þu anda ev almak ne kadar doðru bir yatýrým 2

[Tasarrufcu]

Ek olarak refinansman olayý var. kredi oranlarý düþtüðünde bu imandan çoðu zaman yararlanabiliyor.
Her yatýrýmýn avantajý de avantajý var.
Bu bilinirse kazanç saðlanabilir.

Sayin Turnike degerli bilgiler, sunu unutmayin yeni aldiginiz konuta en az 5 sene gelir vergisi odemezsiniz, daha sonraki yillarda da masraflari vergisinden dusersiniz. Hesapta bunlari atlamayin.

Yine bu hesapta 2-3 konutu gectikten sonra kendini dondurmeye baslayan bi sistem yapiyorsunuz. 68 yasindaki youtuberi hafife almayin, bazi verdigi bilgiler dogru ve onemli.

[Turnike]

Refinansmanda kredi erken kapama cezasý kesiliyor. Bu da 36 aydan fazla taksiti kalmýþ kredilerde ödenecek borcun %2'si.

Ama mesela geçen yýlki ucuz krediler refinansmanda kullanýlamadý. Yasaktý.


Sn mt_finans, gelir vergisi düþülebiliyor ancak yazýmda, kredi geri ödeme riski olmayan gelir sahipleri için, gelir vergisinin düþülemediðini söylemek istedim, yani bu kiþilerin gelirleri zaten yüksek oluyor ve gerçek gider yöntemi ile faizleri düþerseniz zararlý çýkýyorsunuz.


Diyelim ki maaþlý çalýþansýnýz risk aldýnýz, kredi kullandýnýz. Tabi ki gelir vergisi ilk yýllarda çýkmýyor ya da az çýkýyor.


Þimdi örnek bir hesaplama yapacaðým, maaþlý ya da kýsýtlý geliri olan kiþiler var olan riskleri görebilsinler, kendi risklerini hesaplayýp kredi alýrým ya da kredi almam diyebilsinler:

Örneðimiz beyaz yakalý. Banka müdürü. Aylýk maaþ 17bin TL. Ekim ayýnda 650 bin TL'den bir konut almýþ olsun.

%20 peþinat + %5 masraflar olarak 162 bin TL peþin ödedi.
520 bin TL kredi aldý, aylýk 9 bin TL taksiti var.
Konutu aldýktan 10 ay sonra iþten çýkarýldý.
162 bin TL'sini faizde tutsaydý 190 bin TL olacaktý, faiz kaybý 28 bin TL.
90 bin TL taksit ödedi, her ay 9 bin TL faize koysa 6 bin TL civarýnda faiz geliri olacaktý.
20bin TL kira aldý.

Ýþten çýkarýldýðý için taksitleri ödeyemeyecek, Youtuber'ýn dediði gibi piyasadan %10-15 aþaðýsýna satýþa koydu. (ama reelde o iþ öyle olmuyor hemen satayým dediniz mi dairenizin çok tutulan bir yerde olmasý gerekir ki %10 aþaðýdan satma iþi gerçek olsun, yoksa %20 aþaðýsýna dahi verme durumunuz olacak)

Biz %10 düþüðüne sattý diyelim.


Sarý siteden ortalama konut fiyat artýþýna bakalým, genelleme yapacaðýz, çünkü bölgesel olarak istisnai çok düþen veya artan fiyatlarý baz almýyoruz:

Ankara için fiyat artýþý ekim2020-haziran2021 sonu itibarýyla %18 (Ýstanbul %21), 650 binlik konut 767 bin oldu, %10 düþüðünden 690 binden sattý, 36 aydan fazla taksiti olduðu için 10bin tl yani %2 kredi erken kapama cezasý ödedi, yani konutu 680bin tl'den satmýþ oldu.

Konuttan kazanç 30 bin TL.
20 bin tl kira kazancý. (kendi oturduysa 4.000 tl ilk taþýnma masrafý, 4.000 bin tl'de sattýktan sonra taþýnma masrafý var ki hesaba sonra katacaðým)
96bin tl ödenen taksit ve alýnacak faiz kaybý,
28 bin tl peþinatýn faiz kaybý,
32bin tl tapu harçlarý(%4) ve emlakçý komisyonu (6000tl).

