RYGYO - Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

[flamenco72]

280 milyon TL kira gelirinde bir hata var sanırım,

Genel kurulda 2020 yılı kira gelirlerinin 230-240 arasında olacağı konuşuluyordu.

Sur yapıdan ise bekledikleri rakam çok iddalı tüm dairelerin satılacağını düşünüyorlar herhalde.

Syn flamenco daha konuya hakim genel kurula katılmıştı kendileri , bilgilendirirse güzel olur

SYG

Bazen kendimizi dışarıdan görüldüğünden daha farklı bir biçimde görürüz..Çoğu zaman bu olumlu anlamdadır..
Mesela spor salonunda antrenman yaptığım yıllarda, Leg press makinasında 240 kilo takardık..hareketi yarım yarım yaptığımızı göz önüne almadan...
O rakamı da 250'ye yuvarlayarak ""Vayy be leg presste 250 kilo yapıyom" gibi bir ruh haliyle gezerdik..
Oysa nizami kaldırılacak 250 kilo; belli bir süre ardından gelecekte ulaşabileceğimiz bir rakam olmakla beraber işin gerçeği hareketi doğru ve nizami yaptığımızda bu rakamın 180-200 kilo arası olmasıydı..
Bunu niye yazdım..
Durmuş Bey'in de 280 kilo leg press yaparız tahminini biraz bu çerçevede değerlendiriyorum..Sahiplendiğimiz ve emek harcadığımız konularla ilgili ben dahil, pek çoğumuz; böyle azzzzcık sübjektiff duygular taşırız..Yani kendi adıma niyetine dair şüphenin gereksiz olduğuna inanarak, Durmuş Bey öngörülerinin azzcık kalibrasyonla dinlenmesi gerektiğini düşünürüm..
Bu da - 0,80 civarı bir çarpana tekabül etmekte kanımca..
Çeyrek bazda kiramız 50 milyon civarı..
Ama bu türden bilgilendirme biçimlerini; bizim şirket açısından hep şöyle değerlendiregeldim..
"yıllık 280 milyon Tl kira geliri" anlamına gelecek, çeyrek bazda ortalama 70 milyon kira gelirine, 2019 son çeyreğinde ulaşabiliriz"
Bu bile kanımca iddialı olmakla beraber ,daha gerçekçi bir perspektif olsa gerek..
Suryapı konusu ise; tekrar seçimin ekonomik yüküne; bel fıtığı azmış Türkiye'nin omurgasının ve bacaklarının ne kadar dayanabilip,ne kadar dayanamayacağına göre biçimlenecek kanımca..
Dün twitterda Burak Arzova yazmıştı.. s-400'lerden vazgeçiliyor dedikoduları varmış..( dikkat rivayet kipi)
Kısa vadede olumlu seyir üretebilir..Amaaaa uzun vadede Suriye'kuyusuna inerken tuttuğumuz ipin Rus malı olduğunu unutmayalım..

[parasever]

