ALGYO - Alarko Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

[sahingonul]

Malumun ilanı.
Gitti 500 milyon kira geliri.

[savas2476]

6 Aralık 2023 de şirkete sorduğum sorular:
Özgür bey merhaba.

2020 Yılından beri Alarko GYO yatırımcısıyım.

Belirtmek isterim ki,

Son yıllarda yapılan bazı işlemler şirkete olan güvenimizi fazlasıyla zedeledi.

Yeniden değerleme ve geri alım süreci* bizleri mağdur etti.

Sosyal medyada oluşturduğumuz"Algyo mağdurları" isimli grubumuz aşağıdaki konularla ilgili cevaplarınızı beklemektedir;

1-Geri alım kararı sonrası şirket 2022 Aralık ayında yeniden değerleme raporunun hemen öncesinde 1.92 dolar fiyatla 275000 lot civarında alımını yaptı.Bu geri alım, yatırımcılarda bir beklenti oluşturdu fakat yeniden değerleme rakamları açıklandığında görüldü ki taşınmazlar reel değerlerinin çok altında gösterilmiştir.

2023 Değerleme rakamları da bu şekilde gerçek dışı mı olacak merak içerisindeyiz.

2-Şirket 1.40 dolar seviyesinde işlem görüyor olması ve geri alım bütçeniz olmasına rağmen alım yapmamanız* 1.90 dolarda yaptığınız geri alımın yatırımcıları manipüle etmek amacı taşıdığı algısını oluşturdu.Zira bu tarihten itibaren hisse bu fiyata hiç yaklaşamadı.

Bu konu ile ilgili düşünceleriniz nedir?

3-Son 20 KAP bildiriminin 10 tanesi BIST devre kesici ile işlemlere ara verilmesi* iken ve 2020 yılından beri yatırımcılarınızın dolar bazında zararda olmasını,üstelik bu dönemde Ev,otel ve arsa fiyatlarının x10 yaptığı bir dönemde şirkete güvenen yatırımcıları mağdur ettiğinizi düşünüyormusunuz?

4-Büyükçekmecede 622651 m2 arsanın ekspertiz değeri KDV dahil 360.547.200 TL iken* düzeltilmiş defter değeri 3.337.673 TL olarak Özkaynak kalemine eklemeniz,şirket varlıklarının gerçek değerlerini yansıtmak istemediğiniz algısını oluşturuyor.Takdir ederseniz o bölgede 3.337.673 TL ye bırakın 622651 M2 arsayı 3+1 daire bulunmuyor.Bu gerçek dışı fiyat hangi yönetmelik açığından yararlanarak oluşturuldu?

5-Faliyet raporlarında yeni otel alımlarından bahsediyorsunuz fakat yıllar geçsede bir türlü gerçekleşmiyor.Gerçekleşmesi durumunda işletmesini Attaş a mı vereceksiniz yoksa işletmeci yeni ihale yöntemiyle mi belirlenecek?

6-Piyasada Hillside gelirlerinin Attaşa* düşük kira yöntemiyle peşkeş çekildiği algısı var.Bu kira sözleşmesini güncellemeyi düşünüyormusunuz?

7-Maslak ve KKTC arsalarıyla ilgili herhangi bir çalışmanız varmı?

Bu konulara en kısa sürede cevap varmeniz umuduyla İyi çalışmalar...

[savas2476]

Özgür Kalyoncunun cevabı:
Özer Bey merhaba,

1-*****Değerlemelerimizi SPK lisanslama yetkisine sahip değerleme kuruluşu bağımsız olarak yapmaktadır. Bağımsız değerleme kuruluşları menkul değerlemelerini bir tebliğ çerçevesinde fark gözetmeksiniz yapmaktadır.

Değerleme ölçütlerine bakıldığında maliyet yaklaşımı, benzer şirket yaklaşımı, indirgenmiş nakit akımı gibi yöntemler izlenerek ağırlıklandırılmış olarak değer biçilmektedir. Yine tebliğ çerçevesinde stoklarda tutulan arazi ve değerlerin en uygun değeriyle tutulmasını tebliğ hükmeder. Bu anlamda bağımsız denetim kuruluşları bilançoları büyük göstermekten ziyade makul değer prensibiyle risk analizine tabi tutar. Detayları umarım kendilerinenden alabilirsiniz.

