Pmvr3 - toký park mavera 3 projesi

[Çerkes]

Sevgili Komþular,

Buradan itibaren sertifikalarý ile ilgili bazý temel tespitlerimi paylaþmak istiyorum. Ama özellikle de Gayrimenkul Sertifikasý ve Hisse Senedi Farklarý konusunda yazmak istedim...

FARK 1 - Araþtýrdýðým kadarýyla, Hukuki olarak GMS bir borç menkul kýymeti (bence hem ortaklýk hem de alacak hakký veren karma bir ürün ama anladýðým kadarýyla mevzuat bu þekilde görüyor), Hisse senedi ise bir ortaklýk menkul kýymetidir. Bu ne demektir derseniz; GMS aldýðýnýzda yatýrýmcý olarak ihraççýya bir borç para verdiniz ve bu para karþýlýðýnda inþaatçý size ya EV teslim etme ya da EVÝN KARÞILIÐI parayý size ödeme sözü veriyor. Ýnþaatçý þirket batsa bile sizin bu alacaðýnýz bakidir ve proje tamamlandýðý sürece siz bu hakkýnýzý alýrsýnýz. Peki bir þirket batsa ne hisse senedi sahibine olur? Üstüne bir bardak su içersiniz!! Afiyet olsun...

***Çerkes***

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikasý ve Hisse Senedi Farklarý

FARK 2 - Örneðin bir GYO (benzer iþ yaptýðýndan GYO örneði veriyorum yoksa tüm þirketler için geçerli söyleyeceklerim) þirket halka arz edilirken þirketten hisse alýp karþýlýðýnda para verdiniz. O þirketin o parayý nasýl kullanacaðý belli mi? Hayýr. Size ne söz verirse versin þirket istediðini yapabilir. Borç öder, yatýrým yapacaðým der anlamsýz arsalar alýr, ölü yatýrýmlara girer vs vs. Peki ortak olarak þirket batsa, sizin hisse senedim beþ para etmiyor ama GYO'nun projesinden bana bir daire, bir kapý, pencere verin derseniz verirler mi? Avucunuzu yalarsýnýz. Dahasý ortaksýnýz ve þirketin iflas masasýndaki en son alacaklýsýnýz.

Peki Gayrimenkul sertifikasý aldýðýnýzda ne oluyor? Öncelikle halka arzdan toplanan para bir hesapta nemalandýrýlýyor ve inþaatçý þirkete sadece ilk %10 veriliyor inþaata baþlasýn diye. Ardýndan inþaat ilerledikçe parça parça bu para inþaatçýya gönderiliyor ve toplanan para inþaat dýþýnda hiçbirþey için kullanýlamýyor. Paranýzýn nereye gideceði belli yani. Diyelim ki inþaatçý þirket proje %50 ilerlediðinde batýyor. Hisse senedi gibi üstüne bir bardak su içmiyorsunuz. Halka arz parasýnýn toplandýðý hesapta sizden alýnan paranýn %50'si duruyor, ayrýca %50 ilerlemiþ projeniz de bir tarafta duruyor. KAMU ALACAÐI için dahi olsa bu paraya ve sertifikaya konu projeye DOKUNULAMAZ ve iflas masasýna konu olamaz. O proje üzerindeki tasarruf hakký sertifika sahiplerinindir.

Fýrsat buldukça Devam edecek

***Çerkes***

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikasý ve Hisse Senedi Farklarý

FARK 4- Sertifika fiyatý neden borsaya, hisse senetlerine, endekse paralel deðil diye soruyor forumda bazý arkadaþlar.

Öncelikle bu ürün daha önce de belirttim ne bir hisse senedi ne de bir borçlanma aracý. Ýkisinin ortasýnda bir yerlerde duruyor. Dolayýsýyla fiyatlamasýnda öncelikle bunu dikkate almak lazým. Gazetelerde koca koca köþe yazarlarý konuyu anlamadan borsa ile karþýlaþtýrmalý getirilerden bahsetmiþler "bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olma" sözü sanýrým bunlara gitmeli.

Ýkincisi, bu sertifikanýn arkasýnda bir proje var ve sertifika fiyatý projenin ortalama metrekare deðerini temsil ediyor. Projenin deðerinde bir düþüþ ve yükseliþ meydana geldiðinde anca sertifika fiyatýn deðiþmesi beklenir ki o da dünden bugüne deðiþecek bir þey deðildir. Projedeki ilerlemelere göre, bölgeye deðer katacak diðer yatýrýmlardaki geliþmelere göre sertifika fiyatlanmalý. Ondandýr ki borsa yükselirken de düþerken de sertifika fiyatlarý geriden takip eder ve etmeli.

