AVPGY Avrupakent Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş

[ferden]

Avrupakent GYO (AVPGY) için sağladığınız **5 Şubat 2025** tarihi itibarıyla **53,50 TL** hisse fiyatı ve **21.400.000.000 TL** güncel piyasa değeri verileri doğrultusunda, şirketin kira geliri yaratma gücüne dayalı değerlemesi ve geri dönüş süreleri şu şekildedir:

### 1. Kira Geliri Üretme Gücü ve Geri Dönüş Süresi (Payback)
Şirketin piyasa değerinin, yıllık "reel" kira gelirine bölünmesiyle elde edilen amortisman süreleri, gayrimenkul sektörü ortalamalarının (genellikle 15-20 yıl) oldukça altında kalmaya devam etmektedir:

* **2025 Beklentisine Göre:** Şirket yönetimi 2025 yılı sonunda (TMS 29 uygulanmış haliyle) **2,7 milyar TL** kira geliri hedeflemektedir. Bu durumda geri dönüş süresi: 21,4 milyar TL / 2,7 milyar TL = **~7,9 yıl** olarak hesaplanmaktadır.
* **2026 Projeksiyonuna Göre:** Genel Müdür Erdem Güler'in açıklamalarına göre 2026 yılı kira geliri hedefi **4 milyar TL**'dir. Bu hedef baz alındığında geri dönüş süresi: 21,4 milyar TL / 4 milyar TL = **~5,3 yıl** seviyesine inmektedir.

### 2. Net Aktif Değer (NAD) ve Güncel İskonto Oranı
Son yayımlanan finansal raporlar ve piyasa verileri ışığında şirketin varlık değeri ile piyasa fiyatı arasındaki ilişki şöyledir:

* **Hesaplanan NAD:** 30 Eylül 2025 tarihli bilançoya göre şirketin toplam özkaynakları (Net Aktif Değeri) **39,45 milyar TL**'dir.
* **Hisse Başına NAD:** 400 milyon adet pay üzerinden hesaplandığında, hisse başına düşen gerçek varlık değeri **98,63 TL**'dir.
* **Güncel İskonto:** 53,50 TL’lik güncel fiyat, 98,63 TL’lik pay başı NAD’ye göre şirketin yaklaşık **%45,7 oranında iskonto** ile işlem gördüğünü kanıtlamaktadır.

### 3. Gelir Odaklı Değerleme Bileşenleri
Şirketin 21,4 milyar TL'lik güncel piyasa değeri, sadece kira üreten ticari portföyün (AVM, otel ve cadde mağazaları) analistlerce takdir edilen işletme değerinin bile altındadır:

* **Ticari Portföy İşletme Değeri:** Sadece AVM’ler (19,46 milyar TL), oteller (2,93 milyar TL) ve diğer ticari mülklerin (3,57 milyar TL) toplam gelir indirgeme (İNA) değeri yaklaşık **26 milyar TL** olarak hesaplanmıştır.
* **Kapasite Artışı:** Portföydeki 225 ticari ünitenin tam doluluğa ulaşması durumunda aylık kira potansiyelinin **50 milyon TL** (yıllık 600 milyon TL) ek katkı sağlaması beklenmektedir.

### Sonuç
Güncel **53,50 TL** fiyat seviyesinden AVPGY, yatırımcıya yıllık yaklaşık **%18,7 (4/21,4)** oranında bir "kira verimi" (2026 projeksiyonuna göre) sunmaktadır. Bu durum, şirketin piyasa değerinin sadece **5,3 yıllık kira geliriyle** karşılanabildiğini ve hissenin gerçek varlık değerine (NAD) göre halen **%45'in üzerinde iskontolu** olduğunu göstermektedir.

