimenkulde (“Ömerli Arazisi”) Şirket’in payına isabet eden kısmı
SPK listesinde bulunan bir Gayrimenkul Değerleme Şirketi tarafından hazırlanan 20 Ocak 2017 tarihli
Gayrimenkul Değerleme Raporu’nda takdir edilen “gerçeğe uygun değeri” üzerinden gösterilmektedir. Henüz
çiftlik arazisi vasfında olan ve aşağıda detaylarına yer verilen hukuki belirsizlikler nedeniyle Şirket’in olağan
işletme faaliyetleri (proje geliştirme, inşaat, satış vb.) içerisinde değerlendirilemeyen Ömerli Arazisi TMS 40
Standardı (“Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller”), Paragraf 8/(b) bendi kapsamında “Yatırım amaçlı
gayrimenkuller” altında muhasebeleştirilmektedir.
Şirket’in, Ömerli Arazisi’nin ilk iktisabı sırasında imzalanan Sözleşme hükümleri çerçevesinde, üzerinde
geliştirme planı olan, ancak aşağıda detaylı olarak anlatıldığı üzere idari ve hukuki süreçler nedeniyle hayata
geçirilemeyen gayrimenkul projesi (“Proje”) gelirlerinin %25’ini, paylarını hasılat paylaşımlı ve/veya kat
karşılığı devreden arazi sahiplerine, arazideki payları oranında ödeme taahhüdü bulunmaktadır (Dipnot 11 ve
14).
Ayrıca bahse konu 1154 sayılı parselin büyük bir kısmı 15 Haziran 2009 onaylı 1/100.000 ölçekli İstanbul Çevre
Düzeni Planı’nda kısmen “Habitat Parkı Alanı”, kısmen de "Askeri Alan ve Askeri Güvenlik Bölgeleri" ve
"Orman Alanı" lejantında kalmıştır. İstanbul Su ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü’nün 30 Kasım 2016
tarihli yazısında yer alan “Havza Konumu Bilgileri”ne göre; 1154 no’lu parselin 2.586 m2‘lik, 1155 no’lu
parselin ise 142.012 m2’lik bölümü Orman Alanı’nda kalmaktadır. Söz konusu parseller kısmen Ömerli Baraj
Havzası orta mesafeli (1.000 m.- 2.000 m.) koruma alanında, kısmen de Ömerli Baraj Havzası uzun mesafeli
(2000 m. - 5000 m.) koruma alanında yer almaktadır.
MİLPA TİCARİ VE SINAİ ÜRÜNLER PAZARLAMA SANAYİ VE TİCARET A. Ş.
30 EYLÜL 2017 TARİHİNDE SONA EREN ARA HESAP DÖNEMİNE AİT
FİNANSAL TABLOLARA İLİŞKİN AÇIKLAYICI DİPNOTLAR
(Tutarlar aksi belirtilmedikçe Türk Lirası olarak ifade edilmiştir.)
24
DİPNOT 8 - YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER (Devamı)
a) Ömerli Arazisi (Devamı):
144.266 m²’lik 1155 no’lu parsel 2005 yılı içerisinde Mahkeme kararıyla orman alanından çıkarılmıştır.
Bu karara Orman Genel Müdürlüğü’nün Yargıtay 20’nci Hukuk Dairesi’nde açmış olduğu temyiz itirazı
24 Haziran 2008 tarihinde kabul edilmiş ve bu kararlar (orman alanından çıkarılma) tekrar incelenmek üzere
Pendik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmiştir. Mahkeme, 8 Ekim 2009 tarihinde eski kararını içerik
açısından doğru bulduğunu yinelemiştir. Orman Genel Müdürlüğü, ilgili Mahkemenin kararını tekrar temyiz
etmiş ve dosya yeniden Yargıtay 20’nci Hukuk Dairesi’ne intikal etmiştir. İlgili Daire de Mahkeme’nin kararını
bozarak, dosyayı tekrar Pendik 1. Asliye Hukuk Mahkemesi’ne göndermiştir. Davanın görüldüğü Mahkeme
ikiye bölünmüş olup dava 29. Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmüştür. Söz konusu Mahkeme,
23 Aralık 2014 tarihinde yapılan duruşmada bahse konu 144.266 m²’lik 1155 sayılı parselin Şirket adına olan
kaydının iptaline ve arazinin orman vasfıyla Hazine adına tesciline karar vermiştir. 1155 no’lu parsel, Orman
arazisi olarak tescili hakkında alınan karar kapsamında, 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla tamamına karşılık
ayrılmak suretiyle finansal durum tablolarından çıkartılmıştır. Şirket 9 Ocak 2015 tarih ve 2013/320 sayılı
Karar’ın tebliğ edilmesini takiben, 13 Şubat 2015 tarihinde bir üst mahkemeye itiraz başvurusunda bulunmuştur.