Burada gene söylüyorum unutulmamasý gereken þey, sertifikanýn arkasýnda deðerini temsil ettiði bir proje olduðu gerçeðidir. Proje doðru fiyatlanmýþsa Türkiye'de Gayrimenkulün kaybettirmeyeceðini herkes bilir.

Gene bu konuyla alakalý olarak bir sertifika bir günde %20 yapar mý? Ya da bir günde %20 düþer mi? Teorik olarak düþebilir ama pratikte düþmemesi gerekir demeliyim. Çünkü dediðim gibi projenin deðerinde anormal bir deðiþiklik meydana getirecek bir geliþme olmadýkça bu tür fiyat hareketi olmamalý.

Peki olsa ne olur? Diyelim ki sertifika fiyatý %50 yükseldi ve 60 TL oldu. Gerçekte daire fiyatlarý bu denli artmadan sertifika fiyatý artmýþsa, ortalama zekaya sahip bir sertifika sahibi gider bu sertifikalarý borsada satar ve sertifikaya konu projeden kendine ev alýr. Aradaki fiyat farký da cebinde kar olur.

Peki tersi durumda ne olur? Yani sertifika fiyatý 30-35 TL oldu. Bu durumda da þirketin satýþ ofisinden ev alacak olan adamýn borsaya gelip benzer bir daire için gerekli sertifika adedini alýp inþaatçý þirketin kapýsýna dayanýp ver bana kardeþim þu blok þu kat þu daireyi deme þansý oluþur.

Dolayýsýyla, reelde oluþan fiyatlarla borsada oluþan fiyatlar arasýnda teorik olarak fiyat farkýnýn çok olmamasý lazým. Hiç olmamasý gerek demiyorum çeþitli gerekçelerle sertifika fiyatý ile sertifikaya konu olmayan ev fiyatýndan az-çok yukarýda olmalý ama bu teorik tartýþamaya ayrýca gireriz, þimdilik boþ verelim.

Sorular olursa da görüþ alýþveriþinde bulunmaktan memnun olurum...

***Çerkes***

[Çerkes]

Gayrimenkul Sertifikasý ve Hisse Senedi Farklarý

FARK 3- Mesela Bugün TORUNLAR GYO'nun sattýðý 1 evin fiyatý 1 milyon TL olsun ve sizin de 1 milyon TL'niz olsun. Siz borsadan gittiniz ve 3 yýl tutmak üzere 1 milyon TL'lik TRGYO hissesi aldýnýz. O arada TRGYO hissesi 50 kuruþa düþtü ama evin fiyatý da 2 milyon TL'ye çýktý. Yatýrýmcý olarak TRGYO'ya gidip "Ben hissemi aldýðýmda o parayla senin þu projenden 1 ev alabiliyordum þimdi bana senin ev satýþ fiyatýn ne olursa olsun bana 1 ev ver YADA 1 evin karþýlýðý parayý ver" diyebilir miyim? Desem bile bana gülerler.
Sertifika sahibi elinde yeterli miktarda sertifika varsa sertifika fiyatý ne olursa olsun, baþvurup proje içinden bir evin kendisine teslimini isteyebilir (ASLÝ EDÝM deniyor).

Ya da vadenin sonunda proje sahibinin evi sizin adýnýza satýp bedelini size ödemesini isteyebilirsiniz (TALÝ EDÝM deniyor).
Yani elimdeki sertifikanýn ya ev ya da para olarak bir karþýlýðý var.

***Çerkes***

[umutabi]

Benim merak ettiðim bu sertifikalarý alan müþteri profili. Eðer ev sahibi olmak amacýyla halka arzdan sertifika alýnmýþsa niye gidip 1 ay sonra zararýna satar insan ? Eee ! yok borsacý mantýðýyla ,halka arzdan alýr üç beþ kuruþ karla satarým diye almýþsa da bu iþten hiç anlamýyor, çok yanlýþ ata oynamýþ demektir. Ama gerçek olan bir þey var ki halka arzdan alanlar þu anda bu sertifikayý borsadan alacaklara göre kazýk yemiþ oluyorlar.

