þu anda ev almak ne kadar doðru bir yatýrým

[umutabi]

Ýstanbulda yapýlan çok ama çok katlý rezidans türü yerlerde konut alanlar ileride bayaðý sýkýntý yaþayacak. Hem yüksek aidatlar hem kasaba nüfusu kadar insanla anlaþmak; düþünmesi bile korkutuyor beni. Geçmiþte 6 daireli apartmanda yaþadýðýmýz sorunlarý düþününce 200 daireli bir konutta nelerle karþýlaþacaðýmý düþünmek bile istemem.

[Kradzel]

Ýstanbulu bilmem ama ankaranýn iyi bir semtinde/merkezde eski bir apartmanda 2+1 bir dairem var. 2016'ya kadar kiralýk ilanýna çýktýktan veya emlakçýya verdikten sonra hemen kiralanýrdý. 2016'da 6 ay (belki daha fazla) boþ kaldý. En son tutan kiracý, tesadüf bu ya, ankarayý sevmemiþ 2 ayda istanbula geri taþýndý. Dolayýsýyla 2017'de de þimdiden 2 aydýr boþ, ne zaman kiralanacaðý soru iþareti. Aidatlar, istanbul rezidanslarý kadar olmasa da, haylice yüksek. Satayým da aidattan kurtulayým diyorum, ev aldýracakken "piyasa gayet iyi, bu fiyattan aþaðý inmez" diyen emlakçýlar satmaya gelince piyasanýn durgunluðundan dem vuruyor. Tutsam bir tür, satsam bir tür. Rezidanslardan daire alacaklar aidatlara dikkat etse iyi olur hakkaten. Ýlla ev yatýrýmý yapmak isteyen var ise, aidatsýz 3-4 katlý apartmanlar en güzeli.

[umutabi]

Ýstanbulu bilmem ama ankaranýn iyi bir semtinde/merkezde eski bir apartmanda 2+1 bir dairem var. 2016'ya kadar kiralýk ilanýna çýktýktan veya emlakçýya verdikten sonra hemen kiralanýrdý. 2016'da 6 ay (belki daha fazla) boþ kaldý. En son tutan kiracý, tesadüf bu ya, ankarayý sevmemiþ 2 ayda istanbula geri taþýndý. Dolayýsýyla 2017'de de þimdiden 2 aydýr boþ, ne zaman kiralanacaðý soru iþareti. Aidatlar, istanbul rezidanslarý kadar olmasa da, haylice yüksek. Satayým da aidattan kurtulayým diyorum, ev aldýracakken "piyasa gayet iyi, bu fiyattan aþaðý inmez" diyen emlakçýlar satmaya gelince piyasanýn durgunluðundan dem vuruyor. Tutsam bir tür, satsam bir tür. Rezidanslardan daire alacaklar aidatlara dikkat etse iyi olur hakkaten. Ýlla ev yatýrýmý yapmak isteyen var ise, aidatsýz 3-4 katlý apartmanlar en güzeli.

Satmaya gönüllü iseniz, þu fiyattan aþaðý satmam diye takýntýnýz yoksa , evi ileride oturma amaçlý tutmuyorsanýz ben sizin yerinizde olsam bu aralar üç beþ aþaðýdan satmaya çalýþýrdým. Þu anda devletin beleþ verdiði can suyu krediler ve beton için verilen düþük faizli krediler çok uzun zaman devam edemez. Benim beklentim 2017 ve sonrasý geçmiþ yýllara oranla daha yüksek faizler olacak ve tabiki kredi faizleride yükselecek bu durum` da da beton iþi baþka baharlara kalacak. Oturma amaçlý ev alacaklar için bugünkü düþük faizler ile uzun vadeli kredi kullanýp uygun ev almak ne kadar mantýklýysa ev satmak isteyenler içinde bu ortam o kadar fýrsat.

[umutabi]

Yalnýz ben oturum amaçlý ev alacak olsam Aðaoðlu`nun yada Dap gibi firmalarýn yaptýðý anlamsýz projelerden o kadar para verip daire almam. Bu fiyatlar uzun vadeli sýfýr faizli diye lanse ediliyor ama yemeyin herþey fiyatlara yedirilmiþ, bu fiyatlardan bu projelerden daire alýrsanýz uzun süre son tüketicisi olursunuz.