Bu anlamda Alarko GYO olarak kendi varlıklarımızı daha düşük değer gösterelim gayretimiz hiç bir zaman olmamaktadır. Zira GYO’lar vergiden istisna olduklarından varlık değeri büyük olsa bile vergiden muaftır.

2023 değerlemelerini yapan kurtuluş yine senelerdir devam eden aynı SPK değerleme tebliğini kullanıyor olacaktır.

2-*****Alarko GYO’nun ana önceliği şirketin sürdürülebilirliğini sağlamak, Finansal kuvvetini doğru kullanarak değer yaratmaktır. Bu anlamda kaynaklarımızı ihtiyaçlarımız nezdinde kullanmayı öngörmekteyiz. Bodrum otelini 2024 yıl sonuna yetiştirmek için nakit kaynaklarımızı kullanmaktayız.

3-*****Cevap yorum içermektedir.

4-*****1. Soruda cevaplandığını düşünüyorum fakat değerleme ile ilgili rapor hazırlayan firmanın bilgileri ve derleyenin bilgileri yer almaktadır. Kendilerine de sormanız mümkündür.

5-*****2021 yılında otel alımı gerçekleşmiş ve insşaatı devam etmektedir. 2022 yılında ise yurt dışında otel arayışına başlanmış ve görüşmeler hala devam etmektedir. GYO’da Finansal kaynakların yeterli olması ve vergi avantajını kullanabiliyor olması durumunda GYO altında değerlendirilebilecekken, yüksek miktarda sermaye gerektiren bu yatırıma eğer ki kaynak yeterli değilse Holding çatısı altında değerlendirilebilir.

6-*****Kira sözleşmesinin mevcut durumda tadil edilmesi düşünülmemektedir. Fakat otel yatırım geçirecek olursa ve ek maliyet çıkarsa o vakit tekrar gözden geçirilir. Kira sözleşmesi gereği yıllık yaklaşık 9 mn dolara yakın bir gelir elde edilmektedir. Bu ücretin yaklaşık 2.5 mn doları sabit geri kalanı performansa dayalı brüt kar ortaklığıdır. Peşkeş dediğiniz örtülü kazanç aktarımı ise, hem işlemlerin detayları hem de amacı her yıl hem bağımsız denetim kuruluşları tarafından gözden geçirilmekte ek olarak ise yasal kamu organları ile paylaşılmaktadır. Bu anlamda Alarko Holding olarak bizim bu şekilde kötü niyet taşıdığımızı düşünmeniz çok üzücüdür.

7-*****Maslak arsası için imar çalışmaları 2024 yılında tekrar gündeme gelecektir. Fakat KKTC belirsiz bir süre daha projeler kapsamında olmayacaktır


Saygılarımla,

[savas2476]

Yeni oteli 2024 sonuna yetiştirmek için nakit kaynaklarımızı geri alıma harcamıyoruz diyen kişiler döviz kredisi çekip şirketi borçlandırdı ve oteli 2025 sezonuna bile yetiştiremedi.

[ferden]

Otelden alınan kira bedeli 253 milyon TL, yani 7 milyon dolara denk geliyor. 20 kira çarpanı ile otel ederi 140 milyon dolar, piyasa talebin olmadığı 10 kira çarpanı ile otel 70 milyon dolar yapıyor. Ederi en fazla 3 milyar TL eder. 400 milyona diğer kira getiren taşınmazlar dersek 3,4 milyar TL yapar. Diğer çer çöp taşınmazlara da 2 milyar dersek toplam şirket eder, 5 milyar eder, bu piyasa ortamında.