10 ay sonunda zarar 106 bin tl. taþýnma masraflarý ile 114bin tl.
%15 altýna satarsa 141 bin tl, taþýnma masraflarý ile 149 bin TL zarar.

Ýstanbul için bu zarar rakamlarýný 15 bin tl daha düþürebilirsiniz.

Bu hesap 2. 3. yýllar içinde geliþtirilebilir. Ek masraflar düþünülebilir, bakým onarým, emlak vergisi, kiracýnýn kira ödememesi vs. gibi.

Hesap ederken ödenen peþinatýn faizi, aylýk ödenecek 9 bin TL'lerin yýl sonundaki toplamý ve getireceði faiz hesap edilirse kar etmek için ev fiyatlarýnýn enflasyonun hayli üzerinde artmasý gerçeðiyle karþý karþýya kalýndýðý görülür.


Yani bizim 68'lik youtuber sanki kredi alýnýnca hiç geri ödemesi yokmuþ gibi konuþuyor.

Ýlk alýþta, alýþ fiyatýnýn %5 i kadar masraftan bahsetmiyor bile.

Pozisyonuna göre konuþuyor, bir ara fonlarýmý sattým dedi sonra o pozisyonuna göre zýrvalamaya devam etti. 7 tane konutum var diyor ve kredili konut alýn diye yýrtýnýyor.

Her gün video yayýnlýyor, hemen her videosunda kredili ev alýn diyor. Düþündürücü...

[ressam]

Konut almaktan vazgeçtim atýk. Her gün ekranlarda tozkoparaný, Kanal istanbul projesi kapsamýndaki el konulan arazi ve evleri, kentsel dönüþüm karmaþasýný, madencilik veya liman vb. konularla gündeme gelen acele kamulaþtýrma olaylarýný seyrettikçe ; mülk güvencesi olmadýðýna karar verdim. Alacaðým gayrimenkulün bir sabah kimlerce ne için nasýl elimden gideceðini düþünerek yaþamaktansa kalan ömrümü elimdeki tatlý parayla keyfime göre yaþarým.

Beðenmediðiniz AB - ABD gibi ülkelerin paralarý her yerde geçiyor nasýl olsa.

[Tasarrufcu]

Hocam bu sizin yazdýðýnýzýn çoðu varsayým.
Bilmiyorum hiç konut kredisi çektiniz mi ama farklý tarihlerde 2 kez çektim.
3-4 yýlda ödenen kredilerden sonra ödemeler çekirdek oluyor.
Tecrübeme göre minunum peþinat maksimum kredi en iyisi.
Peþin de alýnabilir alýr ama riskli.
Eðer tanýdýðýnýz veya kendiniz kredili konut alýmý ile örnek verseniz daha gerçekçi olur.
Varsayýmla bir çok parametreyi iþin içine katabiliriz
Burada kritik konu doðru evi doðru fiyatla almak, kredi aslýnda konut alýcýsýný enflasyona karþý koruyor

Refinansmanda kredi erken kapama cezasý kesiliyor. Bu da 36 aydan fazla taksiti kalmýþ kredilerde ödenecek borcun %2'si.

Ama mesela geçen yýlki ucuz krediler refinansmanda kullanýlamadý. Yasaktý.


Sn mt_finans, gelir vergisi düþülebiliyor ancak yazýmda, kredi geri ödeme riski olmayan gelir sahipleri için, gelir vergisinin düþülemediðini söylemek istedim, yani bu kiþilerin gelirleri zaten yüksek oluyor ve gerçek gider yöntemi ile faizleri düþerseniz zararlý çýkýyorsunuz.


Diyelim ki maaþlý çalýþansýnýz risk aldýnýz, kredi kullandýnýz. Tabi ki gelir vergisi ilk yýllarda çýkmýyor ya da az çýkýyor.