Bazen kendimizi dışarıdan görüldüğünden daha farklı bir biçimde görürüz..Çoğu zaman bu olumlu anlamdadır..
Mesela spor salonunda antrenman yaptığım yıllarda, Leg press makinasında 240 kilo takardık..hareketi yarım yarım yaptığımızı göz önüne almadan...
O rakamı da 250'ye yuvarlayarak ""Vayy be leg presste 250 kilo yapıyom" gibi bir ruh haliyle gezerdik..
Oysa nizami kaldırılacak 250 kilo; belli bir süre ardından gelecekte ulaşabileceğimiz bir rakam olmakla beraber işin gerçeği hareketi doğru ve nizami yaptığımızda bu rakamın 180-200 kilo arası olmasıydı..
Bunu niye yazdım..
Durmuş Bey'in de 280 kilo leg press yaparız tahminini biraz bu çerçevede değerlendiriyorum..Sahiplendiğimiz ve emek harcadığımız konularla ilgili ben dahil, pek çoğumuz; böyle azzzzcık sübjektiff duygular taşırız..Yani kendi adıma niyetine dair şüphenin gereksiz olduğuna inanarak, Durmuş Bey öngörülerinin azzcık kalibrasyonla dinlenmesi gerektiğini düşünürüm..
Bu da - 0,80 civarı bir çarpana tekabül etmekte kanımca..
Çeyrek bazda kiramız 50 milyon civarı..
Ama bu türden bilgilendirme biçimlerini; bizim şirket açısından hep şöyle değerlendiregeldim..
"yıllık 280 milyon Tl kira geliri" anlamına gelecek, çeyrek bazda ortalama 70 milyon kira gelirine, 2019 son çeyreğinde ulaşabiliriz"
Bu bile kanımca iddialı olmakla beraber ,daha gerçekçi bir perspektif olsa gerek..
Suryapı konusu ise; tekrar seçimin ekonomik yüküne; bel fıtığı azmış Türkiye'nin omurgasının ve bacaklarının ne kadar dayanabilip,ne kadar dayanamayacağına göre biçimlenecek kanımca..
Dün twitterda Burak Arzova yazmıştı.. s-400'lerden vazgeçiliyor dedikoduları varmış..( dikkat rivayet kipi)
Kısa vadede olumlu seyir üretebilir..Amaaaa uzun vadede Suriye'kuyusuna inerken tuttuğumuz ipin Rus malı olduğunu unutmayalım..

Genel kurulda 2020 yılındaki kira beklentilerini 230-240 olarak mı söylediler ?
Geçen hafta aradığımda 2019 kira gelirinin 280' e ulaşabileceğini ısrarla söylediler.
Sayın flamenco72 sizin 2019 yılının tamamında ulaşabileceklerinin düşündüğünüz kira geliri nedir ?

Şirket ısrarla bedelli olmayacağını söylüyor , sizce 2019 3 aylık mali tablolara göre bedelli olasılığı var mı ?
Hangi kur seviyesi bedelliyi zorunlu hale getirir ?

[flamenco72]

Genel kurulda 2020 yılındaki kira beklentilerini 230-240 olarak mı söylediler ?
Geçen hafta aradığımda 2019 kira gelirinin 280' e ulaşabileceğini ısrarla söylediler.
Sayın flamenco72 sizin 2019 yılının tamamında ulaşabileceklerinin düşündüğünüz kira geliri nedir ?

Şirket ısrarla bedelli olmayacağını söylüyor , sizce 2019 3 aylık mali tablolara göre bedelli olasılığı var mı ?
Hangi kur seviyesi bedelliyi zorunlu hale getirir ?

Genel kurulda öngörü aşağı yukarı 240 milyon olmakla beraber..Ama kur ve enflasyon çok yüksek seyrederse 280'leri bile bulabiliriz dendi..Ancak yazdığım gibi benim bu 280 hakkında düşüncem...enflasyon ve kur artarsa belki son çeyrekte;
"280 milyon yıllık kira gelirine tekabül eden 70 milyon kar" daha makul ve gerçekçi olduğu yönünde..
Mesela bu yıl 280 olacak diyelim ...
Şu durumda ilk çeyrek 50..ne kaldı 230 milyon..Hadi ikinci çeyrek 60 desek..170..Kalan iki çeyrek kira gelirinin ortalaması 85 er milyon olmalı...ki 280'i bulalım..Bırakın 85 milyonu 75 milyona bile ulaşsak..bu yılda 300 milyon kira geliri ediyor..
Benim beklentimi geçen sayfalarda iyimser nötr kötümser diye yazmıştım...