[Çerkes]

Benim merak ettiðim bu sertifikalarý alan müþteri profili. Eðer ev sahibi olmak amacýyla halka arzdan sertifika alýnmýþsa niye gidip 1 ay sonra zararýna satar insan ? Eee ! yok borsacý mantýðýyla ,halka arzdan alýr üç beþ kuruþ karla satarým diye almýþsa da bu iþten hiç anlamýyor, çok yanlýþ ata oynamýþ demektir. Ama gerçek olan bir þey var ki halka arzdan alanlar þu anda bu sertifikayý borsadan alacaklara göre kazýk yemiþ oluyorlar.

Sevgili Umutabi,

Aslýnda bence çok önemli bir konuya deðindiniz. Elbette halka arzdaki detay verilere ulaþamadým ama halka arzý gerçekleþtiren Vakýf Yatýrým'ýn basýn açýklamasý var. http://www.emlakpencerem.com/vakif-y...klamasi/95275/

Buradan anladýðým þey, kabaca 140 küsür milyonun yarýsýný kurumsal yatýrýmcý almýþ. Bu adamlar hesap kitap bilen neye neden yatýrým yaptýðýný bilen kurumlardýr diye varsayýyorum. Dün aldýlar bugün satmazlar bence.

Kalanýný da bireysel yatýrýmcýlar almýþ. Peki nasýl birileri bu bireysel yatýrýmcýlar?

Aslýnda çok ilginç bilgiler var yukarýdaki linkte. " Medyan talep büyüklüðü bu arzda 4.250 TL seviyesindedir ki bu da 5.244 yatýrýmcýnýn yarýsýnýn talep büyüklüðünün 4.250 TL’den daha az olduðu anlamýna gelmektedir." denmiþ. Buradan benim anladýðým öncelikle gerçekten KÜÇÜK YATIRIMCI BURADA. Yani buraya 5000 TL' den az para ile gelmiþ insanlar..

Bir de "Konsorsiyum lideri olarak sadece Vakýf Yatýrým ve Vakýfbank’ta açýlan hesap sayýsýnýn 1.400’ü aþtýðý " denmiþ" Ýzahnameyi okudum ve görebildiðim kadarýyla 30'a yakýn kurum var halka arzda aracýlýk yapan. Bu kurumlarýn hepsinde bu kadar olmasa da önemli miktarda yeni hesap açýlýþý olduðu görülüyor. Bunun anlamý ise benim gibi borsaya yeni gelen insanlar var. Biz borsadan al sat vs bilmeyiz. Borsayý izleyecek bir programýn varlýðýný bile þimdi yeni yeni öðreniyoruz. Emir nasýl gönderilir onu da bilmeyiz. Hatta þöyle bir yazýyý okuduðumu hatýrlýyorum.. http://www.businessht.com.tr/piyasal...asli-yatirimci Kabaca, emir vermeyi bilmeyen insanlarýmýz girmiþ ama biraz panikleyince de emir vermeye kalkýp sýð tahtalarda sert hareketler yaratabilmiþ.

Peki satan kim?

Bence sizin dediðiniz, üç beþ kuruþ vururum diyen uyanýk borsacýlar ile burada normal hisse gibi at oynatýrým diyen borsacýlar (spekülatör mü deniyor). Ýlk baþta bu sertifikayý toplar %20 götürürüm diyen birileri daha önce belirttiðim gerekçelerle bunun olamayacaðýný gördükçe satmaya çalýþýyorlar. Yeni alan olmayýnca (nedene olmadýðýný da tartýþmak lazým aslýnda) sertifika geriye geliyor.

Bir diðer olumsuz þey ise sertifikanýn çýktýðý zamandan beri borsa % bilmem kaç gitti. Bu sertifika hisse gibi gidecek bir meret deðil. O yüzden buna yatýrým yapan borsacýlar tren kaçýyor diye üçe beþe bakmadan satmaya çalýþýyor da olabilir.

Halka arzdan alan zarar etti mi? Potansiyel olarak evet. Ben de dahil herkes %10 daha az deðerli bir sertifikaya sahibiz þu anda. Ama projeye inanýyorum ve elimde hala nakit var, küçük küçük buralardan gene almaya çalýþýyorum. Asýl þaþýrtýcý olan yukarýda da dediðim gibi halka arzda gayrimenkule yatýrým yapýp 42.50 ye razý olan insanlarýn daha düþük fiyattan neden almadýklarý. Yanlýþ fiyattan yanlýþ yatýrým yaptýklarýný mý düþünüyorlar acaba. Ben doðru yatýrým yaptýðýma ve fiyata inanýyorsam düþüþler bir fýrsat olmalý deðeil mi?

