Balon 1 yl iinde patlayacaktr, nakitte frsat beklenmelidir
dolar bu fiyatlarda iken, yatrm yapmak mantkl
faizler insin, imdi almak mantkl deil
mr boyu alacak param olmayacak
Kira arpanlarnn utuu ortamlarda ev almak doru deildir, beklenmelidir.
stanbul gibi metropollerde gayrimenkl yatrm her zaman karl bir i olacaktr.
1999 ncesi yaplan binalarn yarsnn risk tadn ifade eden evre ve ehircilik bakan mehmet zhaseki, “trkiye’nin yarsn neredeyse yok edeceiz. yerine koyacaklarmz 100 sene 200 sene yklmayacak” dedi.
" bugn lkemizde 20 milyon civarnda yap stoku var. 1999 sonras ynetmeliklere gre yaplan yaplarn byk bir ounluunu salam kabul ediyoruz. ncesinde yaplan yap stokunun civar 15 milyon civarnda. bunlarn da en az yars risk tayor. 7.5 milyon bamsz birimin yenilenmesi ve dnmesi lazm. "
NY civarinda iki degil 3 BUYUK havalimani varOriginally Posted by freesky
Hocam, Ben diyorum ki NY da var. Orasi da Istanbul'un bin kati GSMH uretiyor. Siz kalkip, Istanbul ile NY u mu kiyasliyorsunuz? Cahil lafini latifeyle yazdim, siz israrla beni dogru cikarmaya mi calisiyorsunuz simdi de...
Begenmediginiz Ispanya ile Turkiye arasinda en az 100 sene medeniyet seviyesi var. Bence bu yazdiklarinizi buraya post etmeden once bir defa okuyun.
Vesselam....
ne dedigin dogru ne anlaman dogru ne cevabin dogru
deveye sormuslar.....
bu "ka tane havaalan var" muhabbeti anlamsz.
ba sorumlu olan akp bile sonunda kabul etti, rezil bir ehir haline geldiini istanbul un. her gn iinde yaamayan bilemez, uzaktan "istanbul sper " tarz yorumlar manasz. halk gryor artk gerekleri.
bariz ite, net ak ortada her ey. ky halini alm bir ehir var son 15-20 ylda.
It is not because things are difficult that we do not dare, it is because we do not dare that they are difficult. (Seneca)
ye
Gm ye
Betondan baka bir enstrmana yatrm gzyle bakmayan betoncu Tebern kireci bile kira arpanlarnn stanbulun bir sr blgesinde yksek olduu ve bunun dzelmesi gerektii konusunda beton dman bizlerle ayn fikirde. Amma velakin imdi istanbul GKTRK te milyon Dolarlara satlan dairelerin kira arpanlarnn 40-45 yllara vurduunu sylesem AMERKALI gelip STANBUL bedava ABD yle falan diye ahkam kesecei gibi birde kendince bize geri zekal muamelesi yapacak . Neyse umarm yine atlamaz mevzuya.
Trkiye'de ABD'deki gibi mortgage krizi neden yaanmaz?
Trkiye'de ve stanbul'da emlak fiyatlarnn deceine ynelik ok yksek beklenti var. 3-5 yl ABD'de okuyup biraz da ngilizcesi olan bir ok dnr (!) ve ekonomist ABD'deki mortgage krizinin bir benzerinin Trkiye'de de yaanacan iddia ediyor.
FacebookTwitterLinkedIn
Trkiye'de emlak balonunun patlayaca ilk olarak 2006 ylnn ikinci eyreinde ciddi olarak dillendirilmiti. 1990'l yllarda brakn konut kredisini en muteber sanayicilere yllk yzde 20 faizle dviz bazl kredi kullandrlrd. En muteber mteriye 36 ay vade yaplrd. Ama ou zaman vade 24 ay gemiti. Yllk dviz faiz oranlar da yzde 20'lerdeydi.
Konut kredisi rzgarnn balad 2003 ylnda konut kredisi bakiyeleri 600 milyon dolar seviyesindeydi. Tamamna yakn da dviz bazlyd. TL bazl kredi yok denilecek kadar azd. Bankalar TL bazl konut kredisi vermeye baladlar. Konut kredisi faizleri d eilimine girdi. 2005 yl sonuna geldiimizde konut kredisi faiz oranlar 0.99-1.07 bandndayd. 1960'l yllarda Emlak Bankas'nn kullandrd yllk yzde 4 faiz oranl kredileri saymazsak -o dnem iin- son 40 yln en dk faiz oranlaryd.
