Originally Posted by
il-.-li
300.000 TL’lik bir paranın 20 yıllık bir süreç için; TL mevduat, USD mevduat, aynı değerde ev alımı - kira geliri elde edilmesi ve USD cinsinden Eurobond olarak getiri değerlendirmesinin karşılaştırmasını yapmaya çalıştım. Yapılan işlem tabii ki de tamamen benim hayal ürünüm oldu.
Oldukça fazla değişkenin olduğu bir durum var. Birçok verinin gelecekteki değeri öngörülemez durumda bu sebepten en başta hiçbir mantığa oturtmadan gelişigüzel şekilde sabit kabul ederek bazı değerleri denkleme yerleştirdim. Bu sebepten neden faiz oranı şu oldu, enflasyon neden bu kadar, o kadar tutardaki ev bu kirayı getirmez, dolar/tl kuru orayı aşar/geçmez gibi eleştiriler getirmeden önce durumu belirtmek isterim. Tabii ki gelecek 20 yıl için olası öngörüleri olan mantıklı çıkarımları olanlar varsa belirtirlerse denkleme dahil etmeye çalışırım.
Gün içinde iş yoğunluğundan boşluk bulduğumda kafa dağıtmak amacıyla yaptığım bir hesap oldu. Bu sebeple hesap hatalarım, akılsızlıklarım olmuş olabilir. Eksik/yanlış görülen bir yer varsa güncellemek isterim.
Önemli not: Excelde hesapladığım değerleri 2 ondalıktan fazlasını göstermeyecek şekilde buraya aktardığımdan nihai sonuçlarda-hesaplarda oynamalar olabilir. Örnek 2039 dolar kurunu 51,68 olarak aktardım ancak excel hesaplarındaki gerçek değer 51,6765701425444 TL. Benzer şekilde diğer verilerdeki ondalıklar nedeniyle buraya aktardığım değerler ile yazdığım formüldeki sonuçlar tam denk gelmeyebilir.
Öncelikle;
TL Mevduat
- TL mevduat işlemi için basit olması adına 30 günlük dönemler için faizi hesapladım. Ancak bankalar genel olarak 32 gün altındaki vadelerde faizi oldukça düşürürler ve 1 yıllık mevduat faizi hesaplaması da 365 gün üzerinden olur. Ancak benim tablomda aylık olarak aldım.
- Aylık vadelerde normal şartlarda mevcutta %15 gelir vergisi var. Ancak ben bunu da göz ardı ettim. Vergi oranı artıp azalabilir. Verginin dışlanmasından kaynaklı kazanımı sanki mevduata daha yüksek bir brüt faiz getirisi varmış gibi de hayal edebilirsiniz.
USD Mevduat
- Aynı şekilde USD mevduat için de TL’de belirttiğim aylık dönemler ve gelir vergisi muafiyeti ile ilgili durumlar geçerli. 20 yılın sonunda USD kuru da yıllık %12 artıştan yararlandırıldı.
Ev Yatırımı
- Evin değeri 300.000 TL ve ilk yıl için aylık 1000 TL getirisi mevcut olacak. Her yıl %12 oranında kira artışı gerçekleştirildiği varsayıldı.
- Her ay alınan kira bedelinin aylık olarak TL mevduata yatırıldığı varsayıldı.
- Hiçbir dönem ev boş kalmayacak. 240 ay boyunca evde kiracı olduğu varsayıldı.
- Ev değer kaybetmeyecek. Her yıl %12 oranında evin değeri artacağı varsayıldı.
- Evin yıpranma payı, eve ilişkin tadilat işleri vs diğer giderler denkleme katılmadı.
- Emlak vergisi, kira gelirine ilişkin vergiler denkleme katılmadı.
Eurobond USD
- USD cinsinden 2039 vadeli bir Eurobond aldığımız varsayıldı. Yıllık %5 faiz oranı mevcut. Kupon faizi %2,5.
- Eurobond 100 nominal değer üzerinden ihraçta alındığı varsayıldı.
- Mevcutta hâlihazırda gelir vergisi yok. Yıllık beyan sınırı altında gelir elde edileceği varsayımı da geçerli. Ayrıca zaten diğer mevduatlar için de gelir vergisi hesaplama dışında tutulmuştu.
- Alınan her kupon tekrar aylık USD mevduata yatırılacak.
- Başlangıç kuru 6 TL, 50.000 USD olarak alındı.
- USD kuru yıllık %12 artış ile birlikte dönem sonunda değerlendirilecek.
Denklemdeki Sabitler
Doğal olarak oldukça sorunlu ve ayakları yere basmayan bir hesaplama oldu.
Gerek TL gerek USD faizleri sabit tutuldu. Amerika enflasyonu, faizleri, CDS gibi USD mevduat, USD/TL kuru ve Eurobond’u doğrudan ilgilendiren faktörler göz ardı edildi. Anlık değişmeler, olağandışı gelişmeler yokmuş gibi varsayıldı. Her şeyin yatırımın başladığı ilk günkü gibi gideceği varsayılarak bu hesaplamaları yaptım.