[ferden]

Gelir yaklaşımına göre bundan daha verimli ve ucuzu yok, hisse performansı bakımından en kötülerle yarışıyor. Faizlerin düşmesi gelir yaklaşımına göre kira çarpanlarını yukarı iterek daha yüksek NAD iskontosuna neden olacaktır. En basit anlatımlar insanlar bir taşınmaza 15 yıl çarpan ile yatırım yaparken bu çarpanlar 20 yıl ve üzerine çıkacaktır. Bu da gelir yaklaşım hesapları ile bulunan taşınmaz değerlerinde artış anlamına gelmektedir. Bu hesaplar indirgenmiş gelir yaklaşımında yapılan iskontolarda düşüş ile sağlanacaktır.

[ferden]

[ferden]

[ferden]

[ferden]

Şimdi gelelim neden AVPGY hisseleri dramatik bir şekilde düşmeye devam ediyor. Aşağıdaki bulduğum linkte bunun dolaylı cevabı var. Katılım Endeks Fonlarından genel anlamda ciddi para çıkışları yaşanıyor, fonlar isteselerde istemelerde ellerindeki hisseleri satmak zorunda kalıyorlar. Satılan bu hisseler alıcılar tarafından karşılanmayınca fiyat sürekli aşağıya geliyor. Bildiğim kadarı ile hissenin hakim bir alıcısı yok, satışlar bitene kadar dönüş olması zor görünüyor.
Mevcut durum bir risk değil geçici olarak baskı unsuru olmaya devam edecektir.
https://x.com/dvdckrn/status/2019483777357971843?s=20

[ferden]

Buralar dutluk olmuş, X, investing vs ağlama ve hakaret etme mecraları olmuş. Bu yapılanlar ile şirket sahiplerinin yapacağı olumlu hareketler varsa bile, yapmama yoluna gitmeleri yüksek bir ihtimaldir. Hiç kimse kendine akşama kadar söven yatırımcıya tek kuruş kazandırmayabilir. Hisse.net varken bu platfomların hiçbiri yoktu, 2008 krizinde bile biz buradaydık, hisse.net te server revizyonuna sonrası eski hesabıma ulaşamayıp tekrar hesap açıp buradan devam ettim. Şirkette temel anlamda bir problem, patronu karları kaçırmayıp yatırımcısı ile paylaşıyorsa benim açımdan problem yok. Her hissenin baskılandığı dönmeler mevcuttur, özellikle halka arz edilen hisselerde sahiplik ve takas yapısının oturması için belli bir zamana ihtiyaç oluyor. Bekleyip göreceğiz neler olabileceğini.
Hissede olduğum sürece bilgi paylaşımlarını ara ara sürdüreceğim.

[Sade Vatandaş]

Süleyman beyle özel bir tanışıklığım yok. Sadece Avpgy hissem olduğu için genel kurullara gidiyorum, imkanı olanında gitmesini tavsiye ederim. Orada bire bir tanıma, sohbet etme, soru sorma fırsatı oluyor.

Orada soruldu şirketlerin hayır ( bağış ) için ayrılan bir bütçesi var, bir lira bile harcanmamış niye harcanmadı dendi, o şirketin parası bağış yapmak isteyen, istediği yere kendi yapar dedi. Yemeğe davet etti, yemek parsını kendi cebinden karşıladı istese şirkete fatura edebilirdi, niye tek başına şirketin sahibi iken şirketi halka açtınız dedim, ben öldükten sonra çocuklar kavga etmesin, isteyen hissesini satar çıkar dedi.

Lot geri alımları hakkında konuştuk, ben itiraz ettim, ben alım tarafındayım geri alım olursa şirketin parası ile fiyat yükselir, daha pahalıya alırım, bu da beni zarara sokar dedi, genel müdür oradaydı Erdem bey haklısın alım tarafında olan ortakları zarara sokmuş oluruz dedi.

Kısacası sağdan soldan duyarak değil genel kurullara gelin bire bir soru sorun, sohbet edin.

Şahsi düşüncem ( beni bağlar ) kesinlikle güvenilir, dürüst insanlar, öyle Bizans oyunları yapacak kişiler değil. YTD.