Þimdi örnek bir hesaplama yapacaðým, maaþlý ya da kýsýtlý geliri olan kiþiler var olan riskleri görebilsinler, kendi risklerini hesaplayýp kredi alýrým ya da kredi almam diyebilsinler:

Örneðimiz beyaz yakalý. Banka müdürü. Aylýk maaþ 17bin TL. Ekim ayýnda 650 bin TL'den bir konut almýþ olsun.

%20 peþinat + %5 masraflar olarak 162 bin TL peþin ödedi.
520 bin TL kredi aldý, aylýk 9 bin TL taksiti var.
Konutu aldýktan 10 ay sonra iþten çýkarýldý.
162 bin TL'sini faizde tutsaydý 190 bin TL olacaktý, faiz kaybý 28 bin TL.
90 bin TL taksit ödedi, her ay 9 bin TL faize koysa 6 bin TL civarýnda faiz geliri olacaktý.
20bin TL kira aldý.

Ýþten çýkarýldýðý için taksitleri ödeyemeyecek, Youtuber'ýn dediði gibi piyasadan %10-15 aþaðýsýna satýþa koydu. (ama reelde o iþ öyle olmuyor hemen satayým dediniz mi dairenizin çok tutulan bir yerde olmasý gerekir ki %10 aþaðýdan satma iþi gerçek olsun, yoksa %20 aþaðýsýna dahi verme durumunuz olacak)

Biz %10 düþüðüne sattý diyelim.


Sarý siteden ortalama konut fiyat artýþýna bakalým, genelleme yapacaðýz, çünkü bölgesel olarak istisnai çok düþen veya artan fiyatlarý baz almýyoruz:

Ankara için fiyat artýþý ekim2020-haziran2021 sonu itibarýyla %18 (Ýstanbul %21), 650 binlik konut 767 bin oldu, %10 düþüðünden 690 binden sattý, 36 aydan fazla taksiti olduðu için 10bin tl yani %2 kredi erken kapama cezasý ödedi, yani konutu 680bin tl'den satmýþ oldu.

Konuttan kazanç 30 bin TL.
20 bin tl kira kazancý. (kendi oturduysa 4.000 tl ilk taþýnma masrafý, 4.000 bin tl'de sattýktan sonra taþýnma masrafý var ki hesaba sonra katacaðým)
96bin tl ödenen taksit ve alýnacak faiz kaybý,
28 bin tl peþinatýn faiz kaybý,
32bin tl tapu harçlarý(%4) ve emlakçý komisyonu (6000tl).

10 ay sonunda zarar 106 bin tl. taþýnma masraflarý ile 114bin tl.
%15 altýna satarsa 141 bin tl, taþýnma masraflarý ile 149 bin TL zarar.

Ýstanbul için bu zarar rakamlarýný 15 bin tl daha düþürebilirsiniz.

Bu hesap 2. 3. yýllar içinde geliþtirilebilir. Ek masraflar düþünülebilir, bakým onarým, emlak vergisi, kiracýnýn kira ödememesi vs. gibi.

Hesap ederken ödenen peþinatýn faizi, aylýk ödenecek 9 bin TL'lerin yýl sonundaki toplamý ve getireceði faiz hesap edilirse kar etmek için ev fiyatlarýnýn enflasyonun hayli üzerinde artmasý gerçeðiyle karþý karþýya kalýndýðý görülür.


Yani bizim 68'lik youtuber sanki kredi alýnýnca hiç geri ödemesi yokmuþ gibi konuþuyor.

Ýlk alýþta, alýþ fiyatýnýn %5 i kadar masraftan bahsetmiyor bile.

Pozisyonuna göre konuþuyor, bir ara fonlarýmý sattým dedi sonra o pozisyonuna göre zýrvalamaya devam etti. 7 tane konutum var diyor ve kredili konut alýn diye yýrtýnýyor.

Her gün video yayýnlýyor, hemen her videosunda kredili ev alýn diyor. Düþündürücü...

