şu anda ev almak ne kadar doğru bir yatırım

[umutabi]

İstanbulda yapılan çok ama çok katlı rezidans türü yerlerde konut alanlar ileride bayağı sıkıntı yaşayacak. Hem yüksek aidatlar hem kasaba nüfusu kadar insanla anlaşmak; düşünmesi bile korkutuyor beni. Geçmişte 6 daireli apartmanda yaşadığımız sorunları düşününce 200 daireli bir konutta nelerle karşılaşacağımı düşünmek bile istemem.

[Kradzel]

İstanbulu bilmem ama ankaranın iyi bir semtinde/merkezde eski bir apartmanda 2+1 bir dairem var. 2016'ya kadar kiralık ilanına çıktıktan veya emlakçıya verdikten sonra hemen kiralanırdı. 2016'da 6 ay (belki daha fazla) boş kaldı. En son tutan kiracı, tesadüf bu ya, ankarayı sevmemiş 2 ayda istanbula geri taşındı. Dolayısıyla 2017'de de şimdiden 2 aydır boş, ne zaman kiralanacağı soru işareti. Aidatlar, istanbul rezidansları kadar olmasa da, haylice yüksek. Satayım da aidattan kurtulayım diyorum, ev aldıracakken "piyasa gayet iyi, bu fiyattan aşağı inmez" diyen emlakçılar satmaya gelince piyasanın durgunluğundan dem vuruyor. Tutsam bir tür, satsam bir tür. Rezidanslardan daire alacaklar aidatlara dikkat etse iyi olur hakkaten. İlla ev yatırımı yapmak isteyen var ise, aidatsız 3-4 katlı apartmanlar en güzeli.

[umutabi]

İstanbulu bilmem ama ankaranın iyi bir semtinde/merkezde eski bir apartmanda 2+1 bir dairem var. 2016'ya kadar kiralık ilanına çıktıktan veya emlakçıya verdikten sonra hemen kiralanırdı. 2016'da 6 ay (belki daha fazla) boş kaldı. En son tutan kiracı, tesadüf bu ya, ankarayı sevmemiş 2 ayda istanbula geri taşındı. Dolayısıyla 2017'de de şimdiden 2 aydır boş, ne zaman kiralanacağı soru işareti. Aidatlar, istanbul rezidansları kadar olmasa da, haylice yüksek. Satayım da aidattan kurtulayım diyorum, ev aldıracakken "piyasa gayet iyi, bu fiyattan aşağı inmez" diyen emlakçılar satmaya gelince piyasanın durgunluğundan dem vuruyor. Tutsam bir tür, satsam bir tür. Rezidanslardan daire alacaklar aidatlara dikkat etse iyi olur hakkaten. İlla ev yatırımı yapmak isteyen var ise, aidatsız 3-4 katlı apartmanlar en güzeli.

Satmaya gönüllü iseniz, şu fiyattan aşağı satmam diye takıntınız yoksa , evi ileride oturma amaçlı tutmuyorsanız ben sizin yerinizde olsam bu aralar üç beş aşağıdan satmaya çalışırdım. Şu anda devletin beleş verdiği can suyu krediler ve beton için verilen düşük faizli krediler çok uzun zaman devam edemez. Benim beklentim 2017 ve sonrası geçmiş yıllara oranla daha yüksek faizler olacak ve tabiki kredi faizleride yükselecek bu durum` da da beton işi başka baharlara kalacak. Oturma amaçlı ev alacaklar için bugünkü düşük faizler ile uzun vadeli kredi kullanıp uygun ev almak ne kadar mantıklıysa ev satmak isteyenler içinde bu ortam o kadar fırsat.

[umutabi]

Yalnız ben oturum amaçlı ev alacak olsam Ağaoğlu`nun yada Dap gibi firmaların yaptığı anlamsız projelerden o kadar para verip daire almam. Bu fiyatlar uzun vadeli sıfır faizli diye lanse ediliyor ama yemeyin herşey fiyatlara yedirilmiş, bu fiyatlardan bu projelerden daire alırsanız uzun süre son tüketicisi olursunuz.