Siz ne düþünüyorsunuz? Bu fiyattan neden almaz yatýrýmcýlar? Ev almak isteyenler vs

Selamlar

***Çerkes***

[umutabi]

Sevgili Umutabi,

Aslýnda bence çok önemli bir konuya deðindiniz. Elbette halka arzdaki detay verilere ulaþamadým ama halka arzý gerçekleþtiren Vakýf Yatýrým'ýn basýn açýklamasý var. http://www.emlakpencerem.com/vakif-y...klamasi/95275/

Buradan anladýðým þey, kabaca 140 küsür milyonun yarýsýný kurumsal yatýrýmcý almýþ. Bu adamlar hesap kitap bilen neye neden yatýrým yaptýðýný bilen kurumlardýr diye varsayýyorum. Dün aldýlar bugün satmazlar bence.

Kalanýný da bireysel yatýrýmcýlar almýþ. Peki nasýl birileri bu bireysel yatýrýmcýlar?

Aslýnda çok ilginç bilgiler var yukarýdaki linkte. " Medyan talep büyüklüðü bu arzda 4.250 TL seviyesindedir ki bu da 5.244 yatýrýmcýnýn yarýsýnýn talep büyüklüðünün 4.250 TL’den daha az olduðu anlamýna gelmektedir." denmiþ. Buradan benim anladýðým öncelikle gerçekten KÜÇÜK YATIRIMCI BURADA. Yani buraya 5000 TL' den az para ile gelmiþ insanlar..

Bir de "Konsorsiyum lideri olarak sadece Vakýf Yatýrým ve Vakýfbank’ta açýlan hesap sayýsýnýn 1.400’ü aþtýðý " denmiþ" Ýzahnameyi okudum ve görebildiðim kadarýyla 30'a yakýn kurum var halka arzda aracýlýk yapan. Bu kurumlarýn hepsinde bu kadar olmasa da önemli miktarda yeni hesap açýlýþý olduðu görülüyor. Bunun anlamý ise benim gibi borsaya yeni gelen insanlar var. Biz borsadan al sat vs bilmeyiz. Borsayý izleyecek bir programýn varlýðýný bile þimdi yeni yeni öðreniyoruz. Emir nasýl gönderilir onu da bilmeyiz. Hatta þöyle bir yazýyý okuduðumu hatýrlýyorum.. http://www.businessht.com.tr/piyasal...asli-yatirimci Kabaca, emir vermeyi bilmeyen insanlarýmýz girmiþ ama biraz panikleyince de emir vermeye kalkýp sýð tahtalarda sert hareketler yaratabilmiþ.

Peki satan kim?

Bence sizin dediðiniz, üç beþ kuruþ vururum diyen uyanýk borsacýlar ile burada normal hisse gibi at oynatýrým diyen borsacýlar (spekülatör mü deniyor). Ýlk baþta bu sertifikayý toplar %20 götürürüm diyen birileri daha önce belirttiðim gerekçelerle bunun olamayacaðýný gördükçe satmaya çalýþýyorlar. Yeni alan olmayýnca (nedene olmadýðýný da tartýþmak lazým aslýnda) sertifika geriye geliyor.

Bir diðer olumsuz þey ise sertifikanýn çýktýðý zamandan beri borsa % bilmem kaç gitti. Bu sertifika hisse gibi gidecek bir meret deðil. O yüzden buna yatýrým yapan borsacýlar tren kaçýyor diye üçe beþe bakmadan satmaya çalýþýyor da olabilir.

Halka arzdan alan zarar etti mi? Potansiyel olarak evet. Ben de dahil herkes %10 daha az deðerli bir sertifikaya sahibiz þu anda. Ama projeye inanýyorum ve elimde hala nakit var, küçük küçük buralardan gene almaya çalýþýyorum. Asýl þaþýrtýcý olan yukarýda da dediðim gibi halka arzda gayrimenkule yatýrým yapýp 42.50 ye razý olan insanlarýn daha düþük fiyattan neden almadýklarý. Yanlýþ fiyattan yanlýþ yatýrým yaptýklarýný mý düþünüyorlar acaba. Ben doðru yatýrým yaptýðýma ve fiyata inanýyorsam düþüþler bir fýrsat olmalý deðeil mi?