Dk faiz oranlar 2006 yl Mays ayna kadar devam etti. Hafzalarnz biraz zorlayn. 2006 Mays aynda ne olmutu? Dantay saldr. Dantay saldrsndan sonra faiz oranlar tekrar ykselie geti. lk kitlesel "emlak balonu" sylemi yle balad. O tarihten bu yana da emlak balonu hep gndeme gelir.
Ekonomi tarihileri dnyada ilk balonun Hollanda'daki lalelerle baladn sylerler. Dnyada bilinen ilk emlak balonu ise ABD'de yaanmtr. Florida'da. 1929 ekonomik bunalm da temelde bir mortgage krizidir.
ABD'de emlak krizi nasl patlak verdi?
1920'li yllarda Floridallar blgede k artlarnn kuzeydeki eyaletlere gre daha iyi olmasna, tamaclk problemlerinin zlm olmasna dayanarak Florida'daki gayrimenkullerin deer kazanacan dndler.
Eyalette Florida'nn bir tatil cennetine dnecei inanc hakimdi. Bu durumda o gn aldklar topraklarn gelecekte birka kat deerleneceini dnenler hi de az deildi. Halkn byk ounluu bu inanla gayrimenkule yatrm yapt.
Ancak 1928 ylnn 18 Eyll'nde hi hesapta olmayan bir tropik kasrga 400 insann lmne, binlerce evin hasar grmesine ve tonlarca deniz suyunun yatlar paralayp sokaklara tamasna neden oldu. Satn alnm olan gayrimenkuller satlmaya alld. Ancak deerinin ok altna bile satlamad. Bu durum bir speklatif balonun patlayyd.
1929 ekonomik k Florida'daki speklatif balonun patlamasyla balad. Florida gayrimenkul piyasasnn dnyada en oynak olduu noktalardan biridir. 1928'dan bu yana bir ka kez patlaml vardr. nmzdeki yllarda yine patlayacak. Florida'dan ev alm olan Beyaz Trklere imdiden syleyeyim.
Bunlar neden bu kadar detayl anlatyorum. nk gemii bilmeden gelecei anlayamayz. Gemii ne kadar iyi bilirsek gelecei de o kadar iyi anlarz. Tarih okumann yararlar unlardr: a) Olaylar arasnda neden sonu ilikisi kurabiliriz. b) Olaylar artlara ve koullara gre anlama ans yakarz.
Trkiye'nin 1 numaral emlak ve konut sitesi Buraya tklaynz da Emlak'ta nostalji kesini bunun iin atk. Merak edenler Buraya tklaynz adresinden ulaabilirler. 1929 ylna kadar yaynlanan emlak haberlerine ve ilanlarn okuyabilirsiniz.
Trkiye'de ise durum daha zel. ABD ile Trkiye'yi emlak piyasas asndan karlatrmak doru olmaz. Trkiye'de belirleyici olan siyasal istikrard. Bakanlk sitemiyle bu sorun da ald.
Geriye kalan ya da sonradan ortaya kan tek sorun ise dnyada yaanacak ekonomik kriz. Faiz ve dviz ksa vadede daha cazip hale gelir. Bu fiyatlarn yukarya gitmesini engeller. Normal koullarda maliyetler artar. Bu maliyetler ksa dnemde fiyatlara yansmasa da uzun dnemde yansr.
imdi gelelim Trkiye'de neden ABD tarz mortgage krizi yaanmayacana...
1) ABD'de arazi de arsa da bol. Arsa genel bir yatrm enstrman deil. Trkiye'de ise arsa kt. Mevcut topraklarn yzde 80'i hala devlette.
2) ABD'de yaygn olarak elik ve ahap ev yaplr. Projenin ba ile sonu arasnda en fazla 6 ay vardr. Trkiye'de ise evler betonarme yaplr. Ortalama imalat sresi 36 aydr. ABD'de kullanlan inaat teknolojisi ile ksa srede arz fazlas meydana gelebilir. Trkiye'de ise arz fazlasnn olumas zaman alr.
3) Trkiye'de tm geleneksel sylemler ev sahiplii zerinedir. Ev sahibi olmak askerlik borcunu yerine getirmek kadar kutsaldr. Aile ve slale ii tm sylemler ev sahiplii zerinedir. ABD'de ise insanlarn ev sahibi olmasnn hi bir nemi yoktur. Bir "deer" deildir.