Söz konusu itirazın kabul edilmediği ve 29. Asliye Hukuk mahkemesi’nin kararı Yargıtay 20.Dairesi tarafından
onandığı 13 Temmuz 2017 tarihinde şirkete tebliğ edilmiş olup konu ile ilgili 20 Temmuz 2017 tarihinde haksız
fiilden kaynaklanan tazminat davası açılmıştır.
Diğer taraftan, 17 Temmuz 2009 tarihinde askıya çıkan 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planında söz konusu arazi
habitat alanı ve günübirlik rekreasyon alanı olarak tahsis edilmiş olup; bu plana Şirket tarafından yasal süresi
içerisinde itiraz edilmiştir. Pendik, Kurtdoğmuş Köyü’ndeki arazinin imar planındaki değişiklik ve bu
değişikliğe ilişkin itiraza, bu finansal tabloların hazırlandığı tarih itibarıyla henüz yanıt alınmamıştır. Söz konusu
imar planına Şirket haricindeki üçüncü kişiler tarafından da itiraz edildiği bilinmektedir. İmar Planı’na yönelik
itirazlardan sonra ilgili makamca yapılan değerlendirmelerin ne olduğu hususunda Şirket’e herhangi bir bilgi
verilmemiştir. Aradan geçen 8 yıllık süre içinde daha alt ölçekli planlar yapılmamış ve arazinin imar durumu
henüz belirlenmemiştir. Ömerli Arazisi’ne yakın bölgede Kuzey Marmara Otoyolu Projesi yapım ve
kamulaştırma çalışmaları yapılmakta olup, Karayolları Genel Müdürlüğü’nün 5 Aralık 2016 tarihli yazısında
ilgili parsellerin kamulaştırma dışında kalıp herhangi bir kamulaştırma işlemine tabi tutulmadığı belirtilmiştir.
Planlama süreci birden fazla kamu kurumu tarafından yürütüldüğünden, süreçlerin takibi ile yetinilmektedir.
Gayrimenkul değerleme şirketi tarafından yapılan müracaat neticesinde iletilen İstanbul Büyük Şehir Belediye
Başkanlığı’nın 30 Kasım 2016 tarihli yazısında “Pendik İlçesi Kurtdoğmuş Mahallesi 1154 ve 1155 sayılı parseli
de kapsayan NİP-22054 PİN Numaralı 1/5000 Ölçekli Pendik İlçesi Yenişehir Mahallesinin bir kısmı ile Ballıca,
Emirli, Kurna ve Kurtdoğmuş Mahalleleri Nazım imar planı teklifi ve raporunun 3194 ve 5216 sayılı yasa ve
ilgili yönetmelikler kapsamında değerlendirilmek ve karar alınmak üzere İstanbul Büyükşehir Belediye
Meclisi’ne havale edildiği” ifade edilmiştir.
Bu çerçevede imar planında ortaya çıkan belirsizlik, yasal süreçte izleyen dönemlerde oluşacak gelişmelere göre
değerlendirilmeye devam edilecektir.
