Pmvr3 - tokı park mavera 3 projesi

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikası ve Hisse Senedi Farkları

FARK 2 - Örneğin bir GYO (benzer iş yaptığından GYO örneği veriyorum yoksa tüm şirketler için geçerli söyleyeceklerim) şirket halka arz edilirken şirketten hisse alıp karşılığında para verdiniz. O şirketin o parayı nasıl kullanacağı belli mi? Hayır. Size ne söz verirse versin şirket istediğini yapabilir. Borç öder, yatırım yapacağım der anlamsız arsalar alır, ölü yatırımlara girer vs vs. Peki ortak olarak şirket batsa, sizin hisse senedim beş para etmiyor ama GYO'nun projesinden bana bir daire, bir kapı, pencere verin derseniz verirler mi? Avucunuzu yalarsınız. Dahası ortaksınız ve şirketin iflas masasındaki en son alacaklısınız.

Peki Gayrimenkul sertifikası aldığınızda ne oluyor? Öncelikle halka arzdan toplanan para bir hesapta nemalandırılıyor ve inşaatçı şirkete sadece ilk %10 veriliyor inşaata başlasın diye. Ardından inşaat ilerledikçe parça parça bu para inşaatçıya gönderiliyor ve toplanan para inşaat dışında hiçbirşey için kullanılamıyor. Paranızın nereye gideceği belli yani. Diyelim ki inşaatçı şirket proje %50 ilerlediğinde batıyor. Hisse senedi gibi üstüne bir bardak su içmiyorsunuz. Halka arz parasının toplandığı hesapta sizden alınan paranın %50'si duruyor, ayrıca %50 ilerlemiş projeniz de bir tarafta duruyor. KAMU ALACAĞI için dahi olsa bu paraya ve sertifikaya konu projeye DOKUNULAMAZ ve iflas masasına konu olamaz. O proje üzerindeki tasarruf hakkı sertifika sahiplerinindir.

Fırsat buldukça Devam edecek

***Çerkes***

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikası ve Hisse Senedi Farkları

FARK 4- Sertifika fiyatı neden borsaya, hisse senetlerine, endekse paralel değil diye soruyor forumda bazı arkadaşlar.

Öncelikle bu ürün daha önce de belirttim ne bir hisse senedi ne de bir borçlanma aracı. İkisinin ortasında bir yerlerde duruyor. Dolayısıyla fiyatlamasında öncelikle bunu dikkate almak lazım. Gazetelerde koca koca köşe yazarları konuyu anlamadan borsa ile karşılaştırmalı getirilerden bahsetmişler "bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olma" sözü sanırım bunlara gitmeli.

İkincisi, bu sertifikanın arkasında bir proje var ve sertifika fiyatı projenin ortalama metrekare değerini temsil ediyor. Projenin değerinde bir düşüş ve yükseliş meydana geldiğinde anca sertifika fiyatın değişmesi beklenir ki o da dünden bugüne değişecek bir şey değildir. Projedeki ilerlemelere göre, bölgeye değer katacak diğer yatırımlardaki gelişmelere göre sertifika fiyatlanmalı. Ondandır ki borsa yükselirken de düşerken de sertifika fiyatları geriden takip eder ve etmeli.

Burada gene söylüyorum unutulmaması gereken şey, sertifikanın arkasında değerini temsil ettiği bir proje olduğu gerçeğidir. Proje doğru fiyatlanmışsa Türkiye'de Gayrimenkulün kaybettirmeyeceğini herkes bilir.

Gene bu konuyla alakalı olarak bir sertifika bir günde %20 yapar mı? Ya da bir günde %20 düşer mi? Teorik olarak düşebilir ama pratikte düşmemesi gerekir demeliyim. Çünkü dediğim gibi projenin değerinde anormal bir değişiklik meydana getirecek bir gelişme olmadıkça bu tür fiyat hareketi olmamalı.

Peki olsa ne olur? Diyelim ki sertifika fiyatı %50 yükseldi ve 60 TL oldu. Gerçekte daire fiyatları bu denli artmadan sertifika fiyatı artmışsa, ortalama zekaya sahip bir sertifika sahibi gider bu sertifikaları borsada satar ve sertifikaya konu projeden kendine ev alır. Aradaki fiyat farkı da cebinde kar olur.

Peki tersi durumda ne olur? Yani sertifika fiyatı 30-35 TL oldu. Bu durumda da şirketin satış ofisinden ev alacak olan adamın borsaya gelip benzer bir daire için gerekli sertifika adedini alıp inşaatçı şirketin kapısına dayanıp ver bana kardeşim şu blok şu kat şu daireyi deme şansı oluşur.

Dolayısıyla, reelde oluşan fiyatlarla borsada oluşan fiyatlar arasında teorik olarak fiyat farkının çok olmaması lazım. Hiç olmaması gerek demiyorum çeşitli gerekçelerle sertifika fiyatı ile sertifikaya konu olmayan ev fiyatından az-çok yukarıda olmalı ama bu teorik tartışamaya ayrıca gireriz, şimdilik boş verelim.

Sorular olursa da görüş alışverişinde bulunmaktan memnun olurum...

***Çerkes***