Siz ne düþünüyorsunuz? Bu fiyattan neden almaz yatýrýmcýlar? Ev almak isteyenler vs

Selamlar

***Çerkes***

Niye almazlar buralardan ? Düþüþ korkuttuðu için, düþen býçak tutulmaz hesabý , yada dediðiniz üzere bu sertifikayý alan bireysellerin çoðu 5 bin Tl gibi parasý olan , belki ileride param olurda yine alýr, YÝNE BELKÝ ! , ev sahibi olabilirim diyen ve belkide hiç bir zaman ev alacak parasý olmayacak düþük gelirli insanlar. Satanlarda büyük ihtimalle üç beþ kuruþ vurur çýkarým diye yanlýþ ata oynamýþ kimseler olabilir diye düþünüyorum. Benim þahsi düþüncem, ev almayý düþünecek olsam arkasýnda TOKÝ güvencesi var diye doðmamýþ çocuða don biçmek misali böyle abidik gubidik iþlere para baðlamazdým. Daha öncede söyledim yine söylüyorum , TOKÝ güvencesi olan lüks proje SARPHAN Ataþehir projesinin bitmeden iflasý istendi, takip edilmesinde fayda var bakalým TOKÝ güvencesi ne kadar GÜVENCELÝ , bu projeden daire yada ofis alan fakat halen tapu alamayan hak sahiplerinin durumu ne olacak ?

[Çerkes]

Niye almazlar buralardan ? Düþüþ korkuttuðu için, düþen býçak tutulmaz hesabý , yada dediðiniz üzere bu sertifikayý alan bireysellerin çoðu 5 bin Tl gibi parasý olan , belki ileride param olurda yine alýr, YÝNE BELKÝ ! , ev sahibi olabilirim diyen ve belkide hiç bir zaman ev sahibi olacak parasý olmayacak düþük gelirli insanlar. Satanlarda büyük ihtimalle üç beþ kuruþ vurur çýkarým diye yanlýþ ata oynamýþ kimseler olabilir diye düþünüyorum. Benim þahsi düþüncem, ev almayý düþünecek olsam arkasýnda TOKÝ güvencesi var diye doðmamýþ çocuða don biçmek misali böyle abidik gubidik iþlere para baðlamazdým. Daha öncede söyledim yine söylüyorum , TOKÝ güvencesi olan lüks proje SARPHAN Ataþehir projesinin bitmeden iflasý istendi, takip edilmesinde fayda var bakalým TOKÝ güvencesi ne kadar GÜVENCELÝ , bu projeden daire yada ofis alan fakat halen tapu alamayan hak sahiplerinin durumu ne olacak ?

Haklý olduðunuz yerler var Sevgili Umutabi.

Ev alacak adamýn sertifika almasý için fiyatý cazip olmasý gerek. Satýþ ofisinden almak yerine buraya gelecekse bazý avantajlarý olmalý. Vergi, alým satým kolaylýðý, bölünebilmesi vs gibi bir sürü avantajlarý var sertifikanýn ama ilk ve en önemli avantaj elbette fiyat olmalý. Burada fiyat cazip midir konusunu da araþtýrdým ayrýca bakarýz.

Onun dýþýnda bence sertifika daha çok ev alamayacak insanlarýn yatýrým aracý olabilir. O yüzden de buraya küçük yatýrýmcýlarýn aylýk birikimini burada deðerlendirecek yatýrýmcýlarýn olmasý gayet doðal.

Ýnþaat sektörünün sorunlarý olduðunu göstermesi açýsýndan Sarphan konusu önemli. Ama burada bir husus gözden kaçýrýlýyor sanýrsam. TOKÝ ve iþtiraki Emlak Konut projelerin tamamlama garantisini veriyor. Gecikme durumlarý için tapu sahiplerine cezai þartlar içeren imkanlar tanýyor. O anlamda bence nihayetinde ev almak isteyen yatýrýmcýlar açýsýndan TOKÝ ve Emlak Konut garantisi önemli.

Ayrýca bugünkü emlak piyasasýn fiyat belirleyicisi bu iki kurum. Ve bu kurumlarýn ellerindeki arsa stokunu ve inþaat sektörünün ekonomideki önemi düþündüðünüzde ne TOKÝ’nin ne de Emlak Konutun burada kendi markalarý ve konumlarýný zedeleyecek iþlere giremeyecekleri görüþündeyim. Bahsi geçen 140 milyon lira TOKÝ için devede kulak. Bu adamlarýn aylýk hakediþ ödemeleri milyarýn üstünde. Dahasý bence TOKÝ’nin bu paraya zaten ihtiyacý yok. Ürünü ortaya koymak için iþe girmiþ bence. Dolayýsýyla da "TOKÝ'nin yatýrýmcýnýn zarar edeceði bir proje ile yatýrýmcý karþýsýna çýkmazlar" ön kabulüm olduðunu söylemeliyim. Tabi bunun ne kadar doðru olduðunu zaman gösterecek.

Selamlar,

***Çerkes***