[discretus]

İstanbulda yapılan çok ama çok katlı rezidans türü yerlerde konut alanlar ileride bayağı sıkıntı yaşayacak. Hem yüksek aidatlar hem kasaba nüfusu kadar insanla anlaşmak; düşünmesi bile korkutuyor beni. Geçmişte 6 daireli apartmanda yaşadığımız sorunları düşününce 200 daireli bir konutta nelerle karşılaşacağımı düşünmek bile istemem.

aidatların özellikle inşaat tamamlandıktan sonra inşaat şirketinin ikinci gelir kalemi olarak görülmesi bence ayrı bir sıkıntı kaynağı, bu aidatlarda gerçekçi olmayan yüksek fiyatlara neden oluyor. dolayısıyla alınan evin mesela kiraya verilebilmesine ciddi etki eden bir olgu.

eğer aidatlar yüksekse ve yatırım için alındıysa ev, özellikle sıkıntılı dönemlerde istenilen fiyatlardan kiraya verilemiyor ve bu kira çarpanının yükselmesine veya diğer bir deyimle amortisman süresinin artmasına neden oluyor. yani karlı bir yatırım olmaktan çıkıyor.

ayrıca evin gerçek değerlemesine bakarken gelecekte emsallerin dondurulmasının çok büyük bir olasılık olduğunu (rasyonel şehirciliğin galip geleceği öngörüsüyle) gözardı etmemek gerekiyor. bu durumda evin gelecekte bedavaya yenilenme olasılığıda azalıyor. zira şu ana kadar olan sistemde ev alındıktan 30-40 sene sonra yenileneceği zaman emsal artışı oluyordu ve ev sahibi evini bedavaya yenileyebiliyordu (kat karşılığı diye biliyoruz halk arasında). dolayısıyla bu emsal artışının artık gelecekte çok zor olması evlerin daha farklı fiyatlanmasını, daha doğrusu eskime payının daha çok yansıtılmasını gerektiriyor, zira ev yenilenmesi gerektiğinde ev sahibi artık tamamını karşılayacak kuvvetle muhtemel.

özetle: yüksek aidat, yüksek ev fiyatı ve gelecekte emsal artışının istanbul gibi yerlerde engellenmesinin ÇOK yüksek bir olasılık olması yatırımcılara ev alırken fiyatlara farklı bir gözle ve daha dikkatli bakmasını gerektiriyor.

[adestim]

Kira çarpanı nedir; ne olmalı?

Bir gayrimenkul, kaç aylık brüt kira geliriyle kendisini amorti ediyorsa, o rakama kira çarpanı denir…

http://www.tebernuskirecci.com.tr/ki...ali-99434.html

[Ahmetg]

Kira çarpanı nedir; ne olmalı?

Bir gayrimenkul, kaç aylık brüt kira geliriyle kendisini amorti ediyorsa, o rakama kira çarpanı denir…

http://www.tebernuskirecci.com.tr/ki...ali-99434.html

yabanci yatirimcilar ise soyle diyor

Gelismekte olan ulkelerde kira carpani 1000/ (Eurobond getirisi)

Turkiye icin bu 1000/6 = 160 ay ama tabi dogru degil

[dividend]

Daha önce konusu geçti mi bilmiyorum, her ne kadar yazmasam da düzenli okuyucu olarak ben denk gelmedim. Yatırım amaçlı evler ve kira getirilerini gayrimenkul yatırım ortaklıklarının getirileriyle kıyaslayan bir çalışmanın faydalı olabileceği kanaatindeyim.

Ankara'da yaşadığım için fiziken gördüğüm, takip edebileceğim halka açık olan iki gyo'yu inceledim. Birincisi şehrin en lüks denebilecek avm'si panora. Son iki yılda hisse başı yaklaşık 45 kuruş temettü vermiş ve genel olarak kira gelirini temettü olarak dağıtıyor, ortakları şehrin ve ülkenin önde gelenlerinden. Bu şirketin hissesi şuanda 4,00-4,2 arasında dalgalanıyor, yani 10 yılın altında bir kira çarpanı var. İkincisi ise ankamall nam-ı diğer yggyo burdaki çarpan bir miktar daha yüksek olsa da panoraya yakın seviyede ve ortakları ağırlıklı olarak gimat esnafı. Bu şirketlerin büyüme gibi çok bir dertleri yok ancak gelirini düzenli olarak dağıtıyorlar ve çarpanları ev kirasına göre çok daha cazip. İş yeri kira çarpanları elbetteki daha düşük ama kurumsal olmayan esnafla uğraşmak hiç çekici gelmediğinden büyük sermaye yoksa yatırım amaçlı iş yeri hiç cazip gelmiyor.

Gayrimenkuldeki ikinci getiri faktörü olan değer artışının Ankara'da zaten düşük olduğunu burda yaşayanlar pekala biliyordur. Yaşam merkezi de yer değiştirdiğinden bu gyolarda değer artışının şehrin genel seviyesine paralel olduğunu düşünüyorum. Likiditesinin yüksek olması ayrı bir avantaj.

Tapu elimde olmalı mülk benim olmalı yaklaşımını bir kenara bırakarak bu şirketlerin hisseleri ile eve yatırım yapmanın artısını eksisini değerlendirmekte fayda olduğunu düşünüyorum.