[Patrick Bateman]

Konut almaktan vazgeçtim atýk. Her gün ekranlarda tozkoparaný, Kanal istanbul projesi kapsamýndaki el konulan arazi ve evleri, kentsel dönüþüm karmaþasýný, madencilik veya liman vb. konularla gündeme gelen acele kamulaþtýrma olaylarýný seyrettikçe ; mülk güvencesi olmadýðýna karar verdim. Alacaðým gayrimenkulün bir sabah kimlerce ne için nasýl elimden gideceðini düþünerek yaþamaktansa kalan ömrümü elimdeki tatlý parayla keyfime göre yaþarým.

Beðenmediðiniz AB - ABD gibi ülkelerin paralarý her yerde geçiyor nasýl olsa.

Oturmak için alýnacaksa mantýklý, baþkasýna kiralamak için alýnýyorsa mantýksýz buluyorum ben de ev almayý.

Kiracý olmak da zor, ev sahibi olup kiracý tutmak da zor. Ýkisi ile de uðraþýlmaz.

Ýstanbul tarafýnda zaten iþ ile ev arasý yakýn deðil ise hiç bulaþýlmaz. 10-15 sene önce de kalabalýktý ama þimdi artýk benim sinirlerim hiç kaldýrmýyor bu trafiði. Ufacýk bir kaza yüzünden þeritin biri iptal olduðu anda o gün saatlerce o yol týkanýyor. 15 dakika süren yol oluyor sana 1 saat.

USD/EUR enflasyona karþý dik durabilse, USD faizi yüksek olsa hiç düþünmem alternatifleri ama orada da bizdeki gibi USD tutanlarý yem ediyorlar enflasyona karþý. 5% enflasyon çýktý ABD'de ama týk yok faizlerde. Burada da 1.5% 1.75% falan veriyorlar.

Böyle olunca Yýllýk kafadan 3% eriyoruz. Ki bunlar resmi rakamlar. ABD'de gerçek enflasyonun daha yüksek olduðuna inanýyorum.

Peter Schiff son podcast'te bahsetti. Restoranlar artýk minimum fiyat ile açýyorlarmýþ masayý.

Yani masaya oturdun mu atýyorum su bile içsen 20 dolar trink yazýyor taksimetre. 25 dolarlýk mama yersen yine 25 ödüyorsun. Çoðu mekan bu sisteme geçmiþ dediðine göre. Rezillik.

[Turnike]

Hocam bu sizin yazdýðýnýzýn çoðu varsayým.

Yazý uzun olunca okunmuyor, bu riskleri görme ve hesap etme yazýsýdýr alýntýladýðým gibi:

Þimdi örnek bir hesaplama yapacaðým, maaþlý ya da kýsýtlý geliri olan kiþiler var olan riskleri görebilsinler, kendi risklerini hesaplayýp kredi alýrým ya da kredi almam diyebilsinler:

bu yazýlarýn sebebi de 68 lik bir youtuber'ýn peþinatý biriktirdiðin anda kredili ev al nasýl olsa ödersin, ödeyemedin mi %10 altýna satar baþa baþ hatta karlý bile çýkarsýn demesidir. Kafa hala 2006-2016 aralýðýnda.

Sanýrým bir çok kiþi hesabýný yapabilir, ne zaman ne þekilde satýp iþin içinden çýkar, ev fiyatlarý ne kadar artarsa karda mý olur zararda mý olur.

[akcay]

bana þerefsssizliðin resmini çizebilirmisin deselefr anca bu kadar güzel örnek verebilirim...

dap yapý ormanköy...

ne Allah korkusu kaldý ne gelecek nesillere býrakacak bir ortam kaldý...

binlerce yýllýk ormanlar yok edilip proje yapýlýyor...

[Patrick Bateman]

Hadi bu 3 harflilerin ne olduðu belli de, ya buradan ev alanlara ne diyeceksin?

Bu çarpýklýk öyle iktidar deðiþmesi ile falan 2-3 senede düzelecek þey deðil.