- % 3 net dolar mevduat faizi
- % 5 net Eurobond faizi
- % 14 net TL mevduat faizi
- % 12 yıllık kira artışı
- % 12 yıllık ev değer artışı
- % 12 yıllık kur artışı
20 Yılın Sonundaki Getiriler
TL Mevduat
Yatırılan: 300.000 TL
Net Faiz: Yıllık %14 – Aylık %1,1667
Süre: 239 ay
Formül:=((Yatırılan Tutar*(1+Aylık Net Faiz)^Faiz Dönemi))
=((300000*(1+0,011667)^239))
= 4.798.103,15 TL
USD Mevduat
Yatırılan: 50.000 USD
Net Faiz: Yıllık %3 – Aylık %0,25
Süre: 239 ay
Formül:=((Yatırılan Tutar*(1+Aylık Net Faiz)^Faiz Dönemi))
=((50000*(1+0,0025)^239))
=90810,72 USD - USD Kuru 2039: 51,68
=4.692.786,69 TL
Ev Getirisi
Evin satın alma maliyeti: 300.000 TL
Net Aylık Kira Getirisi: Başlangıç 1.000 TL,
Kira artışı: Yıllık %12 - 2039 Aralık kirası: 8.612 TL
Kira formül: (Önceki yıl kirası)*(%12)
Aylık Kiranın Mevduat Getirisi Formülü: [(1. aylık kira)*(1+Aylık Faiz Oranı)^Faiz Dönemi] + [(2. aylık kira)*(1 Aylık Faiz Oranı)^Faiz Dönemi]+…+[(2.yıl artışı yapılmış ilk aylık kira)*(1+Aylık Faiz Oranı)^Faiz Dönemi]+……..+Aralık 2039 kirası
=[(1000)*(1+0,011667)^239]+[(1000)*(1+0,011667)^238]+….+ [(1120)*(1+0,011667)^227]+…+8612
Aylık Kira Mevduat Getirisi Formül Sonucu: 2.850.510,94 TL
Evin 20 yıl sonraki değeri: 2.893.887,93 TL
Toplam Ev yatırımı getirisi(Kira + Ev Güncel Değeri): 5.744.398,87 TL
Eurobond Getirisi
50.000 nominal değerli %5 yıllık faizli Eurobond
6 ayda bir kupon getirisi: 1250 USD
Net USD Mevduat Faizi: Yıllık %3 – Aylık %0,25
6 aylık kuponun aylık vadeli mevduat getirisi formülü: [(1.Kupon ödemesi)*(1+Aylık Net Faiz)^Faiz Dönemi]+[(2.Kupon ödemesi)*(1+Aylık Net Faiz)^Faiz Dönemi]+….+Son kupon
=[(1250)*(1+0,0025)^233]+[(1250)*(1+0,0025)^227]+…+1250
Eurobond Kuponu + Kupon Aylık Mevduat Getirisi: 67.803,63 USD
Eurobond Anapara Ödemesi: 50.000,00 USD
Toplam USD: 117.803,63 USD
Toplam Tahmini Getiri Eurobond TL Cinsinden: 6.087.687,77 TL
USD Kur Hesaplaması: (Önceki yıl kuru)*(%12)
Başlangıç kuru 2020: 6 TL
2039 USD Kuru: 51,68 TL
Sonuç:
Eurobond: 6.087.687,77 TL
Ev Getirisi: 5.744.398,87 TL
TL Mevduat: 4.798.103,15 TL
USD Mevduat: 4.692.786,69 TL
Hesaplamalarımda genel olarak mevcut duruma en yakın hatta daha kötüsü olarak Eurobond’u ele aldım. Diğer yatırım araçlarındaki riskleri ve var olan mevcut giderleri görmezden gelerek oldukça bonkör bir şekilde ele aldığımı düşünüyorum. Bu halde bile Eurobond getiri olarak diğerlerine göre –bence – daha makul görünüyor. Tabii ki benim uydurduğum veriler ışığında durum böyle görünüyor.
Açıkçası tüm faiz oranları ve getirileri son birkaç yılın ortalaması olacak şekilde girmeye çalıştım. Çok üzerine düşmedim ancak geçmiş 20 yılın ortalama artışını veya daha azını bilimsel bir metotla tespit eden varsa o verilerle tekrar hesaplama yapılabilir. Tabii ki geçmiş 20 yılın verileri ile önümüzdeki 20 yılın verileri uyuşacak diye de bir şey yok. Kur şoklarının yaşanmadığı, enflasyona paralel olarak gayrimenkul ve kur değerlerinin arttığı vs bir senaryo benimkisi. Ancak en azından bir karşılaştırma olması adına yapmaya çalıştım.
Ben yatırımımı Eurobond’a yaptım. Kendi yatırımımı haklı mı çıkarmaya çalışıyorum onu da bilemiyorum açıkçası. Kendime not olarak gelecekte bu yazıya tekrar ulaşabilirsem değerlendirmesini yapmayı çok isterim.
Umarım okuyanlara da bir nebze yararı olur.
Yer İmleri