30 Eylül 2017 tarihinde sona eren ara hesap döneminde, Ömerli Arazisi 1154 no’lu parselinin 164/2400 payına
isabet eden 143.068 m2’lik kısmı, Arazi sahiplerinden arazinin ilk iktisabı sırasında imzalanan “düzenleme
şeklinde arsa payı karşılığında hasılat paylaşımlı ve/veya kat karşılığı inşaat yapım ve gayrimenkul satış vaadi
sözleşmesi” tahtındaki tüm hak ve alacaklardan feragat etmeleri ve Şirket aleyhine açmış oldukları davalardan
vazgeçmeleri karşılığında yapılan’’temlik sözleşmesi’’ ile toplam 7.154.297 ABD Doları (23.609.181 Türk
Lirası karşılığı) bedel üzerinden devir alınmıştır.
Şirket’in “yatırım amaçlı gayrimenkulleri”nin 180.654.739 Türk Lirası (31 Aralık 2016: 165.630.715 Türk
Lirası) tutarındaki kısmını oluşturan Ömerli Arazisi’ne ilişkin her yıl düzenli olarak SPK listesinde yer alan
gayrimenkul değerleme şirketlerinden güncel değerleme raporu alınmaktadır.
DİPNOT 8 - YATIRIM AMAÇLI GAYRİMENKULLER (Devamı)
a) Ömerli Arazisi (Devamı):
Yukarıda verilen bilgiler kapsamında, Ömerli Arazisi’nin, 17 Temmuz 2009 tarihinde askıya çıkan 1/100.000
ölçekli çevre düzeni planında belirtildiği üzere Arazi’nin “habitat” ve “günübirlik rekreasyon” alanı olarak tahsis
edilmiş olması, parsellerin oldukça eğimli ve engebeli bir topoğrafyaya sahip olması, bölgenin merkezi yerleşim
alanları dışında kalmasına rağmen; Arazi’nin bulunduğu bölgede bu büyüklüğe sahip başka parsel bulunmaması,
Arazi’nin TEM Otoyolu’na yakın konumlu olması, arazinin bulunduğu bölgenin 1/5000 ölçekli nazım imar planı
yapım sürecinin başlamış olması, Kuzey Marmara otoyolu güzergahının netlik kazanmış olması ve otoyolun
devamı olan Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün (3.köprü) hizmete açılması gibi “güçlü yanları” ve “fırsatları”
dikkate alınarak, gayrimenkul değerleme şirketinin 20 Ocak 2017 tarihli değerleme raporunda emsal
karşılaştırma yöntemi kullanılarak söz konusu Arazi’nin sadece 1154 no’lu parseli için gerçeğe uygun değeri
219.864.000 Türk Lirası (KDV Hariç) olarak takdir edilmiştir. Diğer taraftan, bu tutar Arazi’nin 1154 nolu
parselinin tamamı için yapılan değerlemedir. 1154 nolu parselin Şirket payına düşen kısmı 30 Eylül 2017 tarihi
itibarıyla 1.720.521 m2 ve %82,17 nispetinde olup, Şirket payına düşen değer 180.654.739 Türk Lirası’dır (31
Aralık 2016 tarihi itibarıyla Şirket payına düşen kısım 1.577.435 m2 ve %75,33 nispetinde olup Şirket payına
düşen değer 165.630.715 Türk Lirası’dır). Yukarıda bahsedildiği gibi, 1155 no’lu parselin Orman Arazisi olarak
tescili hakkındaki Mahkeme Kararı Yargıtay 20. Dairesi tarafından onanmıştır. 31 Aralık 2014 tarihi itibarıyla
tamamına karşılık ayrılmak suretiyle finansal durum tablolarından çıkartılan 1155 paresele ilişkin bir değer
takdirinde bulunulmamıştır. Ömerli Arazisi için doğrudan faaliyet giderleri kapsamında cari yılda 291.239 Türk
Lirası tutarında güvenlik giderine katlanılmıştır (30 Eylül 2016: 15.750 Türk Lirası) (Dipnot 19). Bunun yanında
cari yılda ilgili gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemiştir (30 Eylül 2016: Bulunmamaktadır)
Alıntı yaparak yanıtla
Originally Posted by alpege01
Yer İmleri