[discretus]

Ýstanbulda yapýlan çok ama çok katlý rezidans türü yerlerde konut alanlar ileride bayaðý sýkýntý yaþayacak. Hem yüksek aidatlar hem kasaba nüfusu kadar insanla anlaþmak; düþünmesi bile korkutuyor beni. Geçmiþte 6 daireli apartmanda yaþadýðýmýz sorunlarý düþününce 200 daireli bir konutta nelerle karþýlaþacaðýmý düþünmek bile istemem.

aidatlarýn özellikle inþaat tamamlandýktan sonra inþaat þirketinin ikinci gelir kalemi olarak görülmesi bence ayrý bir sýkýntý kaynaðý, bu aidatlarda gerçekçi olmayan yüksek fiyatlara neden oluyor. dolayýsýyla alýnan evin mesela kiraya verilebilmesine ciddi etki eden bir olgu.

eðer aidatlar yüksekse ve yatýrým için alýndýysa ev, özellikle sýkýntýlý dönemlerde istenilen fiyatlardan kiraya verilemiyor ve bu kira çarpanýnýn yükselmesine veya diðer bir deyimle amortisman süresinin artmasýna neden oluyor. yani karlý bir yatýrým olmaktan çýkýyor.

ayrýca evin gerçek deðerlemesine bakarken gelecekte emsallerin dondurulmasýnýn çok büyük bir olasýlýk olduðunu (rasyonel þehirciliðin galip geleceði öngörüsüyle) gözardý etmemek gerekiyor. bu durumda evin gelecekte bedavaya yenilenme olasýlýðýda azalýyor. zira þu ana kadar olan sistemde ev alýndýktan 30-40 sene sonra yenileneceði zaman emsal artýþý oluyordu ve ev sahibi evini bedavaya yenileyebiliyordu (kat karþýlýðý diye biliyoruz halk arasýnda). dolayýsýyla bu emsal artýþýnýn artýk gelecekte çok zor olmasý evlerin daha farklý fiyatlanmasýný, daha doðrusu eskime payýnýn daha çok yansýtýlmasýný gerektiriyor, zira ev yenilenmesi gerektiðinde ev sahibi artýk tamamýný karþýlayacak kuvvetle muhtemel.

özetle: yüksek aidat, yüksek ev fiyatý ve gelecekte emsal artýþýnýn istanbul gibi yerlerde engellenmesinin ÇOK yüksek bir olasýlýk olmasý yatýrýmcýlara ev alýrken fiyatlara farklý bir gözle ve daha dikkatli bakmasýný gerektiriyor.

[adestim]

Kira çarpaný nedir; ne olmalý?

Bir gayrimenkul, kaç aylýk brüt kira geliriyle kendisini amorti ediyorsa, o rakama kira çarpaný denir…

http://www.tebernuskirecci.com.tr/ki...ali-99434.html

[Ahmetg]

Kira çarpaný nedir; ne olmalý?

Bir gayrimenkul, kaç aylýk brüt kira geliriyle kendisini amorti ediyorsa, o rakama kira çarpaný denir…

http://www.tebernuskirecci.com.tr/ki...ali-99434.html

yabanci yatirimcilar ise soyle diyor

Gelismekte olan ulkelerde kira carpani 1000/ (Eurobond getirisi)

Turkiye icin bu 1000/6 = 160 ay ama tabi dogru degil

[dividend]

Daha önce konusu geçti mi bilmiyorum, her ne kadar yazmasam da düzenli okuyucu olarak ben denk gelmedim. Yatýrým amaçlý evler ve kira getirilerini gayrimenkul yatýrým ortaklýklarýnýn getirileriyle kýyaslayan bir çalýþmanýn faydalý olabileceði kanaatindeyim.

Ankara'da yaþadýðým için fiziken gördüðüm, takip edebileceðim halka açýk olan iki gyo'yu inceledim. Birincisi þehrin en lüks denebilecek avm'si panora. Son iki yýlda hisse baþý yaklaþýk 45 kuruþ temettü vermiþ ve genel olarak kira gelirini temettü olarak daðýtýyor, ortaklarý þehrin ve ülkenin önde gelenlerinden. Bu þirketin hissesi þuanda 4,00-4,2 arasýnda dalgalanýyor, yani 10 yýlýn altýnda bir kira çarpaný var. Ýkincisi ise ankamall nam-ý diðer yggyo burdaki çarpan bir miktar daha yüksek olsa da panoraya yakýn seviyede ve ortaklarý aðýrlýklý olarak gimat esnafý. Bu þirketlerin büyüme gibi çok bir dertleri yok ancak gelirini düzenli olarak daðýtýyorlar ve çarpanlarý ev kirasýna göre çok daha cazip. Ýþ yeri kira çarpanlarý elbetteki daha düþük ama kurumsal olmayan esnafla uðraþmak hiç çekici gelmediðinden büyük sermaye yoksa yatýrým amaçlý iþ yeri hiç cazip gelmiyor.

Gayrimenkuldeki ikinci getiri faktörü olan deðer artýþýnýn Ankara'da zaten düþük olduðunu burda yaþayanlar pekala biliyordur. Yaþam merkezi de yer deðiþtirdiðinden bu gyolarda deðer artýþýnýn þehrin genel seviyesine paralel olduðunu düþünüyorum. Likiditesinin yüksek olmasý ayrý bir avantaj.

Tapu elimde olmalý mülk benim olmalý yaklaþýmýný bir kenara býrakarak bu þirketlerin hisseleri ile eve yatýrým yapmanýn artýsýný eksisini deðerlendirmekte fayda olduðunu düþünüyorum.