Önceki dönemlerde de kendi adıma borcumuz ve kira gelirimize odaklandığımı söylemiştim..
Şimdi NET borcumuz bölü kira gelirlerimize bir bakalım..(umarım hata yapmıyorumdur itiraf etmeliyim ki dikkat sorunum vardır..siz yine de kontrol ediniz)
2017 yılı NET BORÇ/KİRA GELİRİMİZ 738/105 = 7,02
2018 yılı NET BORÇ/KİRA GELİRİMİZ 996/165 = 6,036
2019(1)çeyrek NET BORÇ/yKİRA GELİRİMİZ 1033/186,5 = 5,53 (yıllıklandırdığım)

Şimdi de 2019 yılı sonu için bir iyimser bir nötr bir de kötümser tahmin yapalım..Bunu siz de kendi perspektifinize göre yapabilirsiniz..2019 yılı ilk çeyrek kira gelirimiz 50,7 civarı

Kötümserden başlayalım..Kiralarımız 200 civarında kalsın ( kira artışları oldun ama kiracıların bir kısmı ödeyemedi falan)
NET borcumuzu düşürmeyi beklerken dolar da arttı net borcumuz oldu 1200..Şu durumda
1200/200= 6

Nötr
Net borcumuz 1000 Kira gelirimiz 220 olsun 1000/220 = 4,54

İyimser
Yeni depolar eklendi kira artışları falan; NET borcu da azaltık
Ne diyeliiimmm mesela NET borcu 900'e indirdik..kiralar da 230'u buldu
900/230= 3,91 BU rakam ne demek..Finasman gelirlerimiz, Surya daire satış gelirleri ıvır zıvır haaariç saadece kira gelirlerimizin NET borcu ödeme süresi yaklaşık 4 yıl demek...

[parasever]

Genel kurulda öngörü aşağı yukarı 240 milyon olmakla beraber..Ama kur ve enflasyon çok yüksek seyrederse 280'leri bile bulabiliriz dendi..Ancak yazdığım gibi benim bu 280 hakkında düşüncem...enflasyon ve kur artarsa belki son çeyrekte;
"280 milyon yıllık kira gelirine tekabül eden 70 milyon kar" daha makul ve gerçekçi olduğu yönünde..
Mesela bu yıl 280 olacak diyelim ...
Şu durumda ilk çeyrek 50..ne kaldı 230 milyon..Hadi ikinci çeyrek 60 desek..170..Kalan iki çeyrek kira gelirinin ortalaması 85 er milyon olmalı...ki 280'i bulalım..Bırakın 85 milyonu 75 milyona bile ulaşsak..bu yılda 300 milyon kira geliri ediyor..
Benim beklentimi geçen sayfalarda iyimser nötr kötümser diye yazmıştım...

Genel kurulda yeni depoların ne kadar katkı sağlayacağından bahsettiler mi ?

Bu depolar tamamlandığında kiralanabilir lalan kaç m2 oluyor ?

Hissede gerçekten çok büyük bir potansiyel var.
Ama ben şahsen en ulumsuz durumu bile düşünerek alım yapıyorum.

[flamenco72]

Genel kurulda yeni depoların ne kadar katkı sağlayacağından bahsettiler mi ?

Bu depolar tamamlandığında kiralanabilir lalan kaç m2 oluyor ?

Hissede gerçekten çok büyük bir potansiyel var.
Ama ben şahsen en ulumsuz durumu bile düşünerek alım yapıyorum.

Hali hazır portföy tablosu 2019 ilk çeyrek; (toplamada hata yapmadıysam)
lojistik depo toplamı 730 000 metrekare
Fındık depo toplamı 32 380 metrekare
Kocaeli Akse 15-420 33 Yapılıyor Tamamlanma %20 20 000 metrekare..(metrkareye 5 dolar yazıyorum kendi adıma) .
İlk çeyrek 50 milyon kira geliri bu yeni depo 2020 ilk çeyrekte dahil olsa 100 000 dolar desek çeyrek bazda 300 000 dolar 1 800 000 Tl. (kur 6 desek)..
2019 için ise Enflasyon ve kur artışları ile çeyrek bazda kiralarımızı..50 58 62 65 diye düşünsek.. 235 milyon Tl.. bunu da eksi artı 10 desek..
225- 245 milyon Tl gibi bir bant..Önceden yazdığım kötümser hava şartlarına bağlı öngörüyü dışarıda tutarsak..

Genel kuruldaki konuşmaları biraz kalibrasyondan geçirmek gerektiğini önceden yazmıştım