4) ABD'deki 2008 mortgage krizi temelde emlaktan kaynaklanan bir kriz deildi. Kullanlan konut kredilerinin ikinci elde tahvil olarak ihra edilmesinden ve bunun zerine trev piyasalarda gelitirilen rnlerden kaynaklanan bir krizdi. Bu detay ok iyi anlamak gerekiyor. naatlar ve bankalar el ele verip finansal rnlere malzeme olsun diye arz fazlas oluturmutu. Trkiye'de ise konut kredisi piyasas salkl geliti. BDDK bu konuda ciddi dzenlemeler yapt.
5) Son 1 yldr bankalar konut kredisi bakiyelerini azaltma yoluna gittiler. Ylbanda 60 milyar TL'nin zerinde olan konut kredileri bakiyeleri yl sonunda 50 milyar TL seviyelerinde olacak.
6) ABD'de konut kredisi vadeleri uzundur. Genelde 20-20 yl konuulur. Bizde ise konut kredilerinin vadesi ksadr. Bankalar genelde 10 yl kredi kullandrr. Tketici tercihleri ise 60-72 ay arasndadr. Erken kapatlan kredi says azdr.
7) Konut sahipliinin bir "deer" olarak alglanmasnn devamnda konut kredisi taksitlerini deme sadakati yksektir. denmeyen konut kredisi oran dktr. nsanlarn ncelii taksitleri demek zerinedir.
8) Bu kadar balon sylentisine ve dnyada, blgede bu kadar yaanlan skntya ramen konut fiyatlar geri gitmiyor. nsanlar ksa vadede para ve sermaye piyasalarnn daha ok getiri salayacan bilmesine ramen yatrm iin aldklar evleri satmaya yanamyor. Ksa vadede alternatif yatrm enstrmanlarndan getiri salasa bile uzun vadede emlak kadar getiri salayamayacan biliyor. zellikle ekonomistleri ciddiye almyor. Ciddiye alnmayan ekonomistler daha agresif analizler yapyorlar. Iskalayp duruyorlar.
9) Trkiye'de insanlarn emlak okur yazarl yksek. Bata kira arpan olmak zere emlakla ilgili gelimeleri annda takip edebiliyor. ABD'de bu imkan yoktu. Emlak yatrmclar tm gelimeleri annda renebiliyor.
10) Blge lkelerde yaanlan gelimeler gelecek 10 ylda Trkiye ve stanbul'da ev sahibi olmay zendirecek. Yabanclar -zellikle Araplar- gemie oranla ok daha fazla alm yapacaklar.
11) Her frsatta belirttiim gibi gayrimenkuln "ihtiya" boyutu vardr. Bunun para ve sermaye piyasalarnn mant ile anlayamazsnz.
Emlak yatrmnn nndeki skntlar ne?
1) Konut, dkkn ve ofislerde oluan arz fazlas. Arz son 1 yldr azald. Sata kartlan yeni proje says az. Gemiin arz fazlas yava yava eriyecek.
2) Sektrn ilk 20 irketinde bor yk fazla. nceki yazlarmda da belirttiim gibi 2016 yl Ocak ayndan itibaren finansal giderleri antiye ve genel giderleri geti. Ama bankalar projelerde kredi kullandrd iin bir ekilde o projelerin tamamlanmasndan sorumlu.
3) Emlak okur yazarlnn zayf olduu lokasyonlarda yksek kira arpan ile ilem gren ev, dkkn ve ofisler var. stanbul'da son aylarda yaanlan dzeltme kira arpan yksek semtlerde. Emlak okur yazarl arttka bu sorun da alr.
4) Metro ve ulam projeleri aklanyor. Gereklemesi ok uzun yllar alyor. Bata ulam olmak zere salk ve eitim yatrmlarnn daha ksa srede tamamlanmas gerekiyor. Yatrmlar gemi yllara gre daha hzl gerekletiriliyor. Bunu kabul etmek gerekir. Ama aklanan her yatrm beraberinde yksek beklenti oluturuyor. Fiyatlara yansyor.
Sonu: Dnyann erefiyesi en yksek lkesinde yayoruz. Bu lkenin her santimetrekaresi kymetli. Bunun deerini bilelim. Ekonomistleri okuyun ve dinleyin. Ama fazla ciddiye almayn. Bunlar ABD ile Trkiye arasndaki temel farklar bile bilmeyen uzmanlar. Emlak zerine doru kan bir analizlerini gsterin.