Çok fazla takip var ve bunlar içinde kat ve kat değerli gyo şirketleri var. Üstelik iyi oranda temettü veriyorlar. %10 temettü verimi olan bir gyo şirketinde büyümeyi de hesaba katarsak 10 yılın çok altında geri dönüş süresi ve hisse karı da ekstre kazanç olarak kalır.
Bunlarda bir iş yok, ana odak noktaları holding olduğu için gyo şirketini müştemilat olarak görüp böyle hareket ediyorlar.

Otel devreye girse alınacak toplan kira en fazla toplam 20 milyon dolar olur. 20 kira çarpanı 400 milyon eder. O da en iyi piyasa koşullarının olması halinde olacak bir durum, kötü piyasada ayakta kalmayacak bir şirketten iyi günde de hayır gelmesini beklemek iyimserlik olur.

Kısa vadeli hisseye yarayacak tek şey iyi bir satış yada imar haberi bunun dışında ölüm yatağında olan algyo için yapacak tek şey salasını beklemek.

[ferden]

Temelden hayır yok teknik takip edilecek artık. X100 negatif ayrışmanın sonuna gelmiş görünüyor.
1500 güne yakın negatif ayrışma olmuş.

[savas2476]

Sayın ferden size katılmakla beraber bu şirketin en iyi piyasa şartlarında baskılandığını ve sahipleri tarafından önüne barikat kurulduğunu biliyoruz.Eğer bizim düşündüğümüz gibi yukardan satılan malı bu kötü piyasa şartlarında elegeçirirlerse endeksten bağımsız yoluna devam etme durumu olabilir.Ben bu filmi Tekfende gördüm bakınız hisseleri ele geçirdiklerinde dünya yıkılsa tavan olmaya devam ediyor.2 -3 sene her türlü olumlu piyasa şartında gitmeyen bir Tekfen vardı.Bu filmi Zorende de yaşamistim .1 yıllık baskıdan sonra Kobani olaylarının başladigi gün -5 ile satmiştim,hisse 2 haftada %200 prim yapmıştı.Uzun lafın kısası her ňekadar bilançoda bozulma olsa da hissenin aktifleri hisse başı 62 TL.

[ferden]

Sayın ferden size katılmakla beraber bu şirketin en iyi piyasa şartlarında baskılandığını ve sahipleri tarafından önüne barikat kurulduğunu biliyoruz.Eğer bizim düşündüğümüz gibi yukardan satılan malı bu kötü piyasa şartlarında elegeçirirlerse endeksten bağımsız yoluna devam etme durumu olabilir.Ben bu filmi Tekfende gördüm bakınız hisseleri ele geçirdiklerinde dünya yıkılsa tavan olmaya devam ediyor.2 -3 sene her türlü olumlu piyasa şartında gitmeyen bir Tekfen vardı.Bu filmi Zorende de yaşamistim .1 yıllık baskıdan sonra Kobani olaylarının başladigi gün -5 ile satmiştim,hisse 2 haftada %200 prim yapmıştı.Uzun lafın kısası her ňekadar bilançoda bozulma olsa da hissenin aktifleri hisse başı 62 TL.

Sayın savas2476, geçmişte yaptığımız hatalar beraberinde doğru hamleleri de yapmamıza engel oluyor. Şu kadar bekledik emek verdik az daha bekleyelim derken köprüden önceki son çıkışta kaçıyor. Yakın zamanda hisse değişimi yapma şansın varken, bunu kaçırdım. GYO tarafı hisseler çok kalabalık, bu hisseyi tercih etmek için büyük yatırımcıların şirkette farklı bir hikaye görmesi lazım. Yönetim çok kötü niyetli ve bir o kadar da gizli ajanda peşinde koşuyor. Kartları kapalı oynuyorlar. Bireysel yatırımcı dostu olmak bir yana intikam peşinde koşuyorlar. Uzun vade stratejimi değiştirme yönünde kara aldım. Yatırımcı dostu, kurumsal bir yapısı olan, tatmin edecek şekilde temettü dağıtan şirket ile diğer varlıklara orta ve uzun vadede kayma kararı aldım. Buradan zararsız şekilde ayrılarak 4-5 hisselik bir portföy ile yoluma devam edeceğim.
Şirketlerini nereye koyarlarsa koysunlar.