Para ve sermaye piyasalarnda ksa vadede frsatlar olabilir. Ama unutmayn dolar bata Bitcoin olmak zere coinlerin basks altnda. Coinler ABD dolarnn sonunu getirecek. ABD petro-dolar stnln kaybetmemek iin Trkiye ve blgede ok ciddi ataklar yapacak. Ayrca ABD bata olmak zere gelimi ekonomileri bekleyen tahvil krizi da teleniyor.
Dnya ok alkantl dnemden geecek. Moralinizi bozmayn. Cannz skmayn. Ekonomistleri, finanslar ve bankaclar dinlerseniz dnya batacak. Siz rahat olun dnya batmaz. Bunlarn daha fazla para kazanmas iin byle demesi gerekiyor. Herkes doal olarak iini yapyor. Yapacak.
Hayat devam ediyor. Bunu asla unutmayn. Dnyada bu dnemler insanlarn ailelerine, sevdiklerine, ocuklarna daha fazla vakit ayrmas gereken dnemler. Bata salnz olmak zere sahip olduunuz deerlerin kymetini bilin.
http://www.tebernuskirecci.com.tr/tu...maz-99699.html
Gm ye
Bu arada Tebern hazretleri 3) Emlak okur yazarlnn zayf olduu lokasyonlarda yksek kira arpan ile ilem gren ev, dkkn ve ofisler var. stanbul'da son aylarda yaanlan dzeltme kira arpan yksek semtlerde. Emlak okur yazarl arttka bu sorun da alr.
diyorda benim bahsettiim stanbul/ Eyp /Gktrk blgesi eitim dzeyinin stanbul ortalamasna gre en yksek olduu blgelerinden biridir. Bu konuda elimde yaplm bir aratrma yoksada yakn evremde gzlemlediim iin byle olduunu dnmekteyim. Ama gel grki BETON burada A .. G... t datm , kira arpanlar dediim gibi 40-45 yllara ulam durumda. (tebern bunun 20-25 olmas gerektiini sylyor) Eee! bu kadar eitimli insann bol olduu bir yerde emlak okur yazarl bu kadar dk olabilir mi ! Sormak isterim Tebern beye `buda`m gol deil `!...
Son dzenleme : umutabi; 13-11-2017 saat: 20:53.
ABD de fiyat kira orantisinin negatif oldugu bir suru emlak yatirimi var
Negatif ne demek?
Yani nakit akisinin negatif oldugu yatirimlar
Eee millet delimi negatif nakit akisinin yani zarar eden bir gayrimenkulu yatirimci neden alsin?
Aliyorlar cunku o gayrimenkulun degerinin artacagini tahmin ediyorlar
Son cumleyi 5 defa okuyun
Istanbul da kiralar evin fiyatini 45 yilda odermiste bilmemneymis
ABD de negatif kira kisi diyorum yani sonsuza kadar kiralasan evin fiyatini cikarmiyor
Demekki neymis; gayrimenkul alirken kira carpani tek faktor degilmis baska faktorlerde varmis
Mesela bir ornek
https://www.biggerpockets.com/forums...ositive-equity
Egitim
ilk nce gereklerle yzlemek gerek: istanbul tam bir ky halini ald. kye yatrm yapmak isteyen elbette yapar, ancak son zamanlarda artk herkes net gryor ki istanbul un problemi baka: srdrlemez younluk ve yeili BTRLM bir ortam. trafik ve asayi problemleri zirvede. tam bir rezalet. bu noktadan mutlaka geri donmeye calacaklar, belki fiyatlar daha da artacak zira emsalleri dondurma gibi bir yola sapmak zorunda kalacaklar, hemen olmasa bile. bou bouna ahkam kesmiyorlar ve yalandan "ecdadmzn ehri bu" filan tarznda gaz alma szleri deilse eer syledikleri.
yani kprnn altndan ok sular akacak daha. istanbul un nasl bir formata dnecei henz belli deil. daha iyi bir ehirleme olabilir gelecekte, ama ok uzun yllar bu problemler devam edecek. halkn fakirlemesini de unutmamak gerek. u anda bir ok parametre her adan srdrlemez.
Son dzenleme : discretus; 13-11-2017 saat: 21:49.
It is not because things are difficult that we do not dare, it is because we do not dare that they are difficult. (Seneca)
Gnderi Kurallar
Yer mleri